土地建物の売却をお考えの方は「税金や費用はどのくらいかかるのだろう」と気になると思います。本記事では土地建物売却にかかわる8種のお金をていねいに解説しています。

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公開日
2021年07月16日
変更日
2021/07/21
カテゴリ
専門家コラム, 売却(専門家コラム)

土地建物の売却でかかる8種のお金と税額シミュレーション

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土地建物の売却でかかる8種のお金と税額シミュレーション

所有されている土地や建物の売却を検討していると、売却したときにかかる税金やコストなどが気になりますね。本記事では、土地や建物を売却したときにかかるお金を以下のようにわかりやすく、ていねいにまとめました。

最後までお読みいただければ、土地や建物の売却で発生する税金や費用がわかり、控除を使って大きく節税する方法も明らかになります。今後の資産形成のための知識としてお役立てください。

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1.土地建物を売却したときにかかる8種のお金

本章では、土地建物を売却したときにかかる8種類のお金を解説します。不動産売買には消費税が発生しますが、土地には消費税が発生しません。7と8のみ、費用が発生しない方もいらっしゃいます。

A:確定申告が必要な費用 1.所得税
2.住民税・復興税
B:売却したときに支払う費用 3.印紙税・登録免許税
4.司法書士費用
5.不動産仲介料
6.ローン完済に関する費用
C:支払う可能性がある費用 7.測量費用
8.解体費用

1-1.A:確定申告が必要な費用

A:確定申告が必要な費用 1.所得税
2.住民税・復興税

土地建物の売買後には確定申告をする必要があります。表のA欄は、確定申告によって決まる税金です。確定申告は、売却した不動産の名義人が、売却年の翌年3月15日までに、ご自身で書類を作成して申告する必要があります。

会社員の方は、給与分は会社が申告してくれていますが、不動産売買の分は別途、ご自身で申告書作成をして提出します。ただし、その旨を会社に報告する必要はありません。

1.所得税

所得税は、土地建物の売却で利益(儲かった)が出た場合のみ発生します。会社員の方は、会社の給与と不動産所得を合算して所得税額を決める(損益通算)で相殺でき、マイナス益の場合は所得税などが減額されることがあります。

土地と建物を売却した際の所得税の具体的な計算方法に関しては2章で詳しく解説しています。

【参照:国税庁 損益通算

2.住民税・復興税

1-2. B:売却したときに支払う費用

B:売却したときに支払う費用 3.印紙税・登録免許税
4.司法書士費用
5.不動産仲介料
6.ローン完済に関する費用

3.印紙税・登録免許税

4.司法書士費用

土地建物を売却した際に発生する所有権移転登記などの作業を司法書士に行ってもらう場合は、司法書士報酬が発生します。実はこれらの登記申請作業は自分でもできるのですが、不動産登記などに関した書類は、不動産の権利に関わる重要書類ですので、国家資格保持者である司法書士に依頼することをおすすめします。

報酬を支払ってまで司法書士に頼むメリットは、書類ミスがないことです。自分でやった書類は、たとえミスがあっても、役所の窓口の人が発見してくれなければそのまま登記されてしまいます。権利上では、登記された内容が「事実」として効力を持ちますので、間違いはゼロでなくてはいけません。

司法書士は、登記名義を買主に移すのに必要な書類を全て確認し、権利関係におかしなところがないかをチェックしてから、不動産会社を通じて買主に売買代金を支払うように伝えます。金融機関での支払いが完了したことを確認してから、法務局に登記名義を変更する手続き申請をします。

このように、一つひとつの作業を確認しながら進めますので、司法書士に手続きをお願いすると、間違いが起きる可能性が限りなくゼロに近くなります。日本司法書士会連合会のまとめた不動産登記関係の司法書士報酬アンケートによれば、司法書士報酬の全国平均は

となっています。報酬額がバラつく理由には、個人経営・事務所の大きさ・不動産会社との提携の有無・取り扱う不動産の規模などが影響しています。多くの場合、売却をお願いする不動産会社で提携している司法書士事務所がありますので、知り合いに司法書士がいなくても問題ありません。

5.不動産仲介料

土地建物の売買をお願いする不動産会社に支払う報酬です。すべての売買手続きが終わってから支払いをします。不動産の仲介手数料は、宅建法のもと、国土交通大臣が定めた売買代金ごとの上限額が設定されています。

