【基礎から解説】アパートを建てるには？建築費用はいくらかかる？建築会社の選び方も解説

所有する土地を活用して、初めてアパート経営を考えているオーナーの方もおられるでしょう。

この記事では、初めてのアパート建設でもスムーズに進めることができるように、
「アパート建設の流れ」「アパート建築にかかる費用」「アパート建設会社の決め方」の3点をわかりやすく具体的に解説します。

また「HOME4U オーナーズ」では、所有する土地の情報を入力すると、最大10社のハウスメーカーがあなたの土地に合ったアパート建築費の見積もりや最適な経営プランを無料診断いたします。

「アパートはいくらで建つの？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.アパートを建てるには？経営までの流れ

規模にもよりますが、アパートを建てようと計画を始めてから完成まではおおよそ1年半～2年半程度は必要になると考えておいてください。

アパートを建てる際、完成までの流れは次の通りです。

それぞれを詳しくご説明していきます。

1-1.アパートを建てる前に資金計画を練る

アパートを建てる際、建築費の予算をどのくらいに設定するのか、建てる資金は自己資金とローンをどの程度の割合で準備するのか、最初の時点である程度具体的には計画する必要があります。

ローンの返済期間や返済金額によっては、自己資金との割合も考え直す必要がでてくることもあります。

また、相続時の節税対策として、夫婦の間でアパートの持ち分と資金の出資配分なども考えておかなければなりません。
建築費用から税金対策まで、トータルの資金計画を練ります。

まず、手元の自己資金がいくら用意できるかと、ローンを組んだ場合、月々最大いくらなら返済できそうかを、現在の資産状況から計画を立てておきましょう。

資金計画（ローンや節税対策）についても、アパート建築を依頼するハウスメーカーや建設会社に相談することも可能です。

1-2.建設会社を決める

続いて、アパート建設の依頼先を決めます。依頼先としては、ハウスメーカーや工務店、建設会社などが挙げられるでしょう。

はじめに建てたいアパートに関する要望を伝え、建築プランを提案してもらいます。
会社ごとに提案内容に違いがありますので、比較検討するためにも複数社からプランを提案してもらうことをおすすめします。

最終的な依頼先が決まるまではプランの修正などもありますので、この段階では依頼先候補とやり取りをする時間が必要になることが多くなります。
建設費用や家賃設定、収益などについても、この段階でしっかりと想定しておくことが大切です。

1-3.設計図作成と契約

アパートの建築プランや資金計画、依頼先が固まったら、工事請負契約へと進みます。
契約時には、役所に申請する設計図なども作成します。

1-4.建築申請と着工

契約後は、いよいよアパートを建てる準備を進めていきます。

役所にアパートを建てる許可をもらうため建築確認申請を行い、許可が下りたら次は着工に進みます。
まず土地の地盤調査を行い、次に基礎着工へと進んでいきます。

1-5.工事中の入居者募集

基礎からアパートの外壁や内装など、着工後は工事がどんどん進んでいきます。

入居者の募集は、アパートの工事中に始めることをおすすめします。
完成後に募集をすると、一定期間は空室ばかりという状況になってしまうでしょう。
募集をするためには、事前に家賃などを決めておく必要があります。

アパートを建ててすぐに空室を埋める手段として、「サブリース」を活用するという手段もあります。

また、スムーズに入居者を募集し、賃貸経営を行うには、管理会社選びが重要です。信頼できる管理会社を探すには「賃貸経営HOME4U」をご活用ください。

1-6.アパートの完成・引き渡し

アパートが完成したら役所の建築完了検査を受け、問題がなければ引き渡しへと進んでいきます。
一般的には、引き渡し前にアパートの完成検査を行います。
オーナーさま立ち会いのもと、気になる点がないか、計画通りに完成しているかなどをチェックします。
気になることがあれば、この時点でしっかり解決しておくことが望ましいです。

