相続などで引継いだ古家付き土地の売却をお考えの際、どのような方法で売るべきかの判断に役立つ3つの売却方法別メリット・デメリットと、売却にかかわる費用と税金をまとめてあります。

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公開日
2021年05月20日
変更日
2021/05/20
カテゴリ
記事, 大家さん向け, 不動産の売却

古家付き土地の売却3方法と売却にかかる費用と税金を解説

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古家付き土地の売却3方法と売却にかかる費用と税金を解説

古屋付きの土地を所有していて、適切な売却方法がわからずに長い間そのままになっていらっしゃいませんか?
古屋付きの土地を売却する際に、どのような方法で売るべきかの判断に役立つ、

  • 3つの売却方法別メリット・デメリット
  • 古家付きの土地を売却したときに発生する費用と税金
  • 古家付きの土地を売る前の段階で注意できること

をまとめました。最後までお読みになれば、お持ちの古家土地をどのような方法で売却すべきかがわかります。

売却を考えているけど、難しい話をたくさん読むのは苦手」「すぐに売却したい」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、まずは「HOME4U(ホームフォーユー)」を使って複数の不動産会社にまとめて売却査定を依頼してみることをおススメします。

NTTデータグループが運営する「HOME4U」は、全国規模の大手企業から、実績豊富な地域密着型の企業まで、全国約1,500社と提携しています。複数の優良企業から査定価格をまとめて取り寄せることができるので、1社1社、自ら不動産会社を探して依頼する必要がありません。複数の企業を比較できるから、あなたの不動産を高く売ってくれる会社が見つかります
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1.古家付き土地の売却3タイプ別 メリット・デメリット

古い家が建ったままの土地を「古家付き物件」と言います。この古い家には、法的な定義はありません。そのため不動産業界のおおよその基準として、木造建築の耐用年数である22年前後を目安にします。

耐用年数とは税法上の物の資産価値を表すもので、建物の構造別に耐用年数が決まっています。耐用年数を過ぎると、その物の価値はゼロ円になります。木造建築の場合は20年以上経過すれば、上物の価値がほぼなくなりますので、古い家とみなしています。

ただし、古い家であっても適切なリフォームが行われており、すぐに快適に住める状態であれば、中古物件として扱うこともできます。このあたりの判断は、担当する不動産会社の考え方や、物件を求める人の要望によって変わります。そのため、古い家のある土地の売却方法としては、土地・中古物件の両方で出しておくのが良いでしょう。

1-1.「土地」として売却する

古い家のある土地を「土地」として売却する場合のメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
  • 解体費用が不要になる
  • 住宅ローン対象で売りやすい
  • 固定資産税が安い
  • エリアが悪いと売りにくい
  • 値引き要求がある可能性大
  • 埋蔵物が出てくる可能性がある

1-1-1.土地として売却するメリット

この土地には古家がありますよ、という条件付きで売りに出すため、家屋の解体費用が不要です。古家付き土地を探す買主は、住宅ローンを組む予定で土地を探しています。住宅ローンは、住宅に対しての融資なので、土地だけを買って持っていても金融機関は住宅ローンを組ませてくれません。

この場合は、つなぎ融資やリフォームローンなどの特殊なローンを組んでから住宅建築プランを作り、家を建て始めたら住宅ローンに切り替えるという面倒な手続きが必要です。そのため、最初から家が建っている「古家付き土地」であれば、すぐに住宅ローン(古家を最終的に取り壊すことになっても)が組めるため、マイホーム探しをしているほとんどの方が対象になり、特にエリアが良いと、売りやすい不動産物件になります。

また、土地に家が建っている状態だと、更地に比べて1/6の固定資産税のままで売却ができます。

1-1-2.土地として売却するデメリット

駅から遠い、近隣にスーパーなどがないなど、マイホームとしてのエリア条件が悪いと、売れるまでに時間がかかることがあります。また、買主はマイホームを建てるときに古家を解体する必要がありますので、その解体費用分の値引きを交渉されることがあります。交渉に応じるかは、売却期間などや購入希望者の多さなどをもとに、不動産会社の担当者と相談します。