売買代金 計算式
200万円以下 代金の5%+消費税*
200~400万円以下 代金4%+2万円+消費税
400万円~ 代金の3%+6万円+消費税

*仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

例えば、5,000万円の一戸建てであれば、

5,000万円× 3% + 6万 =156万円+消費税(10%)
不動産仲介手数料:1,716,000円

が不動産会社への報酬額になります。

6.ローン完済に関する費用

売却した土地建物にローンが設定してあった場合、売却代金でローンを完済することになります。ローンの残額をすべて返済することを「全額繰り上げ」といい、手続き方法は通常の繰り上げ返済と同じです。ローンを解約するための手数料が発生します。

以下は、ランダムにピックアップした金融機関で、通常の住宅ローンを全額繰り上げをした際のネット・店頭申し込み別の手数料です。以下の条件以外にも、金利設定が固定・変動か、住宅ローンかアパートローンかなど、複数の条件の組み合わせで手数料が変わります。

銀行名 ネット手続きの場合 店頭手続きの場合
イオン銀行 55,000円(税込) 55,000円(税込)
三井住友銀行 5,500 ~11,000円(税込) 22,000円(税込)
ARUHI住宅ローン 50,000円(税別)
足利銀行 44,000円(税込)

土地建物の売却をする際、残債が多いために売却代金でのローン完済が難しく、その後の支払い能力にも問題ありと見なされた場合は、金融機関から売却の許可が下りないこともあります。売却を検討する際には、不動産会社と仲介契約などをするよりも前に、金融機関に問い合わせをして、売却ができるかどうかを確認します。

1-3.C:支払う可能性がある費用

C:支払う可能性がある費用 7.測量費用
8.解体費用

土地建物を売却したときに、人によっては支払いが発生するタイプの費用です。

7.測量費用

測量図は、土地の正確な大きさと境界線確認などに使います。測量図がない場合は、不動産会社が境界線や境界目安になる塀や生垣などを基準にして実測したものと、登記簿謄本に記載してある土地面積を照らし合わせれば、不動産売却活動は開始できます。

ただし、以下のような条件が2つ以上揃ってしまった場合は、不動産の正確な大きさがハッキリしなくなり、売買価格設定に影響があるため、測量が必要になります。

測量費には、測量とその書類作成の代金が含まれています。測量には1~2か月ほどの期間がかかります。必要に応じて隣接地の土地との境界を現地調査・資料調査をし、その上で隣接地の方に境界を立ち合いで確認してもらいながら、正確な測量計算をしていきます。

境界杭などの目印がなく、互いの土地の境界線も曖昧なままで何十年と使い続けてきた場合、隣接した家がお互いに

「裏の桜の木まではうちのものだ」
「ガレージのあるところは、もともとうちの土地だ」

などと勝手に思い込んでいることもあるため、測量した数字をもとに説明した上で、間違いがある場合は理解をしてもらう必要もあります。

このように、非常に手間暇のかかる上に正確さを求められる作業なため、測量費は地域と会社によってバラつきがありますが、例えば、普通の住宅をシンプルに測量するだけでも金額が10万円以下になることはありません。

比較的まとまった金額になる測量費ですので、まずは、家の中をよく探してみましょう。また、測量図は法的な効力を持つ書類ですので、地域によっては、登記のある法務局で過去に測量図の預かりがあるケースもあります。古くても、測量図としては有効ですので、家の中で見つからない場合は、法務局に問い合わせをしてみましょう。

【参照:日本土地家屋調査士連合会 測量費報酬のめやす 土地家屋調査士 報酬ガイド

8.解体費用

売却をする土地の上に家屋などの建物がある場合、その家屋を取り壊すときの費用です。木造建築の場合の解体費用相場は坪単価で4~5万円です。坪単価は、土地面積ではなく、解体する家屋の延床面積の坪数で計算します。坪数は、平米を3.3で割ると出てきます。

例えば、延べ床面積が100平米(平方メートル)の家屋を坪単価5万円で解体する場合は、以下のようになります。

例)延べ床面積が100平米 坪単価5万円で解体

  • 延べ床面積100平米 → 100平米÷ 1坪3.3=30.3坪
  • 坪単価5万円×30.3坪=1,515,000円

解体費用は1,515,000円+消費税 となります。

解体費用には家屋の取り壊し、廃棄物処分費用、防音防塵対策費用が含まれています。家屋から出る生活ごみや家電などの廃棄処分費用は別途請求か、リサイクル業者などに依頼をして有料で引き取ってもらう必要があります。

2.土地建物の売却で発生する「税金額」の確認方法

土地建物を売却した際、「利益」が出ると税金が発生します。売却後はその支払い費用が必要ですので、土地建物の売却を検討し始め、将来にかかる税金額をシミュレーションしてみましょう。

