「土地活用 土地活用法」内の、「今流行っている19種の土地活用法」を基礎から解説したページです。各土地活用法のメリットやデメリットや「流行っている土地活用はどれか」を知ることができます。安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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更新日
2022.12.02
カテゴリ
土地活用, 記事

【基礎から解説】おススメの土地活用19選!目的別活用方法

【基礎から解説】おススメの土地活用19選!目的別活用方法

数ある土地活用方法の中から自分の土地に合った土地活用を見つけるのは難しいと悩む方を多いのではないでしょうか。

その中でも土地活用の正統派、定番といえば以下の5つが挙げられます。

失敗は最小限にという場合は、実例も多いこれらの方法から検討するとよいでしょう。

土地活用は目的が定まると決めやすくなります。そこで、土地活用を以下の特徴に分けました。

本記事では19の土地活用方法を紹介します。各土地活用法のメリットやデメリットに加え、向いている土地の特徴も解説している内容です。

また、ご検討の際は以下のボタンから各土地活用の初期費用シミュレーションや収益プランの相談をすることもできますので、ぜひご利用ください。

この記事のポイント まとめ

成功例の多い定番の土地活用方法は?

土地活用方法の王道とも言える定番ものは以下のとおりです。

  • アパート経営
  • マンション経営
  • 戸建て賃貸
  • 賃貸併用住宅
  • 駐車場

定番は、メリットの大きい土地活用方法でもあります。詳細は「定番の土地活用方法5選」をご確認ください。

初期投資があまり必要ない土地活用方法は?

初期費用が少なく済む土地活用方法には以下の3つが挙げられます。

  • 事業用定期借地
  • トランクルーム

それぞれの活用方法の注意点や特徴については「初期費用が少ない土地活用方法2選」で解説しています。

田舎の土地に合う土地活用方法は?

田舎の土地に向いている土地活用方法には以下の3つが挙げられます。

  • ロードサイド店舗
  • 倉庫
  • 太陽光発電

それぞれの活用方法について詳しくは「田舎の土地向き土地活用方法3選」で解説しています。

1.土地活用方法を4つのポイントで比較!

土地活用にはそれぞれ得手不得手があり、社会情勢によって流行り廃りもあります。ここでは、土地活用を検討する上で注目したいポイントを比較一覧にしてまとめました。

収益性 節税効果 初期費用 安定性
アパート経営 手軽な広さで高収益手軽な広さで高収益 相続税
固定資産税等
相続税
固定資産税等
初期費用がある程度必要初期費用がある程度必要 空室対策が求められる空室対策が求められる
マンション経営 住居系ではトップクラス住居系ではトップクラス 相続税
固定資産税等
相続税
固定資産税等
高額の初期投資が必要高額の初期投資が必要 戸数が多くなるほど安定戸数が多くなるほど安定
戸建て賃貸 効率性は悪い効率性は悪い 相続税
固定資産税等
相続税
固定資産税等
アパートよりかからないアパートよりかからない 長期入居が見込める長期入居が見込める
賃貸併用住宅 戸数は稼げない戸数は稼げない 相続税
固定資産税等
相続税
固定資産税等
住宅ローン利用可住宅ローン利用可 空室対策が求められる空室対策が求められる
駐車場 立地で経営方式が変わる立地で経営方式が変わる 経営方式による経営方式による 暫定利用にも向く暫定利用にも向く 経営方式による経営方式による
シェアハウス 省スペースで入居者増省スペースで入居者増 相続税
固定資産税等
相続税
固定資産税等
初期費用がある程度必要初期費用がある程度必要 募集にコツがいる募集にコツがいる
コンビニ店舗 高収益が期待できる高収益が期待できる 節税効果は低い節税効果は低い 比較的かからない比較的かからない 撤退リスクがある撤退リスクがある
ビジネスホテル 立地的に高収益が約束立地的に高収益が約束 経営方式による経営方式による 高額の初期投資が必要高額の初期投資が必要 撤退リスクが多少ある撤退リスクが多少ある
事業用定期借地 長期間貸しが前提長期間貸しが前提 節税効果は低い節税効果は低い 更地なら0投資更地なら0投資 長期契約が原則長期契約が原則
トランクルーム 需要は増えている需要は増えている 経営方式による経営方式による 住居系ほどかからない住居系ほどかからない 経営方式による経営方式による
保育園 安定的な収益安定的な収益 相続税相続税 ある程度かかるある程度かかる 撤退リスクは低い撤退リスクは低い
老人ホーム 建物貸しの場合は高家賃建物貸しの場合は高家賃 相続税相続税 坪当たりの建築費は高い坪当たりの建築費は高い 撤退リスクは低い撤退リスクは低い
デイサービス 効率は良くない効率は良くない 節税効果は高くない節税効果は高くない 設備費がかかる設備費がかかる 事業所選びが重要事業所選びが重要
ロードサイド店舗 立地に恵まれたら高収益立地に恵まれたら高収益 節税効果は低い節税効果は低い 住居系ほどかからない住居系ほどかからない 撤退リスクがある撤退リスクがある
倉庫 借地権より若干高い借地権より若干高い 節税効果は低い節税効果は低い 倉庫の機能による倉庫の機能による 長期契約も多い長期契約も多い
太陽光発電 売電収入は規模による売電収入は規模による 節税効果はない節税効果はない 買取制度で補てんできる買取制度で補てんできる 固定価格買取制度あり固定価格買取制度あり
コレクティブハウス アパート経営並みアパート経営並み 相続税
固定資産税等
相続税
固定資産税等
高額の初期投資が必要高額の初期投資が必要 空室リスクが低い空室リスクが低い
貸会議室・コワーキングスペース 稼働率による稼働率による 経営方式による経営方式による 住居系ほどかからない住居系ほどかからない 固定客がつくまで時間がかかる固定客がつくまで時間がかかる
コインランドリー 軌道に乗るまでは低収益軌道に乗るまでは低収益 経営方式による経営方式による 設備投資が必要設備投資が必要 固定客がつくまで時間がかかる固定客がつくまで時間がかかる