2.アパートを建てる費用はいくらかかる？

続いて、アパートを建てるときの費用はいくらかかるのか、費用の構成と目安になる坪単価についてご紹介します。

2-1.建築費用は3つに分けられる

アパートを建てるための費用は、「本体建築工事」「別途工事」「諸費用」の大きく3つに分かれます。

・「本体工事費」「別途工事費」の求め方

まず、「本体建築工事」の費用と「別途工事」の費用を合わせた建築費の目安について解説します。

アパート建築費の目安は、以下の式で求められます。

例えば、坪単価70万円のアパートを70坪の広さで建てる場合、建築費は70万×70坪＝4,900万円が目安となります。

・坪単価の目安

建築費を求めるには、坪単価が必要です。アパートの構造ごとの坪単価の目安を２つご紹介します。

※「建築着工統計（2018年）」参照

※不動産情報サイト「HOME４U」調べ

国土交通省の統計とは差があるのは、現場の環境などによって材料の運搬費や処分が予想よりもかかるケースがあるためです。
また、木造建築の場合、職人が現地に行って素材を用意し運ぶといった人件費が、鉄骨造よりもかかることがあるようです。

2-2.建築プランの請求はどこまで無料か

アパートを建てるための費用を把握するために、プランと概算資金計画を依頼先に作成してもらいますが、一般的には、初期段階は無料です。

プランが固まったら役所に申請するための図面作成に進みますが、ほとんどはこの段階から有料です。
なお、プラン修正は何度か行いますが、無料で修正できる回数に上限が設けられていることもありますので、事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

3.アパートを建てる費用を安くする方法

アパートを建てる費用をできるだけ安くしたいと考える方は多いです。ここでは、費用を安くするポイントをご紹介します。

3-1.間取りをシンプルにする

過度な間仕切りをせずシンプルな間取りにすると、壁の面積が少なくなり、結果的に工事金額が安く済む可能性があります。

一方、細かく部屋を仕切ったり、複雑な形の間取りにしたりすると、そのぶん壁の量が増え、材料費も仕上工事の手間も増えてしまいます。

例えば、以下のような三角形の土地で不整形な形のアパートを建てると、余計な壁面が増えるため建築費が高くなる傾向にあります。

3-2.部屋の仕様を統一させる

アパートの各部屋の床や壁など仕上げ素材を同じものにしたり、キッチンやユニットバスなど住宅設備の仕様を統一させたりすることで、材料費をまとめて購入できたり、作業効率が向上して結果的に早く工事を進められるため、費用を安く抑えられます。

3-3.費用をかけずに壁紙でアクセントを出す

費用を掛けなくても、例えばLDKの壁の一面にアクセントのある壁紙を張り、おしゃれな雰囲気に仕上げるといったこともできます。
壁紙を替える程度であれば、一面アクセントクロスにしたとしても数万円程度の出費で済みます。

さらに、おしゃれな壁紙を張った部屋は、インターネット等で部屋の中の写真を見たときに印象に残りやすいものです。

3-4.設備やセキュリティも競合のレベルに合わせる

最近では、オートロックや宅配ボックスなど、マンション並みの設備を整えているアパートが増えています。

だからと言って過剰設備にならない様、ドアフォンや鍵の仕様、ベランダの有無なども、周辺エリアの競合アパートに劣らないレベルにとどめるよう検討してみてください。

3-5.コストパフォーマンスに優れた建築会社を選ぶ

アパートを建てるときにあまりにもコストダウンし過ぎると、基本的な建物の性能が落ちる恐れがあるため、ある程度の範囲内で検討することが大切です。

基本的な性能の低さは空き室の増加に繋がるので、複数社を比べて「基本がしっかりでもお安い」建築会社を検討しましょう。

4.アパートを建てるのに必要なアパートローン

アパートを新築する際、どのように新築費用を調達するかについても、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

4-1.アパートローンの利用を検討する

多くの場合、アパートの新築費用はアパートローン（不動産投資ローン）を利用して調達します。
アパートローンとはその名の通り、アパート・マンションなど投資用の居住用建物を建てる際に受けられるローンのことです。