2-1.複数査定をして売却額の相場を把握する

土地建物の売却でプラスが出ると、その利益に対して税金がかかります。売却予定の土地建物がいくらで売れるかを先に知っておけば、将来支払う税金額も把握できますので、いざ、税金を支払う時になっても慌てずに済みます。

税金は、売った年の翌年3月15日までに提出した確定申告をもとに算出されます。そのため、令和2年に売却した不動産の税金は、翌年の令和3年に支払うことが決まっています。住民税は、確定申告をもとに、その年の6月ごとに各自治体から支払い額の決定通知と帳票が来ます。

土地や建物の売却代金には相場というものがありますが、自分が売ろうとしている土地と建物の売却額が、いくらで売れるのかは、プロではない限り判断しづらいでしょう。売却前の段階で土地と建物の売却相場を知るためには、はじめから売却の仲介をお願いする不動産会社を1社に絞り込まず、複数の不動産会社に売却価格の比較をお勧めします。

実は、不動産価格というのは、地元での運営年数・得意とする不動産の種類・エリアのマーケティング力・見込み客のリスト・営業力などにより、見積もりをお願いした不動産会社によって査定額にかなりの差が出ることがあります。そのため、はじめから絞り込んでしまうと、売却価格の全体像がわかりません。そこで、あらかじめ複数社の売却価格を知っていれば、自分で相場感をつかめ、安心して売却をスタートさせることができるでしょう。

2-2.所得税の計算方法1 課税される額「譲渡所得」を算出する

本章では、所得税の計算を詳しくまとめています。土地や建物を売却したときに、利益が出た場合は、所得税が課税されます。所得税がいくらになるかを知るには、先に課税される対象額を算出します、これを「譲渡所得」と言います。以下は、譲渡所得の計算式と用語説明です。

・【譲渡所得の計算式】

A譲渡所得 = B譲渡価額-C取得費-D譲渡費用

これらをすべて計算式に当てはめて、譲渡所得を算出しておきます。実際の所得税額は、次項でわかります。

2-3.所得税の計算2 譲渡所得に税率をかけて所得税額を出す

前項で計算した譲渡所得(課税対象となる金額)に、以下の表にある土地建物の所有期間に応じた税率をかけると所得税額になります。所有期間はどちらも、売却した年の1月1日時点です。

【所得税の計算式と、所有期間別の税率】
不動産の所有期間 所得税額の計算式
5年超:長期譲渡所得 譲渡所得金額×15%=所得税額
55年内:短期譲渡所得 譲渡所得金額×30%=所得税額

【参照:国税庁 譲渡所得

以上が、所得税額の算出方法です。

これだけでは少しわかりにくいので、買ったときに5,000万円した新築土地付きマイホームを、10年後に売却するケースで、マイナス(利益がなかった)の場合とプラス(利益が出た)の場合の所得税の試算をしてみましょう。

マイナス(利益がなかった)例:買ったときに5,000万円したマイホームを、3,000万円で売却
 
譲渡所得額 マイナス2,450万円= 譲渡価額(3,000万)-取得費(5,300万)-譲渡費用(150万)

  • 取得費 5,000万円+不動産仲介手数料約170万円+その他費用130万円=5,300万円
  • 譲渡費用  不動産仲介手数料約96万円+その他費用54万円=150万円

売却による収益が出なかったので、所得税はなし。

プラス(利益が出た)例:買ったときに5,000万円したマイホームを、7,000万円で売却
 
計算式
譲渡所得額プラス1,400万円 = 譲渡価額(7,000万)-取得費(5,300万)-譲渡費用(300万)

  • 取得費 5,000万円+不動産仲介手数料約170万円+その他費用130万円=5,300万円
  • 譲渡費用  不動産仲介手数料約237万円+その他費用63万円=300万円
  • 10年所有していたので長期譲渡
    譲渡所得金額1,400万円×15%=所得税額210万円

売却による利益があったので、210万円の所得税額が発生した。

上記のように、同じ物件を売却しても、利益が出たときは所得税の支払いがあります。これらの計算は、自分で計算をしなくても、取得費などの費用がわかっていれば、ネット上の計算シミュレーションサイトで計算をして確かめることができます。

3.土地建物の売却で使える4つの特例

本章では、土地と建物の売却をしたときに使える特例を4つ解説します。

3-1.平成21~22年に取得した土地「1,000万円特別控除」

日本国内にある土地などの譲渡所得額から、1,000万円が控除できます。計算式は以下の通りで、要件が満たされている必要があります。ただし、対象は個人の普通売却のみであり、相続などは対象外、控除対象は土地のみです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 1,000万円