これらをベスト10でまとめた「土地活用ランキング」については、こちらの記事をご覧ください。

2.定番の土地活用方法5選

土地活用には定番とも言える方法がいくつかあります。定番というだけあり、事例も多く、多様な土地、条件に適応できる一面を持つ土地活用方法です。また、収益性も一定の実績があるため、失敗リスクが少なく成功例の多い土地活用方法ともいえるでしょう。
ここでは定番と言われる土地活用を5つ紹介します。

2-1.アパート経営

こういう土地に向いている
  • 生活利便性の高い立地
  • 駅から徒歩10分圏内
メリット
  • 多くの用途地域で建築が可能
  • 固定資産税や相続税をはじめとした節税効果が大きい
デメリット
  • 建築費用としてローンを組むため、負債を抱えるリスクが生じる
  • 競合が多い
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
投資額
安定性
アパート

アパートは王道ともいえる土地活用となります。ほとんどの用途地域で建築が可能です。

木造や軽量鉄骨といった建築費が比較的安い構造で建築できるため、個人投資家にとっては取り組みやすい土地活用と言えるでしょう。

管理についても、管理委託や家賃保証のサブリース等のサービスが充実しています。
土地活用に知識が少ない人でも始めることができる点はメリットです。

一方で、アパート経営自体の参入障壁は低いため、アパートは競合も多いというのが注意点です。

木造や軽量鉄骨で作られるため、建物の老朽化も早く、空室が埋まりにくくなる状況が比較的早く訪れます。

どこでも簡単に建てられますが、賃貸需要の弱いエリアでは無理に行わないという判断も必要です。

アパート経営の実際の収益を知りたい方は、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」をご活用ください。下のボタンから収支プランが手に入れられます。

2-2.マンション経営

こういう土地に向いている
  • 駅から徒歩10分圏内
  • 100坪以上の広さがある
  • 容積率が高い設定にある土地
メリット
  • 長期的な安定収入が期待できる
  • 固定資産税や相続税の節税効果がある
デメリット
  • 空室リスク・家賃下落リスクがある
  • 多額の初期投資が必要
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
投資額
安定性
賃貸マンション ×

賃貸マンションは、鉄筋コンクリート造のような建築コストの高い構造であることが多く、初期投資額が大きくなりがちです。しかし、建物自体は丈夫なため40年以上使えると考えてよいでしょう。

限られたエリアの広い土地と多額の借入金を必要とすることが多いため、参入障壁はとても高いのが特徴です。
裏を返せば、競合が少ないため、需要のあるエリアに建てれば以後、安定的な収益を期待できます。

ただし、賃貸マンションも空室リスクには注意が必要です。
賃貸マンションは借入金の返済期間が長いため、その間に空室が多くなっても簡単に取り壊すことができません。
空室の発生しにくい立地の良いエリアで行うことが重要です。

