「アパート相続・経営 建築・建て替え」の、「アパート建築の建設の流れと基礎知識」を解説したページです。アパート建築の流れやかかる費用の相場など、アパートを建てる際に知っておくべき知識を網羅しています。また、アパート経営に強い建築会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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公開日
2020年01月20日
更新日
2022/06/13
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【基礎から解説】アパート建築の建設の流れと基礎知識

【基礎から解説】アパート建築の建設の流れと基礎知識

この記事では、アパート建設の流れ、建築にかかる費用、建設会社の決め方の3点を、初めてアパート建築を行う方にもわかりやすく、具体例を用いて解説します。

アパートを建てる上で欠かせない3点の情報を正しく理解することで、初めてのアパート建設でもスムーズに進めることができます。

この記事を読んで、アパート経営の第一歩を踏み出してください。

この記事のポイント まとめ

アパート建築の流れはどんなもの?

アパートを建築する際は以下のような流れをたどります。

  • アパートを建てる資金計画を練る
  • アパートを建てる建設会社を決める
  • 設計図作成と契約
  • 建築申請と着工
  • 工事中の入居者募集
  • アパートの完成・引き渡し

各プロセスの詳細については、「アパートを建てるときの流れ」をお読みください。

アパートを建てる費用の目安は?

アパートを建てる際は、建築費用(「本体建築工事費」と「別途工事費」を合わせたもの)とその他の諸費用からなります。

建築費用の相場は、「建物の坪単価×建築坪数」の計算で求められます。

上の式に入れる坪単価については、構造別に相場があります。
坪単価の相場を含めたより詳しい情報については、「アパートを建てる費用の目安は?」の中で図解しています。

アパートを建てる費用を安くするためにできることはある?

アパート建築費用を抑えるための方法としては、以下の5つがあげられます。

  • 間取りをシンプルにする
  • 部屋の仕様を統一させる
  • 費用をかけずに壁紙でアクセントを出す
  • 設備やセキュリティもニーズを優先する
  • 「安かろう悪かろう」にならないよう、コストパフォーマンスに優れた建築会社を選ぶ

それぞれの詳細については「アパートを建てる費用を安くする方法」をお読みください。

アパートの新築費用を調達するには?

アパートの建設には非常に大きな金額が必要となるので、その全てを自己資金でカバーするのは多くの人にとって難しいところです。

そこで、資金を調達する手段としては「アパートローン」を活用することが一般的です。
アパートローンの活用に際しての注意点を含めた詳細については「アパート新築費用を調達する方法」をお読みください。

アパート建築会社をお探しなら、「建築費」だけでなく「収支計画」や「節税額」など、総合的なチェックが不可欠です。
HOME4U オーナーズ」なら、これらをまとめた「プラン」を手軽に複数社に請求できます!

1.アパートを建てるときの流れ 

規模にもよりますが、アパートを建てようと計画を始めてから完成まではおおよそ1年半~2年半程度は必要になると考えておいてください。

アパートを建てる際、完成までの流れは次の通りです。

  • アパートを建てる資金計画を練る
  • アパートを建てる建設会社を決める
  • 設計図面作成と契約
  • 建築申請と着工
  • 工事中の入居者募集
  • アパートの完成引き渡し

それぞれを詳しくご説明していきます。

1-1.アパートを建てる資金計画を練る

アパートを建てる際、建築費の予算をどのくらいに設定するのか、建てる資金は自己資金とローンをどの程度の割合で準備するのか、最初の時点である程度具体的には計画する必要があります。

ローンの返済期間や返済金額によっては、自己資金との割合も考え直す必要がでてくることもあります。

アパート建設にかかる金額を計算するためのシミュレーションや、用意すべき自己資金額の目安についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。資金計画のイメージを掴める内容になっています。
【徹底解説】アパート経営に必要な初期投資・費用、自己資金の試算シミュレーションと費用項目一覧

また、相続時の節税対策として、夫婦の間でアパートの持ち分と資金の出資配分なども考えておかなければなりません。
建築費用から税金対策まで、トータルの資金計画を練ります。