4-2.アパートローンを利用する際の注意点

アパートローンを利用する際の注意点として、以下の3つを確認しておいてください。

• 構造によって借入年数が変わる
• 自己資金を少なくすると経営が苦しくなる
• 金利はできるだけ低いものを選ぼう

4-2-1.構造によって借入年数が変わる

アパートローンの借入期間は、アパートの構造ごとに定められた法定耐用年数*に基づいて定められます。
*実際の耐久性とは異なります。

なお、木造と鉄骨造の法定耐用年数は以下のように定められています。

• 木造：22年
• 鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）：19年
• 鉄骨造（骨格材の厚み3mm超4mm以下）：27年
• 鉄骨造（骨格材の厚み4mm超）：34年

例えば、木造のアパートを新築するのであれば、借入期間は法定耐用年数の22年程度を上限に決められます。

4-2-2.アパートローンの借入期間は戦略的に決める

なお、アパートローンの借入期間については、出口戦略のひとつとして将来売却することも想定しておくことが大切です。

仮にアパートを新築してから10年後に売却するのであれば、木造だと残耐用年数が12年しかなく、あなたのアパートの買い手はアパートローンの借入期間を十分に確保することが難しいため、買いづらくなります。
一方、重量鉄骨造であれば10年後でも20年以上の借入期間でローンを受けやすく、買いやすくなります。

実際には法定耐用年数だけでなく、金融機関ごとに基準の異なる「経済的耐用年数」を基に借入期間が決められることが一般的です。
そのため、法定年数より長い、若しくは短い借入期間になってしまう事もあるので、まずは一度金融機関と相談してください。

4-2-3.自己資金を少なくすると経営が苦しくなる

次に確認しておきたいのは、自己資金についてです。

アパートを新築するにあたって、自己資金はできるだけ少なくして手元にお金を残しておきたいという方が多いのではないでしょうか。
しかし、自己資金を少なくすると毎月の返済額が大きくなり、経営が苦しくなる可能性がある点に注意が必要です。

例えば、借入期間20年、金利2%で5,000万円のアパートを新築する場合、自己資金1割と3割とでは、毎月の返済額は以下のように異なります。

この場合、1部屋あたり5万円、部屋数8部屋のアパートだとすると、自己資金1割では空室が4部屋になると赤字になってしまいますが、自己資金を3割入れておくと空室が4部屋あっても黒字となります。

4-2-4.金利はできるだけ低いものを選ぶ/h4>

基本的に、金利が低いローンは審査が厳しく、金利が高いローンは審査に通りやすい傾向があります。

ここで注意しておきたいのが、金利の低いローンに落ちたからといって、安易に金利の高いアパートローンを利用しないということです。
金利の高いアパートローンを選ぶと、アパート新築後の経営が苦しくなってしまいます。

例えば借入期間20年、借入額4,000万円とする場合、金利2%と3.5%とでは、毎月の返済額が以下のように異なります。

（毎月の返済額の目安）

金利	毎月の返済額
2%	20万2,353円
3.5%	23万1,983円

どのアパートローンを選ぶかによって毎月の返済額が3万円も変わると考えると、その差は大きいと感じるのではないでしょうか。

5.アパート建設前の収益シミュレーションが重要

アパートを建てるにあたっては「収益の見込み」をつけておくことが大前提です。

「アパート建設後にどれぐらいの収益があがるか」を事前に弾き出したうえで、ここまでご説明してきた建築費や月々のローン返済額などと比べて、収益が割に合うものかどうかを考える必要があります。

6.アパート経営に強い建築会社を選ぶためのポイント

以下、「アパート経営を安心して相談できる建築会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

6-1.建築会社の提示する「経営プラン」で選ぶ

多くのオーナーはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

6-2.建築会社の規模で選ぶ

大手建築会社のアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。
大手建築会社で物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小の建築会社も「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えれば、やはり大手の建築会社に建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミで選ぶ

建築会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。
特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応で選ぶ

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。
気になる建築会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

HOME4U オーナーズでは、アパートの建築や経営に実績のある会社に、あなたの土地に合ったプランを無料で一括請求できます。大手企業のアパート建築・経営プランを簡単に比較検討できるので、ぜひご活用ください。

アパート建設の流れ以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっているアパート関連の情報について『アパート経営に関する記事一覧』にまとめています。
アパート経営の疑問を解決し、不安のないアパート経営への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。