【基礎から解説】家の解体費用の補助金・ローンまるわかり|補助金申請方法からローンの種類毎のメリット・デメリットまで解説

初心者の方向けに補助金・ローンそれぞれの基礎知識と、具体的な補助金やローン商品の例まで提示し、更に、補助金の申請方法と必要書類も紹介しています。
これを読めば家の解体の際に補助金を活用したり、費用をローンで賄ったりする事を具体的に検討し、実際に申し込む段階にまで進む事が出来ます。

1. 家の解体費用の相場

家の解体費用は、構造や地中障害物の有無によって費用が増減します。

1-1.構造別の費用相場

一般的な戸建て住宅は、「構造が木造」で「延床面積は30～35坪程度」の物件が多く、解体費用の相場は総額で150万円前後が一般的です。

1-2.地中障害物などの撤去費用

解体工事では地中にコンクリートガラや浄化槽が埋まっているケース等、想定外の地中障害物が出てくるケースがあり、その種類や量によって、費用が追加されます。

残置物撤去費用とは、家財道具等の残置物のことです。通常、解体工事は家財道具等の残置物は撤去した状態で依頼しますが、残置物が残っている場合には、費用が加算されることになります。

1-3.家の解体費用が変化する7つの要因

家の解体費用が詳細に決まる要因は7つあります。

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2.家の解体費用を安くするポイント

本章では、家の解体費用を安くする3つのポイントを解説します。

1. 竣工図を用意しておく
2. 相見積もりを取る
3. 残置物は撤去しておく

2-1.竣工図を用意しておく

家の解体費用を安くするには、見積もり時に竣工図を用意しておくことがポイントです。竣工図とは、建物が竣工した時点に描かれた図面を指します。

着工前に描かれた設計図面とは異なり、完成した建物の状況が図面に落とし込まれているのが竣工図です。

竣工図がある物件では、例えば壁の内側や床下等の見えない部分がどのような構造になっているか、またはどのような建材が使われているのかを正確に把握することができます。

竣工図があると見積もり時点における想定要素が少なくなるため、適切な解体費用を見積もることができるのです。

一方で、竣工図のない物件は、壁の内側や床下等の見えない部分の構造や建材が把握できません。見積もり時点ではどのような作業内容になるかはわからず、解体してからの「出たとこ勝負」になってしまいます。

そのため、竣工図のない物件は想定外の事態を考慮して保守的に見積らざるを得ず、金額が高くなる傾向があります。

2-2.相見積もりを取る

解体工事費用を安くするには、相見積もりを取ることが必須です。
同じ現場でも、解体工事費用は会社によって大きく異なります。

理由としては、解体会社によって重機の保有の有無や人件費の圧縮の程度が異なるからです。

解体会社の特性は、外部からはなかなか分からないのが実際のところだと思います。
安く請けてくれる解体工事会社は不動産会社がよく知っていますので、もし古い家を解体して土地を売ろうとしていたり、更地にしてから土地活用をしようとしている場合には、売却査定を依頼する不動産会社や土地活用の相談をする専門企業に頼んで、2～3社を紹介してもらい見積もりを取る、という手順でも良いでしょう。

2-3.残置物は撤去しておく

解体工事費用を安くするには、残置物は撤去しておくことも基本です。まず、残置物が残っていると、そもそも解体工事を請けてくれない会社もいます。

見積もりを取得できる会社の幅を広げるためにも、残置物は撤去しておくことをおススメします。

また、一般廃棄物収集運搬業の免許のない解体会社に依頼してしまうと、処分費用が割高となります。
いずれにしてもコストを抑えるには残置物は撤去し、がらんどうの状態にした上で見積もりを依頼した方が良いでしょう。

3.家の解体費用で使える補助金

解体費用の補助金に関しては、自治体で制度を設けているケースがあります。
国の補助金というのはないため、該当する自治体に制度があれば補助金の利用が可能です。

例えば東京都練馬区では以下のような「住宅の耐震改修工事等の助成」という制度があります。

【参考：練馬区：住宅の耐震改修工事等の助成】

以前は解体費用の補助金はあまり存在しませんでしたが、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されたことをきっかけに補助金制度を設ける自治体が増えてきました。

そのため、自分の自治体にも補助金制度が新たに設けられている可能性もありますので、解体をする前は一度、補助金制度の有無を確認することをおすすめします。

要件や補助額は自治体によって異なります。
要件に関しては、昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物を対象としている自治体が多いです。
自治体によっては、耐震診断の結果も要件とされることもあります。

また、補助金は解体工事完了後に振り込まれることが基本です。
解体工事会社に支払った後でないと補助金はもらえないため、一時的には解体費用を確保する必要があります。

4.家の解体費用のローン

家を解体する場合、ローンを利用するパターンがいくつかあります。

4-1.【解体工事だけ】を行う場合

解体工事だけ」を行う場合には、地方銀行や信用金庫が提供する「空き家解体ローン」を利用するのが一般的です。

地方銀行等が提供する「空き家解体ローン」は、金利が低く審査要件は緩めであるため、都市銀行の提供する無担保ローンよりも利用しやすいのが特徴です。
例えば、千葉銀行では「ちばぎん空き家対策支援ローン」、埼玉りそな銀行では「りそなリフォームローン」といったものが提供されています。