2-3.戸建て賃貸

こういう土地に向いている
  • 住宅街
  • 学校や公的施設などが近い
  • 生活利便性が高い立地
メリット
  • 賃貸として経営後、借主に物件を売却して手放すという選択も可能
  • 広い土地の分割相続にも向いている
  • 相続税と固定資産税の減税効果が高い
デメリット
  • アパート・マンションより収益性が劣る
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
戸建て賃貸

普通の家が建つ広ささえあれば可能で、用途規制の観点からもほとんどの土地で建てられます。

貸せる戸数が1戸だけのため、アパートに比べると空室リスクが高く、収益性は低めです。

一方で、競合が少ない上、ファミリー層は長期入居してくれる傾向が高く、そのまま購入につながるケースもあります。
他の活用方法にはない「出口戦略」も考えられるため、需要が見込めるエリアに土地を持っている場合は有力な選択肢の一つです。

2-4.賃貸併用住宅

こういう土地に向いている
  • 60坪以上の広さ
  • 住宅街
  • 駅徒歩10分圏内
メリット
  • マイホームを建設するためのローンを家賃収入で相殺できる
  • 住宅ローンが利用できる
  • 相続税・固定資産税の節税効果が高い
デメリット
  • 入居者トラブルに巻き込まれる可能性がある
  • プライバシー確保が難しい
  • 空室リスクが比較的高い
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートを一つの建物に併せ持つ住宅です。
自宅とアパートを併用しているため、自宅だけでは広過ぎる土地が適しています。

土地の広さが200平米を超えている場合には、賃貸併用住宅として戸数を増やしたほうが土地の固定資産税は安くなります。これは、小規模宅地の特例を利用すると1戸当たり200平米までの土地評価額が6分の1になることを利用した節税効果です。

また、賃貸併用住宅は自宅の住宅ローンの一部をアパートの家賃収入で返済できるというメリットがあります。
一方で、アパートに空室が発生してしまうと、給料でローンを返済しなければなりません。

空室が大きなリスクになるため、賃貸需要が高く見込める土地で行うことが必要です。

賃貸併用住宅の間取りや建築費の比較検討は「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社の企業から無料で建築プランが手に入ります。

2-5.駐車場

こういう土地に向いている
  • 平面の土地
  • 接道面が広くとれる土地
  • 今後異なる土地活用をする可能性のある土地
メリット
  • 初期費用が低額で済む
  • 他の用途に簡単に転用できる
デメリット
  • 収益性が低い
  • 固定資産税、都市計画税などの税制優遇が期待できない
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
駐車場

土地活用がなかなか決まらない場合には、とりあえず駐車場という手があります。
土地活用としての駐車場経営は、初期投資もアスファルト舗装程度のため、リスクも非常に低く始められます。

駐車場には、時間貸し駐車場(コインパーキング)と月極駐車場の2種類があります。
立地が良ければ時間貸し駐車場の方が収益性は高くなります。

時間貸し駐車場は、駐車場事業者に相談することで開始できます。精算機やゲート板等の機材は全て駐車場会社の持込であることが一般的です。

ただし、駐車場は非常に収益性が低いため、都内の中心地では駐車場だけでは固定資産税等が賄えないこともよくあります。

駐車場経営の具体的な収益シミュレーションは、「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社の専門企業から無料で収支プランが手に入ります。

3.ハイリターンな土地活用方法3選

土地活用は不動産投資です。投資に対するリターンは最も重視すべきポイントの一つと言えるでしょう。ここでは、特にハイリターンが期待できる、いわゆる「儲かる」土地活用方法を3つ紹介します。

3-1.シェアハウス

こういう土地に向いている
  • 駅から徒歩10分圏内
  • 単身者が多い都市部
メリット
  • アパートよりも多くの入居者を住まわせることができる
  • アパートより空室リスクが低い
  • テーマ性(「起業家のためのシェアハウス」や「国際交流ができるシェアハウス」など)を持たせることでアピールしやすい
デメリット
  • 入居者間のトラブルが起こりやすく、オーナー自身が介入しなければならない場合もある
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
シェアハウス

シェアハウスは、共同で生活するタイプの賃貸住宅です。
シェアハウスは、入居者にとっては家賃が安いという魅力があり、ワンルームマンションの家賃が高い東京では急速にシェアを拡大しています。

賃料設定が下がっても坪当たりの賃料単価は上がるため、利回りは通常の賃貸マンションよりも高くなります。

シェアハウスは、少し郊外に離れてしまうと急速にそのニーズが減少してしまうことも特徴的です。

管理委託費用は割高です。通常のアパートの管理委託費用が賃料の5%程度に対し、シェアハウスは7~9%程度になります。
シェアハウスは、管理会社の腕次第で成功するかどうかが決まります。信頼できる管理会社に管理を委託することがポイントです。

