「アパート相続・経営 ローン」内の、「アパートローン大百科 土地活用でアパートローンを使いこなす為の基礎知識」を解説したページです。アパートローンの融資条件やメリットから、融資をクリアするためのハードルや借入額の目安、借入先の探し方や返済比率、ローンで支払うことのできない費用など、アパートローンについて網羅しています。また、ローンを含めて、アパート経営に強い建築会社選ぶためのポイントも紹介します。

  1. HOME4Uオーナーズ
  2. お役立ち情報
  3. 賃貸住宅の新規建築
  4. 【基礎から解説】アパートローン大百科 土地活用でアパートローンを使いこなす為の基礎知識

記事

公開日
2021年06月24日
更新日
2022/05/18
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【基礎から解説】アパートローン大百科 土地活用でアパートローンを使いこなす為の基礎知識

【基礎から解説】アパートローン大百科 土地活用でアパートローンを使いこなす為の基礎知識

賃貸用アパートを建てる際の資金調達方法の一つにアパートローンがあります。

自宅を建てる住宅ローンと違い、賃貸で収益を得るアパートの建築はアパート経営事業になります。したがって、金融機関の審査では「ローン申し込み者本人の社会属性」以外にも、「担保とする不動産の資産価値」「アパート事業計画の妥当性が重要視」されます。

今回は、はじめての土地活用で、アパートローンを利用する方向けに、複雑で難しい部分の多いアパートローンの仕組みを分かりやすく紐解いて解説していきます。

この記事のポイント まとめ

そもそもアパートローンとは?

アパートローンは金融機関が取り扱っている「収益物件としてのアパートを建てるための資金の融資」です。

融資の条件としては、主に「年齢」「融資額」「金利」「返済期間」の4つが挙げられます。

アパートローンを借りるメリットとしては「相続税対策」と「レバレッジ効果」の2大メリットがあげられます。

詳細は「土地活用におけるアパートローンとは」「アパートローンを組む2大メリット」をお読みください。

アパートローンを組むのに必要な条件は?

アパートローンを借りるためには、「自己資金を備えていること」「事業計画書の用意」「相応の価値がある担保の用意」という3つのハードルがあります。
借入可能額の上限は、金融機関によって10倍~30倍と幅があります。

詳細は「アパートローン融資をクリアするための3大ハードル」「アパートローン借入額の目安」をお読みください。

アパートローンはどの金融機関から借りるべき?

アパートローンを扱う金融機関には、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクの4種類があり、それぞれの金融機関ごとに金利の高さ・審査の厳しさといった点で差があります。
ご自身が審査に通過できる金融機関の中から、金利などの面でもっとも好条件の金融機関を選ぶことになるでしょう。

金融機関を比較するにあたっては、金利以外にも以下のような比較項目があります。

  • 金利固定期間
  • 返済方法
  • 借入期間
  • 融資額
  • 審査基準
  • 資金の使い道
  • 繰り上げ返済ができるか
  • 連帯保証人
  • 返済開始時期

詳細は「アパートローン借入先の探し方」をお読みください。

アパートローンは借りられるだけ借りるべき?

アパートローンは融資額の上限まで借りたほうがいいとは限りません。
一つの目安として、「返済比率」という数値が年間収入の50%以内に収まる額にとどめるのがよいとされています。

詳細は「適切な返済比率」をお読みください。

アパートローンでアパート経営に関わる経費すべてをまかなうことはできるの?

できません。アパートローンの融資対象とはならない(ローンでまかなうことができない)経費の種類があります。

詳細は「アパートローンの融資対象とならない諸経費」をお読みください。

オーナーが納得のいくアパートを建築するには、複数の企業のプランから、自分に合ったものを見つけるのがカギです。
HOME4U」なら、「あなたの状況に合わせた建築費の目安」を、実績ある複数の大手企業に依頼することができます!

Contents

1.土地活用におけるアパートローンとは

土地活用とは、お持ちの土地の上にアパートやマンションなどの収益を生み出せる建物を建設し、資産を増大させる資産活用法です。本章では、土地活用におけるアパートローンについて解説します。

建設するアパートやマンションの建築費用は、自費または金融機関からの融資でまかないます。この融資の際、アパート建築に関した融資はアパートローンという事業タイプのローンを使います。

アパートローンは一般の住宅ローンと同じように、民間金融機関と公的金融機関でも取り扱っています。

金融機関例)

  • 民間金融機関:一般銀行・信託銀行・信用金庫・信用組合・農協・生命保険会社・損害保険会社
  • 公的金融機関:日本政策金融公庫・住宅金融支援機構・地方自治体

1-1.アパートローンの融資条件

アパートローンは事業性のあるローンのため、普通のローンと比較すると、審査は厳しめになります。

以下に、金融機関が設定する融資条件をまとめました。

  1. 年齢の条件
  2. 融資額の上限
  3. 金利の条件
  4. 返済期間

1-1-1.年齢の条件

年齢は、20歳以上であればアパートローンの申し込みができます。

・定年後の場合

金融機関は、家賃収入からローン返済ができなくなった時のことを想定しますので、担保にする土地以外にも返済原資になる資産(金融資産・他の不動産・ほか)があれば、定年後であってもローンは組めます。

