家の解体費用がいくらか気になる方に向け、解体費用の相場、安くする方法、補助金、ローンなど、必要な情報をまるごと解説します!

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公開日
2021年12月28日
変更日
2021/12/28
カテゴリ
記事, 賃貸住宅の建て替え

【家の解体費用】相場・安くする方法・補助金・ローンまとめて解説

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【家の解体費用】相場・安くする方法・補助金・ローンまとめて解説

古い家を所有されている方の中には、家の解体を検討中の方もいらっしゃることでしょう。
費用がいくらになるか、心配で情報を収集されている方もいらっしゃるかと思います。

解体費用は、新築工事費用のような材料費の積上げではなく、主に作業賃で構成されているため、現場の状況や解体する建物の内容によって金額がかなり異なる ことが一般的です。

非常にざっくり言うと「150万円程度」が目安となりますが、見積もりを取ったら予想外に金額が大きくなることもあります。
そのため、解体費用は安易に相場だけで判断するのではなく、最終的にきちんと見積もりを取って金額を把握することがポイント です。

とはいえ、「いきなり見積もりをとってしつこく営業されても困るので、もう少し知識を深めて準備してから行動したい」という方もいらっしゃいますよね?

そこでこの記事では、「家の解体費用」について、

などについて解説します。

ぜひ最後までおつきあいただき、良い準備をしてから見積もりを取るようにしてください。

竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.家の解体費用の相場

家の解体費用の相場は、以下の通りです。

構造 坪単価 総額※
木造 坪4~5万円 140万円~175万円
鉄骨造 坪6~7万円 210万円~245万円
鉄筋コンクリート造 坪7~8万円 245万円~280万円

※総額は建物を35坪とした場合で計算

一般的な戸建て住宅は、「構造が木造」で「延床面積は30~35坪程度」の物件が多いです。
そのため、家の解体費用は総額で150万円前後となることが一般的となっています。

また、解体工事では地中にコンクリートガラや浄化槽が埋まっているケース等、想定外の地中障害物が出てくるケースがあります。
地中障害物や植栽、残置物撤去費用の相場は以下の通りです。

構造 坪単価 総額
コンクリートガラ 2万円/t前後 20万円~30万円程度
(総額は10t~20tで想定)
浄化槽  3万円/t前後  10万円~20万円程度
(総額は4t~8t で想定)
コンクリート基礎  2万円/t前後  20万円~30万円程度
(総額は12t~32tで想定)
植栽 2万円/t前後 15万円~20万円程度
(総額は8t前後で想定)
残置物撤去費用 3万円/t前後 15万円~25万円程度
(総額は4t~20tで想定)

残置物撤去費用とは、家財道具等の残置物のことです。
通常、解体工事は家財道具等の残置物は撤去した状態で依頼します。
残地物が残っている場合には、別途、残置物撤去費用が加算されることになります。

2.家の解体工事の流れ

では、実際に解体を進める際の流れはどうなるのでしょうか?
家の解体工事の流れは、下図の通りです。

(1)見積もり依頼

解体工事は、最初に解体工事会社に「見積もり依頼」をすることから始めます。
解体工事費用を抑えるには、複数の解体工事会社に声をかけ、相見積もりを取ることが基本です。

(2)現地調査

解体工事の見積もりを行うには、必ず現地調査が必要です。
解体工事は、周辺環境や建物の状況によって金額が大きく異なってきます。

金額が相場通りにならないことも多いので、解体費用は安易に相場で把握するのではなく、必ず現地調査を経て見積もりを取ってから予算を把握するようにしてください。

(3)見積提示

現地調査が終わると、解体工事会社は見積もりを提示してきます。
解体工事の見積もり金額は会社によっても大きく異なるため、総額はしっかり比較することがポイントです。

見積書には、付帯条件も記載されています。
付帯条件とは、例えば「事前に判明しえない飛散性アスベスト含有材等の処理は見積もりに含まれておりません。」といった見積条件のことです。

