アパートを経営するのに必要な土地の広さはどれくらい？

土地活用でアパート経営を検討している方にとって、持っている土地の大きさでアパート建築ができるのかどうかは気になりますね。また、ご所有の土地の広さにぴったりな土地活用が、本当にアパート経営だけなのかも知りたいと思います。

今回は、アパートを建てるにはどのくらいの広さが必要なのか、土地が大きすぎる、小さすぎる場合にはどうしたらよいのかなど、アパート経営と土地の広さに関することをまとめました。

なお、アパート経営を具体的に検討されている方は、以下のボタンより建築プランを取り寄せてみることをおススメします。

狭小地や変形地でも多数の実績を持つハウスメーカーのうち、最大10社へ無料で間取り・建築費・収益見込みを含んだ「建築プラン」の請求ができ、比べることで自分にあった建築会社を見つけることができます。

1.アパート建築するために必要な土地の広さと必要条件

土地活用でアパートを建てる場合、ご所有の土地にアパート建築ができるかどうかを先に確認しておく必要があります。土地活用予定地に関して、次の3項目を確認してください。

1-1.必要な広さは約60坪がボーダーライン

土地活用でのアパート建築に必要な広さは、60坪がボーダーラインになります。最低60坪の広さが必要である理由として、例えば、ワンルーム（最低25平米＝7.56坪）ならば、60坪÷7.56坪でワンフロアに8部屋作れますので、2階建てアパートならば合計16部屋を確保できます。

これ以下の土地面積の場合、ワンフロアで確保できる部屋数が少なくなりますので、経営に工夫が必要になります。実際の部屋数の取り方は建築プランやエリアニーズによって違いますが、一般的には、部屋数を多く確保できる方が、アパート経営は成功しやすくなります。

しかし60坪以下の土地でも、アパート経営をしているオーナーはたくさんいらっしゃいますので、複数のアパート建築プランを比較したうえで、総合的に判断してください。

1-2.接道義務をクリアしている

接道義務とは、建物を建てるときに「土地が前面道路に2メートル以上接していなければならない」という建築基準法の決まりのことです。

ご所有の土地の接道状況によっては、建築に制限がかかり、イメージしていたアパートが建てられないこともあります。前面道路幅と、前面道路の接道状況は確認しておく必要があります。

【参照：建築基準法第43条】

接道義務に合わせて後退させた（セットバック）した部分には、建物の建築ができないため、アパートの面積が狭くなります。

1-3.アパート規模に関係する建ぺい率と容積率

アパート建築に際し、アパートの規模や高さを決める建築基準法のきまりが、建ぺい率と容積率です。それぞれ、以下のようなものです。

建ぺい率には30～80％、容積率は50～1300％とかなり幅があり、自治体や建物の用途によって、さまざまな制限があります。

そのため、活用予定地のすぐ隣でアパート経営をしていても、ご所有の土地に同じような規模の建物が建てられるとは限りません。先に、活用予定地のある自治体で確認をしてください。

ご所有の土地が持つ様々な条件は、土地に関した資料にも記載があります。しかし、地域や建物の用途によって違いがありますので、アパート建築プラン・土地活用プランを請求する際に、不動産のプロであるハウスメーカーや建築会社の担当者に調べてもらうことができます。

用途や条件によっても建てられる建物の規模が違ってきますので、アパート以外のケースも想定して、慎重に土地活用方法を選択してください。そのためには、なるべく数多くの会社にプランを請求し、会社ごとの特徴のあるプランを比較する必要があります。

複数のプラン請求をする際には、NTTデータグループの運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、一度に複数のプランを比較できてスムーズです。

最適な間取りや建築費はいくら？

2.【30・60・120坪】アパート規模と費用シミュレーション

本章では、30坪・60坪・120坪の土地面積で、同じ土地条件だった場合に、出来上がるアパート規模と費用のシミュレーションをしています。

アパート建築費の出し方は、「坪単価×坪数」です。この建築費に加えて諸費用と呼ばれる、ローンの借入費用・不動産登記費用・仲介手数料などの費用が、建築費の10％ほどかかります。