また、家屋が建っている地中に、何かが埋まっていても事前に知ることができません。そのため、買主が古家を解体した後、地中に埋蔵物があった場合は、内容によっては撤去費用を請求されることがあります。この埋蔵物には、岩石・古い浄化槽・枯れ井戸などが、解体工事と地盤工事で掘り起こしたときに出てくることがあります。

基本的に、マイホームを建築するのに邪魔にならなければ問題にはなりませんが、どかさないと基礎が作れない岩石や、掘ったことで井戸から水が出てしまった場合は、その対応のための費用を売主が負担しなければならないことがあります。

1-2.「中古の戸建て」として売却する

古い家に定期的に適宜なリフォームやメンテナンスがされてきたため、すぐに住めるレベルである場合は、中古住宅として売却する方法もあります。

メリット デメリット
  • 住宅ローン対象で売りやすい
  • 解体費用が要らない
  • ニーズの分母がとても小さい
  • 値引き要求がある可能性大
  • 契約不適合責任が発生する場合がある

1-2-1.「中古の戸建て」として売却するメリット

普通の中古物件としての流通ですので、中古住宅を探しているかたが対象で売りやすいというメリットがあります。また、そのまま住む予定ですので、買主売主とも解体費用が不要です。

1-2-2.「中古の戸建て」として売却するデメリット

新築好きの日本人は、特にマイホームでの中古物件は買いたがらない傾向があり、中古市場でマイホームを探す買主の分母は小さめです。

ただし昨今は、わざわざ中古住宅を買ってから自分好みにリフォームなどで手入れをして使うライフスタイルも流行ってきているため、従来に比べれば需要は増えています。不動産会社によっては、中古リノベーション住宅を専門に扱うところもありますので、土地の売却をお願いする不動産会社と分けて売買をお願いすることもできます。

また、どれほど適切なメンテナンスがされてきた家でも、本来ならば資産価値がほぼ0の家屋ですので、使用してからわかる瑕疵(トラブル)は必ずあります。中古住宅売買に関した瑕疵の責任に関しては、「契約不適合責任」という民法があり、買主が契約内容に適合していないと判断した事柄に対して、売主が補修や代金補填などで対応する、または契約解除ができるという任意の取引条件です。

しかし古家の場合、引き渡し後にも次々と問題が起きる可能性のほうが多く、契約不適合責任があることによって買主の負担が増大する可能性もあります。このような場合は、最初から「現状渡し」を承諾してくれる前提で売買契約をすることで、トラブルを防げます。売却開始時に、担当の不動産会社と相談のうえで決めます。

【参考記事:契約不適合責任とは?瑕疵担保責任との違いと売主の注意点

1-3.「更地」にしてから売却する

古い家を買主が取り壊し、更地にしてから売却する方法です。

メリット デメリット
  • 宅地需要で売りやすい
  • 相場より高く・早く売れる
  • 古家の維持管理が不要になる
  • 解体費がかかる
  • 固定資産税が6倍も高くなる
  • 解体により建築基準が変わる可能性

1-3-1.「更地」にしてから売却するメリット

マイホームを建てる買主にとっては、宅地としてすぐに建築が始められる更地は人気があります。古家を撤去するときに、地中埋蔵物の確認できるため、後々のトラブルの可能性も低く、売りやすい不動産です。

更地は古家がある土地よりも高く売れますので、あらかじめ古家の解体費用を含んだ売却代金にすれば、赤字を出さずに売却することも可能です。エリアが良ければ、相場より高くても短期間で売却できます。

また、古い家を取り壊してから売りに出しますので、家屋の維持のための費用がいらなくなります。

1-3-2.「更地」にしてから売却するデメリット

売主が解体費用を負担します。家屋の大きさや構造によっては、大きな金額になる可能性があります。また、敷地内に池・や岩、大きな樹木などがある場合も費用が余分にかかります。更地にする場合は、必ず事前に見積もりを取り、どのくらいの金額になるのかを確認し、同時に、地中埋蔵物の可能性も確認してからにします。

