【厳選9社】賃貸併用住宅のハウスメーカー・建築会社

賃貸併用住宅とは、マイホームの一部に賃貸用の部分がある建物のことです。延べ床面積の半分以上がマイホームであれば、住宅ローンの適用もでき、賃料収入をローン返済に充てられるメリットがあります。

しかし、賃貸併用住宅をメインに取り扱うハウスメーカー・建築会社は少なく、相談先がうまくみつけられない方も多いでしょう。そこで今回は、賃貸併用住宅の取り扱いをするハウスメーカー・建築会社について、選び方や企業の紹介など、必要な情報をまとめました。

最後までお読みいただければ、賃貸併用住宅をどこのメーカーにお願いすべきかがわかるようになります。

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「うちの土地にはどんな賃貸併用住宅が建つの？」「いくら稼げるのか知りたい」という方はご活用ください。

1.賃貸併用住宅建築に実績のあるハウスメーカー厳選9社

本章では、賃貸併用住宅の建築に実績のあるハウスメーカーとその特徴を、9社までに絞り込んで紹介しています。
また、各社の構造と坪単価は、あくまで、その会社の主力商品をベースにしたものです。
今回紹介している大手メーカーであれば、木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造のどのパターンでも柔軟にプラン作成はできます。

※各社の坪単価は、2020年7月に住宅産業新聞で発表された大手９社の平均棟単価をもとに、坪単価を編集部で割り出したものになります。本データの平均延床面積は126平米（38坪）です。実際の坪単価は、建築プランによって変わります。また、本データに掲載のなかったハウスメーカーは、大手９社の平均値を掲載しています。

1-1.旭化成ホームズ

ヘーベルハウスで有名な、鉄筋コンクリート造りの戸建てを得意とする会社です。ヘーベル壁という、西欧では駅の壁に使用されている、防音・防火・強度の高い構造壁を使うため、戸建てでも高級マンションクラスの静謐でグレードの高い生活空間が生まれます。

ロングライフ住宅を特徴としており、竣工から60年までの長期保証がついています。鉄筋コンクリート造+頑健なヘーベル壁を構造壁として使いますので、大きな窓や、大きな開口部のあるデザインでも自在に対応できます。

【参照：旭化成ホームズ株式会社】

1-2.積水ハウス

超高品質な賃貸住宅ブランド・シャーメゾンで有名なハウスメーカーです。建てる方・住む方の両方に、熱烈なファンがいるタイプのハウスメーカーです。

社員を含め、約2,900人の一級建築士登録と、デザイン専門のプロデューサーが存在しており、1案件ごとにチーム編成がされます。そのため、他社の追随を許さない建築プランの企画力の豊富さに定評があります。

敷地やエリアに合ったデザイン性の高さも、ファンの多い理由の一つです。建物内はホテルライクなつくりで高級感があり、外観はエリア環境に溶け込んだ、品質の良さと自然さを兼ね備えた住宅でありながら、一目で積水ハウスだとわかるブランド力があります。

賃貸併用住宅の収益性に関しては、部屋数を確保することで、賃料収入に余裕を持たせるという考え方があるため、基本的に、鉄骨3～4階建てを推奨しています。

【参照：積水化学工業株式会社】

1-3.大東建託

賃貸供給数が25年連続1位、賃貸住宅を含む住宅施工率が12年連続1位の、非常に人気のあるハウスメーカーです。自社賃貸住宅ブランドとしてDKセレクトを持ち、普通ならば賃貸では採用しないような建材なども、惜しげなく使う品質の高い賃貸併用住宅が可能です。

資材調達・管理・設計・施工、完成の際に行う検査・賃貸経営・賃貸管理までを自社で一貫しているため、品質の良い建材を使って建築費が高騰することを回避しています。また、一貫管理のため、施工が決まってから完成するまでのスピードが速いです。

賃貸併用住宅にはプレキャストされた資材ベースの基本プランがあり、それに沿って、オーナーの意向を加えた設計をします。（フル設計もあります）賃貸併用住宅の経営に関しては、「いい部屋ネット」という賃貸管理会社を使ったテレビやネットでの宣伝による高い仲介力があり、空室リスクを極力回避できる賃貸管理システムが完備されています。