以下の表は、それぞれの坪数で建てられるアパート規模と費用めやすの早見表です。各坪数と構造別の詳細情報は文末の関連記事も併せてご確認ください。

2-1.【60坪】の土地

建ぺい率80・容積率200％の60坪の土地には、ワンフロア48坪（60坪×80％）の建物が、合計120坪（60坪×200％）まで建てられます。

木造で計算した内訳は以下のようになります。

想定家賃を7万にした場合、15室の満室経営で月収105万円、年間で1,260万円の家賃収入となります。

2-2.【120坪】の土地

建ぺい率80・容積率200％で120坪の土地には、ワンフロア96坪（120坪×80％）の建物が、合計240坪（120坪×200％）まで建てられます。木造で計算した場合は以下のようになります。

想定家賃7万円の満室経営で月収210万円、年間家賃収入で2,520万円です。

ただし、120坪もの広さがある土地は、土地活用方法のほとんどが適用できます。木造アパート経営以外にも、例えば、鉄筋コンクリート造の賃貸マンション経営・貸店舗経営・複数の戸建賃貸経営・コンビニなどの商業施設経営・借地事業・福祉施設経営など、複数の選択肢があります。

周辺ニーズや駅からの利便性の良さなど、アパート経営よりも適した土地活用方法が見つかる可能性がありますので、プラン請求の際には、土地活用全般を対象に広い選択肢から選ぶようにしてください。

2-3.【30坪】の土地

建ぺい率80・容積率200％で30坪の土地には、ワンフロア24坪（30坪×80％）の建物が、合計坪60坪分（30坪×200％）まで建てられます。木造で計算した場合は以下のようになります。

単純に計算すると合計部屋数が7.5室となるので、少し広めのワンルームにする、ロフト部分にクローゼットをつけるなど、一般のワンルームにプラスアルファすることで、部屋数が少なくても、家賃を高く設定できます。

家賃想定7万円の満室経営で月収49万、年間収入588万円になります。

30坪・60坪・120坪、それぞれの土地で建てられるアパートの規模と、総工費などをシミュレーションしました。30～60坪の方は5,000万円台後半～1億円、60坪以上の方は1～2億円くらいが、工事費のめやすとなります。

ただし、これらの金額はあくまでめやすであり、実際の工費は、具体的な建築プランがないとわかりません。そのため、まずは複数のハウスメーカーや建築会社にアパート建築プランを請求し、数多くのプランの中から、工費や間取り設計などを比較検討してみる必要があります。

複数のプラン請求の際には、NTTデータグループの運営する、日本で最老舗の不動産情報サイト「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。たった一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができます。

アパートの建築費はいくら？

3.アパート経営が成功しやすくなる6条件

土地活用でアパート建築をご検討の際には、建てた後のことも考えておく必要があります。土地活用として利益を出すためには、以下の条件が揃っているほうが、アパート経営が成功しやすくなります。

アパート建築をご検討の際には、土地の広さ以外にも、以下のような条件もあわせて、入居者目線で土地活用を考えておく必要があります。

3-1.交通の便が良い

アパートの入居者の多くは社会人か学生ですので、通勤通学に便利な場所を求めます。勤め先や学校のある場所まで片道30～40分圏内であれば、便利な場所と言えます。

この通勤通学30～40分というのは、都心部への移動距離に限定したことではなく、入居者にとっての通勤通学需要のことです。そのため、土地が郊外エリアであっても周辺に企業や大学があれば、便利な場所となります。

3-2.生活が便利

入居者は、毎日の暮らしが便利であるエリアを求めます。例えば、家から駅までの間に、コンビニエンスストア・スーパーや商店街・食堂・コインランドリー・郵便局・銀行などの生活便利な施設があると、生活への利便性が高いと感じます。

独身世帯の場合は、これらの施設が夜遅い時間まで営業している方が便利になります。ファミリー世帯の場合は、同じエリアに、さらに保育園・幼稚園・小中学校・官公庁・公園・公民館などがあると、暮らしやすいうえに子育てもしやすそうだと感じてくれます。