撤去に大きな金額がかかりそうな場合は、古家付き土地、または少し家に手を入れて中古住宅として売却する方法を選択したほうが、持ち出しが少なく済む場合があります。これららは、売却をお願いする不動産会社に相談をしてから決めます。

また、古家を壊してしまったために、次に建てる家の大きさが変わってしまうことがあります。旧建築基準法で建てられた家は、現状からリフォームするのであれば大きさなどを変えずに使い続けることができますが、いったん取り壊してしまうと、新法のルールに沿った建造物しか建てられません。

特に、古家が敷地面積いっぱいに建っている場合、次に建てる家は同じような土地の使い方ができず、延べ床面積が小さくなる傾向があります。こちらも、更地にしてしまうことで売却デメリットにならないかを事前に不動産会社に相談しましょう。

【参照:既存不適格建築物

古家付き土地を売却するときには、必ず複数の不動産会社に査定依頼をするようにします。古家付き土地に対する査定は、不動産会社や担当者によって違います。それぞれの不動産会社で、古家付き土地への経験が違い、エリアに対する見方も違うため、例えば、Aの会社が取壊し前提の価格で査定をしても、Bの会社は建物に存続価値を認めて中古不動産として査定することもあります。

このように、古家付き土地の査定では、回答がバラつくことがありますので、売却予定の古家付き土地の適切な売り方と、適切な価格を知るためには、複数の不動産会社から売却プランをもらい、比較したうえで売買契約をします。

複数の不動産会社に古家付きの土地の査定を依頼するのであれば、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の一括査定サービスがおすすめです。信頼と実績のある全国1,500もの不動産会社の中から、お住いのエリアの不動産に精通した会社に、最大6社まで同時に査定依頼が可能です。

選択肢会社以外からは一切の連絡が来ませんので、煩わしい営業電話や突然の営業訪問などもなく、安心して一括査定依頼ができます。

2.古家付き土地の売却にかかわる費用と税金

古家付き土地の売却にかかわる費用と税金

本章では古家付きの土地を売却したときに発生する費用と税金をまとめています。これらの費用と税金は、1章で解説したどの方法で売却しても、同じようにかかります。

2-1. 不動産仲介手数料
2-2. 解体費用(更地の場合も含む)
2-3. 測量費用
2-4. 登記・抵当権抹消などにかかる費用
2-5. 譲渡所得税
2-6. 印紙税
2-7. 固定資産税

2-1.不動産仲介手数料

古家付き土地の売却仲介をお願いした不動産会社に支払う報酬が、仲介手数料です。仲介手数料には売買代金ごとに限度額が決まっています。

売買代金 計算式
200万円以下 代金の5%
200~400万円以下 代金4%+2万円
400万円~ 代金の3%+6万円

※仲介手数料は消費税の課税対象なので、別途消費税がかかります。

【参照:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

例えば、1,000万円の古家付き土地であれば、

1,000万円×3%+6万=36万円+消費税

が報酬額になります。

2-2.解体費用(更地の場合も含む)

古家を解体してから売却する場合は、解体費用がかかります。木造建築の解体費用相場は坪単価4~5万円前後です。ほとんどの古家は木造建築ですので、坪数×坪単価で計算できます。

例)延床面積で100坪の古家を坪単価5万で解体する場合

坪単価5万円×100=500万円

坪数がわからない場合は、不動産会社の資料などに表記されている延べ床面積の平米数を3.3で割ると、おおよその坪数がわかります。例えば、330平米と書かれていたら 330平米÷3.3で、100坪となります。解体費用には取り壊し以外にも、廃棄物の処分費用、近隣への防音や防塵対策の費用も含まれています。

