【基礎から解説】アパートリノベーション大百科 費用・工程・工期も解説

リノベーションとは、建物の性能を向上させる、価値を高めるための大規模施工です。内装や設備の刷新はもちろん、間取りの変更も可能になります。
しかし、リノベーションにはどれくらい費用がかかるのか見当がつかないという方もいるかもしれません。

そこで本記事では、「リノベーション費用の相場や事例」、「注意点」などについて解説します。リノベーションか建て替えかの判断基準についても分かる内容です。

詳しい解説は以下

1.アパートのリノベーションとは？

アパートでもリノベーションは可能です。
リノベーションには、区分マンションのように1戸だけを対象に内装や間取りをリノベーションするものと、1棟まるごとリノベーションするものとあります。

ここではリノベーションとよく比較されるリフォームとの違いを解説します。

1-1.リノベーションとリフォームの違い

リノベーションもリフォームも、ある程度の規模の工事を必要としますが、室内空間を以前とは全く変えてしまうか、修繕程度にするかが大きな違いです。

1-1-1.リノベーション

リノベーションは「価値の再生のために改修する」ことを目的としています。

アパートの場合、ターゲットとする入居者の要望に近づけて暮らしやすい空間に改装することなどが挙げられます。
ただ単に改修するのではなく、改修によって新たな付加価値を生み出し、築年数に左右されないニーズを満たすための施工がリノベーションです。

スケルトンリノベーションでは、構造のみを残して外装から間取り設備まで一新します。構造を生かすため、建て替えよりはリーズナブルに、まるで新築のアパートとして蘇らせることが可能です。

1-1-2.リフォーム

リフォームは、「原状回復のための修繕」が目的となります。あくまで原状回復なので、古くなったり、破損したりした部分を、元の状態に近づくように修繕します。

一般的にリフォームでは、大きく間取りを変えたり、住宅設備の配置を換えたりしません。
賃貸アパートでは、入居者が退去したあと原状回復でクロスや床を張り替えて補修することがありますが、このようなケースはリフォームに分類されます。

1-2.リノベーションのメリット・デメリット

建て替えよりも安価に暮らしやすい部屋に回収することが可能なリノベーションには、メリットとデメリットがあります。

賃貸アパートでのリノベーション物件として、築年数が建っているにもかかわらず家賃が高い設定であることから、入居者に敬遠されることもあります。
周辺に新築物件が多いエリアでは、建て替えのほうがその後の競争を勝ち抜く力をつけられることもリノベーションのデメリットです。

1-3.リノベーションかリフォームかの判断基準

以下のような状況にある場合、リノベーションが向いているといえます。

• 時代のニーズに合っていない間取り
• 耐震基準を満たしていない
• 断熱性能が劣っている
• 水回り設備の機能が一代前

一方、リフォームを選択したほうがよいケースは以下の通りです。

• 設備の交換時期だが、配置には問題がない
• クロスや床材の質を上げずに新しくするだけで済む
• 設備交換に際し、新しい機能もつけられる

つまり、物件に魅力が失われた状態で、構造がまだ使えるような場合にはリノベーションを検討するべきといえます。

リフォームは、修復のみでニーズを取り戻せるケースでの選択です。また、予算が限られる場合にリフォームを選択することもあります。

築古アパートの修繕事例を以下の記事で紹介しています。

2.アパートリノベーションの事例

この章では、アパートのリノベーションではどのようなことが可能になるか具体的な事例を見てみます。「時流に合わせる」がポイントです。

2-1.事例1.対面キッチンとしてLDKを同一空間に

各戸の家族が集まるリビングダイニングを重点的にリノベーションする事例です。

リノベーションでは場合によって、水回りの位置も変更できます。
配管工事が必要になるため工費がかかる分、場所を限定することで費用を抑えることが可能です。

南側の窓に面している和室とリビングを一体化して、部屋の奥まで採光することができました。
住居の中心であるLDKを広々した空間にすると使い勝手もよくなります。また、対面キッチンはファミリー層向け物件として人気の間取りです。

ターゲットの変更はせずに、時代のニーズにあった空間とすると同時に設備性能の向上も図った事例です。

2-2.事例2.良さを生かしつつ、暮らしやすくする

リノベーションは、物件がもともと持つ良さを付加価値として生かす施工も可能です。

築年数を経過したアパートの中には、ヴィンテージ感のある風貌が味わいとなっているものもあります。こうした良さを生かしながら、設備を最新化することと暮らしやすさをバージョンアップすることもリノベーションです。

