アパートのリノベーションを検討している方に向けて、リノベーションの費用の目安とリノベとリフォームの判断基準、リノベのかかる期間や工程について、具体例を用いて解説していきます。

  1. HOME4Uオーナーズ
  2. お役立ち情報
  3. リフォーム
  4. アパートのリノベーション費用はいくら?工程や期間についても確認しよう

記事

公開日
2020年01月20日
変更日
2020/01/20
カテゴリ
記事, 大家さん向け, リフォーム

アパートのリノベーション費用はいくら?工程や期間についても確認しよう

お気に入り
このページをシェアする
アパートのリノベーション費用はいくら?工程や期間についても確認しよう

所有するアパートがある程度の築年数を経過し、それとともに入居率が下がり、リノベーションを検討し始めた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、設備や間取りが古くなり、新築との差があることに悩んでいる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、リノベーションにはどれくらい費用がかかるのか見当がつかず、動きだせない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、リノベーション費用の目安や工事期間、依頼先の決め方などについてご紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

1. アパートはリノベーションとリフォームとどちらがよい?

アパートには、リノベーションとリフォームのどちらが適しているのでしょうか。
それぞれが具体的にどんなことを指しているのかを知れば、おのずとその答えは見えてきます。

1-1. リノベーションとリフォームの違い

「リノベーション」と「リフォーム」はどちらもよく使われている言葉ですが、ふたつの違いについて、理解している方は少ないかもしれません。

リノベーションもリフォームも、ある程度の規模の工事を必要としますが、室内空間を以前とは全く変えてしまうか、単に修繕程度にするかがポイントです。

種類 意味
リノベーション 室内の空間を大きく変える(変更規模:大)
  • 部屋の壁を移動して間取りを変える
  • 住宅設備の配置を換える
リフォーム 室内の特定部分の修繕(変更規模:中)
  • 劣化した設備の入れ替え
  • 汚れ劣化等の壁や床を修繕する

1-1-1. リノベーション

リノベーションについて、実際は明確な定義は設けられていませんが、「価値の再生のために改修する」ことを目的としています。

例えば、壁を取り払って間取りを変えたり、住宅設備の配置を換えたりして、ターゲットとする入居者の要望に近づけて暮らしやすい空間にすることなどが挙げられます。ただ単に改修するのではなく、改修によって新たな付加価値を生み出します。

時代に合った暮らし方ができるように改修することによって、建物の築年数に左右されることなく、入居者からの興味を保つことが期待できます

1-1-2. リフォーム

リフォームは、「原状回復のための修繕」が目的となります。あくまで原状回復なので、古くなったり、破損したりした部分を、元の状態に近づくように修繕します

一般的にリフォームでは、大きく間取りを変えたり、住宅設備の配置を換えたりしないことが、リノベーションとの大きな違いです。
賃貸アパートでは、入居者が退去したあと原状回復でクロスや床を張り替えて補修することがありますが、このようなケースはリフォームに分類されます。

1-2. リノベーションがよいケース

リノベーションでは、時代のニーズに沿うように間取りを変えたり、窓や断熱の入れ替えなど性能を変えたりすることで、入居率の改善につながる可能性があります。

リノベーションの事例

このように、時代に合った人気のデザインを取り入れたリノベーションをすることで、入居者から魅力的な物件であると感じてもらえる効果が期待できます。

リノベーションは、物件を魅力的に作り変えることができますが、一方で費用負担も大きくなります

リノベーションにより物件の価値を高め、家賃の値上げを検討することもできますが、リノベーションの費用分をそのまま家賃として反映するかどうかは、近隣の似た条件を持つライバル物件と比較しながら検討してください

リノベーションを決める前に、費用と家賃のバランスを、しっかりとシミュレーションしておきましょう。

1-3. リフォームがよいケース

住宅設備や内装に古さを感じるなら、リフォームが効果的です。

リフォームの事例

このように、設備が古くなったり、壁や床が劣化したりしたときにはリフォームすることで、入居者からの印象も良くなる可能性があります。

間取りを変えずに、部屋の雰囲気だけでも変えたいなら、リフォームで床の色を茶系から白系に変えることでも印象が変わります。
リフォームはリノベーションに比べて費用負担は少ないケースが多いため、予算が限られている場合は、リフォームがよいかもしれません。

2. アパートのリノベーション費用

アパートをリノベーションするなら、どのくらい費用がかかるのか、相場・目安をご紹介します。

2-1. リノベーション費用の相場

リノベーション費用の相場として、代表的な工事範囲ごとの費用の目安は以下の通りです。

工事範囲 費用の目安
間取りの変更と設備の新設 約250~300万円
間取り変更と内装材変更、設備の新設 約400~500万円
内部の全体的な間取り変更、内装、設備の新設 約700~800万円

上表のリノベーション費用は、約250万~1,000万円とかなり幅がありますが、その理由はリノベーションの範囲によって費用が大きく左右されるためです。次の章で詳しく解説していきます。

2-1. リノベーション費用が変わるポイント

リノベーションの費用は、範囲と構造により大きく変化します。それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1-1. リノベーション範囲によって違う

リノベーションをする上で、どのくらいの範囲に手をかけるかによって、大きく費用が変わります。

例えば、間取りを近隣物件事情やトレンドに合わせて変更するために、内部の壁を取り壊すとしても、全部の壁を取り壊しスケルトンのようにすれば費用はかかりますが、一部の壁の取り壊しにすれば負担は少なくなります