3-2.コンビニ店舗

こういう土地に向いている
  • 人通り、車通りの多い立地
  • (都市部の場合)50坪程度の広さ
  • (郊外の場合)300坪程度の広さ
メリット
  • 収益性が非常に高い
デメリット
  • 都市計画法などの規制により、出店できるエリアには制限がある
  • 商業系の建物にあたるため、税制面での優遇は受けられない
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
コンビニ × ×

コンビニは郊外の土地でも賃貸経営ができる商業系の希少な土地活用方法です。
コンビニ事業者に一棟貸しをします。賃料単価が高く、収益性は他の土地活用方法に比べても最も高いのが特徴です。
一棟貸しのため、管理も基本的には不要です。

郊外のコンビニは広い駐車場が求められるため、敷地も300~600坪程度必要となります。郊外型のコンビニは、店舗面積は50~60坪程度が一般的です。

商業施設は、第一種低層住専用地域または第二種低層住専用地域と呼ばれる用途地域では建築できません。
コンビニは、立地さえ良ければコンビニ事業者からの出店オファーがあります。
場合によっては建設協力金と呼ばれる方式で、建築資金をコンビニ側が銀行よりも有利な条件で貸してくれることもあります。

ただし、コンビニは撤退の時期も早めです。周囲に競合店ができるとすぐに売上を落とし、撤退リスクは高まります。

3-3.ビジネスホテル

こういう土地に向いている
  • 商業地をはじめとした一等地
  • ターミナル駅の近く
  • 100坪以上の広さ
メリット
  • 軌道に乗れば、収益額は非常に大きい
デメリット
  • 相当な金額の投資が必要となる
  • 限られたエリアでの宿泊客をめぐって厳しい競争にさらされる
  • 競争力がないと競合に淘汰されるリスクが高い
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
ビジネスホテル ×

ビジネスホテルは、ビジネスホテル事業者への一棟貸しをする土地活用です。
ホテルが建築できる場所は、商業地等の一定の地域に限られます。

ビジネスホテルは立地も重要ですが、敷地の広さも重視されます。
客室は概ね200室程度確保できないと、採算が合わないため、200室以上できるような広さの土地が求められます。

東京や京都では、ビジネスホテル用地は常に不足しており、激しい争奪戦が展開されます。
新幹線が停車する駅もニーズがあります。
ただし、外国人の観光需要が下支えしている形となっているため、若干不安定なニーズとも言えます。

4.初期費用が少ない土地活用方法2選

不動産投資である土地活用は、初期費用が高くなるイメージかもしれません。しかし、中にはお金のかからない土地活用方法があります。その中から以下の2つを紹介します。

4-1.事業用定期借地

こういう土地に向いている
  • ある程度の広い土地
  • 郊外でも可能な場合もある
  • 都市部の場合、打診をもらえることも
メリット
  • 初期投資額がほとんどいらない
  • 長期的に安定している
デメリット
  • 他の運用方法と比較して、期待できる収益の水準が低め
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
事業用定期借地 ×

借地の中でも、契約期間満了時に確実に土地を返してもらえる借地を定期借地と言います。定期借地の中でも、資材置き場やビジネスホテルといった事業用の建物を建てるために借地するときに設定する借地権が事業用定期借地です。

事業用定期借地は、収益性はそれほど高くはありませんが、建物投資を行う必要なく地代収入が入ってくるため、リスクがとても低い土地活用です。

事業者が自分で建物投資を行うため、事業者自身が建物投資額を回収する必要があります。そのため、撤退リスクはとても低いです。

また、土地所有者は建物所有者ではないため、建物の修繕や管理も一切する必要がありません。
発生する費用としては、固定資産税および都市計画税のみです。

4-2.トランクルーム

こういう土地に向いている
  • 住居系が向かない土地でもできる
  • 比較的大きな通り沿い
  • 駐車スペースを確保できる広さ
メリット
  • 住宅系の建物と比べると初期投資が少ない
  • 住環境として向かない場所や変形地でも設置できる
  • 他の用途に転用しやすいので、短期の土地活用にも向いている
デメリット
  • 経営が成り立つかはエリアの収納ニーズに左右される
  • 利用客が現れるまでに時間がかかる場合がある
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
トランクルーム置場