古くなった物件の場合、リノベーションでは水回りを全面改修するのが一般的です。
このとき、キッチン、浴室、トイレ、ランドリールームの導線をスムーズにするべく、一度廊下に出る必要があったキッチンとランドリールームを導線でつなぐ施工も施しました。

ヴィンテージ感を生かすためにあえて間取りは変更しません。和室とリビングの接面部分に合った壁を取り払い、幅の狭いふすまを採用することでフレキシブルに使える空間となりました。
導線をスムーズにすることと設備を最新化することで魅力ある物件へと変貌を遂げた事例です。

2-3.事例3.築古アパートのターゲットを変更する

重量鉄骨造であるため頑強な構造を生かせると判断した事例です。

新築時は大学から近い立地であったことからワンルームの3階建てアパートにしたものの、近隣に同様のアパートが林立しており、空室も目立つ状態でした。
空室対策として施したリノベーションでは、同時に郊外の落ち着いた土地ということでファミリータイプに間取りを変更し、ターゲットのシフトチェンジを実行しました。

重量鉄骨造は梁に強度があり、空間を広くとれる強みがあります。
構造のみを残したスケルトンリノベーションで間取りをワンルームから2LDKに変更し、戸数も減らしました。

戸数は減ったものの、家賃の設定を高くすること、潜在的にあったニーズにこたえて空室率を改善することができ、利回り向上に成功した事例です。

3.アパートのリノベーション費用

アパートをリノベーションするなら、どのくらい費用がかかるのか、相場を紹介します。基本的に一棟単位の相場です。環境や構造、広さによって相場は大きく変更します。

3-1.リノベーション費用の相場

リノベーションで施工する、代表的な工事範囲ごとの費用相場は以下の通りです。

上表のリノベーション費用相場は、250万～800万円とかなり幅がありますが、その理由はリノベーションの範囲によっても費用が大きく左右するためです。

坪単価でいうと、構造別のアパート建築費坪単価が参考になります。

• 木造：77万～100万円/坪
• 軽量鉄骨造：80万～100万円/坪
• 重量鉄骨造：90万～120万円/坪
• 鉄筋コンクリート造：90万～120万円/坪

坪単価計算では、施工した広さに建築坪単価をかけます。
大規模なリノベーションになると建て替えと差異がなくなるため、集客力の面を鑑みると建て替えを検討したほうが無難です。

3-2.リノベーション費用が変わるポイント

リノベーションの費用は、範囲と構造により大きく変化します。それぞれ詳しく見てみます。

3-2-1.リノベーション範囲によって違う

どのくらいの範囲をリノベーションするかによって、大きく費用が変わります。

例えば、間取りを近隣物件事情やトレンドに合わせて変更するために、内部の壁を取り壊すとしても、全部の壁を取り壊しスケルトンのようにすれば費用はかかりますが、一部の壁の取り壊しにすれば負担は少なくなります。
リノベーションをする目的によっても、手をかける範囲は変わりますので、はじめの計画が大切です。

3-2-2.構造によって違う

既存のアパート構造によって、手をかけられる範囲や、工事のしやすさが変わります。

鉄筋コンクリートや鉄骨造の場合、室内空間で仕切られている壁が建物の耐久性には直接的には影響していないケースが多く、たいてい内部の仕切り壁を全て取り払えます。
ただし、作りが頑強な分、内部取り壊しや新規の建材設置に多額の費用がかかることもあります。

一方、木造の場合は室内空間を仕切っている壁の中に建物の耐久性を保つために必要なものもあり、取り壊してはいけない壁が混在しています。
木造は構造上壊せない壁を生かして他を大きく変更するか、他の部分で補強を行うため、効率の良い進行ができず、手間と費用が大きくなってしまうことがあります。