リノベーションをする目的によっても、手をかける範囲は変わりますので、はじめの計画が大切です。

2-1-2. 構造によって違う

既存のアパート構造によって、手をかけられる範囲や、工事のしやすさが変わります。

鉄筋コンクリートや鉄骨造の場合、室内空間で仕切られている壁が建物の耐久性には直接的には影響していないケースが多く、たいていの場合において内部の仕切り壁を全て取り払うことや、自由な場所に壁を新しく作ることができます。

しかし木造の場合は、室内空間を仕切っている壁の中に、建物の耐久性を保つために必要なものもあり、取り壊してはいけない壁が混在しています。

木造は壊せる壁、壊せない壁と分けて作業をする必要があるため、効率の良い進行ができず、手間と費用が大きくなってしまうことがあります。

3. アパートのリノベーション工事期間と工程

アパートのリノベーションの工事期間はどのくらいかかるのでしょうか。期間と工程を解説します。

3-1. リノベーション工事期間

リノベーションの工事期間は、おおよそ3~6カ月程度を目安とします。期間には幅がありますが、これはリノベーションの範囲によって違います。

また、アパートを新築する際と異なり、材料を運搬して保管するにも、作業場所を確保するにもスペースが限られます。その分、進行が遅くなることも考えられます。

3-2. リノベーション工程

リノベーションは、次の工程で進んでいきます。建物内部だけのリノベーションを例にとって、工事範囲をご紹介します。

  1. リノベーション会社に相談・設計依頼
  2. リノベーションする部分の解体
  3. 新しい間取りでの木工事
  4. 新しい住宅設備を現場にいれる
  5. 内装の仕上工事
  6. 住宅設備の取り付け
  7. 内部クリーニング・試運転
  8. 完成引き渡し

工程の中では、解体と木工事に時間がかかります。工事中はかなりの量の廃材がでますし、頻繁に材料を運ぶため人や車の出入りが激しくなるほか、騒音対策も重要です。

近隣住人や入居者の迷惑にならないように、工事の工程や時間などはしっかりと周知しておくことが大切です。

4. リノベーションの依頼先の決め方

リノベーションをする際にはどんな依頼先があるのか、どのように決めればよいかご紹介します。

4-1. 工務店、ハウスメーカー、総合建設会社の特徴

リノベーションの依頼先には、工務店、ハウスメーカー、総合建設会社が挙げられます。

①工務店

工務店の強みはリノベーションそのものの施工の現場レベルでの技術力です。
一方、デザイン力など空室率の改善などについての提案力は、ハウスメーカーや総合建設会社の方が得意としている分野です。

また、アフターサービスとしてメンテナンスを行うようなシステム管理が整備されているかどうかは、会社によっては対応していない場合もあるため、事前に確認するようにしてください。

②ハウスメーカー

ハウスメーカーは、木造や鉄骨、鉄筋コンクリート造など、どの構造でも建築実績を持つ会社が多いです。

ハウスメーカーでアパートを建築している方も多く、メンテナンスのシステムも整備されています。
リノベーション後のアパート経営に対しての提案力も期待できる可能性があります。

③総合建設会社

総合建設会社は、木造よりも、鉄骨や鉄筋コンクリート造りの建物を得意としている会社が多いです。
ビル建築や道路など土木工事も取り扱うため、工事実績は豊富ですが、住宅に特化しているわけではなく、アパート経営の面での提案力は会社によって差がでる可能性があります。

4-2. アパートのリノベーション実績を見る

リノベーションの依頼先を決める際には、アパートのリノベーション実績があるかどうか確認してください。

新築を得意としている会社は多いですが、リノベーションの実績が不足している会社は、ノウハウも少なく最適な提案が期待できない可能性があります。

4-3. 希望の期間に工事が完了できるか

アパートの空室期間はできるだけ短くしたいと考えるのが一般的です。
希望の時期に工事をしてもらえるかどうかは、直接的に収益へとつながりますので、事前に確認してください。

5. リノベーションの注意点

リノベーションを空室になった部屋だけで行うのか、アパート全体で行うのか、事前に決めておくことが大切です。

全体のリノベーションを行う場合は、入居している方に一時的に退去を依頼するケースも考えられます。
この場合、賃貸契約の内容にきちんと合致して進める必要がありますので、トラブルにならないように確認してください。

リノベーションは内部の壁を壊すなど自由度の高い工事が可能ですが、工事後はどのような部屋にしたいのか目的を明確にすることも大切です。

デザインを重視したいのか、部屋の個室を増やしたいのかなど明確な目的がなければ、費用だけがかかり思ったようなリノベーションができない可能性があります。

また、一般的には、部屋が空室になってから工事に取りかかるわけですが、空室になってから、リフォームにするのかリノベーションにするのかを決めるとなると、最終的な工事完了までには時間が必要です。

退去の予定が明らかになったら速やかに工事計画を進める、または、次に入居者が退去する際にはどんなメンテナンスをすればいいのかをあらかじめ考えておくことをおすすめします。

まとめ

リノベーションは一般的に、リフォームよりも費用がかかりますが、時代や入居者のニーズに応えて入居率を上げるためには、効果的な方法のひとつです。

上記のようなポイントを確認してもらい、費用対効果を考慮しながら、よいリノベーション工事を行い収益につながる提案が受けられるように、実績が豊富で誠実な会社を選んでください。

お気に入り
このページをシェアする

この記事のカテゴリトップへ

ご意見・ご要望

当サービスについてご意見・ご感想などお寄せください。サービス改善に役立ててまいります。

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.