この記事では、アパートの建築を検討している方に向けて、アパートを建築する際に最初に検討すべきポイントをわかりやすく解説していきます。
一般的に、アパート建築は以下の流れに沿って行われます。
今回はその中でも、最初に検討すべきポイントについて解説します。
アパート建築の流れについて、より詳しいポイントや注意点を知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
アパートを建築する際は、最初に以下のポイントについて考えておく必要があります。
- 法律について
- 賃貸需要について
- 間取りについて
- 建設を任せる業者について
- アパートの構造について
- 資金計画について
- 運営の仕方について
詳しくは「1.アパート建築で最初に検討するポイント7つ」をご覧ください。
アパート建築を始めるにあたって、次のような失敗に陥る可能性があります。
- フルローンでアパートを購入して失敗
- サブリースを妄信して失敗
- 資金が不足し大規模修繕ができず失敗
詳しくは「2.アパート建築の最初に失敗した3つの想定事例」をご覧ください。
1.アパート建築で最初に検討するポイント7つ
アパート建築において、最初に検討すべきポイントは以下のとおりです。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 法律について | 建築基準法・都市計画法上の問題はないか確認する |
| 賃貸需要について | 周辺エリアの賃貸需要を調査する |
| 間取りについて | 立地や需要に合った間取りを決める |
| 建設を任せる業者について | アパート建設の依頼先を選定する |
| アパートの構造について | アパートの構造を決める |
| 資金計画について | 自己資金とアパートローンの計画を立てる |
| 運営の仕方について | 管理方式を決める |
ここでは、それぞれのポイントについて具体的に解説します。
1-1.建築基準法・都市計画法上の問題はないか
法律によって土地ごとに建築に関する決まりが定められているため、所有している土地に必ずしもアパートを建築できるとは限りません。
アパートを建築できるかどうか知るには、以下の項目を調査する必要があります。
| 調査すべき項目 | 制限の内容 |
|---|---|
| 用途地域 |
|
| 接道義務 |
|
| 建ぺい率・容積率 |
|
法律上の制限に関する詳細については、以下の記事も参考にしてください。
1-2.周辺エリアの賃貸需要を調査する
安定したアパート経営を目指すなら、一定の賃貸需要が見込めるエリアにアパートを建てる必要があります。
実際に建設を進める前に、周辺の家賃相場・人口・駅・商業施設などをもとに、アパート経営で収益を得られるか調査することが大切です。
周辺エリアの詳しい調査や将来性については、不動産会社やハウスメーカーなどに相談するとよいでしょう。
調査の結果、賃貸需要が低いと判断した場合は、別の方法で土地活用を検討することをおすすめします。
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1-3.需要に合った間取りを決める
暮らしやすい間取りはターゲットとする人たちの属性によって異なります。
想定する入居者の人数や性別、年齢に合った間取りを考えてみましょう。
| 土地のタイプ・特性 | 入居者の属性 | おすすめの 間取り |
|---|---|---|
| 通学・通勤者が多い地域 | 若者や単身者 | 1R〜1LDK |
| 若者の多い地域（大学や都心が近いなど） | 大学生・20代単身者 | 1R〜1DK |
| スーパーや大型量販店が多く、利便性の高い街 | カップル | 1DK〜2LDK |
| 学校や公園が充実している地域 | ファミリー世帯 | 2LDK〜 |
1-4.アパート建設の依頼先を決める
アパート建設の依頼先になる建設業者は、主に以下の3タイプに分けられます。
- ハウスメーカー
- 工務店
- 建設会社
それぞれ強みは異なります。
アパートに関する希望や大まかな予算を伝えて、複数社から建築プランを提案してもらいましょう。
また、ハウスメーカーは管理会社と連携しているケースが多く、建築から管理・運営まで一貫した提案を受けられる場合があります。
ハウスメーカーや管理会社の見極め方については、こちらの記事も参考にしてください。
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1-5.アパートの構造を決める
アパートで採用される主な構造は木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3種類です。
構造によって機能性や建築費用が大きく異なるため、アパートの規模や予算を踏まえたうえで選ぶとよいでしょう。
構造ごとのメリット・デメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 木造 |
|
|
| 鉄骨造 |
|
|
| 鉄筋コンクリート造 |
|
|
1-6.自己資金とアパートローンの割合を決める