「空き家解体ローン」は提供していない地方銀行もあるため、ローンを利用したい方は、一度、地元の銀行に問合せをしてみることをおススメします。

4-2.【建て替え】解体工事と建築工事を行う場合

解体工事のみは、原則として「住宅ローン」を利用することはできません。
住宅ローンとは、新築の建物が竣工したときに実行されるローンであり、新築工事を伴わない解体工事に対しては融資ができないローンになります。

例外的に、「建て替え」を行う場合には、建て替え後の新築建物に融資をすることができるため、解体工事費用を住宅ローンに組み込んでくれる銀行もあります。

ただし、あくまでも住宅ローンが実行されるのは新築建物の竣工時であるため、事前に発生する解体費用に関しては、「つなぎ融資」等の何らかの手段を利用して資金を手当てすることが必要です。
つなぎ融資とは、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資のことを指します。

5.家の解体工事の流れ

実際に解体を進める際の流れについて解説します。

5-1.見積もり依頼

解体工事は、最初に解体工事会社に「見積もり依頼」をすることから始めます。解体工事費用を抑えるには、複数の解体工事会社に声をかけ、相見積もりを取ることが基本です。

5-2.現地調査

解体工事は、周辺環境や建物の状況によって金額が大きく異なるため、必ず現地調査が必要です。

5-3.見積提示

現地調査が終わると、解体工事会社は見積もりを提示してきます。解体工事の見積もり金額は会社によっても大きく異なるため、総額をしっかり比較することがポイントです。

見積書には、付帯条件も記載されています。
付帯条件とは、例えば「事前に判明しえない飛散性アスベスト含有材等の処理は見積もりに含まれておりません。」といった見積条件のことです。

飛散性アスベスト含有材は断熱材として利用されていたため、外壁と内壁の間に存在する可能性があり、解体中に発見されることがあります。

仮に解体工事中に飛散性アスベスト含有材が見つかった場合には、付帯条件によって追加工事費用が発生するということです。

5-4.解体工事会社決定

各社から見積もりが出揃ったら、解体工事会社を決定します。
解体工事は近隣トラブルを引き起こしやすいため、誠実に対応してくれそうな会社を選ぶことがポイントです。

5-5.請負工事契約締結

解体工事会社が決まったら、請負工事契約を締結します。
請負工事契約時には、着手予定日や、解体工事期間、事前手続き、騒音対策等の説明がなされます。

5-6.各種届出書類押印

解体工事では、建設リサイクル法によって発注者本人が解体工事着工前に事前申請書類の届出を行うことが必要です。

ただし、届出は実際には解体工事会社が代理人となって行ってくれます。
そのため、解体工事着工前は、解体工事会社から委任状や各種届出書類に対して押印を求められることが通常です。

5-7.近隣挨拶

解体工事は新築工事よりも騒音や振動が大きいため、近隣トラブルが発生しやすい工事です。
近隣挨拶をせずに解体工事を行うと、ご近所トラブルに発展し、後から様々な嫌がらせを受けてしまうこともあります。
そのため、解体工事着工前は極力、発注者本人が近隣挨拶を行うようにしてください。

もし現場が遠方で発注者本人による挨拶が無理な場合、現場の工事長に挨拶回りをしてもらうという方法もあります。
近隣挨拶では、「工程表」と「工事長の連絡先」等を伝えておくことが基本です。

5-8.解体工事着工

各種届出や近隣挨拶が終わったら、解体工事の着工となります。解体工事期間は木造住宅であれば1.0～1.5ヶ月程度です。

着工時は、現場で土地の境界鋲の写真を撮って残しておくことをおススメします。
解体工事では、たまに土地の境界鋲が紛失してしまうことがあります。写真があれば、解体工事終了後に存否の照合をしやすくなります。

5-9.整地・解体工事完了

除却工事が完了したら、最後に整地を行って解体工事は終了です。解体が終わったら、現場をきちんとチェックしに行くようにしましょう。

解体工事終了後にチェックしたいポイントは、土地の境界鋲が飛んでないかどうかです。もし境界鋲が飛んでいれば、解体工事会社の責任において復旧を依頼します。

5-10.建物滅失登記

解体工事が終わったら、解体等でなくなった不動産の登記簿謄本を抹消する手続きである「建物の滅失登記」を行います。

建物所有者には解体後1ヶ月以内に滅失登記の申請義務があります。建物の滅失登記に関して、登録免許税は不要です。

尚、滅失登記を行う際は、解体工事会社から発行される取り壊し証明書が必要です。解体工事が完了したら、取り壊し証明書を受領することを忘れないようにしてください。

もし「古い家を解体して土地を売ろう」としているなら、解体する前に「不動産売却HOME4U」で売却査定を受けつつ、不動産会社に「解体してから売るべきか、そのまま売るべきか」を確認した上で、「解体した方が良い」となった場合に業者の紹介を依頼してみてください。

また、もし「土地活用を始めよう」と思って解体を検討しているなら、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」で専門企業にプラン請求する際に「古家の解体についても相談したい」と書き添えて、プロからのアドバイスを受けるようにしてみてください。