要件1)平成21~22年(2009~2010年)の間に取得した土地であること
要件2)その所有が5年を超えていること(長期譲渡であること)
要件3)親子・夫婦など特別な間柄での譲渡ではないこと

※譲渡所得の金額1000万円に満たない場合は、その譲渡所得の金額が控除されます。

この制度の目的は、平成21~22年(2009~2010年)に起きたリーマンショックによる景気低迷対策として平成21年に創設されたものです。令和2年4月1日現在の法令では現行法のままですが、租税特別措置法としてできたものですので、今後もずっとある控除ではない可能性がありますので、この期間に土地を取得した方は注意が必要です。

【参照:国税庁 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除

3-2.収用された土地の「5,000万円特別控除」

収用とは、例えば、道路・鉄道・公園などをつくるために、新たに土地が必要になったとき「この公共事業のために必要な土地を売ってください」とお願いされて、自分の土地を公共事業主に売ることです。

このように、収用法・その他の法律で収用権が認められた公共事業のために土地建物を売ると、譲渡所得から最高で5,000万円まで控除ができるという特例です。計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 最高5,000万円

ご自身の売却した土地が「収用」にあたるかどうかは、国税庁が出している特例チェックシートがありますので、それをもとに確認ができます。また、国税庁の該当ページでも確認してください。

【参照:国税庁 収用等により土地建物を売ったときの特例

3-3.マイホーム「3,000万円特別控除」

マイホームを売却した場合は、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高で3,000万円までの控除があります。別名「3,000万控除」と呼ばれています。売却益が3,000万円以下の場合は、その金額までの控除となり、税額は0円になります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円控除が適用される要件は以下の通りです。たくさんあるように見えますが、普通にマイホームを売却する多くの方が当てはまります。

  1. 自宅だった場合
    住んでいる自宅を売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに、自宅だった家を売却すること
  2. 家を取り壊した場合
    取り壊した日から1年以内にその土地の売買契約をし、住まなくなった日から数えて3年目の年末までに売却を終えていること。またその間、敷地を駐車場などの賃貸にしていないこと。
  3. 連続で適用していない
    売却年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、または買換え特例や譲渡損失の繰越控除を利用していないこと(2年おきにしか使えない控除である)
  4. ほかの特例との併用がない
    売却した土地建物は、収用の特別控除などの他の特例の適用を受けていないこと
  5. 災害で家屋がなくなった場合
    火事や震災などの災害によって家を失った場合は、その土地に住まなくなった日から数えて3年目の年末までに売却していること
  6. 売り主との関係
    売主と買主の関係が、親子や夫婦などの特別な間柄でないこと

この3,000万円の控除は、確定申告をしてはじめて適用される控除ですので、たとえ事前の計算で税額が0円であることがわかっても、確定申告で申請をしないと特例の適用はされませんので注意が必要です。

【参照:国税庁 マイホームを売ったときの特例

3-4.相続空き家の3,000万円特別控除

この控除は、空き家の発生を抑えるためにできた特例措置です。親が亡くなって実家を相続したものの、そこに人が住んでいない場合は空き家となります。

この空き家が昭和56年5月31日以前に建築された家で、なおかつ以下の要件を満たしていれば、3,000万円までの控除が使えます。

  1. 亡くなる直前まで自分の親が住んでいたこと
  2. 相続した家は、親が一人で住んでいた家であること
  3. その空き家は、旧耐震基準で建築された家であること
  4. その家を相続してから賃貸などに出していないこと
  5. 相続してから3年後の年末までに売却すること
  6. 売却金額が1億円以下の空き家であること
  7. 売却する前に耐震補強するか解体をすること

かなり条件が厳しいですが、該当すれば大きな節税効果があります。相続をする前の段階で老人ホームに入っているなどの理由で空き家状態になっていた場合でも適用されます。

【参照:国土交通省 空き家の発生をおさえるための特例措置

まとめ

土地や建物を売却する際に起きることとして、税金やお金の話を以下のようにまとめました。

土地建物の売却をすれば現金収入が得られるメリットがありますが、費用や税金がかかります。基本的に、土地建物の売却で利益が出なければ、税金を取られることはありませんが、土地活用や資産形成の面から考えると、売却以外の方法も同時に検討しながら資産を最大化する最適の方法を探されることをおすすめします。

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3つのポイント

POINT 1

大手ハウスメーカーとほぼ提携。
これだけの大手企業が揃っているのはHOME4Uだけ。

POINT 2

47都道府県すべてに対応。
大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。

POINT 3

NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。

提携企業の一例


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