アパート建築ではアパートローンを活用するのが一般的ですが、初期費用をすべて銀行からの融資で賄うフルローンは避けたほうがよいでしょう。
ローンの割合が増えるほど利息が大きくなり、月々のローン返済額が増えてしまいます。
一方、アパート経営を始めてから収益が安定するまで時間がかかりやすいため、すべてを自己資金で負担するのもおすすめできません。
初期費用にはアパートローンを利用しつつ、全体の2〜3割は自己資金を用意しておくのがベストです。
1-7.管理方式を決める
アパート経営の管理方式は以下の4種類です。
- 管理委託
- パススルー型サブリース
- 家賃保証型サブリース
- 自主管理
管理方式によってリスクや収益性が異なるため、それぞれの特徴を十分に理解したうえで選ぶようにしてください。
なお、アパート経営に十分な時間を割けない場合や本業が別にある場合は、自主管理ではなく管理会社への委託をおすすめします。
| 特徴 | メリット | デメリット | |
|---|---|---|---|
| 管理委託 | 管理会社に管理を委託する |
|
|
| パススルー型 サブリース |
管理会社がオーナーからアパートを一括で借り上げる |
|
|
| 家賃保証型 サブリース |
管理会社がオーナーからアパートを一括で借り上げる |
|
|
| 自主管理 | オーナーが自ら管理を行う |
|
|
管理方式については、こちらの記事もご覧ください。
業者を選ぶ際は最初から1社のみに絞るのではなく、複数社から見積もりをもらい比較検討することをおすすめします。
2.よくある「アパート建築失敗パターン」3つの想定事例
アパート建築を始めるにあたって、次のような失敗に陥る可能性があります。
- フルローンでアパートを購入して失敗
- サブリースを妄信して失敗
- 資金が不足し大規模修繕ができず失敗
ここでは、3つの想定事例について詳しく解説します。
その他の失敗事例や対策については、こちらの記事もご覧ください。
2-1.フルローンでアパートを購入して失敗
「自己資金がなくても大丈夫！」という謳い文句を真に受けて、フルローンでアパート経営をスタートしました。
しかし、ローンの借入額が大きくなった結果、月々の返済が苦しい状態が続いています。
現在は他の収入から補填して何とか支払いを続けていますが、少しでも空室が増えるとキャッシュフローが悪化するため、いつ退去の知らせが来るのかヒヤヒヤしながらストレスを抱えて過ごしています。
＜問題点＞
- 自己資金を用意せず、フルローンでアパート経営を始めてしまった
- きちんと収支計画を立てなかった
＜対策＞
- アパートローンだけでなく、初期費用の2〜3割の自己資金を用意しておく
- 事前に収支計画を立てて、月々の返済の見通しを立てておく
2-2.サブリースを妄信して失敗
アパート経営を始める際、管理会社からサブリース契約を提案されました。
「家賃保証があるから収入が安定する」という言葉を真に受けて、契約書の内容をしっかり確認しないまま契約してしまいました。
しかし数年後、管理会社から「家賃を引き下げる」との通達が。
家賃が永久的に保証されると思い込んでいたため、収入が減額してしまったことにショックを受けています。今後も家賃の値下げがあるのかと思うと不安です。
＜問題点＞
- サブリースのメリットだけを妄信して、リスクを考慮していなかった
- 契約内容をしっかり確認していなかった
＜対策＞
- サブリースの契約内容をしっかり確認し、通常の賃貸経営と比較したうえで選択する
- サブリース会社による減額請求は違反ではなく、同額の家賃が永久に保証されるわけではない点を理解しておく
- サブリース会社からの要求に納得できないときはすぐに応じず、一旦話し合いの場を設ける
2-3.資金が不足し大規模修繕ができず失敗
アパート経営を始める際、初期費用分の自己資金は用意していたものの、その後はとくにアパート用の資金を積み立てていませんでした。
築10年が過ぎた頃から外壁や設備に劣化が見られるようになったものの、資金が足りず簡易的な修繕だけで済ませていました。
しかし大規模修繕を実施しないまま放置し続けた結果、建物の老朽化がより目立つように。
入居率が悪化したので売却したいのですが、資産価値が下落したのか売却益が出る買値がつかずに焦っています。
＜問題点＞
- アパートの修繕資金を積み立てていなかった
- 長期修繕計画を立てずに行き当たりばったりで運営してしまった
＜対策＞
- 大規模修繕のタイミングに備えて、定期預金などを活用しつつ日頃からコツコツ資金を積み立てておく
- 長期修繕計画を立て、計画的に修繕を行う
3.まとめ
アパート経営を始める際には、市場調査や資金計画の立案、業者の選定など検討すべきポイントが多数存在しています。
すべてオーナーが担うのは時間も手間もかかってしまうため、ハウスメーカーや管理会社と相談しながら計画的に進めていくことが大切です。
ただし、提案内容を鵜呑みにして妄信してしまうと、あとからトラブルに発展したり、思うような収益を得られなくなったりするおそれがあります。
自分でも最低限の知識を身につけたうえで、複数社のプランを比較検討して選ぶとよいでしょう。
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