・高齢者の場合

アパート経営は事業ですので、万が一、ローン返済中にローンを組んだ事業主本人が亡くなっても、アパート事業を相続した人が継続してローン支払いを続けてくれることを前提に融資をします。

そのため、申込者が高齢の場合は、連帯保証人を法定相続人にすることを前提にローン申請を受け付けています。
どの年齢からを高齢と判断するかは、金融機関によって違います。

1-1-2.融資額の上限

事業用のローンですので、アパート経営の健全さを事業計画書などをもとにして財務的側面から慎重に審査をおこないます。
金融機関の融資は、安全性・収益性・成長性という3つの視点で審査をします。

視点1 安全性

お金を貸しても安全な相手かを審査します。主に担保評価を基準にします。万が一、アパート事業がうまくいかなくなった場合、金融機関は担保にした不動産を競売などに出し、融資分を補填します。

担保評価額は、路線価などをもとに算出した市場価格に、金融機関ごとの割合(70%程度)をかけて算出しますので、一般的な売買金額よりも低い価格になります。
基本的に、融資額は、土地の担保評価額以上にはなりません。

また、アパートローン申し込み者本人の給与収入・勤続年数、勤め先企業の業績等の属性は、ローン返済が滞った時の返済原資として、安全性を補完する条件の一つになります。

視点2 収益性

アパート経営がうまくいくかを審査します。
主に、金融機関に提出する事業計画書の妥当さで判断します。
事業計画書は、アパート・マンション事業の収入と支出のすべてを計算し、建築後10年、20年、30年後までの経営収支などをまとめ、ローン申し込み者が金融機関に提出します。

具体的には、以下の項目をシミュレーションし、ローン完済まで無事に返済が続けられる返済能力があることを事業計画書でプレゼンテーションします。

事業計画書のシミュレーション項目

  • 家賃設定
  • 空室率
  • 修理費
  • 大がかりな修繕
  • ローン返済額

金融機関は、各機関の基準に沿って収支計画を審査し、適切と判断した融資額と金利を決定していきます。

これらの事業計画書はご自身で作成することもできますが、アパート経営・土地活用の一括プランを請求した不動産会社の担当者と共に作成することも可能です。

視点3 成長性

アパート事業が長期間、成長していけるかを審査します。
前項の事業計画書の妥当性に加え、活用予定地のエリア・立地条件・将来の開発計画などをもとに判断をします。
アパートローンの申込者本人が事業計画書と共に提出した資料などと共に、金融機関でも独自の調査をした上で合理的に判断します。

1-1-3.金利の条件

金融機関は大手都市銀行・地方銀行・信託・信用銀行・ノンバンクの順番で金利が高くなります。
どのタイプであっても、金利は普通の住宅ローンより高めに設定されています。

金利の利率は金融機関ごとに違いがあり、金利の設定方法は、変動・固定選択・全期間固定の3タイプに大別できます。

(金利タイプ別の特徴・メリット・デメリット)
特徴 メリット デメリット
A変動金利タイプ 年2回、金利が変更される 低金利の時は金利が安い 金利が上がると負担が厳しい
B固定選択タイプ 決まった期間のみ決まった金利 返済計画が立てやすい 金利上昇リスクがある
C全期間固定金利タイプ 全期間一定の金利 金利が変わらない 他より金利が高い
A変動金利タイプ

年2回、金利の見直しがあり、一年で金利が変動していきます。低金利の時には金利返済分が少なくなり、返済負担が軽くなりますが、金利が上昇すると返済額が多くなり、毎月のローン返済が負担になります。

B固定選択タイプ

返済を開始してから3.5.7.10年間などの決まった期間だけを固定金利にし、指定した期間が終了したら、その時点での金利で固定金利にするか、変動金利にするかを選ぶタイプです。

ある程度の期間は固定金利で支払いができるため、将来の返済計画なども立てやすいメリットがあります。
一方で、指定した固定期間が終わった時点で市場金利が高い場合は)返済負担が突然大きくなる可能性があります。

C全期間固定金利タイプ

借入をする全期間を決まった金利で返済をします。金利変動リスクがないため、返済計画が立てやすく、社会情勢やライフスタイルの影響を受けずに返済を続けられます。

金融機関は全返済期間の金利の上下を考慮に入れて固定金利を設定しているため、他の金利タイプよりも金利が高く、借入元本が減りにくいというデメリットがあります。

1-1-4.返済期間

返済期間は、金融機関によって違いがあります。
アパートローンでも、住宅ローン並みの長期の返済期間を設けている金融機関がある一方で、最長15年程度という短い期間のアパートローンの金融機関もあり、一概に「アパートローンは〇年」と言い切ることはできません。

ただし、金融機関が不動産に融資をする場合は「その建物の法定耐用年数を超えた返済期間の設定をしない」傾向にあります。
法廷耐用年数とは、税務上の資産価値を表す年数のことで、減価償却期間とも言います。