まず、手元の自己資金がいくら用意できるかと、ローンを組んだ場合、月々最大いくらなら返済できそうかを、現在の資産状況から計画を立てておきましょう。

建築費用や節税対策については、アパート建築を依頼するハウスメーカーや建設会社に相談することも可能です。

相続税について、基礎的なことを把握したい方はこちらの記事がおすすめです。
親が亡くなる前に話しておきたい!相続税対策3つのポイント

相続税の計算の仕方や節税方法など、アパート経営を通じた相続税の節税についてもっと詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
【徹底解説】アパート経営を活用した相続税対策の詳細解説と、節税方法一覧

1-2.アパートを建てる建設会社を決める

続いて、アパート建設の依頼先を決めます。依頼先としては、ハウスメーカーや工務店、建設会社などが挙げられるでしょう。

はじめに建てたいアパートに関する要望を伝え、建築プランを提案してもらいます。
会社ごとに提案内容に違いがありますので、比較検討するためにも複数社からプランを提案してもらうことをおすすめします。

最終的な依頼先が決まるまではプランの修正などもありますので、この段階では依頼先候補とやり取りをする時間が必要になることが多くなります。

建設費用や家賃設定、収益などについても、この段階でしっかりと想定しておくことが大切です。
さまざまなアドバイスがもらえるように、依頼先と信頼関係を築いておきましょう。

アパート建設の依頼先について、具体的に知りたい方は以下の記事がおすすめです。
【完全版】アパート建築会社・ハウスメーカー厳選9社

1-3.設計図作成と契約

アパートの建築プランや資金計画、依頼先が固まったら、工事請負契約へと進みます。
契約時には、役所に申請する設計図なども作成します。

1-4.建築申請と着工

契約後は、いよいよアパートを建てる準備を進めていきます。

役所にアパートを建てる許可をもらうため建築確認申請を行い、許可が下りたら次は着工に進みます。
まず土地の地盤調査を行い、次に基礎着工へと進んでいきます。

アパート経営を開始するまでの詳しい流れについては、『【徹底解説】アパート経営を始める時の流れと、事前検討事項のマニュアル』をお読みください。

1-5.工事中の入居者募集

基礎からアパートの外壁や内装など、着工後は工事がどんどん進んでいきます。

入居者の募集は、アパートの工事中に始めることをおすすめします。
完成後に募集をすると、一定期間は空室ばかりという状況になってしまうでしょう。

募集をするためには、事前に家賃などを決めておく必要があります。

空室対策についてもっと知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
空室対策のアイデアは原因分析とペルソナ設定から!満室経営が実現できる実態に合う対策を紹介

また、アパートを建ててすぐに空室を埋める手段として、「サブリース」を活用するという手段もあります。サブリースの詳細について詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
【徹底解説】サブリース契約を選んでよいのはこんな人。判断基準と基礎知識を解説

1-6.アパートの完成・引き渡し

アパートが完成したら役所の建築完了検査を受け、問題がなければ引き渡しへと進んでいきます。
一般的には、引き渡し前にアパートの完成検査を行います。

オーナーさま立ち会いのもと、気になる点がないか、計画通りに完成しているかなどをチェックします。
気になることがあれば、この時点でしっかり解決しておくことが望ましいです。

引き渡しが完了したら、賃貸物件としての管理が始まります。

物件を管理するにはさまざまな方法があります。
関連記事『賃貸住宅経営の現状と成功に向けた不可避な3つの注意点とは 』にさまざまな管理方式を網羅していますので、ご自身にあった管理方法に目星をつけるのにお役立てください。
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2.アパートを建てる費用の目安は?