トランクルームは、区分した倉庫を建築して物置として貸し出す事業です。

トランクルームは、依然はコンテナをそのまま置くだけということが行われていました。しかし、現在はコンテナをそのまま置くだけでは建築基準法違反となるため、建築確認をしっかりとって建物として建築して貸し出すようになっています。

コンテナをただ置くだけの時代よりは初期投資は上がってしまいましたが、それでも今も簡易な建築物であることには変わりはなく、アパート等よりははるかに低い水準の初期投資額に抑えられます。初期投資としては、駐車場とアパートの間くらいにあるイメージです。

トランクルームも近年のマンションの増加によりニーズが高まっています。周囲にマンションが多いようなエリアではニーズが高い傾向です。

また、トランクルームを建てられる用途地域には一定の制約があるため注意が必要です。

トランクルームを行う場合には、他の可能性も十分に検討した上で選択する必要があります。

5.安定性の高い土地活用方法3選

土地活用は、比較的安定性の高い投資であるものの、空室リスクがつきものです。空室リスク(撤退リスク)が低い土地活用が最も安定性が高いと言えるでしょう。ここでは撤退リスクの低い土地活用方法を3つ解説します。

5-1.保育園

こういう土地に向いている
  • 住宅街
  • 駅にほど近い立地
メリット
  • 契約が決まれば、その後の管理はほぼ必要ない
  • (認可保育園であれば)撤退リスクが低い
デメリット
  • 建物の修繕などを行うタイミングを図ることが難しい
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
保育園

保育園は建物を保育園事業者に一棟貸しします。
保育園は用途規制上、どこでも建築することが可能です。ただし、国の補助金がでる認可保育園の場合には、保育園が不足しているエリアでないと建築できない場合があります。

保育園は、一棟貸しであるため、管理の手間もほとんどかかりません。
また、認可保育園であれば撤退リスクも低いです。

一般的な店舗よりは賃料単価は低いですが、収益の安定性という意味では抜群です。

大手ハウスメーカーであればテナント営業部があるため、そのコネクションを経由して事業者を探索できます。ハウスメーカー等に逆提案して、保育園事業者を探してもらうのも一つの方法です。

注意点としては、契約が長期となるため、建物が老朽化した際、立退きで揉める可能性があります。契約は長期の定期借家契約で締結しておくとよいでしょう。

5-2.老人ホーム

こういう土地に向いている
  • まとまった広さの土地
  • 駅から遠くてもバス停から徒歩圏にある土地
メリット
  • (一定の条件付きで)固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられる
デメリット
  • 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい
  • 他の老人介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある
  • 後から他の用途へ転用するのが難しい
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
老人ホーム

老人ホームも建物を老人ホーム運営事業者に一棟貸しします。老人ホームは用途規制上、どこでも建築することが可能です。

ただし、敷地は300坪程度の広さが求められることもあります。

老人ホームも、一棟貸しであるため、管理の手間もほとんどかかりません。
また、撤退リスクも基本的には低め
です。

駅から遠くても、バス停から徒歩圏内のようなエリアなら賃貸の需要があります。
ただし、介護報酬の規定が年々厳しくなっているため、老人ホーム事業者からの賃料値下げ要求は比較的多いです。

一棟貸しの場合、事業者に退去されてしまうと、後継事業者が見つからない可能性もあるため、賃料の値下げ要求に対して弱い立場となります。

老人ホームでは賃下げリスクに考慮する必要があります。

老人ホーム経営での土地活用について相談したいときは、以下のボタンから一括プラン請求できる「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。

5-3.デイサービス

こういう土地に向いている
  • 60坪程度の広さ
  • アパートや保育園など、他の選択肢を選ぶのが難しい立地
メリット
  • 狭い土地でも取り組むことができ、建築場所の融通がきく
デメリット
  • 他の老人介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
デイサービス

デイサービスは、通いで介護サービスや生活支援を受けるための施設です。
デイサービスも用途規制上、どこでも建築できます。

またデイサービスは60坪程度の敷地でも建築が可能です。建物も一戸建てのような雰囲気の物件もあります。
デイサービスはデイサービス事業者に建物を賃貸します。
老人ホームよりは撤退リスクは高い傾向であるものの、老人ホームやアパートにしては敷地が狭く、保育園の賃貸需要もないような場合は検討の余地があります。