古家があるエリアによっては、上記金額以外に、追加で料金が発生することがあります。

住宅地 防音防塵の強化・大型重機や廃材を運ぶトラックなどの搬入搬出時のためのガードマン配置など。
狭小地 重機やトラックが入らない場所の場合、手作業が増えますので人件費がかかります。
大通り前 歩道と解体現場の通路確保のためのガードマン配置。通学通勤時間はガードマン増員など。

古家の解体後の土地は「更地」と言います。更地とは土地をパッと見まわしたときに、何もない状態の土地のことです。多少の石ころや雑草、木片などがあっても問題ありません。

2-3.測量費用

家の売買をするときには不動産の正確な地図や境界線確認のために、測量図が必要です。ない場合は、不動産会社が境界杭をもとに実測したものと、登記簿謄本にある土地面積を照会して、売主と買主が納得の上であれば、登記簿にある数値での売買は進めることができます。

ただし、境界杭が見つからない場合や、境界杭での実測と登記簿に記載のある数値に大きな隔たりがある場合は、測量図が必要になることもあります。また、地価が非常に高いエリアの場合、数10センチの違いで売買代金が大きく変わってしまうこともあります。

測量図は法的な効力がある書面のため、万が一、近隣との境界線の位置などでトラブルになった場合にとても有効です。
測量図は多くの場合、その土地の所有者が持っているか、その土地の登記がある法務局で預かりがあることがありますので、まずは測量図の有無の確認をしましょう。見つからない場合は、売主負担で測量図の作成が必要になることがあります。

費用相場は依頼する内容と、測量会社によってバラつきがあります。土地家屋調査士連合会の報酬ガイドによれば、測量図のない土地の測量図面作成と分筆などの手続きにかかる報酬の全国平均は約48~72万円ですので、平均的な住宅を建てる大きさの土地を測量する場合は、測量~書類作成までの作業を入れてこの金額の範囲が目安となります。

【参照:土地家屋調査士 報酬ガイド

2-4.登記・抵当権抹消などにかかる費用

土地の売買をすると、不動産の所有者が変わり、所有権が移動します。不動産の所有者や所有方法が変わったときにかかる税金を登録免許税と言います。登記を受ける人が納税義務者なので、売買の場合は売主・買主がそれぞれに納税するのですが、不動産業界の慣例として買主が負担します。

2-4-1.所有権移転登記費用

古家付きの土地の売却をすると、土地の所有権が売主から買主に移ります。この所有権の移転登録手続きをするときに、以下のような計算方法で、登録免許税がかかります。令和3年3月31日までは軽減税率があります。

<土地>
内容 課税するもの 税率 軽減措置
売買 不動産価額 2% 1.5%
<家屋>
内容 課税するもの 税率 軽減措置
売買 不動産価額 2% 0.3%

【参照:登録免許税の税額表

2-4-2.ローンの抵当権抹消費用

売却する古家付きの土地に住宅ローンが残っていると、その不動産には抵当権がついたままです。売却して所有権が移転するときには、抵当権抹消登記のための登録免許税がかかります。

税額は土地・建物それぞれ1件につき1,000円です。古家のついた土地の場合は、土地と建物で2,000円、更地にした場合は、1,000円です。

2-4-3.司法書士報酬

上記の手続きを司法書士に依頼した場合は、別途、司法書士報酬が必要です。報酬目安は全国平均で

抵当権抹消:15,000円前後
所有権移転登記:40,000~90,000円前後

*売買前の土地評価額が1,000~100,000,000までの範囲です。
です。作業は1件当たりの値段です。例えば、所有権移転登記と抵当権抹消であれば、2件分かかります。

2-5.譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産を売却したときに、利益が出た場合にかかる税金です。利益が出なかった場合は課税されません。譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて計算します。

譲渡所得とは、売却した値段のことではなく、売却金額から取得費と譲渡費用を引いた金額のことです。譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用(-特別控除額)
・収入金額:古家付き土地の売却額のことです。