例えば、木造のアパートであれば、住居用の木造住宅は耐用年数が22年と決まっていますので、22年以下でしか返済期間が組めないことになります。
一般的にアパートは木造建築が多いため、アパートローンをするときには22年以下という期間での返済になりますので、建築予定の建物・融資金額のバランスを考えながら、慎重に事業計画と返済計画を立てる必要があります。

~提携ローンの活用~

アパートローンには、不動産会社や住宅メーカーが金融機関と提携をして作った「提携ローン」というものがあります。
これらは、金融機関の住宅ローンをベースに融資条件の大枠を決め、各不動産会社・住宅メーカーでアパート建築をする方に向けて、わかりやすく商品化したものです。

提携ローンでは、ハウスメーカーと金融機関はすでに提携済みで、提携各社とアパート建築プランに対する審査が完了しています。
そのため、提携ローンでは、ローン申し込み者の審査がメインとなるため、

  • 申請手続きが簡単
  • 審査回答が早め
  • パッケージ金利が使える(割安)

というメリットがあります。
代わりに、各社のアパート建築プランの内容がパッケージ化されているため、以下のようなデメリットもあります。

  • デザインや仕様などの自由度が低くなる
  • パッケージ商品なので相見積もりによる価格交渉がしにくい
  • 金融機関と不動産会社・住宅メーカーの両方に手数料が発生する*

*会社のプランによります。

提携ローンと普通のアパートローンはどちらが良いということではなく、建築する建物とローンの組み合わせが、ご自身の事業計画に沿っていれば問題ありません。

提携ローンは、金融機関でのローン窓口での相談か、不動産会社や住宅メーカーへの問い合わせが必要ですので、一括で資料請求ができるサイトなどでまとめて入手して比較してみましょう。

【基礎から解説】アパート建築の建設の流れと基礎知識

アパートローンを組むには、どのようなアパートを建築するかなどを含め、金融機関ごとに条件の違う融資内容を比較検討しなくてはなりません。
どこが一番良いのかを理解したうえで選択するのには、かなりの知識と情報量が必要ですし、せっかく選んだ金融機関で審査が下りるかどうかは、また別の話になります。

このようなアパートローンに関した悩みは、不動産の一括査定サイトを利用し、アパートプランの比較をしてみるところから始めると、土地活用でのアパート建築とアパートローンに関した詳細情報を、複数社分を一度に手にすることができます。
査定に役立つおすすめのサイトについては本記事の最後でご紹介します。

2.アパートローンを組む2大メリット

アパートローンを組む2大メリット

本章では、アパートローンを組んでアパート経営をスタートする2つのメリットを解説します。

2-1.相続税対策になる

アパートローンを組むと、相続税対策になります。
主な理由3つをかんたんに説明します。

2-1-1.理由1 金融機関からの借入で債務控除が適用されるから

相続税には、未払いのローンなど「マイナスの遺産」を、遺産の合計から差し引いてくれる「債務控除」という制度があります。
銀行から多額の融資を受けてアパートやマンションなどを建設すると、その借入金の残債全額が遺産から控除されるので、相続税の課税価格が下がり、節税効果が期待できます。

【参照:相続財産から控除できる債務

2-1-2.理由2 土地建物は現金に比べて評価額が低くなるから

現金で相続すると、資産の評価額が100%となるため、相続した現金の全額が相続税の対象となります。
しかし、不動産として相続する場合は、土地は評価額の2割減、建物は3~4割減と現金よりも低く評価され、その建物を人に貸しているとさらに評価額が下がります。

同じ相続をするならば、現金よりも不動産、ただの不動産よりも、アパートなどの人に貸している土地・建物として相続する方が、大きく節税できます。
【参照:国税庁QA アパート等の貸家の評価

2-1-3.理由3 小規模用住宅用地の減額の特例が使えるから

小規模宅地等の特例とは、亡くなった人の自宅や生活基盤となる事業の敷地については、80%または50%引いた金額で相続評価していいですよ、という特例です。

アパート経営の場合は、特例の中の「(4)貸付事業用宅地等」に当てはまります。
相続税の申告期限までに引継ぎ、継続して事業を行い、その土地を保有していることが要件です。

対象となる広さと減額の割合

  • 限度面積 200平米
  • 減額割合 50%

「小規模宅地」への節税ですので、あまり大きな土地建物には使えません。
また、(平成30年の改正により)、亡くなる前3年以内に貸付をした土地は貸付事業としなくなったため、本特例を使う場合は、早めの決断と行動が必要です。
【参照:租税特別措置法 69条の4第3項第4号・第40条の2第16項・第17項・第23条の2第8項第5
号】
【参照:相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

【無料】3分でプラン請求
「アパート経営プラン」
最適なプランは?
【全国対応】HOME4U「オーナーズ」

2-2.レバレッジ効果がある

アパートローンにはレバレッジ効果があります。
レバレッジ効果とは、小さい力で大きな効果をもたらす「テコの原理」という意味で、アパートローンに置きかえると「小さな資金で投資効果をアップし、さらに収益性も高める」という意味です。

