戸建て賃貸経営を検討している方に向けて、失敗しない始め方や注意点をわかりやすく紹介していきます。

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記事

公開日
2020年09月10日
変更日
2020/09/10
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

戸建て賃貸経営で成功するための「始め方」と「注意点」とは?

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戸建て賃貸経営で成功するための「始め方」と「注意点」とは?

不動産活用の一つに「戸建て賃貸経営」があります。
戸建て賃貸経営は、一定の賃貸需要はありますが、供給量は多くないため、比較的安定的に稼げる活用方法です。

また、借主に戸建てをそのまま売却できるケースもあり、他の土地活用にはない特徴も備えています。
戸建て賃貸経営は、特徴をしっかりと理解して行えば、十分にメリットを享受することができます。

そこでこの記事では、「戸建て賃貸経営」について解説します。
メリット・デメリットに加え、「持ち家をそのまま貸す場合」と「新しく建てて賃貸に出す場合」のそれぞれについて、始める手順や注意点をわかりやすく紹介していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、安定収入への足掛かりとしてください。

1.戸建て賃貸経営のメリット

最初に戸建て賃貸経営のメリットについて紹介します。
主に3つありますので、順番に見ていきましょう。

1-1.小さな土地でも活用できる

戸建て賃貸経営は、小さな土地でも活用できる点がメリットです。
これから建てようとする場合でも、30坪程度もあれば十分に始めることができます。
形状の悪い土地でも、戸建てが建つスペースが確保できればOKです。

また、小さな土地でも活用できることから、例えば「広めの土地を分割して2人の子供たちにそれぞれ戸建て賃貸を1棟ずつ残す」といった相続対策もできます。

例えば、「60坪くらいの土地にアパート1棟しか建てられない」という状況では、相続人同士が揉めてしまう可能性がありますが、戸建て賃貸なら土地を30坪ずつに分けて2棟を建て、相続人に遺産を分けやすい形にすることもできます。

もちろん、戸建て賃貸もアパート同様に相続税対策となる物件です。
戸建て賃貸は小さな土地でもできることから、分割しやすい相続税対策資産も作れる点はアパートにはないメリットといえます。

1-2.投資額が小さい

戸建て賃貸は投資額が小さいという点もメリットです。

すでに建っている家を貸し出す場合はもちろん、これから建てようとする場合でも、借入金額も抑えることができ、戸建て賃貸経営のリスクを下げることができるメリットがあります。

建築費の相場としては、概ね坪70万円程度から可能であり、25坪の戸建て賃貸を建てた場合、投資額は1,750万円ほどとなります。

投資額が小さいということは、万が一の失敗が生じても失敗の傷も浅いということです。
そのため、投資額が小さい戸建て賃貸は、土地活用の初心者にも向いています。

はじめての不動産投資で少し怖いという人は、いきなり大きな投資をするのではなく、戸建て賃貸経営で投資額を抑えながら始めることをおススメします。

1-3.借主に売却できる場合もある

戸建て賃貸は、借主に売却できる場合もあるという点が大きなメリットです。
「売却できることがメリットなの?」と思うかもしれませんが、借主に売却できるということは、実は他の土地活用ではよほどのことがない限り起こりません。

戸建て賃貸では、借主から「気に入ったのでこの家を買わせて欲しい」との申し出を受けることがよくあります。
長期間借りてくれる借主が、このような申し出をしてくる傾向にあります。

「買いたい」という申し出のもとに売却しますので、価格も市場価格ですんなりと決まります。
しかも、不動産会社も入れなくて良いので、仲介手数料も節約できます。

一般的に、アパートや賃貸マンション等、多くの土地活用は築年数が古くなるほど空室や修繕費も増え、収益性が悪くなっていきますし、売りに出しても買い手を見つけるのに苦労することもよくあります。
一方で、戸建て賃貸は借主が買ってくれることがあるので、出口戦略に優れています。
うまく売却できたら、賃貸オーナーはその資金をもとに別の土地で新たな賃貸経営を行い、再び家賃収入を得ることが可能です。