【参照：大東建託株式会社】

1-4.住友林業

住友林業は、フォレストメゾンという賃貸住宅ブランドを持つ、日本の国土にある山の1/800を所有するハウスメーカーです。社有林業を営んでいるため、国内木材の中でわずかしか取れない最高品質の材質を自社で使えるため、良質な木材住宅という意味では、最高級の建材で家を建てることができます。

実際、展示場にある室内に入ると、他社ではとてもマネできない、香木のように優雅な木の香りがします。また自社所有林だからこその、美しい木材を室内に反映するデザイン設計にも自信があるため、木の張り方、木目の見せ方、質感の違う木材との組み合わせ方など、独自の美的センスがあります。

賃貸併用住宅には、フォレストメゾン・プラスという専門ブランドがあり、自社ブランドのフォレストメゾンをベースにした自由設計ができます。社有木材以外にも海外から木材輸入もしているため、例えば、マイホームには最高級木材、賃貸部分には海外木材など、収益性を考慮したプラン作りができます。

【参照：住友林業株式会社】

1-5.積水化学工業

在来木造住宅の基本である壁や筋交いを使わず、ラーメン構造という独自の構造躯体で、可変性の高い住宅を作るのが得意なハウスメーカーです。家族のライフスタイルに合わせて、建物や室内をいつでも変えられる「ハイム」という共通テーマがあり、賃貸併用住宅にも応用されています。

基本は木造ラーメン構造ですが、必要な部分には鉄骨も組み合わせることで、大胆なデザインや高さのある住居にも対応できます。構造体が家を支えるようになっているため、家の中に構造壁がありません。そのため、躯体の一部を上下左右に移動させるだけで、間取りの変更や階数の変更も自由自在です。

また、セキスイハイムで建てた家は、建物の外に追加で部屋を作る・1部屋をつぶして吹き抜けにする・エレベーター設置をするなど、通常であれば、増築・改築という形でしか実現できないタイプの工事も、はじめからそういう家であったかのような変更ができます。

このようにいつでも変更可能な設計のため、賃貸併用住宅だから難しいというプランがほとんどありません。構造体をプレキャストしてあるため、施工が決まってから完成までの期日が非常に早いのが特徴です。

【参照：積水化学工業株式会社】

1-6.三井ホーム

外観デザインが非常に美しいハウスメーカーです。木造建築が主体で、独自開発をしたプレミアム・モノコック構法というツーバイフォー技術で、現在は木造4階建てまでの技術があります。木造であることに強いこだわりがあり、モクシオンという木造5階建てのマンション設計・建築を手掛け、すでに国内外で販売しています。

木造でも震度7まで耐える耐震性に加え、鉄よりも火に強い木材を使用することで、耐火性能のある木造住宅を作ることにも成功しており、今までの木造住宅では実現できなかった、マンションのように強い木造の家です。また、外部に三井ホーム専門に設計とデザインを起こしてくれる建築士とデザイナーを抱えているため、息をのむような美しいデザインの家が多いことも特徴的です。

賃貸併用住宅プランには「ウィズレント」というパッケージ商品があり、低層4階建てまでで、オーナーは最上階のペントハウスで暮らすという設計がベースになっています。

【参照：三井ホーム株式会社】

1-7.パナソニックホームズ

鉄骨ベースで9階建てまで建てられる独自技術を持つハウスメーカーです。特に、都心部や駅前などの敷地の狭い場所では、建物を上に上に伸ばしていき、最上階+屋上テラスがオーナースペースというのが、ベースプランとなっています。

鉄骨でもマンショングレードの建材を使用し、全体的に格調の高いデザインです。電気メーカーであるパナソニックのグループ会社らしく、賃貸部分にも先進のIoT技術を導入しており、スマホアプリを使ったエアコン・給湯・家電管理や、スマホ鍵の導入など、他では見られない、新しい便利さを付帯設備としてつけています。※一部の建物では利用できないものもあります。