アパートを建てる費用の目安は? アパート外観

続いて、アパートを建てるときの費用の構成と目安についてご紹介します。

2-1.建てる費用は3つに分けられる

アパートを建てるための費用は、「本体建築工事」「別途工事」「諸費用」の大きく3つに分かれます。

まず、本体建築工事の費用と別途工事の費用を合わせた建築費の目安について解説します。
アパート建築費の目安は、以下の式で求められます。

アパート建築費=建物の坪単価×建築坪数

例えば、坪単価70万円のアパートを70坪の広さで建てる場合、建築費は70万×70坪=4,900万円が目安となります。

建築費を求めるには、坪単価が必要です。
アパートの構造ごとの坪単価の目安を2つご紹介します。

1.国土交通省が調査している「建築着工統計(2018年)」で公開されている坪単価

(各構造ごとの坪単価:相場A)
木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
坪単価 55.8万円 75.7万円 74.8万円

2.不動産情報サイト「HOME4U」による、実際の建築事例を基にした坪単価

(各構造ごとの坪単価:相場B)
木造 鉄骨造 鉄筋コンクリート造
坪単価 87万円 85万円 92万円

国土交通省の統計とは差があるのは、現場の環境などによって材料の運搬費や処分が予想よりもかかるケースがあるためです。

また、木造建築の場合、職人が現地に行って素材を用意し運ぶといった人件費が、鉄骨造よりもかかることがあるようです。

坪単価の相場について、もっと知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
【徹底解説】アパート建築費の地域別・構造別坪単価、建築費の費目一覧
本当はいくらなの?アパート建築の坪単価

木造アパートの建築費の相場について、くわしく知りたい方はこちら。
木造アパートのメリット・デメリットと建築費の相場について

鉄骨アパートの建築費の相場について、くわしく知りたい方はこちら。
鉄骨アパートは建築費が安くて高性能?デメリットもご紹介!

次に、上記のアパート建築費用とは別にかかる、諸費用についてです。
諸費用の相場は建築費の5%程度です。

諸費用とはどういう項目にかかる費用なのか、具体的に知りたい方はこちらの記事をお読みください。
【徹底解説】アパート経営に必要な初期投資・費用、自己資金の試算シミュレーションと費用項目一覧』

また、アパート建築時にかかる税金について知りたい方はこちら。
【完全版】工事費から税金まで、アパート建築にかかる費用を全網羅!

アパートの建築費・諸費用の支払いは随時発生します。どのようなタイミングで支払いが発生するのか把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

以下の記事では、建築工程と支払いスケジュールを一覧で確認いただけます。
また、アパート建築の適正予算を割り出すための計算方法なども紹介していますので、
建築費相場をもっと詳しくしりたい方におすすめです。
【基礎から解説】アパート建築会社の選び方&建築費相場の基礎知識&事例』

2-2.アパートを建てる費用のプラン請求はどこまで無料か

アパートを建てるための費用を把握するためには、プランと概算資金計画を依頼先に作成してもらいますが、どこまで無料でできるのか不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

一般的には、初期段階でのプランと概算資金計画は無料で行っている会社が多いです。
プランが固まったら役所に申請するための図面作成に進みますが、ほとんどはこの段階から有料になると考えてください。

なお、プラン修正は何度か行いますが、無料で修正できる回数に上限が設けられていることもありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

3.アパートを建てる費用を安くする方法

アパートを建てる費用を安くする方法 cost value

アパートを建てる費用をできるだけ安くしたいと考える方は多いです。
ここでは、費用を安くするポイントをご紹介します。

3-1.間取りをシンプルにする

過度な間仕切りをせずシンプルな間取りにすると、壁の面積が少なくなり、結果的に工事金額が安く済む可能性があります。

一方、細かく部屋を仕切ったり、複雑な形の間取りにしたりすると、そのぶん壁の量が増え、材料費も仕上工事の手間も増えてしまいます。

例えば、以下のような三角形の土地で不整形な形のアパートを建てると、余計な壁面が増えるため、建築費が高くなる傾向にあります。

(三角形の土地の間取り・イメージ図)
三角形の土地の間取り・イメージ図

3-2.部屋の仕様を統一させる

アパートの各部屋の床や壁など仕上げ素材を同じものにしたり、キッチンやユニットバスなど住宅設備の仕様を統一させたりすることで、材料費をまとめて購入できたり、作業効率が向上したりします。