3-3.環境が良い

環境の良さとは、日当たりが良い、通気が良い、さらに、騒音や悪臭などが少ないエリアのことです。また、アパートの近隣に迷惑行為をする団体がいない、社会問題になるようなことが起きにくいエリアも含まれます。

ファミリー向け物件の場合は、上記の条件に加え、近くに緑地や公園がある、静かな住宅街を環境が良いと感じます。

3-4.駅歩が短い

最寄り駅から自宅までの距離です。時間でいえば、駅から徒歩10分以内であれば、非常に便利な場所と言えます。ただし、10分以上かかっても、複数の線路が使える場合は、徒歩10分圏内エリアと同じくらい便利だとされます。

駅歩が10分以上ある場合でも、自転車を利用する方の場合は、駐輪施設がアパートと駅の両方に完備していれば、駅まで近いと認識します。

3-5.人気のあるエリア

本章の1～4までが、一般的にアパート経営で入居者が付きやすい条件ですが、現実には、このような条件が揃った土地の方が少ないと言えます。しかし、条件が揃っていなくても、土地とエリアの条件を活かして、優良経営ができているアパートはたくさんあります。

例えば、「一度は住んでみたいあこがれの街」や「住みたい街ランキング」などにランクインするような、イメージの良いエリアにあるアパートは、駅から遠くてバスが必要な土地でも、空室リスクに影響しにくい傾向があります。

土地が郊外エリアにあって、車やバイクが必要な場所であっても、駐車場設備をつけて家賃を駅前エリアよりも抑えた設定にすれば、車やバイク利用を前提とした入居候補者にとっては、利便性の高い、借りる価値のある部屋になります。

3-6.賃貸住宅の需要がある

アパート経営の10年後、20年後のニーズも調査しておく必要があります。例えば、今現在、近隣に大企業のオフィスや有名大学の校舎があり、その社員や学生を入居者候補にしていても、将来、引っ越してしまう可能性もあります。

そのようなことが起きた時にでも、引き続き入居者がついて、アパート経営を続けられるのかなども含め、長い期間の空室リスクを考慮した計画が必要です。

これらのリサーチはおひとりでするよりも、エリア事情に詳しいハウスメーカーや不動産会社に調査をしてもらった上で、建築プランを作ってもらうほうが、より正確なことがわかります。

3-7.土地の形が良く東西に長い

アパート経営をする土地の形は東西に長いのが理想とされています。これは、東西に長い土地は長方形になるため、南か西を向いたバルコニーのある、日当たりの良い部屋を作りやすいためです。

しかし、土地オーナーのすべてが東西に長い理想的な土地を所有しているわけではありませんので、建て方の工夫をして、魅力のあるアパートを建てることは十分可能です。

例えば、独身の会社員や学生であれば、基本的には朝の時間にしか部屋にいませんので、東向きに大きく窓を取り、朝日が入るようにすれば、入居者にとっては日当たりのある部屋となります。

土地の形が四角や長方形ではない場合には、建物が建てられる面積は小さくなりますが、余った部分にガーデニングを施して共用庭にする、レンタサイクルポートを置くなど、入居者のニーズにあった工夫をすれば、アパートの評価を上げることができます。

土地条件は変えられないことが多いため、建築するアパートの良し悪しは、すべて建て方と間取りの工夫で解決できます。そのためには、アパート建築に実績と信頼のあるプロのサポートが必要です。

実績と信頼のあるプロのサポートを受けるには、「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求を活用し建築プランを比較するのがおすすめです。土地の情報など簡単な入力で最大10社にまでプラン請求ができます。

最適な間取りや建築費はいくら？

4.土地活用でアパート経営を考える時に大切なこと

土地活用でアパート経営をご検討の際に、考えておくべき大切なことを5つにまとめています。

4-1.返済額とのバランスを考える

アパート建築をする際、多くの方はアパートローンを借ります。アパート建築の工費が高いと、毎月の返済額も多くなり、万が一、空室が続いた場合には、オーナーの返済負担が大きくなります。

