【徹底解説】土地・建物の売却にかかる費用全9種と総額シミュレーション

所有されている土地や建物の売却を検討していると、売却したときにかかる税金や費用が気になりますね。本記事では、土地や建物を売却したときにかかるお金を以下のようにわかりやすく、ていねいにまとめました。

• 土地建物を売却したときにかかる9種のお金
• 土地建物の売却で発生する「税金額」の確認方法
• 土地建物の売却で使える4つの特例

最後までお読みいただければ、土地や建物の売却で発生する税金や費用がわかり、具体的にどれくらいかかるのか、把握することができます。

1.土地建物を売却したときにかかる9種のお金

本章では、土地建物を売却したときにかかる9種類の費用を解説します。まず、9種類の費用のうち、土地建物の売却でかかる税金には以下の4種類があります。費用がかかるタイミングとあわせて一覧にしていますので、ご確認ください。

税金の詳しい計算方法や税額のシミュレーションについては、以下の記事をご確認ください。

税金とは別にかかる可能性がある費用は、以下の5種類です。

すべての場合でこれらの費用が発生するわけではなく、場合によっては発生しない費用もあります。

例えば、所得税や住民税は売却で出た利益に対して課税されるので、利益が出ない場合は発生しません。また、売却に際して土地の測量や建物の解体が必要ない場合には、測量費用や解体費用は発生しないこととなります。

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

1-1.所得税・復興特別所得税

所得税（および復興特別所得税）は、譲渡所得（土地建物の売却での利益）が出た場合のみ発生します。

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

（売却価格－売却時の諸費用）－（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用　※建物のみ）

所得税・復興特別所得税は、この譲渡所得に税率を掛け合わせて計算されます。適用される税率は土地・建物の保有期間によって異なります。

※所得税には「復興特別所得税」として所得税の2.1%相当が加算されています。

なお、土地建物の売買後には確定申告をする必要があります。所得税・復興特別所得税は、確定申告によって決まる税金です。確定申告は、売却した不動産の名義人が、売却年の翌年3月15日までに、ご自身で書類を作成して申告する必要があります。

会社員の方は、給与分は会社が申告してくれていますが、不動産売買の分は別途、ご自身で申告書作成をして提出します。ただし、その旨を会社に報告する必要はありません。

1-2.住民税

住民税も所得税と同様に、譲渡所得（土地建物の売却での利益）が出た場合のみ発生する税金です。

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

（売却価格－売却時の諸費用）－（購入時の価格＋購入時の諸費用－減価償却費用　※建物のみ）

住民税は、この譲渡所得に税率を掛け合わせて計算されます。適用される税率は以下のとおりです。

住民税も、確定申告によって金額が決まり、売却の翌年の6月頃に納付書が届きます。確認の上、忘れずに納めましょう。

1-3.印紙税

不動産売買の契約書や領収書などの課税文書を作ったときは、その書類に収入印紙を貼るという決まりがあります。その印紙代が印紙税です。

土地建物の売買の場合は、

• 売買契約書
• ローン関連書類
• 建築工事請負契約書

などに印紙を貼ります。印紙税は売買金額によって金額が変わります。以下の表は、印紙税額の一部を抜粋したものです。

出典：国税庁
「No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書」
「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

1-4.登録免許税

登録免許税は、登記設定をしたときに課税される税金です。

不動産を売買すると、所有者が変わるので、所有権移転登記などをします。

登記を受ける人が納税義務者なので売買の場合は、売主買主ともに登記申請が必要なため、本来はそれぞれが登録免許税を払うのですが、地域によっては慣例として買主が全額負担するケースもあります。売買が成立すると不動産会社の担当者が確認をしてくれます。

登録免許税には土地・建物と、所有権の移転理由によって課税率が変わります。今回は「土地と建物の売却」に関するもの抜粋しました。土地と建物を両方売却した場合は、それぞれの登録免許税がかかります。