以上の工夫をすることで、結果的に早く工事を進められるため、費用を安く抑えられます。

3-3.費用をかけずに壁紙でアクセントを出す

どのように差別化していくかについては大家さんの経営方針によりますが、例えばLDKの壁の一面にアクセントのある壁紙を張り、おしゃれな雰囲気に仕上げるといったこと等が考えられます。

壁紙を替える程度であれば、一面アクセントクロスにしたとしても数万円程度の出費で済みます。
さらに、おしゃれな壁紙を張った部屋は、インターネット等で部屋の中の写真を見たときに印象に残りやすいものです。

とはいえ、どのような柄を選ぶかは大家さんのセンス次第ですし、人によってはシンプルな壁紙が好みということもあるため、慎重に進めるとよいでしょう。

3-4.設備やセキュリティもニーズを優先する

最近では、オートロックや宅配ボックスなど、マンション並みの設備を整えているアパートが増えています。

ドアフォンや鍵の仕様、ベランダの有無なども、周辺エリアの競合アパートに劣らないよう検討してみることをおすすめします。

建築費を最小限に抑えるための具体的な方法についてもっと知りたい方には、こちらの記事がおすすめです。
【徹底解説】アパート建築費のコストカット手法8種

3-5.「安かろう悪かろう」にならないよう、コストパフォーマンスに優れた建築会社を選ぶ

アパートを建てるときにあまりにもコストダウンし過ぎると、基本的な建物の性能が落ちる恐れがあるため、ある程度の範囲内で検討することが大切です。

建設時の費用を安く抑えることができても、耐久性に問題があったり、住宅設備のグレードが低かったりする場合、結果として空室に悩まされることになりかねません。

適切な価格で、アパートの耐久性など質を叶えるアパート建設会社の決め方についても、関連記事『【基礎から解説】アパート建築会社の選び方&建築費相場の基礎知識&事例』でお話ししています。
ぜひお読みください。

4.アパート新築費用を調達する方法

アパート新築費用を調達する方法

アパートを新築する際、どのように新築費用を調達するかについても、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

4-1.アパートローンの利用を検討する

多くの場合、アパートの新築費用はアパートローン(不動産投資ローン)を利用して調達します。
アパートローンとはその名の通り、アパート・マンションなど投資用の居住用建物を建てる際に受けられるローンのことです。

4-2.アパートローンを利用する際の注意点

アパートローンを利用する際の注意点として、以下の3つを確認しておいてください。

  • 構造によって借入年数が変わる
  • 自己資金を少なくすると経営が苦しくなる
  • 金利はできるだけ低いものを選ぼう
アパートローンについて、詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。アパートローンで失敗しないために知っておきたい情報がまとまっています。
【基礎から解説】アパートローン大百科 審査に通るコツと賢い組み方

4-2-1.構造によって借入年数が変わる

アパートローンの借入期間は、アパートの構造ごとに定められた法定耐用年数*に基づいて定められます。
*実際の耐久性とは異なります。

なお、木造と鉄骨造の法定耐用年数は以下のように定められています。

  • 木造:22年
  • 鉄骨造(骨格材の厚み3mm以下):19年
  • 鉄骨造(骨格材の厚み3mm超4mm以下):27年
  • 鉄骨造(骨格材の厚み4mm超):34年

例えば、木造のアパートを新築するのであれば、借入期間は法定耐用年数の22年程度を上限に決められます。

なお、アパートローンの借入期間については、新築時だけでなく、出口戦略のひとつとして将来売却することも想定しておくことが大切です。

仮にアパートを新築してから10年後に売却するのであれば、木造だと残耐用年数が12年しかなく、アパートローンの借入期間を十分に確保することが難しいため売却しづらくなります。
一方、重量鉄骨造であれば10年後でも20年以上の借入期間でローンを受けやすく、買い手を見つけやすくなります。

実際には法定耐用年数だけでなく、金融機関ごとに基準の異なる「経済的耐用年数」を基に借入期間が決められることが一般的です。

そのため、残耐用年数(法定耐用年数)が10年程度でも20年以上借入できることもあれば、反対に20年以上の残耐用年数があっても10〜15年程度の借入期間となってしまうこともあります。