売買時に、固定資産税などの清算をした場合は、その金額も含まれます。

・取得費:今回売る、古家付き土地を購入したときの費用です。

・土地の購入代金
・購入時にかかった税金 印紙税、登録免許税、不動産取得税など
・仲介手数料
・譲渡費用:今回売る、古家付き土地を売るためにかかった費用です。
・不動産仲介手数料
・印紙税
・解体費用

~古家付き土地の売買で利益が出ても税金がかからない?特別控除~

土地活用での古家付き土地を売却して、利益が出てしまった場合でも「特別控除」を使って税金を発生させない方法が2つあります。一つめは、その古家に住んでいたことが条件、もう一つは、その古家に住んでいなかったことが条件です。

一つめの控除は「居住用財産の譲渡所得の特別控除」といい、別名、マイホーム特例と呼ばれています。これは、自分が住んでいた家を売る場合に使えます。「今」住んでいなくても、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すれば適用できます。今回は、古家付きの土地ですので、この古家を取り壊した場合は、

  • 取り壊した日から1年以内に売却し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却していること。
  • 取り壊した後に、土地を駐車場などの賃貸をしていないこと
  • などいくつかの条件があるものの、比較的使いやすい特例です。特に、土地活用として売却を検討している場合は、要件を上手に使えば、大きく節税できます。

    この控除とは反対に、古家に住んでいなかったことが適用条件になる「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」があり、こちらは空き家特例と呼ばれています。

    こちらはすでに住む人がいなくなった状態の家に対する特特例で、相続税対策に向いています。どちらも控除額が3,000万円もありますので、古家付き土地の売買で利益が出てしまったばあいでも、税金を大幅に減らすことができます。

    2-6.印紙税

    不動産の売買契約を結ぶときには、その契約書に貼る印紙代として、印紙税がかかります。印紙税額は契約金額、つまり土地の売却価格によって以下のように決められています。*令和4年3月31日までは軽減税率が適用されます。

    契約金額 税額 軽減税額*
    500~1,000万円以下 1万円 5,000円
    1,000~5,000万円以下 2万円 1万円
    5,000万~1億円以下 6万円 3万円
    1~5億円以下 10万円 6万円

    【参照:印紙税 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書一部抜粋

    2-7.固定資産税

    固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋などの不動産を所有している人にかかる税金です。税額は、自分で計算しなくても、毎年送付されてくる固定資産税の支払い帳票に合計額が記載されています。

    古家付きの不動産を売却する場合は、売却した時点までの固定資産税を日割りで清算します。固定資産税と一緒に徴収される都市計画税がありますが、都市部でない場合は都市計画税は課税されません。

    【参照:東京都 固定資産税 都市計画税

    3.古家付き土地の売却で気を付けること

    本章では、古家付きの土地を売却する際に、注意をしておくべきことをまとめています。

    3-1.境界線をハッキリさせておく

    古家のある土地の場合、土地の測量が長期間行われていないことがあります。通常、住宅街などの分譲地には境界杭またはブロック塀など、ここが境界だとわかるものが目印としてあるのですが、中には、そのようなものが全くない土地もあります。

    隣接する家同士の境界がはっきりしない状態で、お互いに増改築や造園・ガーデニング・ガレージ作りなどをしながら長期間経過していると、隣接地との境界が曖昧なまま建物などが建っていることがあります。

    古家付きの土地を新しく買って移り住んでくる買主は、このような事情を知らない状態で来ますので、例えば、

    など、長年そのように使っているため、境界線の説明をしてもそのままになることが多く、新しい方にとってはご近所だからこそのトラブルに発展しやすくなります。

    境界杭などがない場合は測量図で境界線をハッキリさせておき、測量図がない場合は、不動産登記に記載されている土地面積をもとに、あらかじめ、隣接している家の方に説明をし、余計なトラブルにならないように配慮をしましょう。

    3-2.現状渡しOKの条件で売却する

    古家付きの土地の買主が、売買契約後にその古家に住む可能性がある場合は、現状渡しでの契約にしてもらいます。売買をお願いする不動産会社に説明をし、不動産情報の概要欄にその旨を書いてもらい、現状渡しOKの方だけに売却をします。