飛散性アスベスト含有材は断熱材として利用されていたため、外壁と内壁の間に存在する可能性があり、解体中に発見されることがあります。

仮に解体工事中に飛散性アスベスト含有材が見つかった場合には、付帯条件によって追加工事費用が発生するということです。

(4)解体工事会社決定

各社から見積もりが出揃ったら、解体工事会社を決定します。
解体工事は近隣トラブルを引き起こしやすいため、誠実に対応してくれそうな会社を選ぶことがポイントです。

(5)請負工事契約締結

解体工事会社が決まったら、請負工事契約を締結します。
請負工事契約時には、着手予定日や、解体工事期間、事前手続き、騒音対策等の説明がなされます。

(6)各種届出書類押印

解体工事では、建設リサイクル法によって発注者本人が解体工事着工前に事前申請書類の届出を行うことが必要です。

ただし、届出は実際には解体工事会社が代理人となって行ってくれます。
そのため、解体工事着工前は、解体工事会社から委任状や各種届出書類に対して押印を求められることが通常です。

(7)近隣挨拶

解体工事は新築工事よりも騒音や振動が大きいため、近隣トラブルが発生しやすい工事です。
近隣挨拶をせずに解体工事を行うと、ご近所トラブルに発展し、後から様々な嫌がらせを受けてしまうこともあります。
そのため、解体工事着工前は極力、発注者本人が近隣挨拶を行う ようにしてください。

もし現場が遠方で発注者本人による挨拶が無理な場合、現場の工事長に挨拶回りをしてもらうという方法もあります。
近隣挨拶では、「工程表」と「工事長の連絡先」等を伝えておくことが基本です。

(8)解体工事着工

各種届出や近隣挨拶が終わったら、解体工事の着工となります。
解体工事期間は木造住宅であれば1.0~1.5ヶ月程度です。

着工時は、現場で土地の境界鋲の写真を撮って残しておくことをおススメします。
解体工事では、たまに土地の境界鋲が紛失してしまうことがあります。
写真があれば、解体工事終了後に存否の照合をしやすくなります。

(9)整地・解体工事完了

除却工事が完了したら、最後に整地を行って解体工事は終了です。
解体が終わったら、現場をきちんとチェックしに行くようにします。

解体工事終了後にチェックしたいポイントは、土地の境界鋲が飛んでないかどうかです。
もし境界鋲が飛んでいれば、解体工事会社の責任において復旧を依頼します。

(10)建物滅失登記

解体工事が終わったら、建物の滅失登記を行います。
滅失登記とは、解体等でなくなった不動産の登記簿謄本を抹消する手続きのことです。

建物所有者には解体後1ヶ月以内に滅失登記の申請義務があります。
建物の滅失登記に関して、登録免許税は不要です。

尚、滅失登記を行う際は、解体工事会社から発行される取り壊し証明書が必要です。
解体工事が完了したら、取り壊し証明書を受領することを忘れないようにしてください。

3.家の解体費用を決める要因

解体業者により費用には幅があるとお伝えしましたが、そもそも家の解体費用を決める要因とは何でしょうか?本章では、解体費用算出のもととなる以下の8つの事項を解説します。

  1. 立地状況
  2. 周辺の道路状況
  3. 手壊しの作業量
  4. 残置物の有無
  5. リサイクル材の有無
  6. 解体工事会社の特性
  7. 付帯工事の有無
  8. 地下室の有無

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.立地状況

解体工事費は、作業現場の立地状況によって金額が異なります。
解体費用は、新築工事費用のような材料費の積上げではなく、主に作業賃で構成されています。

そのため、重機が入り作業のしやすいような広い敷地の方が解体費用は安くなることが多い です。

一方で、閑静な住宅街の中にあって隣地とも近接しており、敷地が狭く重機が入らないような土地の場合、解体費用は高くなることが通常です。

閑静な住宅街の中で隣地に近接している現場では、十分な防音対策を施す必要があります。
また、重機が入らないような現場では、すべて手壊しで作業を行う必要があることから、金額が高くなります。