借主への売却はアパート等にはないメリットですので、申し出があったらチャンスと捉え売却を前向きに捉えることをおススメします。

2.戸建て賃貸経営のデメリット

続いて、デメリット3点について紹介していきます。

2-1.投資効率が悪い

戸建て賃貸は、アパートに比べると投資効率が悪い点がデメリットです。
戸建て賃貸の収益シミュレーションは、数字上の見栄えがどうしてもアパートに劣ります。

同じ面積の建物を建てた場合、アパートならワンルームの部屋を何戸も詰めて建てることができます。
ワンルームは賃料単価が高いため、ワンルームをたくさん作ると収益性は高くなります。

一方で、戸建て賃貸はファミリータイプの部屋を1戸だけ建てます。
ファミリータイプは面積が広く家賃総額が高くなってしまうことから、ワンルームよりも賃料単価が低くなるのが一般的です。

何戸もワンルームを詰めて建てられるアパートと、1戸のファミリータイプとなる戸建て賃貸を比べると、アパートの方が面積当たりの収益性や投資効率が高くなります。
そのため、賃貸経営を始める際に戸建て賃貸を選択する人が少なく、需要の割に供給が少なくなっているのです。

ただ裏を返せば、シミュレーション上の数字が良いアパート経営は選択する人が多く、供給過剰になりやすいという特徴があります。
「供給過剰になりやすい」というデメリットは、シミュレーションからはわかりません。
数字は雄弁なので、ついついシミュレーションで判断したくなりますが、シミュレーションでは語られない部分も深読みすることが重要です。

戸建て賃貸は投資効率が悪いがために供給量が少なくなっていますので、シミュレーションの数字だけで切り捨てないことをおススメします。

2-2.空室時の影響が大きい

戸建て賃貸は一棟貸しであり、入居者が退去した際の空室時の影響が大きいという点がデメリットです。
入居者が退去すれば賃料収入がゼロとなってしまうため、退去リスクは大きいといえます。

もし10戸あるアパートであれば、1戸に退去が発生しても空室率は10%で留まります。
アパートは一気に全戸が退去するようなことはほぼないため、空室時の影響はアパートの方が小さくなります。

空室時の影響を少しでも小さくするには、入居者からの解約予告期限を長めに設定するなどして、次の入居者を探す段取りを効率的に進めるための対応が必要です。

賃貸借契約書における入居者からの解約予告期限は1ヶ月前が一般的ですが、3ヶ月くらい前にしておくと貸主側に次の入居者を探す期間を確保することができます。

戸建て賃貸経営は空室時の影響が大きいことから、ある程度契約書でリスクヘッジしておくことが必要です。

2-3.家賃が高く貸しにくい

戸建て賃貸は、賃貸面積が大きいため、家賃が高く貸しにくいという点もデメリットです。
戸建ての間取りは、アパートでいうとファミリータイプに属します。
ターゲットとなるのは家族世帯です。

ファミリータイプはワンルームに比べると、必然的に面積が広くなります。
面積が広いので、家賃総額も高くなり、その結果、ファミリータイプの賃貸需要は低くなります。

ファミリータイプは、決まって「買うのと借りるのとどっちが得?」という議論の中で、常に「買った方が得」という結論となります。
つまり、ファミリータイプは基本的に購入需要の方が高く賃貸需要は低いのです。

また、家賃が高いということは、「退去されやすい」要因にも繋がります。
仮に入居者が決まったとしても、家賃が高過ぎればすぐに退去されてしまいます。

しかも一棟貸しである戸建て賃貸には、空室時の影響が大きいという点もデメリットでした。

そのため、退去リスクが大きい戸建て賃貸は、「貸しやすく退去されにくい」家賃設定にすることの重要性が高いです。

戸建て賃貸で失敗しないためには、家賃設定で欲をかかないことが重要であり、投資効率の悪さをある程度容認しながら賃貸経営をしていくことが必要となります。

3.「持ち家をそのまま貸す」戸建て賃貸の始め方

持ち家をそのまま貸して戸建て賃貸を始める場合、管理会社を探すことが第一歩です。

管理会社は、夜中に「お湯が出ない」というような入居者からの突発的なクレーム対応や、家賃滞納者に対する督促、契約締結実務、退去時の対応等を行ってくれます。
また、空室が発生したときに次の入居者を決めてくれるのも管理会社の仕事です。