アパートローンは事業用のローンですので、事業計画に妥当性があれば、必要な融資が受けられます。
そのため、アパートローンを使えば、自己資金以上の規模でアパート経営ができます。
1,000万円の自己資金の例で、レバレッジ効果をシミュレーションしてみましょう。

(レバレッジ効果のシミュレーション 自己資金1,000万円の場合)
アパートローン融資 アパート建築費総額 年間収益 利回り
パターンA なし 自己資金のみ 1,000万円 100万円 10%
パターンB 2,000万円 3,000万円 300万円 10%

パターンAは、自己資金1,000万円を全額投入し、借入なしで年間100万円の家賃収益が見込めるアパートを建てました。
この場合、アパートの利回りは10%です。
借金がないので初年度から全額が収益となります。

パターンBは、自己資金1,000万円を頭金にしてアパートローンで2,000万円の融資を受け、総額3,000万円のアパートを建築しました。
Bの年間収益は300万円で、利回りは10%です。
アパートローンという借金がありますので、返済分を引いた残りが収益となります。

ABどちらも利回りは10%で同じなのですが、と年間収益は100→300万円と3倍に膨れ上がっています。
ABどちらも、アパートオーナーが投入した自己資金額は同じ1,000万円だけです。

Aは借金がないため初年度から全額収益ですので、最初のうちはABとも手元に残るお金はおそらくあまり変わりません。
しかしながら、Bがアパートローンを完済した時点で、Aの収益の3倍の金額が全額収益になり、この3倍の差は、アパート経営をしている限り続きます。

このように、月日を追うごとに自己資金額あたりの利益は高くなっていきます。
小さな力(自己資金)でもテコ(アパートローン)を使えば、実力以上に大きな利益を生み出せるという意味で、投資のレバレッジ効果と呼ばれておりアパート経営でも積極的に取り入れられています。

【徹底解説】アパート経営で高利回りを実現・確保するためのノウハウ解説

3.アパートローン融資をめぐる2017年以降の動向

現状、アパートローンは以前に比べて少しずつ借りにくくなっている傾向にあるといわれています。
発端は2016年12月、金融庁がアパートローンに対して監視を強化する姿勢を表明したことです。

その結果、2017年以降のアパートローン金利は上昇トレンドに入り、頭金も必要になるなど、借り入れのハードルが高くなってきています。

アパートローンに対する監視が厳しくなった原因のひとつは、アパートの供給過剰です。金融庁の方でもこのような状況を危惧し、「安易にアパートローンを融資しないように」と各銀行に対して注意を促すようになったのです。

4.アパートローン融資をクリアするための3大ハードル

アパートローン融資をクリアするための3大ハードル

本章では、アパートローンの審査をクリアするために、事前に知っておくべき3つのハードルをまとめました。

  • ハードル1 自己資金の用意
  • ハードル2 事業計画書の作成
  • ハードル3 担保価値の高さ

どれも、投資や事業をしていない方にとっては馴染みのないものですので、先に内容をよく理解しておけば、実際のアパートローン申請の時にもあわてずに済みます。

4-1.ハードル1 自己資金の用意

アパートローン申請時に用意しておく自己資金額は、一般的に「融資総額の10%程度が必要」と言われています。
しかし、実際に必要な自己資金額は、申し込みをする金融機関の審査基準によって違いがあります。
したがって、申請をしてみるまでは、用意した金額で足りているのかどうかがわからないのが実情です。

アパートローンの申請を受けると、金融機関では、以下のような部分を詳細に吟味して貸付額を考えます。

  • 土地と建物の担保評価額(土地活用予定地と、これから建てるアパートの評価額)
  • 融資を受ける方の属性(職業・年収・所有している資産ほか)
  • 希望融資額
  • 返済年数
  • 事業計画書の妥当性

上記が明確になってはじめて“あなたの自己資金は総額の〇%が必要です”という回答が出ます。

ただし、不動産活用でのアパート建築であれば、必要な資金はアパート本体の建築費だけになりますので、不動産を担保に入れた想定での融資総額の10%程度を準備しておけば、おおむね問題はないといえます。
金融機関窓口に事前相談をして、必要な金額を打診することは可能です。

4-2.ハードル2 事業計画書の作成

事業計画書とは、アパートローンを組むために金融機関に提出する書類のことで、これから建築するアパートの収支を可視化して、金融機関に「完済までの支払い能力の証明」をするためのレポートです。
事業計画書には7つの内容を盛り込みます。

1.計画地の概要

土地活用を予定しているエリアと立地条件、建築基準上の制限などを記載します。

2.建物の概要

建物の構造や階数、部屋数などです。

3.物件コンセプト

エリアニーズに沿ったアパートのコンセプトです。
例えば、大学キャンパスが多い地域であれば「大学生向けのWi-Fi完備ワンルーム」などの、ターゲットにする入居者イメージを書いておきます。

4.家賃想定表

設定する家賃です。
この家賃は周辺相場に合った適正な金額で設定します。
複数の間取りがある場合は、部屋ごとの単価も記載します。

5.総事業費

設計料・建築費・建築諸費用などをすべて含めた金額です。

6.資金計画

5の総事業費を、どこから捻出する予定なのかを記載します。(自己資金・アパートローンなど)