デイサービス事業者も、ハウスメーカー等のコネクションを使って探索します。撤退リスクを下げるためには事業者選びが重要です。

6.田舎の土地向きの土地活用方法3選

土地活用は典型的な立地商売と言われています。ここでは数ある土地活用の中からいわゆる田舎に向いている土地活用方法を紹介します。

6-1.ロードサイド店舗

こういう土地に向いている
  • 郊外で相当な広さがある
  • 幹線道路沿い
メリット
  • 管理の手間が少ない
  • 軌道に乗れば収益額は非常に大きい
デメリット
  • 投資金額が高額になるときがある
  • 事業撤退などのリスクが大きい
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
ロードサイド店舗 × ×

ロードサイド店舗は、郊外に大きな土地を保有している場合に適した活用方法です。
基本的には一棟貸しであるため、管理の手間はほとんどかかりません。

かつては郊外の大型ロードサイド店舗も流行った時期がありましたが、今では全体的に低迷しています。
しかし、最近では郊外型の店舗は、食品スーパーやドラッグストアが併設した超大型の複合型店舗が増えてきました。そのため、土地もかなりの広さが求められます。

投資額も大きく、また撤退リスクも高いことから、土地活用事業としてのリスクは相当に高めです。

6-2.倉庫

こういう土地に向いている
  • 高速道路のインターチェンジなどに近い
  • 広い土地
メリット
  • 賃料が一定で、管理の手間も少ない
デメリット
  • 大型の敷地が必要となるため、個人での運用は難しい
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
倉庫 ×

倉庫は郊外でも行うことができる土地活用の代表例です。
高速道路のインターチェンジに近いところに、広い土地を持っている場合は、倉庫の賃貸ニーズがあります。現在、インターネット通販が拡大していることから、倉庫の需要がとても高まっています。

倉庫は賃料も一定であり、基本的には一棟貸しのため管理の手間も省けます。

ただし、近年は求められる倉庫が大型化しており、個人向きの運用方法ではなくなってきています。

6-3.太陽光発電

こういう土地に向いている
  • 周辺に建物がない
  • 広大な土地
  • 日当たりの良い土地
メリット
  • 売電収入で収益を得るため空室リスク・撤退リスクと無縁
  • 少ない手間で管理ができる
  • 固定価格買取制度を利用できる
デメリット
  • 大きな額の収益は期待できない
  • 初期費用がそれなりにかかる
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
太陽光発電 ×

太陽光発電は住宅用と産業用の2種類があります。土地活用で検討するのは産業用太陽光発電です。
産業用太陽光発電は発電規模が10kW以上の施設を指し、土地活用での規模はおおよそ50kW以上となります。

発電事業では定期的な点検報告義務があるものの、太陽光パネルはメンテナンスフリーと言われるほどの長寿命です。

収益が売電収入によるところからも土地活用につきものの空室リスク、撤退リスクと無縁であることは大きなメリットです。ただし、発電規模が大きくなれば初期費用も高額になるため、初期費用回収までには長期間の運用が求められます。

7.流行中の土地活用方法3選

昨今、コロナ禍や自然災害を経験して、またライフスタイルの多様化から土地活用のニーズにも変化が見られます。ここでは、現在ニーズが高まっている流行の土地活用方法を3つ紹介します。

7-1.コレクティブハウス

こういう土地に向いている
  • 住宅街
  • 学校や公的施設などが近い
  • 生活利便性が高い立地
メリット
  • 入居者が建物の維持管理(掃除など)を自主的に行う仕組みである「居住者組合」があるため、オーナーにとって維持管理の負担が少ない
  • 入居者が他の入居者を呼び込む慣習があるため、空室対策になる
デメリット
  • オーナー自身が入居者を選べないケースが生じる
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
コレクティブハウス ×

コレクティブハウスとはスウェーデンやデンマークなど北欧で見られる賃貸形式です。日本でも実例が見られるようになってきており、今後の活用が期待されています。

コレクティブハウスでは、建物を建てる前に入居者が居住者組合という組合を作ります。居住者組合のメンバーが話し合って、どういう賃貸物件にするかを決めていきます。

出来上がった後の建物はシェアハウスと似たものになりますが、シェアハウスが建物を建てた後に入居者を募集するのに対し、コレクティブハウスは先に入居者有りきで建物を建てることが一番の違いです。

土地所有者は、最終的に建物所有者になります。
居住者組合に事前に確保したい利回りを伝えておき、居住者組合が払える賃料から建築費が逆算されます。居住者組合は、与えられた建築費予算の中で、自分たちの要望を盛り込んだ建物を作ります。

7-2.貸会議室・コワーキングスペース

こういう土地に向いている
  • 都市部・市街地
  • 駅近
  • オフィス街
メリット
  • 「無人オフィス」とすることで自動営業化も可能
デメリット
  • 継続利用の契約がない限り、収入が不安定
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
貸会議室・コワーキングスペース