建具や設備などは、高品質のものにすれば賃貸物件としてのグレードが上がり、家賃設定も高くできますが、その分、入居者候補は狭くなり、空室リスクが上がります。

返済額と家賃設定、オーナーの自己資金準備額など、お金のことは総合的に判断し、長期間バランスの取れた経営ができるように、計画の段階から慎重に考えておく必要があります。

4-2.賃貸併用住宅も検討してみる

本記事の冒頭でも述べましたが、アパート建築に必要な最低ラインの土地の広さは60坪からです。60坪以下の土地でアパート建築をする場合、部屋数に制限ができますので、バランスの良いローン返済プランを作るのが難しくなります。

活用予定地が60坪以下の土地は、アパートだけにこだわらず、自宅にアパート部分が付属した賃貸併用住宅も視野に入れて、プランを比較してみてください。賃貸併用住宅の自宅部分には、オーナーやオーナーの家族が住まうことができます。

4-3.戸建賃貸も検討してみる

ご所有の土地が60坪以下の場合、同じ賃貸住宅という意味で、戸建賃貸も検討してみてください。一般的に60坪以下の土地というのは、マイホーム建築に適した大きさです。

例えば60坪あれば、25坪くらいの小型の戸建て住宅が2軒、50坪くらいの庭付き車庫付きの戸建てが1軒建てられます。

25坪前後の家は、一階部分を玄関だけにすれば、車庫付きにもでき、屋上部分にベランダを設けて広さをプラスすることができます。容積率があれば、2.5～3階建てにすることも可能です。

50坪ほどの庭付き車庫付きの一軒家は、転勤族のファミリーユースや、外国人ファミリーの利用が見込めますので、家賃設定を高めにしても、空室リスクが高くなりにくい傾向があります。

エリアニーズの調査は必要ですが、賃貸の中でも戸建賃貸を借りる方は、5年10年単位でそのエリアにいる前提で家を探しますので、長期的な家賃収入が期待できます。

4-4.他の土地活用も検討してみる

一般的に、土地活用というとアパート経営をイメージする方が多い傾向がありますが、実は、土地活用にはアパート経営以外にも数多くの選択肢があります。土地条件とエリア条件に合うものを選べば、どのような活用方法でも、長期安定した収入を得ることができます。

例えば、定番の土地活用にはアパート経営・マンション経営・戸建て賃貸・賃貸併用住宅・駐車場がありますが、それ以外にも、土地だけを貸す事業用定期借地・トランクルーム経営、コインランドリー経営・コワーキングスペースなど、さまざまなものがあります。

これらの土地活用方法は、アパートのプラン請求をする際に、他の土地活用方法も希望していることを伝えれば、各ハウスメーカーや建築会社が、ご所有の土地に適したものを提案してくれます。

エリアのニーズに合ったものであれば、どのような土地活用でも土地からの利益を最大化させることが可能です。詳細は関連記事を参考にしてください。

4-5.複数のプランを比較検討してから決める

アパートを建てられるだけの土地の広さがあり、これからアパート経営をスタートさせる場合には、個別の会社の担当者に合うよりも前に、まずは、複数のハウスメーカーや建築会社にアパート建築のプラン請求をして、たくさんのプランの中から、良いと思えるものを選んでいくようにしてください。

その際には、NTTデータグループの運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご利用ください。一回の入力で最大10社までのアパート建築プランを一度に請求できます。数多くの会社の提案を見比べていくと、デザイン・設計に加え、金額的にも納得のいくプランが複数出てきます。

気になるプランが見つかったら、全ての会社に現地調査をしてもらい、より具体的なプランで最終選考をするようにします。エリアニーズや家賃設定などを含め、これならば長期的に安定経営ができるかもしれないと思えるプランが見つかるまで、じっくり考えて下さい。

また、本記事でも何度も触れていますが、土地の広さによってアパート経営のプランの有利性は変わります。そのため、60坪以下の土地で土地活用をする場合は、他のプラン提案も同時に検討してください。

最大10社のプラン比較はこちら