【想定事例集】「アパートをリノベーションする」事例5つ

経営するアパートのリノベーションをめぐる想定事例集です。リノベーションする事でアパート経営の課題をどのように解決可能かわかります。

1.経営するアパートをデザインリノベーションするケース

解決したい課題

アパートの入居率が落ちてきたのでデザイン性をアップさせて入居率を高くしたい。

想定解決策

デザインリノベーションして、おしゃれさを上げる。おしゃれなアパートに住みたい人にアピールし、入居率も上げる。

＜想定設定＞
立地：東京都ひばりヶ丘駅から徒歩15分圏内
築年数：30年

＜想定費用＞
立ち退き費用：約90万円
リノベーション費用：約600万円
合計：約690万円

費用について詳しく知りたい方はこちら
・【基礎から解説】アパートリノベーション大百科 費用・工程・工期も解説

リノベーションの業者・会社について詳しく知りたい方はこちら
・【アパートのリノベーション】良い会社の選び方！【おすすめの会社も7社紹介】

リノベーションするメリット

• デザイン性の高い部屋に作り変えることができる
• 入居率を上げることができる
• 家賃を上げることができる

リノベーションするデメリット

• リノベーション費用の他に立ち退き費用がかかる
• 玄関のドアや外観はリノベーションしないので内見しないとリノベーションしたことが伝わりにくい

リノベーションするとどうなる？

都内にある、最寄り駅から少し遠いアパートを想定します。
築年数も30年と経ち、駅近ではないということも重なり、特にウリもないため入居率が下がっているアパートです。
このアパートをリノベーションで内装を新しくし入居率アップを目指します。ターゲットはおしゃれに敏感な女性としましょう。

まず、間取りが2DKと閉塞感があったので壁を全て取り払い、1LDKの広々とした空間にします。
キッチンをデザイン性の高いものにし、壁を白に一新。
これだけで明るくおしゃれな部屋になるでしょう。

リノベーションでは、ターゲット層がうまく合えば、入居率と家賃を上げることができます。

気をつけなくてはいけないことは、以下2点です。

• リノベーション費用の他に現在の入居者の立ち退き費用がかかる
• 内装のリノベーションだけでは外観が変わらないため、リノベーション内容が伝わりづらい

予算をよく考え、どこのリノベーションが必要なのかきちんと検討しましょう。

2.経営するアパートのバストイレをリノベーションケース

解決したい課題

持っているアパートの人気がないことが悩み。ユニットバスが不評なのでバストイレを別々に変えたい。

想定解決策

バストイレをセパレートするリノベーションを施し、入居者を集める。

＜想定設定＞
立地：兵庫県加古川駅から徒歩7分圏内
構造：35年

＜想定費用＞
立ち退き費用：約40万円
リノベーション費用：約1,040万円
合計：約1,080万円

費用について詳しく知りたい方はこちら
・【基礎から解説】アパートリノベーション大百科 費用・工程・工期も解説

リノベーションの業者・会社について詳しく知りたい方はこちら
・【アパートのリノベーション】良い会社の選び方！【おすすめの会社も7社紹介】

リノベーションするメリット

• 人気のない間取りを変えることができる
• 入居率を上げることができる

リノベーションするデメリット

• 費用がかかる
• 思ったように入居者が集まらない可能性もある

リノベーションするとどうなる？

駅から徒歩圏内の、ごく普通のユニットバスを持つアパートを想定します。

ユニットバスは近年人気がなく、立地によってはバストイレを分けるだけでも入居率のアップが見込めます。

今回のリノベーションでは予算1,000万円でおさまるように軽い内装の改修と、バストイレの分離を主にするとしましょう。
気をつけたい点として、バストイレを分けるだけでは家賃は少額の値上げが適切だと考えますので、リノベーションの費用を後の経営で回収できるかどうかきちんとシミュレーションをすることが望ましいと言えます。

周辺物件を調査し、ユニットバスのものが多ければ入居率のアップが望めますが、バストイレ別が多い場合は他の部分のリノベーションも考えた方が良いでしょう。

3.経営するアパートをテレワーク物件にリノベーションするケース

解決したい課題

コンセプトを作って入居率を上げたい。広めの部屋なので広さを活用して入居者を集めたい。

想定解決策

テレワーク層をターゲットにし、リノベーションでワークスペースを作る。

＜想定設定＞
立地：茨城県つくば駅からバス10分圏内
築年数：28年

＜想定費用＞
立ち退き費用：約117万円
リノベーション費用：約500万円
合計：約617万円

費用について詳しく知りたい方はこちら
【基礎から解説】アパートリノベーション大百科 費用・工程・工期も解説

リノベーションの業者・会社について詳しく知りたい方はこちら
【一戸建てのリノベーション】良い会社の選び方！【おすすめの会社も９社紹介】

リノベーションするメリット

• ターゲット層を絞って間取りを変えることができる
• 入居率を上げることができる
• 家賃を上げることができる

リノベーションするデメリット

• 費用がかかる
• ターゲットを間違えると入居者が集まらない

リノベーションするとどうなる？

近年増加傾向にあるテレワークをする人に人気のエリアにあるアパートを想定します。
周辺環境が落ち着いている環境であれば、静かに働きたいテレワーク層にもアピールできると考えられます。