中心市街地に土地を持っているような方にとっては、貸会議室やコワーキングスペースといった土地活用の方法もあります。
貸会議室とは時間貸しで会議室を貸す形態の賃貸です。
コワーキングスペースとは、同じく時間貸しで働くスペースを提供する賃貸になります。

貸会議室運営事業者に貸す場合もありますが、自分で運営する場合もあります。貸会議室の中には、完全に無人化で営業している物件も多いため、自分で行うことも可能です。

現在、東京以外のエリアでは、オフィスの賃貸需要は軒並み縮小傾向にあります。

オフィスを作っても借り手がいるかどうか不安という場所であれば、貸会議室やコワーキングスペースといった活用を検討してみるのも一つです。

ただし、貸会議室やコワーキングスペースのデメリットは収入が不安定なことです。
お客さんに認知してもらうまでも一定の時間がかかり、収益も予測しにくいという点に注意が必要です。

7-3.コインランドリー

こういう土地に向いている
  • 15坪以上の広さ
  • 住宅街
メリット
  • 運用にあたっての専門知識がほぼ不要
  • 人件費がほぼかからない
  • 固定客がつけば、安定的な売上が見込める
デメリット
  • 地域の治安状況によっては防犯上の配慮が必要となる
  • 他の用途への転用が難しい
活用の
種類
収益性 節税
効果
初期
費用
安定性
コインランドリー

コインランドリーは、コインランドリー事業者に貸す場合と、自分でコインランドリー事業を行う場合の2種類があります。

コインランドリーは無人営業も可能なため、自分で投資を行って営業できます。

コインランドリーは、ちょうどコンビニが抜けた後に適していますので、コンビニが抜けた後の対策として検討しておくのもよいかもしれません。

コインランドリーはマンションが増えたことによって、新たなニーズが生まれています。大きな布団や、子どもの靴、ペットの衣服など、マンションでは干せないものや、洗濯機で洗濯しにくいもの等を洗うニーズが増えています。
昔のイメージのような銭湯の脇というのではなく、大型マンションの近くであれば高いニーズが見込めます。
コインランドリー事業者に貸す場合は、通常の店舗と同じであるため、撤退も十分にあり得ます。

8.土地活用でよくある失敗パターン

土地活用は投資の性質がある以上、失敗を引き起こすリスクがつきものです。ここでは、土地活用でありがちな失敗例を3つ紹介します。

8-1.空室が増えてローン返済がままならない

土地の上に賃貸経営に利用する建物を建てる場合、初期投資として自己資金のほかに借り入れが必要になることがほとんどです。
土地活用がうまくいけば毎月の家賃収入の中からローンを返済していけます。しかし、せっかく建物を建てるからと容積率いっぱいの大きな物件を建てたり、収益性の高いワンルームタイプ住戸にこだわったりすると、ニーズが十分でない場合は空室が多く出てしまいます。

空室が増えれば、計画当初予定していた収益からの返済プランが崩れ、自己資金からの持ち出しとなります。

こうした事態を回避するには、エリアのニーズをしっかり把握することと借入額を大きくしすぎないことです。

8-2.節税効果の高い土地活用のはずが逆に税金が上がった

せっかく節税のために建てた物件も、空家が一定期間以上(近年は1か月以上)ある場合は貸家建付地評価額が上がるため、税金が上がってしまいます。特に相続が発生した時期に空室の多い物件を相続すると、予定していたより多額の納税が必要になってしまった、ということになりかねません。
このことから、空室対策は不動産オーナーにとっての至上命題ともいえ、さまざまな施策を試みることになります。

8-3.自分の土地なのに自由に利用できなくなった

将来的に自分もしくは家族が土地を使いたいと思った時に、その土地で賃貸契約を結んでいると利用が制限されます。

特に住宅系の賃貸経営をしている場合は、借地借家法によって借主の権利が強く守られているため注意が必要です。

このようなリスクやデメリットを解消するためには、できるだけ難易度が低く、リスクの少ない方法を選択する必要があります。

8-4.建築費を抑えたら、逆に維持費がかかっている

アパート・マンションやテナントビルなどを建築しての土地活用では高額の初期費用を投じなければなりません。初期費用でも余計な出費を抑えることはその後の返済に備えても有効ですが、安さにばかりこだわると経営が失敗に陥ってしまうことがあります。