7.収支計画

アパートの収支を長期にわたって予測した収支計画をもとに、キャッシュフローに無理がない安全なローン返済計画であり、必ずローンが完済できるという根拠を数字で示します。

具体的には、毎月の収支シミュレーションを、エクセルなどで20年分程度まで作り、その内容を簡潔にまとめたものを収支計画書として提出します。
収入・支出には、以下のようなものがあります。

(収支計画書の収入・支出の費目)
収入 支出
  1. 家賃
  2. 管理費・共益費
  3. 礼金
  4. 更新料
  5. 駐車場代金
  1. ローン返済額
  2. 必要経費
  3. 各種税金
  4. 保険料
  5. 管理費
  6. 修繕積立金

収支のシミュレーションは以下の2種を用意しましょう。

  • 満室経営パターン
  • 空室が生じたパターン

万が一、赤字が続いて自己資金による補填が必要になった際に、ローン辺返済のためにどのような補填方法を準備しているかも記載しておきます。(例:給与・預貯金など)

これらの収支計画は現実に即した保守的な内容のほうがよく、見込や理想を盛り込んだ収支計画は、計画の見直しを要求されることもあります。

4-3.ハードル3 担保価値の高さ

金融機関が重視しているのは、基本的に前項・収支計画による返済計画の安全性ですが、担保価値の高さはアパートローン審査では少なからず有利に働きます。

担保価値とは、万が一、借金を支払えなくなった時に、お金の代わりに金融機関に差し出す財産価値のことです。
アパートローンは土地と建物を担保に入れますので、土地活用のケースでは活用予定地の財産的な価値を指します。

仮に、アパートローンをして経営していたアパート経営がうまくいかなくなった場合、金融機関は担保した土地と建物を競売などに出して未回収分を補填します。
この担保評価額は、路線価などをもとに算出した市場価格に、金融機関ごとの割合(70%程度)をかけて算出しますので、一般的な売買金額よりも低い価格になります。

そのため、元の土地の資産価値が高いほうが、担保価値が高くなり、融資審査には有利に働きます。

担保価値が高い土地の例

  • 不動産評価額が高い土地
  • 都心または都市部にある土地
  • 地域で人気のあるエリア
  • 立地が良い
  • 人口が多い地域の土地

多くの金融機関では、貸付金額上限=担保価値ですので、担保価値の大きな土地があるほうが融資額も大きくなります。

5.アパートローン借入額の目安

「融資を受ける人の収入」は融資審査ポイントとしては副次的な要素でしたが、借入可能額に関しては重要な判断要素になります。

アパートローンでは、借入可能額は年収の10倍~30倍が目安となっています。また、金融機関が、融資額の上限を1億円~3億円の範囲と定めていることも多いです。

つまり年収1,000万円の人であれば、上限を1億円と定めている銀行であれば借入可能額は年収の10倍、上限を3億円と定めている銀行であれば借入可能額は年収の30倍ということになります。

金利については、本人の資産状況を重視すると述べましたが、融資額については、本人の収入も重視されます。
資産を持っていない人であっても、年収の多い人は借りられる額は大きいということになります。

ただし、借りることのできる範囲は金融機関によって異なります。
「建物投資金額のみ」とするところもあれば、「土地と建物の合計額の70%以内」とするローンもあります。

アパートローンを組むときは、融資額の他・融資できる範囲・融資期間も確認する必要があります。

6.アパートローン借入先の探し方

本章では、数ある金融機関の中から「今後の土地活用にぴったりなアパートローン探しのヒント」をまとめました。

6-1.アパートローンを扱う代表的な金融機関

アパートローンを扱う代表的な金融機関は、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ノンバンクの4つです。
以下の図は、金利の高さと審査の厳しさを軸にした、各金融機関の分布図です。

(金融機関ごとの金利の高さ・審査の厳しさ)
金融機関ごとの金利の高さ・審査の厳しさ
1.都市銀行

都市銀行は大都市に本店があり、全国に支店があるため、土地活用のエリアに制限がありません。
さらに、住宅ローンなみの長期借入も可能で、金利も平均で1%台の低金利とメリットが非常に多いのですが、融資基準が非常に厳しい傾向があります。

銀行によって重視する審査基準は違いますが、基本的に、借入主の社会属性が高いこと・担保価値の高いエリアであることなど、ハードルはかなり高めに設定されています。
少しでも不安要素がある場合は、次項の地方銀行を検討することをおすすめします。

2.地方銀行

地方銀行は都道府県に本店があり、その地域を中心とした支店があります。
銀行と支店によってアパートローンへの見解が異なるため、金利設定や審査基準もバラバラです。
都市銀行よりは金利は高くなりますが、審査基準はかなり柔軟になる傾向にあります。

申し込み者の社会属性や、不動産の担保価値に関しても、その地域ごとの基準に沿って審査する傾向があり、人口が極端に減っているような地域でなければ、アパートローンの申請の問題は少ないでしょう。
また、住宅ローン・学資ローンなど去に何らかの取引実績がある、あるいはその地方出身であるなどの条件があれば、金利交渉にも応じてくれる可能性が高くなります。