アパートの耐用年数について詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。
【徹底解説】アパートの耐用年数と構造別の目安、年数経過後の稼ぎ方

4-2-2.自己資金を少なくすると経営が苦しくなる

次に確認しておきたいのは、自己資金についてです。
アパートを新築するにあたって、自己資金はできるだけ少なくして手元にお金を残しておきたいという方が多いのではないでしょうか。

しかし、自己資金を少なくすると毎月の返済額が大きくなり、経営が苦しくなる可能性がある点に注意が必要です。

例えば、借入期間20年、金利2%で5,000万円のアパートを新築する場合、自己資金1割と3割とでは、毎月の返済額は以下のように異なります。

(毎月の返済額の目安)
自己資金 借入額 毎月の返済額
1割 4,500万円 22万7,647円
3割 3,500万円 17万7,059円

この場合、1部屋あたり5万円、部屋数8部屋のアパートだとすると、自己資金1割では空室が4部屋になると赤字になってしまいますが、自己資金を3割入れておくと空室が4部屋あっても黒字となります。

4-2-3.金利はできるだけ低いものを選ぶ

アパートローンの金利は金融機関によって違いがあり、また同じ金融機関でも商品によって異なることがあります。
基本的に、金利が低いローンは審査が厳しく、金利が高いローンは審査に通りやすい傾向があります。

ここで注意しておきたいのが、金利の低いローンに落ちたからといって、安易に金利の高いアパートローンを利用しないということです。
金利の高いアパートローンを選ぶと、アパート新築後の経営が苦しくなってしまいます。

例えば、借入期間20年、借入額4,000万円とする場合、金利2%と3.5%とでは、毎月の返済額が以下のように異なります。

(毎月の返済額の目安)
金利 毎月の返済額
2% 20万2,353円
3.5% 23万1,983円

どのアパートローンを選ぶかによって毎月の返済額が3万円も変わると考えると、その差は大きいと感じるのではないでしょうか。

5.アパート建設前の収益シミュレーションが重要

前章まで、アパート建設の流れと費用の相場、資金調達の方法などについてお話ししてきましたが、アパートを建てるにあたっては「収益の見込み」をつけておくことが大前提です。

「アパート建設後にどれぐらいの収益があがるか」を事前に弾き出したうえで、ここまでご説明してきた建築費や月々のローン返済額などと比べて、収益が割りに合うものかどうかを考える必要があります。

収益シミュレーションの具体的な方法については関連記事『【基礎から解説】アパート経営の手取り収入シミュレーション&相場』が参考になります。

また、アパート経営の収益を向上させるためのコツについても、関連記事『【徹底解説】アパート経営で高利回りを実現・確保するためのノウハウ解説』『【徹底解説】アパート経営で儲かるコツ、儲ける仕組みを大解剖』で解説しているので、あわせてお読みください。

6.アパート経営に強い建築会社を選ぶためのポイント

良質な建築会社を選ぶことで、施工の質を高められるほか、工期やコストの面でも満足できる可能性が高まります。

以下、「安心して相談できる建築会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

6-1.建築会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる「アパート経営」に強い建築会社を選んで複数ご紹介できます。複数の建築会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

6-2.建築会社の規模

大手建築会社のアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小の建築会社も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手の建築会社に建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミ

建築会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になる建築会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を活用し、「アパート経営」に強い建築会社を選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

アパート建設の流れ以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっているアパート関連の情報について『アパート経営に関する記事一覧』にまとめています。

アパート経営の疑問を解決し、不安のないアパート経営への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。

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3つのポイント

POINT 1

大手ハウスメーカーとほぼ提携。
これだけの大手企業が揃っているのはHOME4U オーナーズだけ。

POINT 2

47都道府県すべてに対応。
大手だけでなく地域に精通した企業とも提携しているのでさまざまな提案が受けられる。

POINT 3

NTTデータグループ運営なのでセキュリティは万全。プラン請求した企業以外からの営業は一切なし。

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