3-3.リノベーション費用の事例シミュレーション

リノベーションの一つの事例で費用をシミュレーションしてみます。一部間取りの変更と水回りの設備を一新したプランです。

4.アパートのリノベーション工事期間と工程

アパートのリノベーションの工事期間はどのくらいかかるのでしょうか。期間と工程を解説します。

4-1.リノベーション工事期間

リノベーションの工事期間は、おおよそ 3～6ヶ月程度が目安です。期間はリノベーションの範囲によって差が出ます。

また、アパートを新築する際と異なり、材料を運搬して保管するにも、作業場所を確保するにもスペースが限られます。その分、進行が遅くなることも考えられます。

4-2.リノベーション工程

リノベーションは、次の工程で進めます。建物内部だけのリノベーション例です。

1. リノベーション会社に相談・設計依頼
2. リノベーションする部分の解体
3. 新しい間取りでの木工事
4. 新しい住宅設備を現場に入れる
5. 内装の仕上工事
6. 住宅設備の取り付け
7. 内部クリーニング・試運転
8. 完成引き渡し

工程では、解体と木工事に時間がかかります。工事中はかなりの量の廃材が出るだけでなく、人や車の出入りが激しくなるため、騒音対策も重要です。

5.アパートリノベーションの5つの注意点

建て替えより工期も費用も抑えられるリノベーションは収益性回復の起爆剤として有効です。
ここでは、アパートのリノベーションで注意しておきたいポイントを5つ紹介します。

5-1.リノベーションの目的をしっかり持つ

アパートをどのように運営したいのか、目的を明確にすることも大切です。

デザインを重視したいのか、部屋の個室を増やしたいのかなど明確な目的がなければ、費用だけがかかり思ったようなリノベーションができない可能性があります。

また、一般的には、部屋が空室になってから工事に取りかかるわけですが、空室になってから、リフォームにするのかリノベーションにするのかを決めるとなると、最終的な工事完了までには時間が必要です。

途中で目的を見失わないよう、長期の収支計画を立ててリノベーションに取り掛かるようにしてください。

5-2.リノベーションの規模を決める

リノベーションを空室になった部屋だけで行うのか、アパート全体で行うのか、事前に決めておくことが大切です。

全体のリノベーションを行う場合は、入居している方に一時的に退去を依頼するケースも考えられます。
この場合、賃貸契約の内容にきちんと合致して進める必要がありますので、トラブルにならないように確認してください。

5-3.費用の回収プランを検討する

アパートのリノベーションにかかった費用の回収は、賃貸収入から賄います。築年数がたっているため建物の減価償却期間が終わっていることも多く、それだけでも利回りは悪化しがちです。

リノベーションは、費用をかけたところで新築にはなりません。費用対効果をしっかり考えることが実施か否かを決めるポイントになるでしょう。

具体的には、かけた費用がどの程度で回収できるかを考えます。その際には、新築時と同様、将来を見据えて空室リスクなども考慮しつつプランニングする必要があります。

5-4.ターゲット設定変更が必要か検討する

リノベーションは、間取りの変更が可能です。そのため、実現可能な規模によっては、単身者向けからファミリー向けへ、またはその逆へとターゲットを変更できます。

ただし、完全なスケルトンリノベーションとなるため、費用がかかるのが難点です。また、構造によっては向き不向きがあります。

ターゲットを変更する際には、周辺エリアのニーズの調査、新ターゲットが賃貸物件に求める設備などをしっかり調査してください。

5-5.補助金制度適用のリノベか確認する

リノベーションには、自治体などで運営している補助金制度の対象となるものがあります。

省エネ化やバリアフリー化、耐震性強化の工事に対する補助金などです。自治体によって実施にばらつきがあるだけでなく、対象となる条件も異なります。補助金額もさまざまです。

補助金や助成金だけでなく、リノベーションに対しての減税措置もあります。対象となるのは、省エネ、バリアフリー、耐震などのリノベーションで、所得税が減税になるもの、固定資産税が減税になるものなどです。

リノベーション検討の際は、立地の自治体の補助金や減税措置について確認しておくとよいでしょう。

6.リノベーションアパートの減価償却はどうなる？

アパートのリノベーションにかかった費用は減価償却できます。ここではリノベーションと減価償却の仕組みを解説します。

6-1.リノベーション費用は資本的支出

アパートの修繕費は、一つの工事で20万円以上かかる場合、資本的支出となり減価償却資産の対象となります。
リノベーション箇所は元あるアパートに価値を追加したことになるため、減価償却資産です。

リノベーション箇所の減価償却期間は、建物の減価償却期間に追加できません。つまり、建物の減価償却が終わっていない場合、同じ建物に減価償却期間が2種類存在する状態となります。