賃貸併用住宅ブランドとして「ユアメゾン」あり、建築プランとしては、収益性が高く、建物の用途転向がしやすい、5階建て以上を推奨しています。

【参照：パナソニック ホームズ株式会社】

1-8.ミサワホーム

ミサワホームが独自開発をした、壁パネル・小屋パネル・1階床パネル・2階床パネル・屋根パネルの5種類の木質パネルを組み合わせ、高度な耐震・制震・耐火・耐水・耐久性がある自然災害に強いハウスメーカーです。常時、パネルは12万種をそろえていますので、どのようなオーダーにも、自在に対応できます。

これらの技術の基礎には、1956年の南極昭和基地の建設をミサワホームが請け負ったことに起因します。国からのオーダーは「最低気温マイナス60℃超、風速80mのブリザードの条件下でも安全で快適な建物であること」などの厳しいものであり、それらをすべてクリアできたのがミサワホームの木質パネル接着構造でした。

これらの技術は現在でも引き継がれ、あらゆる自然条件の中でも、住む人を守る家づくりをしています。賃貸併用住宅ブランドとして、木質パネル2階建てのBelle Lead「HOME plus」と、3階建てのBelle Lead「HOME plus3」があり、これらをベースに注文に合わせた設計をします。

【参照：ミサワホーム株式会社】

1-9.トヨタホーム

トヨタグループが運営する100％注文住宅のハウスメーカーです。鉄骨造でありながら、設計ができてから資材を工場で用意する、完全邸別精算方式です。業界トップクラスの太い鉄柱を使ったパワースケルトン構造を、車製造で培ったトヨタ独自の強接合技術で、頑健な建物を作ります。

賃貸併用住宅としてのプランはなく、注文住宅ブランド「エスパシオ」での申し込みになります。関連企業が多いため、エリアマーケティングと長期的戦略に強く、賃貸部分の収益化データには、かなりの説得力があります。

また、早くからスマートハウスという、建物が自家発電をし、エアコンがなくても空調があるように温度調節をする、エネルギー効率の良い住まいづくりが得意です。また、非常時には車での蓄電・充電が可能にする「クルマ　de　給電」など、人と車と暮らしを一体化させる、トヨタグループらしいアイデアが豊富です。

【参照：トヨタホーム株式会社】

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2.賃貸併用住宅を建築する際の注意点

ハウスメーカーをご紹介しましたが、具体的に賃貸併用住宅を建築する際の注意点はどのようなものがあるのでしょうか。
注意すべき点は以下の3つです。

• 実績が豊富な大手ハウスメーカーから選ぶ
• 「4つのパターン」から自分にあったタイプを選ぶ
• 空室を防ぐため、エリアニーズを把握しておく

2-1.実績が豊富な大手ハウスメーカーから選ぶ

賃貸併用住宅の建築プランのほとんどは、大手ハウスメーカーが取り扱っています。なぜなら、賃貸併用住宅は、戸建ての一部を賃貸とするタイプや、アパート・マンションタイプなど、オーナーの意向によってさまざまな建築パターンがあり、土地条件や広さとの掛け合わせによっても建築物が変わるため、対応力が求められるからです。

つまり、賃貸併用住宅は、決まりきったパターンのようなものがデータ化しにくい傾向にあり、必然的に、そのノウハウも、大手のハウスメーカーに集まって来ます。

ただ、信頼と実績のある地場の工務店やハウスメーカーでも、賃貸併用住宅の建築を請け負っているところはもちろんあります。

ハウスメーカーや工務店の特徴としては、大手メーカーのようにプレキャストした建材の在庫や、ベースになるプランやデザインがない分、建て主の細かな希望に沿って建てることができます。

そのため、新築よりも、中古戸建住宅を賃貸併用住宅にリフォームするための相談や依頼が多くなる傾向があります。また、大がかりな宣伝費や営業活動費なども不要なため、大手メーカーに比べると、コストを抑えることができます。