【表　土地・建物それぞれの登録免許税率】

＊令和5年（2023年）3月31日までは軽減措置があります。

【参照：国税庁　登録免許税】

また、ローン支払い中などで抵当権が設定されている場合には、抵当権の抹消が必要です。抵当権抹消の登記では不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。土地と建物両方の場合には、2,000円かかります。

1-5.司法書士費用

土地建物を売却した際に発生する所有権移転登記などの作業を司法書士に行ってもらう場合は、司法書士報酬が発生します。

登記申請作業は自分でもできるのですが、不動産登記などに関した書類は、不動産の権利に関わる重要書類ですので、国家資格保持者である司法書士に依頼することをおすすめします。

報酬を支払ってまで司法書士に頼むメリットは、書類ミスがないことです。自分でやった書類は、たとえミスがあっても、役所の窓口の人が発見してくれなければそのまま登記されてしまいます。権利上では、登記された内容が「事実」として効力を持ちますので、間違いはゼロでなくてはいけません。

司法書士は、登記名義を買主に移すのに必要な書類を全て確認し、権利関係におかしなところがないかをチェックしてから、不動産会社を通じて買主に売買代金を支払うように伝えます。金融機関での支払いが完了したことを確認してから、法務局に登記名義を変更する手続き申請をします。

このように、一つひとつの作業を確認しながら進めますので、司法書士に手続きをお願いすると、間違いが起きる可能性が限りなくゼロに近くなります。日本司法書士会連合会のまとめた不動産登記関係の司法書士報酬アンケートによれば、司法書士報酬の全国平均は

• 所有権抹消登記：15,000円前後
• 売買による所有権移転登記：不動産1件あたり30,000円～50,000円程度

となっています。報酬額がバラつく理由には、個人経営・事務所の大きさ・不動産会社との提携の有無・取り扱う不動産の規模などが影響しています。多くの場合、売却をお願いする不動産会社で提携している司法書士事務所がありますので、知り合いに司法書士がいなくても問題ありません。

1-6.不動産仲介料

土地建物の売買をお願いする不動産会社に支払う報酬です。すべての売買手続きが終わってから支払いをします。不動産の仲介手数料は、宅建法のもと、国土交通大臣が定めた売買代金ごとの上限額が設定されています。

不動産の仲介手数料は、宅建法のもと、国土交通大臣が定めた売買代金ごとの上限額が設定されています。

*仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

例えば、5,000万円の一戸建てであれば、

5,000万円×　3％　+　6万　＝156万円+消費税（10％）
不動産仲介手数料：1,716,000円

が不動産会社への報酬額になります。

1-7.ローン完済に関する費用

売却した土地建物にローンが設定してあった場合、売却代金でローンを完済することになります。

ローンの残額をすべて返済することを「全額繰り上げ」といい、手続き方法は通常の繰り上げ返済と同じです。ローンを解約するための手数料が発生します。

以下は、ランダムにピックアップした金融機関で、通常の住宅ローンを全額繰り上げをした際のネット・店頭申し込み別の手数料です。以下の条件以外にも、金利設定が固定・変動か、住宅ローンかアパートローンかなど、複数の条件の組み合わせで手数料が変わります。

土地建物の売却をする際、残債が多いために売却代金でのローン完済が難しく、その後の支払い能力にも問題ありと見なされた場合は、金融機関から売却の許可が下りないこともあります。売却を検討する際には、不動産会社と仲介契約などをするよりも前に、金融機関に問い合わせをして、売却ができるかどうかを確認します。

1-8.測量費用

不動産の正確な大きさや規模を測るために必要な費用です。

測量図は、土地の正確な大きさと境界線確認などに使います。測量図がない場合は、不動産会社が境界線や境界目安になる塀や生垣などを基準にして実測したものと、登記簿謄本に記載してある土地面積を照らし合わせれば、不動産売却活動は開始できます。