3.信用金庫

信用金庫は市区町村に本店があり、必要な地域に支店があります。
信用金庫は「地域の中小企業と個人のための金融機関」という前提があるため、活用予定地が信金エリアにある場合は、融資先として検討してみましょう。

地域密着型の銀行のため、過去の取引実績がある地元の事業・個人事業主に対しては、前向きに支援をする傾向があります。
申し込み者の社会属性や、不動産の担保価値は地方銀行に準じます。
その上で、過去に取引実績がある方や、地元で長い取引実績のある顧客からの紹介の場合は、審査が比較的スムーズに進む傾向があります。

基本的に大規模な融資を行うことは少ないのですが、大きめのアパート経営を検討している場合でも、提携ローンをする住宅メーカーや不動産会社が地元エリアにある場合は、一度相談をしてみる価値があります。

各銀行と支店ごとに地域特性にあった独自のローンメニューを作っていますが、支店によってはアパートローンがないこともあります。
信用金庫の利用を検討している方は、活用予定地があるエリアの信用金庫のサイトや店頭などで不動産事業に関したローンの有無を確認してください。
【参照:一般社団法人 全国信用金庫協会

4.ノンバンク

ノンバンクは、銀行とは異なる貸金業法で運営をする株式会社です。
ノンバンクの特徴は、(都市銀行・地方銀行・信金信託系銀行に比べると金利は高くなりますが)審査スピードが早く、借入主の社会属性・担保価値の基準に関しても、審査基準が多角的で幅があるところです。

一方で金利と手数料が割高ですので、他の金融機関の融資が受けられなかった時や、融資総額の一部を補填したいときなどの利用をおすすめします。
【参照:金融庁 貸金業法Q&A

6-2.アパートローン比較のための10のチェック項目

各銀行のアパートローン情報の比較をするときに、チェックすべき10項目をまとめました。

  1. 金利
  2. 金利固定期間
  3. 返済方法
  4. 借入期間
  5. 融資額
  6. 審査基準
  7. 資金の使い道
  8. 繰り上げ返済ができるか
  9. 連帯保証人
  10. 返済開始時期

手書きでもよいので項目ごとに表にして書き込んでいくと、どの銀行に申し込みをすべきなのかがわかってきます。

6-2-1.金利

金利は選べる範囲の中で、なるべく金利が低いところから選びましょう。
わずかでも金利の%が違うと、返済期間までの金利の支払い総額に大きな金額差が生じます。

1,000万円の融資をうけた場合をかんたんにシミュレーションしてみましょう。

例)アパートローン融資1,000万円 返済20年 元利均等 金利1%で借りた場合のアパートローンの総支払額

  • 融資総額:10,000,000円
  • 毎月の支払額 45,989円
  • 総利息額(20年合計):1,037,349円
  • アパートローンの総支払額:11,037,349円

金利がわずかに上がるだけで、利息の支払額が大きく変わることを以下の表にまとめました。

(金利1%の場合と1.25%の場合の比較)
金利 毎月の支払額 利息の合計金額
5年目 10年目 15年目
金利1%の場合 45,989円 443,552円 768,420円 968,522円
金利1.25%の場合 47,113円 555,957円 965,537円 1,219,302円

※支払額は複数のローンシミュレーションサイトをもとに、金利分だけを再計算したものです。
【参照:一般財団法人 住宅金融普及協会 住宅ローンシミュレーション 総支払額の計算
【参照:ローン計算シミュレーションサイト

ひと月の支払い差は少額かもしれませんが、5年10年と積算すれば、大きな金額になっていきます。

そのため、選択できるのであれば、より金利の低い金融機関から融資を受けるほうが、総利息額が減り、結果的にローン負担も軽くなります。

6-2-2.金利固定期間

金利は社会情勢などに合わせて変動をするものですので、必要以上に金利を固定することにこだわる必要はありません。
アパートローンの返済期間は、10年以上の長期間にわたるものが大半です。
したがって、支払全期間を通じて「金利が可能な限り低くなるようにすれば、余計な利息を払わずに済む」と考えるとよいでしょう。

金利には変動・固定選択・全期間固定の3種があります(本記事1章「1-1-3.金利の条件」参照)。
金利を長期間固定すると支払計画が立てやすいというメリットはありますが、金利が平均よりも高いところで設定され、市場の金利が低いときにも、自ら設定した高い金利で支払をし続けなければならないという大きなデメリットも生まれます。

全支払い期間を通じたライフイベントなども考慮に入れ、全体的にバランスが良くなる金利固定期間を選ぶようにします。

6-2-3.返済方法

アパートローンの返済方法は「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つがあります。
どちらが良いというものではなく“どちらなら、より確実に、負担が少なく返済できるか”で選びます。

(元金均等返済・元利均等返済の比較)
返済方法 メリット デメリット
A元金均等 元金部分を均等にし、それに利息を合計して支払う方法
  • 元金の減少が早く、毎月の返済額は返済が進むにつれ軽くなる。
  • 元金が減るので、Bより総支払額が少ない
  • アパートローンは借入総額が大きいため、元金が減るまでは返済負担額も大きい。
  • 支払いに必要な家賃収入額も多く確保する必要がある
B元利均等 元金と利息を合わせて一定額にし、均等に返す方法
  • 返済計画が立てやすく、返済開始当初から返済負担が軽い
  • 借入金残高の減り方が遅い

【参照:楽天銀行QA 「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いは何ですか?