6-2.リノベーションアパートの減価償却の仕方

リノベーション費用の減価償却は、確定申告で行います。
アパートが木造の場合、工事部分の減価償却期間（法定耐用年数）は22年です。
リノベーション費用の総額を22年に分けて経費として計上することになります。

ただし、建物そのものの法定耐用年数が延びることはありません。建築時からの年数が法定耐用年数を超えれば、資産価値はゼロになります。
リノベーションのタイミングは建物の残りに法定耐用年数もよく考慮しておくと安心です。

アパートの減価償却についてはこちらで詳しく解説しています。

7.リノベーションか建て替えかの判断基準

リノベーションにするか、建て替えるかの判断基準には以下のようなポイントが挙げられます。

• 築年数20～30年を経過しているか
• 維持や修繕の費用増加傾向にあるか
• 空室率が5割を超えるような状況にあるか
• 周辺エリアのニーズに変化がみられるか
• 建て替えの場合の規模に変化があるか

築年数が20年を超えるような場合、多くの場合でローンを完済しています。
ローンは残債がなければ、相続税対策のためにも新たなローンを組んで建て替えを検討する価値があります。

また、築古になると維持費や管理費が増加する傾向です。そのような状態の建物は多くの場合で、躯体そのものにも老朽化がみられるようになります。
リノベーションを施した後に大規模な修繕をしなければならないことや、リノベーションの施工工事が始まってから問題が発生して追加料金が莫大になるなどの可能性も考えられるでしょう。

築古アパートの建て替えを検討できないケースがあります。建築から時間がたったことで、当初の建築基準法で建てられた規模が現在の法律に抵触する場合です。中には、建築そのものが不可になるケースもあります。

8.リノベーションか建て替えか、相談先を選ぶポイント

リノベーションをする企業にはどのような選択肢があるのでしょうか。リノベーションの依頼先や、建て替えにするかリノベーションにするかを相談する先はどう選ぶべきかを解説します。

8-1.工務店、ハウスメーカー、総合建設会社の特徴

リノベーションの依頼先には、工務店、ハウスメーカー、総合建設会社が挙げられます。

①工務店

工務店の強みはリノベーションそのものの施工の現場レベルでの技術力です。
一方、デザイン力など空室率の改善などについての提案力は、ハウスメーカーや総合建設会社の方が得意としている分野です。

また、アフターサービスとしてメンテナンスを行うようなシステム管理が整備されているかどうかは、会社によっては対応していない場合もあるため、事前に確認するようにしてください。

②ハウスメーカー

ハウスメーカーは、木造や鉄骨、鉄筋コンクリート造など、どの構造でも建築実績を持つ会社が多いです。

ハウスメーカーでアパートを建築している方も多く、メンテナンスのシステムも整備されています。
リノベーション後のアパート経営に対しての提案力も期待できる可能性があります。

③総合建設会社

総合建設会社は、木造よりも、鉄骨や鉄筋コンクリート造りの建物を得意としている会社が多いです。
ビル建築や道路など土木工事も取り扱うため、工事実績は豊富ですが、住宅に特化しているわけではなく、アパート経営の面での提案力は会社によって差が出る可能性があります。

8-2.企業の実績を見る

リノベーションの検討をしたいなら、相談先の企業がアパートリノベーションの実績があるかどうか確認してください。

また、企業によっては、木造建築を得意とする企業、鉄骨造の対応に長けている企業と特徴もさまざまです。いまあるアパートの構造を確認して、その構造のリノベーションに対応できるか、建て替え提案も具体的に可能かどうかを確認しておくとよいでしょう。

8-3.希望の期間に工事が完了できるか

アパートの空室期間はできるだけ短くしたいと考えるのが一般的です。
希望の時期に工事をしてもらえるかどうかは、直接的に収益へとつながりますので、事前に確認してください。

8-4.専門家に相談する

また、工務店、ハウスメーカー、総合建設会社へ依頼する前にまずは、専門家に相談する事もお勧めします。

専門家による第三者からのアドバイスで、あなたのアパートにとっての選択肢を確認する事は重要です。
費用対効果を考慮しながら、よいリノベーション工事を行い収益につながる提案が受けられるように、実績が豊富で誠実な企業を選んでください。