見るからに安物件になってしまうと物件が魅力的に見えず、借り手を見つけにくくなります。
また、建築費をあまりにも安く設定している企業は、アフターフォローの体制にまで行き届いていない可能性が高まります。そうなると、修繕が普通より多く必要になったり、修繕箇所が見つかっても適正な対応を受けられなかったりすることがあります。

儲かるアパートやマンションなどの建築プランは「HOME4U オーナーズ」を使えば、最大10社から無料で建築プランと建築費シミュレーションが手に入ります。

9.自分に合った土地活用方法の決め方

土地活用は、気に入った方法を自分の土地でできるとは限りません。

この章では、土地活用法を決める方法を説明します。土地活用を決める思考プロセスは「消去法」です。以下の要因から、選択肢を絞っていきます。

各ポイントを詳しく解説します。

9-1.土地の用途規制で絞り込む

土地の用途規制

都市計画法によって、土地の用途には規制が存在しています。土地活用を検討する前に、その土地にどのような建築制限がかかっているかの確認が必要です。
一定規模の人口がいる市街地においては、どのエリアにどのような建物を建てることができるかというゾーニングが定められています。
このゾーニング規制を「用途地域」と呼んでいます。用途地域は住居系、商業系、工業系の3つに大きく分けられ、全部で13種類あります。

住居系用途地域の例1:第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域の土地活用例
  • アパート
  • 戸建賃貸
  • 賃貸併用住宅
  • 保育園
  • 老人ホーム
  • デイサービス

高い建物が建てられないエリアであって、閑静な戸建住宅街は第一種低層住居専用地域となっていることが多いです。

第一種低層住居専用地域は、良好な住環境を守るため厳しい建築制限が課せられています。

住居系用途地域の例2:第一種住居専用地域

第一種住居専用地域の土地活用例
  • アパート
  • 戸建賃貸
  • 賃貸併用住宅
  • 保育園
  • 老人ホーム
  • デイサービス
  • 店舗
  • ホテル・旅館
  • 事務所

3,000平米以下であれば、店舗やホテル・旅館、事務所も建築できます。
同じ住居系の用途地域でも第一種住居地域になると、さまざまな土地活用が選択可能です。

土地活用の選択肢は用途地域によって絞られます。

専門家に建てられる建物を提案してもらい、用途規制を確認することが第一歩となります。

9-2.土地の広さや行政指導から決める

土地活用の選択肢

次に、実際にこれらの建物を建てられるかどうかについては、土地の広さが関係します。
50坪程度の敷地の場合、老人ホームのような大きな建物は選択肢から除外されますが、アパートは選択肢に残ります。

土地の広さ別の活用方法については、以下の記事をご覧ください。

また、土地の広さ以外にも、行政指導といった、選択肢を絞る要因があります。
保育園は行政がそのエリアにはすでに十分保育園があると判断しているエリアであれば、認可保育園は建てられません。

9-3.賃貸需要から決める

土地活用と賃貸需要

例えば、残った選択肢がアパートや戸建て賃貸だとします。
次に考えるべきは賃貸需要です。
駅から徒歩15分以上離れた立地であれば、単身者向けの狭小アパートを建てることは賃貸需要が弱く、リスクが高くなってしまいます。

一方で、近くに小学校がある場合、ファミリー層の賃貸需要がある可能性があります。アパートでは貸しにくくても、戸建て賃貸だと貸しやすいということであれば、最終的には戸建て賃貸を選択します。

賃貸事業は何十年も続く事業であるため、すぐに賃貸需要が枯れてしまうようであればリスクが高くなります。

土地活用の最大のリスクは空室リスクです。
空室が増えると、賃料も下がり、リフォーム等の修繕費用や入居者募集費用などの費用も増加します。

賃貸需要をしっかりと把握した上で、土地活用を決めるようにするとよいでしょう。

9-4.自分に合った土地活用選びは土地活用会社に相談がおススメ

土地活用の重大な判断ミスを避けるためには、オーナー自身で情報を集めてある程度プランを練った上で、土地活用の専門家からも知見を集めることをおススメします。

土地活用は長期に渡る運用を前提とする方法が多くあります。方法を選定する際、重要になってくるのは「経営プラン」の検討です。検討には比較が欠かせません。

各メーカーが提示する収支計画やリスクマネジメントを比較しつつチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
実績を豊富に持つ企業であれば、リサーチ力も確かでより経営プランの正確性が増します。

HOME4U オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる土地活用に強い会社を選んで複数ご紹介できます。複数の土地活用会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

土地活用の相談先の選び方については、こちらの記事でも解説しています。細かな注意点についても触れていますので、ぜひ参考にご一読ください。

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