アパートローンの場合、返済のメインは家賃収入から充当します。したがって、あまり預貯金がない・給与収入がないなどの現金が少ない状態で、「A:元金均等返済」を選んだ場合、支払い負担が大きい最初の数年間に、予想していた以上に長期間の空室が発生した時に、ローン支払いによる経済負担は相当に厳しくなる可能性があります。

アパートローンの支払い方法は、アパート経営のリスクをすべて考慮したうえで、事業計画書などに記載した、万が一の場合にローン返済を補完する方法を考慮に入れながら、最も安全性が高い方法から選択します。

【参考:みずほ銀行 選べる2つの返済方法

6-2-4.借入期間

借入期間は、長期間にするほど利息の総支払額が増えますが、毎月の返済額は低く抑えられます。
本記事で何度か触れましたが、アパートローンの借入期間は税法上の耐用年数を基準にすることが多いため、これから建築するアパートの構造によっても、借入期間が変わります。

(構造別の耐用年数)
木造 店舗用、住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用・体育館用 22年
鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造のもの 住宅用、寄宿舎用、宿泊所用、学校用又は体育館用 47年

上記表はあくまで耐用年数の期間であり、実際の借入期間はこれよりも短く設定される傾向にあります。

【参照:耐用年数表 住居用欄

6-2-5.融資額

融資額は、金融機関によってかなりの差があります。
これは、金融機関ごとに融資条件や審査基準が違うためです。
どのくらいの差があるかについては、おおよそのアパートプランなどを用意し、その情報をもとに算定してもらってはじめて具体的な数字が明らかになります。

そのため、融資の申し込み先を探す際にはまず複数の不動産会社にアパートの建築と経営プランの請求をします。
次に、それらのプランと数値をもとに複数の金融機関に打診をし、融資総額を比較してから申し込み先を選択します。
金融機関に見てもらう資料としてのアパート経営プランと建築プランですので、信頼のおける建築会社からの資料が必要です。

複数の不動産会社へのプラン請求に役立つサイト
HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」はこちらから。

6-2-6.審査基準

比較的良い融資条件の金融機関は、審査も厳しく、申込者の社会属性や土地の資産価値がよほど高くないと厳しいでしょう。
ただし、1行で断られたからと言って、他行でも同じように断るわけではありません。
各行に審査基準の違いがあるので、融資を引き受けてくれるところもあります

そのため、はじめから複数の融資期間への申し込みをする前提で、申し込み前に審査基準を比較しておきます。
審査基準の概要は、金融機関サイトまたは店頭リーフレットなどに記載がありますが、余裕があれば、金融機関の店頭窓口での個別相談に行き、アパートローン担当者に直接聞いて、自分で感触を確かめてみるという方法もあります。

ほぼすべての金融機関では、審査が却下された場合でも、その理由は教えてもらえません。
複数の金融機関に申し込みをしてもよい返事がもらえない場合は、事業計画書に無理がないかを見直し、自己資金額を増やすなどの対策をした上で再度チャレンジしてみましょう。

6-2-7.資金用途の柔軟性

アパートローンは賃貸経営のための融資なので、アパートやマンションの建築や購入にかかる費用の支払いに使うことができます。しかし、建物の建築前後にかかる建築コストにも使っていいのかは、融資相談の段階で確認をしておく必要があります。

建築コストとは、例えば「地盤調査」「埋蔵物・有害物質がないかの調査費用」などです。実際に調査が必要な場合、安くても数十万ほどかかるので、自費で支払うには大きな額になります。よって、アパートローン資金から払えることがわかっていれば安心感があります。

金融機関によって「どこまでをアパート経営の費用に含めてくれるか」には差がありますので、事前に確認をしておく必要があります。

6-2-8.ローンの見直しや繰り上げ返済ができるか

返済期間中、アパートローンの借入をした当初の資金計画と実際の経営状態に差が生じてくる可能性があります。

例えば、

などによって、当初に見積もっていた事業計画と資金計画を大きく見直さなくてはならない時もあります。

また、社会全体が好景気になった場合には、賃料を高くしても入居者がつき、元金を多く返すことができるほどの収益が出ることもあります。

しかし、金融機関によっては繰り上げ返済方法に制限があるところや、ローン見直しや借り換えにはペナルティとして多額の手数料が発生するところもあります。

長期間のローンの返済期間中には「繰り上げ返済・ローン見直し・借り換え」は当たり前に起きることですので、制限やペナルティがきついと感じた金融機関については申し込みの優先順位を下げるのも一つの手です。