ただし、以下のような条件が2つ以上揃ってしまった場合は、不動産の正確な大きさがハッキリしなくなり、売買価格設定に影響があるため、測量が必要になります。

• どこにも境界杭がない
• 境界に相当する塀などがない
• 実測したものと、登記簿謄本にある土地面積に大きな乖離がある

測量費には、測量とその書類作成の代金が含まれています。測量には1～2か月ほどの期間がかかります。必要に応じて隣接地の土地との境界を現地調査・資料調査をし、その上で隣接地の方に境界を立ち合いで確認してもらいながら、正確な測量計算をしていきます。

境界杭などの目印がなく、互いの土地の境界線も曖昧なままで何十年と使い続けてきた場合、隣接した家がお互いに

「裏の桜の木まではうちのものだ」
「ガレージのあるところは、もともとうちの土地だ」

などと勝手に思い込んでいることもあるため、測量した数字をもとに説明した上で、間違いがある場合は理解をしてもらう必要もあります。

このように、非常に手間暇のかかる上に正確さを求められる作業なため、測量費は地域と会社によってバラつきがありますが、例えば、普通の住宅をシンプルに測量するだけでも金額が10万円以下になることはありません。

比較的まとまった金額になる測量費ですので、まずは、家の中をよく探してみましょう。また、測量図は法的な効力を持つ書類ですので、地域によっては、登記のある法務局で過去に測量図の預かりがあるケースもあります。古くても、測量図としては有効ですので、家の中で見つからない場合は、法務局に問い合わせをしてみましょう。

【参照：日本土地家屋調査士連合会　測量費報酬のめやす　土地家屋調査士　報酬ガイド】

1-9.解体費用

売却をする土地の上に家屋などの建物がある場合、その家屋を取り壊すときの費用です。

木造建築の場合の解体費用相場は坪単価で4～5万円です。坪単価は、土地面積ではなく、解体する家屋の延床面積の坪数で計算します。坪数は、平米を3.3で割ると出てきます。

例えば、延べ床面積が100平米（平方メートル）の家屋を坪単価5万円で解体する場合は、以下のようになります。

解体費用には家屋の取り壊し、廃棄物処分費用、防音防塵対策費用が含まれています。家屋から出る生活ごみや家電などの廃棄処分費用は別途請求か、リサイクル業者などに依頼をして有料で引き取ってもらう必要があります。

2.土地建物売却の費用総額シミュレーション

上記の各項目を踏まえた上で、土地建物売却にかかる総額をシミュレーションしてみましょう。

2-1.ケース1：建物を解体して土地を売却

【要件】

• 4,000万円で取得した土地建物を4,700万円で売却
• 保有期間は40年
• ローン残額なし
• 測量は必要なし

上記の条件では、土地建物売却の費用総額は438.9万円となりました。これはあくまで一例となり、実際の費用は土地や建物の状況により変わってきます。

2-2.ケース2：建物つきの土地を売却

【要件】

• 4,000万円で取得した土地建物を4,700万円で売却
• 保有期間は4年
• ローン残額あり
• 測量・解体は必要なし

上記の条件では、土地建物売却の費用総額は317.5万円となりました。

3.信頼できる相談先の選び方

土地や建物の売却代金には相場というものがありますが、自分が売ろうとしている土地と建物の売却額が、いくらで売れるのかは、プロではない限り判断しづらいものです。

売却前の段階で土地と建物の売却相場を知るためには、複数の不動産会社に依頼し、売却価格の比較をしてみることをおすすめします。

不動産価格というのは、地元での運営年数・得意とする不動産の種類・エリアのマーケティング力・見込み客のリスト・営業力などにより、見積もりをお願いした不動産会社によって査定額にかなりの差が出ることがあります。

そのため、はじめから絞り込んでしまうと、売却価格の全体像がわかりません。そこで、あらかじめ複数社の売却価格を知っていれば、自分で相場感をつかめ、安心して売却をスタートさせることができるでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するなら「HOME4U」の無料一括査定サービスを利用すると、様々な特色を持つ優良企業からまとめて提案を受けられます。

各企業から提案された売却プランについて、じっくり比較検討してみてください。