3-2.周辺の道路状況

周辺の道路状況も、解体工事費用に影響します。
例えば、現場から幹線道路までの間の道路で重量規制があり、2tトラックしか往来できないような現場があります。

4tトラックなら1往復で搬出できるところを、2tトラックで2往復しなければいけないことから、金額が高くなってしまうのです。

また、現場周辺の道路がスクールゾーンになっている場合、交通整理のガードマンを余計に配置しなければならないことがあります。

通常ならガードマン1人でも足りるような物件でも、スクールゾーンがあることで2人配置しなければならず、金額が高くなってしまうのです。
このように、周辺の道路状況は解体費用を高くする原因となります。

3-3.手壊しの作業量

手壊しの作業量も、解体工事に影響します。
昨今の解体工事の現場は、「手作業・機械作業併用分別解体工法」と呼ばれる工法が用いられることが通常です。

全て重機で取り壊すのではなく、手作業(手壊し)も併用して壊していきます。
理由としては、リサイクル法によって解体した廃材を分別して処分しなければならないからです。

分別作業は壊した後に分別するよりも壊しながら分別した方が効率は良いため、全て重機で壊すよりも手壊しを併用した方が解体費用は安くなります。
そのため、昨今の解体工事では「手作業・機械作業併用分別解体工法」が主流です。

手作業・機械作業併用分別解体工法では、最初に内装材や屋根材を手作業で撤去した後、最後に柱や梁(柱と柱を繋ぐ横架材のこと)、基礎等を重機で解体していきます。

ところが、重機が入らない現場では、柱や梁、基礎までも大ハンマーやハンドブレーカーといった器材で手壊ししていくことになります。

よって、本来重機で壊せる箇所が手壊し作業となってしまうと、解体費用が上がってしまうことになるのです。

3-4.残置物の有無

家財道具等の残置物の有無も、解体費用に影響します。
理由としては、解体工事会社は原則として家財道具等の残置物を自分たちで処分できないからです。

解体現場で発生する廃材は、「産業廃棄物」に分類されます。
それに対して、家財道具等の残置物は家庭ゴミであることから「一般廃棄物」となります。

産業廃棄物を現場から搬出し、処分場へもっていくには産業廃棄物収集運搬業の免許が必要です。
一方で、一般廃棄物を搬送するには一般廃棄物収集運搬業の免許が必要となります。

多くの解体工事会社は、産業廃棄物収集運搬業の免許は有していますが、一般廃棄物収集運搬業の免許は有していません。

解体現場に一般廃棄物が残っていると、その搬送を一般廃棄物収集運搬業者へ外注することになります。
よって、残地物が残っている現場では解体費用が高くなってしまうのです。

また、解体工事会社によっては残置物がある状態では解体工事を受注してくれないこともあります。

尚、解体工事会社の中にも一般廃棄物収集運搬業の免許を有している会社は存在します。
そのような解体工事会社に解体を依頼した場合、残地物の処分費用は若干安くなります。

3-5.リサイクル材の有無

リサイクル材の有無も、価格に影響します。
リサイクル材とは、主に鉄筋や鉄くず等を指し、解体工事会社が現場から搬出されたものを有価で売却することができます。

解体工事会社が売却益を得ることができることから、リサイクル材が多いと解体工事費用が安くなります。

リサイクル材は、見積書の中で「有価物買取費」という項目で表示され、マイナスの金額として記載されます。

典型的なリサイクル材は、トタン屋根です。
トタン屋根は有価で売却できるため、トタン屋根の家は解体工事費用が安くなります。

また、リサイクル材の買取費用は市況の影響も大きく受けます。
かつて北京オリンピックが行われていた時期は中国が高い金額でスクラップ材を購入していたことから、リサイクル材の買取費用が高い時期がありました。