2-2.「4つのパターン」から自分にあったタイプを選ぶ

賃貸併用住宅は「自宅と賃貸部分が一緒になっている」ということ以外、特に明確な定義はないのですが、めやすとして、以下のような4パターンがあります。

賃貸部分は、住居以外にも、店舗・事務所・施設など、賃貸経営で収益が得られるタイプの物件であれば、自由に設計することができます。建築プランを計画する段階で、土地条件と広さによって、できることが決まっていきます。

賃貸併用住宅は、延床面積の50％以上がマイホームであれば、どのような賃貸部分を作っても良いことになっています。そのため、建物の規模が大きくなれば、その分、自宅も大きくなります。

ただし、この50％以上の縛りは、マイホーム部分に住宅ローンを使いたいのならば、という前提が付きますので、建築費のすべてを事業用ローンにしても良いのであれば、自宅部分と賃貸部分のバランスが変わっても、問題ありません。

2-3.空室を防ぐため、エリアニーズを把握しておく

賃貸併用住宅は、ローン返済原資が入居者からの賃料ですので、賃貸経営がうまくいって、はじめて成功するタイプの土地活用です。賃貸部分に空室が続いた場合、オーナーは自腹で返済を続けることになります。

空室ができる理由の多くは、賃貸部分が、エリアニーズと合致していないためです。例えば、学生が多いエリアであればワンルーム賃貸、人通りの多い繁華街に近い場所であれば店舗も検討するなど、エリアに合った設計が必要です。

ニーズに沿った賃貸併用住宅を建てるためには、エリアマーケティングがしっかりできる、賃貸併用住宅に対する経験値の高いハウスメーカーにプラン作成をしてもらい、計画をサポートしてもらう必要があります。

外観デザインや間取りだけではなく、長期間の賃貸経営で収益が確実に上げられるような、現実見のあるプランを見つけ出しましょう。複数のプランを比較するためには、一回の入力で最大10社までの建築プランが入手できる、「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。

どのような建物が建てられるのか以外にも、どのような賃貸部分が適しているのかなど、不動産のプロならではの厳しいチェックが入った、精度の高いプランが揃います。また、初期費用や経営開始後の展望なども含め、詳細なプランを入手するためには、活用予定地に訪問してもらうことも大事です。

賃貸併用住宅を建てることが決まったら、まずは、土地活用プランを取り寄せることからスタートしてください。

3.賃貸併用住宅を大手ハウスメーカーに依頼すべき理由

本章では、賃貸併用住宅をハウスメーカーで建てる理由を5つにまとめています。

3-1.ノウハウと専門知識がある

ハウスメーカーは、プリセットタイプの住宅から注文住宅、マンションやアパート建築まで全国規模で幅広く請け負っていますので、賃貸併用住宅の受注件数も多くなります。また、大手はグループ企業として、不動産管理や賃貸管理の会社もあるため、賃貸併用住宅の賃貸部分のノウハウもたまります。

その結果、賃貸併用住宅のデータとノウハウが集積され独自の専門知識となっていきます。これらの専門知識があることによって、エリアマーケティングなどの、賃貸部分がうまくいくための具体的な方法が確立されていきますので、必然的に、賃貸併用住宅の建築と経営に、失敗しにくくなります。

3-2.パッケージ商品がある

ハウスメーカーには、設計ベースで、利用する建材や内装などから提携金融機関までがパッケージ商品化（規格プラン）されたものが用意されています。

パッケージ商品があると、ベースプランに、建て主のライフスタイルや意向に合わせた設計変更ができ、あらかじめベースプランに沿った建材などをまとめて発注しておけるため、企業からすると利益の出やすい販売方法となります。

また、住宅ローンなどを受ける提携金融機関からすると、建築規模・建築費をまとめた総建築費などが、ハウスメーカーのプランごとにハッキリしているため、企業ごとにパッケージ商品の審査をしてしまえば、あとは借主の与信さえ間違えなければ、優良なローン申し込み者を大量に獲得できるというメリットがあります。

さらに、土地オーナーにとっても、ゼロから注文住宅を考えてもよくわからない、賃貸併用住宅という注文住宅を、事例をもとにわかりやすくパッケージ化してあるため、安心感があり選びやすいという利点があります。さらに、企業が提携している金融機関にパッケージ商品経由でローン申請ができるため、個人で個別に申し込みをするよりも、返済計画の作成なども含め、手間がないというのも大きなメリットです。