6-2-9.連帯保証人

アパートローンの申し込み時、金融機関では「事業継承者」という名目で、連帯保証人を要求してきます。
アパートローンの連帯保証人は、原則としてアパート・マンション経営に関わりがある人や、事業を引き継ぐ見込みのある法定相続人が指定されます。

法定相続人が物件ごと相続するという前提があるため、多くの場合は配偶者または子供が連帯保証人になります。

土地活用でアパートローンの利用を考える際には、法定相続人または連帯保証人を誰にするかなども含めて、選ぶ必要があります。

【参照:相続人の範囲と法定相続分

6-2-10.返済開始時期

なるべく、返済開始時期を選べる金融機関を優先しましょう。

アパート経営をスタートさせたものの、当初の目論見通りに空室が埋まっていくとは限りません。社会情勢や思いもよらぬライバル物件の出現などにより、予想していたよりも長期間にわたって空室が続く可能性も考えられます。

返済開始時期が、アパート経営開始日と同時にスタートしてしまうと、まだ家賃を得ていない状態からローン返済が始まります。

アパートオーナーは、部屋が埋まるまでの期間、自己資金から返済金額を補填する必要が出てきます。アパートが完成し、そこから集客・案内・契約までには、最短でも1~2か月くらいはかかります。

できれば、アパート経営開始2か月後など、ある程度の猶予期間をもってから返済スタートするほうがアパート経営の現実にも即しています。

このような返済開始時期への対応は、金融機関によって大きな違いがあり、

など、柔軟な対応を受けられる可能性もあります。
本格的なローン申し込みをする前に各金融機関で確認をしておきましょう。

7. 適切な返済比率

借入可能額の上限まで借りることが正解とは限りません。
アパートローンにも適切な返済比率が存在します。

アパートローンの適切な返済比率は、年間収入の50%が目安とされています。数字で示すと50%以内ですが、別の表現をすると、「減価償却費以内」ということにもなります。

減価償却費とは、建物の取得原価を毎年機械的に費用として配分していく会計上の費用です。
実際にお金が支出されるわけではありませんが、会計上費用として扱われるため、節税効果があります。

税金は不動産所得(賃料などの収入から経費や減価償却費を差し引いた額)に課せられます。

借入金の返済がない場合に手元に残るお金は以下の通りになります。

手元に残るお金 経常利益 + 減価償却費 - 税金

さらに借入金の返済があると、手元に残るお金は以下のようになります。

手元に残るお金 経常利益 + 減価償却費 - 税金 - 借入金返済額

借入金の返済額が減価償却費と同額になれば、手元に残るお金は税引後の利益となります。

手元に残るお金 経常利益 + 減価償却費 - 税金 - 借入金返済額
経常利益 - 税金
税引後利益

アパートローンを借りる金額の目安としては、家賃収入に対して返済率が50%以内になるようにしましょう。

8. アパートローンの融資対象とならない諸費用

アパート建築には以下のような諸経費も発生しますが、アパートローンでまかなうことはできません。

アパート建築に必要な諸費用の例

  • 水道分担金※
  • 火災保険料(一括払いする場合)
  • 表示・保存登記費用
  • 抵当権設定登記費用
  • 印紙税
  • 不動産取得税
  • アパートローン融資諸経費

※水道分担金とは新たに水道メーターを設置する場合に市区町村に収める費用です。開発負担金、開発分担金などとも呼ばれます。
アパート建築に必要な諸費用は、建物価格に対して、概ね10%弱程度です。
最低でも、諸費用分は自己資金として用意しておきましょう。

【基礎から解説】アパート建築会社の選び方と建築費相場の基礎知識&事例

9.アパート経営に強いハウスメーカーを選ぶためのポイント

今回の記事ではアパートローンについてお伝えしてきましたが、オーナー自身でアパートローンに関する全てのことを判断しようとするのはやはり大変です。

早めの段階で、専門性のあるハウスメーカー等へ相談し、経験に裏打ちされたアドバイスを受けながら準備を進めるほうが有利ですし、後で後悔することも少ないはずです。

実際に、アパート経営で成功を重ねているオーナーほど、専門家を味方につけ、アドバイスを受けた上で決断している傾向があります。

ここからは、「安心して相談できるハウスメーカーを選ぶためのポイント」についてお話しします。

9-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、収益性から構造を提案をしてくれる「アパート経営」に強いハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。複数のハウスメーカーの経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

9-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

9-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

9-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を活用し、「アパート経営」に強いハウスメーカーを選びましょう。そして、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。
大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。

今回の記事でご紹介したアパート経営の流れについての情報以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっているアパート経営関連の情報について『アパートを相続・経営をされる方向けの、アパートの相続・経営に関するお悩み解決記事一覧』にまとめています。

さまざまな疑問を解決し、不安のないアパート経営への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。

【徹底解説】アパートローンの審査基準と賢い組み方
アパートローン借り換えの成功条件とは?
【完全版】アパート建築会社・ハウスメーカー厳選9社

お気に入り
このページをシェアする

おすすめサービス

この記事のカテゴリトップへ

ご意見・ご要望

当サービスについてご意見・ご感想などお寄せください。サービス改善に役立ててまいります。

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.