今では中国のスクラップ材の需要が低くなってしまったため、リサイクル材の買取費用は総じて低調となっています。

3-6.解体工事会社の特性

解体工事会社の特性も、解体工事費用に大きな影響を及ぼします。
具体的には、「重機を保有しているか否か」で金額が変わってきます。

重機を有している会社であれば解体費用は安く、重機をリースしなければならない会社であれば解体費用は高いです。

また、外国人労働者を上手く活用する等、人件費も安く抑えている会社は解体費用が安い傾向があります。

3-7.付帯工事の有無

付帯工事の有無も、最終的に解体工事費用に影響します。
想定外のアスベストや地中障害物が出てきた場合、追加工事費用が必要となります。

アスベストに関しては、1975年以前に建てられた建物は使用されている可能性が高いです。
特に問題となるのが飛散性アスベストと呼ばれるもので、かつては断熱材として使用されていました。

飛散性アスベストがあると外部に飛散することを防ぐため、解体する建物内にクリーンルームを作って封じ込めながら解体作業を行う必要があります。
全て手作業になりますが、手袋も毎回新品に交換しなければならない等、手間もコストもかかります。

飛散性アスベストが出てくるケースでは、解体費用が2倍近くに膨らんでしまうこともあります。

3-8.地下室の有無

建物に鉄筋コンクリート造の地下室があるケースも、金額が高くなる原因です。
地下室の解体費用は非常にコストがかかり、地上階の建物と同程度の金額がかかることがあります。

地下室がある場合の解体費用は相場と大きくかけ離れるため、しっかりと見積もりを取ってから予算を把握することがポイントです。

4.家の解体費用を安くするポイント

家の解体費用は、やり方次第で安くできる可能性はあります。
本章では、家の解体費用を安くする3つのポイントを解説します。

  1. 竣工図を用意しておく
  2. 相見積もりを取る
  3. 残置物は撤去しておく

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.竣工図を用意しておく

家の解体費用を安くするには、見積もり時に竣工図を用意しておくことがポイントです。
竣工図とは、建物が竣工した時点に描かれた図面を指します。

着工前に描かれた設計図面とは異なり、完成した建物の状況が図面に落とし込まれているのが竣工図です。

竣工図がある物件では、例えば壁の内側や床下等の見えない部分がどのような構造になっているか、またはどのような建材が使われているのかを正確に把握することができます。

竣工図があると見積もり時点における想定要素が少なくなるため、適切な解体費用を見積もることができるのです。

一方で、竣工図のない物件は、壁の内側や床下等の見えない部分の構造や建材が把握できません。

見積もり時点ではどのような作業内容になるかはわからず、解体してからの「出たとこ勝負」になってしまいます。

そのため、竣工図のない物件は想定外の事態を考慮して保守的に見積らざるを得ず、金額が高くなる傾向があります。

4-2.相見積もりを取る

解体工事費用を安くするには、相見積もりを取ることが必須です。
同じ現場でも、解体工事費用は会社によって大きく異なります。

理由としては、解体会社によって重機の保有の有無や人件費の圧縮の程度が異なるからです。

解体会社の特性は、外部からはなかなか分からないのが実際のところだと思います。
安く請けてくれる解体工事会社は不動産会社がよく知っていますので、もし古い家を解体して土地を売ろうとしていたり、更地にしてから土地活用をしようとしている場合には、売却査定を依頼する不動産会社や土地活用の相談をする専門企業に頼んで、2~3社を紹介してもらい見積もりを取る、という手順でも良いでしょう。

4-3.残置物は撤去しておく

解体工事費用を安くするには、残置物は撤去しておくことも基本です。
まず、残地物が残っていると、そもそも解体工事を請けてくれない会社もいます。

見積もりを取得できる会社の幅を広げるためにも、残地物は撤去しておくことをおススメします。

また、一般廃棄物収集運搬業の免許のない解体会社に依頼してしまうと、処分費用が割高となります。
いずれにしてもコストを抑えるには残置物は撤去し、がらんどうの状態にした上で見積もりを依頼した方が良いのです。