3-3.設計・施工・管理を関連グループで完結できる

大手のハウスメーカーの多くは、傘下に施行会社・プランニング専門会社・デザイン会社・設計会社などの建築関連以外にも、不動産管理・賃貸・販売に関した会社を持っています。賃貸併用住宅のプラン作成・デザインなどから、実際の運営、出口戦略に関したことまで、一つのグループ企業内で完結することができます。

このような関連グループがあることが、結果的には賃貸併用住宅の年間受注量の多さにつながります。賃貸併用住宅を取り扱う機会が増えることで、そのことに詳しい、質の良い職人と質の良い社員がより抜かれ、最終的に質の良い建物が出来上がることになります。このようなプラスのサイクルこそが、ハウスメーカーの持つ「ブランド力」につながり、そのブランド力が、信頼度の高い賃貸経営へとつながっていきます。

また、大手企業だからこその財務状況の良さや、社会的信用度、建築後の保証制度の確かさなどは、人生で1～2度あるかないかの大きな買い物であるマイホーム購入をする際の、判断基準の一つになることは間違いないと言えます。

3-4.入居者確保に強い

ハウスメーカーには住宅に関したマーケティング分析をする専門部門がありますので、賃貸併用住宅の依頼があったエリアに、どのような潜在的入居者ニーズがあるかを、正確に把握することができます。また、過去に取り扱った賃貸併用住宅の経営データなどから紐解き、長期にわたって収益を獲得し続けるためには、どうするべきか、どんな物件が良いのかなど、長期的展望を交えたプラン作成ができます。

建築後も、関連会社である不動産賃貸・管理に運営委託をすることができ、自社のブランド価値にふさわしい状態をいじするための、適切な運営管理ができます。入居者確保においても、自社運営する大規模な不動産ポータルサイトへの掲載や動画配信、賃貸住宅ブランドをテレビCMやネット広告などで大々的に宣伝することにより、裾野を広く入居者を集め続けることができます。

3-5.一括借り上げシステムがある

ハウスメーカーの多くは、賃貸部分の一括借り上げシステムを持っています。一括借り上げとは、会社が一旦、賃貸物件をオーナーからすべて借り上げ、入居者に転貸をするシステムのことです。会社によって、サブリース契約、家賃保証契約などと呼ばれることもあります。

会社は入居者から家賃を受け取り、その金額の一部を、一括借り上げの保証賃料としてオーナーに振込みます。一括借り上げ契約をすると、万が一、入居者が家賃を延滞や支払ってくれない時や、長期に空室が発生しているときでも、契約でとり決めた賃料は必ず振り込んでもらえます。

また、家賃請求・集金・督促・入退去時の対応・入居者募集・案内・クレーム対応・清掃などの、賃貸に関するすべての管理業務を会社が代行してくれますので、オーナーは時間的にも精神的にも負担がかかりません。

代わりに、会社は空室が長期化した時のリスクや、家賃下落リスクをカバーするための資金をプールしておく必要があるため、一括借り上げをしたときの手取り額は、個人経営をしたときよりも10～20％程度少なくなる傾向があります。

ここまで対策をしても、入居者が付かないこともありますが、ハウスメーカーが運営する一括借り上げ会社は、本体に資金力がありますので、空室リスクが直接原因で倒産してしまうようなことにはならないという、安心感があります。

ハウスメーカーによる一括借り上げの特徴は、30年などの長期契約である点です。途中で金額の見直しはあるものの、長期にわたり家賃が保障されるのは、老後の年金代わりなどに使いたい場合には、ハウスメーカーであることは、かなりの安心材料となります。

大手ハウスメーカーの坪単価や特徴をまとめましたが、これらは実際に、カタログや建築プランを比較した後に、モデルルームや展示会などに足を運び、自分の目で確かめておく必要があります。また、賃貸併用住宅のローン返済原資は賃料であることから、エリアマーケティングをしっかりしてくれるハウスメーカーから選ぶ必要があります。

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