このケースでは２DKを1LDKにし、LDKの中に独立したスペースをつくり、ワークスペースとしましょう。
机、本棚、収納を設置。開放的ながらも集中できる環境を作ることがポイントです。
テレワークしやすいよう、Wi-Fi環境も整えた方が良いでしょう。

注意すべき点は、立地的にテレワークをする人が一定の数いるかどうかになってきます。
環境だけでなく、周辺物件にどんなものがあるかも詳しく調査が欠かせません。

テレワークのためのリノベーションは、耐震改修や断熱改修の工事を併せると補助金の対象になる可能性があります。詳しく知りたい方は長期優良住宅化リフォーム推進事業のホームページをご覧ください。

4.経営するアパートにオートロックをつけ外観をリノベーションするケース

解決したい課題

入居者トラブルにうんざり。質の良い入居者を迎えたい。

想定解決策

オートロックにし、セキュリティーを強化。さらに宅配BOXを設置。住みやすさを売りに居住者を集める。

＜想定設定＞
立地：大阪府西宮駅から徒歩13分圏内
築年数：33年

＜想定費用＞
リノベーション費用：約100万円
合計：約100万円

費用について詳しく知りたい方はこちら
・【基礎から解説】アパートリノベーション大百科 費用・工程・工期も解説

リノベーションの業者・会社について詳しく知りたい方はこちら
・【アパートのリノベーション】良い会社の選び方！【おすすめの会社も7社紹介】

リノベーションするメリット

• セキュリティーを重視する質の良い入居者を探すことができる

リノベーションするデメリット

• 費用がかかる
• 空室が埋まるとは限らない

リノベーションするとどうなる？

主要都市に近い、駅から徒歩圏内の単身用アパートを想定します。

トラブルが多いということが問題点です。まず、オートロックのないアパートになるので、玄関部分にオートロックを設置。セキュリティを重視する入居者を集めることにします。
加えて防犯カメラも設置し、できる限りトラブルに対処できるようにします。

オートロックを設置するには、玄関だけでなく部屋にもモニター付きインターホンをつけなくてはいけなくなるので手間と費用がかかることは注意しましょう。

また、オートロックにしたからといって満室になるとは限りません。
家賃を上げることにより質の良い入居者が集まる確率は高まりますが、オートロックに魅力を感じない人たちもいます。
本当に必要かどうか十分検討し、リノベーションを行うようにしましょう。

5.経営するアパートを、補助金を使いリノベーションするケース

解決したい課題

補助金をもらってリノベーションし、空室を埋めたい。入居者の入れ替わりが激しく、最近入居率も落ちてしまった。長く入居してもらえるようにしたい。

想定解決策

長期間住んでもらいやすい子育て世帯にターゲットを絞り、リノベーションする。

＜想定設定＞
立地：広島駅呉駅から徒歩20分圏内
築年数：35年

＜想定費用＞
リノベーション費用 ：約200万円
合計：約200万円

費用について詳しく知りたい方はこちら
・【基礎から解説】アパートリノベーション大百科 費用・工程・工期も解説

リノベーションの業者・会社について詳しく知りたい方はこちら
・【アパートのリノベーション】良い会社の選び方！【おすすめの会社も7社紹介】

リノベーションするメリット

• 基準を満たせば補助金が出る
• ターゲットを絞り込んだ間取りにできる

リノベーションするデメリット

• 基準を満たさないと補助金はもらえない
• 空室が必ずしも埋まるとは限らない

リノベーションするとどうなる？

程よく大きい駅から徒歩で少しかかる、１DKのアパートを想定します。
入居者がよく入れ替わり、空室が目立つようになってしまったということが悩みです。
このことから、一度入居が決まると長く住み続けることが多いファミリー層をターゲットにし、長く住める家を目指します。

国土交通省には、子育て支援型共同住宅推進事業というものがあり、アパートの改修に補助金が出ます。
補助金をもらうには、窓やバルコニーに転落防止の手すりをつけたり、防犯性の高い玄関ドアにしたりするなど子供のいる家庭が住みやすいよう配慮した一定の条件をクリアすることが条件になるので注意が必要です。
金額は1戸あたり最大100万円となっていて、さらに共有部にもキッズルームなどを作ることで別途上限500万円出る制度です。
詳しく知りたい方は国土交通省のホームページをご覧ください。

リノベーションを施すことで家賃を上げることができ、入居率アップも期待できますが、入居者募集が一定の期間子育て世帯だけにしかできなくなります。
立地的に子育て世帯が集まりやすいのかどうか、十分検討する必要があると言えるでしょう。