5.家の解体費用で使える補助金

解体費用の補助金に関しては、自治体で制度を設けているケースがあります。
国の補助金というのはないため、該当する自治体に制度があれば補助金の利用が可能です。

例えば東京都練馬区では以下のような「住宅の耐震改修工事等の助成」という制度があります。

練馬区:住宅の耐震改修工事等の助成

項目 内容
補助額 除却工事費用(22,000円/平方メートルが上限)の3分の2
最大130万円
建物の主な要件
  • 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された、現在の耐震基準を満たさない住宅であること
  • 練馬区内にある住宅(戸建住宅、長屋、共同住宅、寄宿舎)であること
  • 建築物におおむね違反がないこと
対象地域
  • 密集住宅市街地整備促進事業地域
  • 防災まちづくり推進地区
その他要件
  • 助成金の交付申請は建築物の所有者が行うこと
  • 住民税等を滞納していないこと

以前は解体費用の補助金はあまり存在しませんでしたが、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されたことをきっかけに補助金制度を設ける自治体が増えてきました。

そのため、自分の自治体にも補助金制度が新たに設けられている可能性もありますので、解体をする前は一度、補助金制度の有無を確認することをおススメします。

要件や補助額は自治体によって異なります。
要件に関しては、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物を対象としている自治体が多いです。
自治体によっては、耐震診断の結果も要件とされることもあります。

また、補助金は解体工事完了後に振り込まれることが基本です。
解体工事会社に支払った後でないと補助金はもらえないため、一時的には解体費用を確保する必要があります。

6.家の解体費用のローン

家を解体する場合、ローンを利用したいケースがあります。
「解体工事だけ」を行う場合には、地方銀行や信用金庫が提供する「空き家解体ローン」を利用するのが一般的です。

まず、解体工事に対しては、原則として「住宅ローン」を利用することはできません。
住宅ローンとは、新築の建物が竣工したときに実行されるローンであり、新築工事を伴わない解体工事に対しては融資ができないローンになります。

例外的に、「建て替え」を行う場合には、建て替え後の新築建物に融資をすることができるため、解体工事費用を住宅ローンに組み込んでくれる銀行もあります。

ただし、あくまでも住宅ローンが実行されるのは新築建物の竣工時であるため、事前に発生する解体費用に関しては、「つなぎ融資」等の何らかの手段を利用して資金を手当てすることが必要です。
つなぎ融資とは、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資のことを指します。

また、都市銀行では無担保ローンやフリーローンと呼ばれる多目的に利用できるローンを提供しています。

無担保ローンは「解体工事だけ」でも利用できますが、金利が高く審査要件も厳しめであるため、利用しにくいのがデメリットです。

そこで、最も利用しやすいのが地方銀行や信用金庫が提供する「空き家解体ローン」となります。
地方銀行等が提供する「空き家解体ローン」は、金利が低く審査要件は緩めであるため、都市銀行の提供する無担保ローンよりも利用しやすいです。

例えば、千葉銀行では「ちばぎん空き家対策支援ローン 」、埼玉りそな銀行では「りそなリフォームローン 」といったものが提供されています。

「空き家解体ローン」は提供していない地方銀行もあるため、ローンを利用したい方は、一度、地元の銀行に問合せをしてみることをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
家の解体費用について解説してきました。

家の解体費用は、木造で一般的な広さの場合、150万円前後です。
解体工事の期間は、木造住宅であれば1.0~1.5ヶ月程度となります。

補助金に関しては、一定の要件を満たす家であれば補助金制度を設けている自治体が多いです。
ローンに関しては、新築工事を伴わず、空き家の解体だけを行う場合には地方銀行が提供する空き家解体ローンが利用できるケースがあります。

なお、もし「古い家を解体して土地を売ろう」としているなら、解体する前に「不動産売却 HOME4U 」で売却査定を受けつつ、不動産会社に「解体してから売るべきか、そのまま売るべきか」を確認した上で、「解体した方が良い」となった場合に業者の紹介を依頼してみてください。

また、もし「土地活用を始めよう」と思って解体を検討しているなら、「HOME4U オーナーズ」で専門企業にプラン請求する際に「古家の解体についても相談したい」と書き添えて、プロからのアドバイスを受けるようにしてみてください。

この記事で紹介した流れや安くするためのポイントなどをしっかり押さえて、上手に業者選定をしていただければと思います。

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