    中古住宅には契約不適合責任という任意の約束があり、売買成立後、契約不適合があると知った日から1年以内に、売主にその旨を伝えれば、売主が補修や代金補填などをする形で買主の損失に対応します。または買主から契約解除ができるという任意の取引条件です。

    古家付き土地を中古住宅として買う場合、いかに適切なメンテナンスやリフォームをしてきたといっても、本来ならば資産価値が0円の家屋です。売買後には家屋のあちらこちらで問題が起きる可能性のほうが高く、契約不適合責任があることによって売主の費用負担が重くなります。

    そのため、はじめから「現状渡し」を承諾し、売買後に起きる不具合などはご自身でメンテナンスをしてくれる買主と売買契約をすれば、トラブルを防げます。

    【参照:一般財団法人 住宅金融普及協会

    3-3.ゴミをできる限り処分しておく

    古家の中に家の中のものがたくさん残っていると、粗大ごみと特殊ごみの費用を請求されます。例えば、人が住んでいた状態でそのまま空き家になっていた場合、生活家電や家具などが一軒分丸々あります。家の中にあるものは以下のようにゴミが分類されます。

    ・一般ごみ

    普通に燃やせるタイプのゴミです。

    ・不燃ごみ

    燃やすことができない、陶磁器・フライパンなどのゴミです。

    ・資源ごみ

    ペットボトル、空き缶空き瓶のようなリサイクル前提のゴミです。

    ・危険ゴミ

    発火性のある危険なゴミです。

    ・粗大ごみ

    大型家具など、自治体の粗大ごみリストに載っているものは、有料で引き取りをします。

    ・引き取れないゴミ

    パソコンや家電リサイクル対象のエアコン、冷蔵庫・冷凍庫、テレビ、洗濯機・衣類乾燥機などの家電製品は、ゴミとしては出せませんので、購入した販売店で、リサイクル料金と収集運搬料金を支払い、引き取りを依頼してください。販売店がわからない場合は、出張買取ショップなどに依頼をし、リサイクル料金と収集運搬費を支払って引き取ってもらいます。

    古家の解体をする場合でも、解体会社は解体家屋の廃材なら引き取りますが、これらの生活家具や家電のゴミの廃棄は解体費用に含まれていないため、有料になります。また、解体会社によっては、別途の廃棄処理をしないところもあります。

    時間がある場合に限りますが、生活ごみなどはこまめに通って近隣の迷惑にならない範囲でゴミを出し、家電や家具などの中で使えるものに関しては、親族や近隣の方々で必要な人にあげるなど、廃棄以外の方法をとることで処分費用を減らすことができます。

    また、自治体のシルバー人材センターなどでは、古い家具や家電を修理して行政で販売・再利用するなど、地域でのリサイクルを推進しているところもあります。こちらも引き取りは有料ですが、民間業者と比較すると非常に良心的です。

    【参照:公益社団法人 全国シルバー人材センター事業協会

    まとめ

    古家付きの土地を売却するためのノウハウとして

    をまとめました。これから古家付きの土地を売却する際には、かならず複数の不動産会社の査定額を比較し、土地からの利益を最大化できる提案をした不動産会社と媒介契約をしてください。

    どこに行けば優良な解決策をくれる不動産会社があるかわからずにお困りの場合は、NTTデータグループが運営する「不動産売却 HOME4U」の一括査定サービスがおすすめです。
    古家のある土地があるエリアと大きさなどのかんたんな項目を入力するだけで、たった1分で、大手不動産会社から地域密着の不動産会社までを含めた1,500社の候補の中から、信頼と実績のある不動産会社を最大6社までに絞ってご提案します。

    チェックをいれた会社からのみ連絡が来ますので、情報セキュリティの点でも安心です。複数のお見積りの中から、最も良いと思える査定額を提案してくれた会社と媒介契約をすれば、納得のいく古家付き土地の売却ができます。ぜひ、「不動産売却 HOME4U」の一括査定依頼をお試しください。

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