戸建ての所有者は、管理会社さえ決めてしまえば、後は全て管理会社にお任せして戸建て賃貸経営をすることができます。

管理会社の影響はとても大きいため、管理会社選びは非常に重要です。
良い管理会社を選べれば戸建て賃貸経営は上手く行きますし、選べなければ戸建て賃貸経営は上手くいかないこともあり得ますので、失敗しないためには、戸建て賃貸の管理実績のある適切な管理会社を選ぶことが必要です。

とはいえ、戸建て賃貸の管理実績の実績など、各企業のホームページを見てもよくわからないと思います。
そこで便利なのが、「賃貸経営 HOME4U(ホームフォーユー)」です。

賃貸経営 HOME4U

賃貸経営 HOME4U」では、運営会社であるNTTデータグループが戸建て賃貸の管理実績をしっかり精査した上で、提携企業を登録しています。
貸したい家の所在地や間取りなど、簡単な項目を入力するだけで、適した管理会社が自動でピックアップされるので、どなたでも手間なく管理会社を見つけられます。
複数の企業がピックアップされたら、ぜひ全社から賃料の見積りや管理手数料などの提案を受け、しっかり比較した上で最良の管理会社を選ぶようにしてください。

4.持ち家をそのまま貸す場合の注意点

持ち家をそのまま貸す場合の注意点は3点です。
順番に見ていきましょう。

4-1.住宅ローン返済中なら銀行に相談すること

住宅ローン返済中の物件を貸す場合、転勤のような必要やむを得ない事情が必要です。
そのため、住宅ローン返済中の物件を貸す場合、事前に銀行に相談することが注意点になります。

住宅ローンは銀行との間で締結した金銭消費貸借契約で資金使途が定められていることが通常です。
資金使途とは、貸したお金の使い道のことを指し、住宅ローンの資金使途は自宅の購入になります。
仮に住宅ローンを借りて建てた家に一回も住まずに他人へ貸せば、収益物件を購入する不動産投資をしたことと同じです。
資金使途に反するとみなされれば、銀行との間で契約違反となってしまいます。

ただし、転勤等で一時的に賃貸する場合には、「やむを得ない事情」として考慮してくれるため、そのまま貸し出すことを認めてくれるのが一般的です。

転勤等の場合は賃貸を認めてくれることが多いので、きちんと了解を取った上で堂々と貸すようにしてください。

4-2.リフォームや修繕も検討すること

中古の持ち家を貸す場合、一般的にはリフォームや修繕を行った方が貸しやすくなります。
そのため、貸す前に、必ずリフォームや修繕も検討するようにしてください。

修繕は壊れたものを直すだけなので、判断しやすいと思います。
一方で、判断が難しいのはリフォームです。
リフォームすれば貸しやすくなりますが、特段、リフォームしなくても貸せる物件は多くあります。
下手に自分で判断してリフォームしてしまうと、リフォーム費用が無駄になってしまうこともあります。
したがって、リフォームする場合には、一度管理会社に物件を見てもらった上で判断することをおススメします。

4-3.原状を確認してから貸すこと

持ち家を貸す場合、原状を確認してから貸すことを心掛けてください。
賃貸借契約では、賃貸借契約終了時に借主に原状回復義務があるため、貸したときの状態(原状という)がどのようなものであったかをしっかりと把握した上で貸すことが重要となります。

中古の家の場合、既に壁や床に傷や汚れがあることが普通です。
元々貸主側で付けていた傷や汚れを把握せずに貸した場合、原状回復で元々あった傷まで修繕を押し付けてしまいトラブルに発展することが良くあります。
原状回復でトラブルを避けるためには、「誰が付けた傷なのか」をしっかり判別できるようにする必要があります。
よって、中古の家を貸すときは、原状をしっかり確認した上で貸すことが重要なのです。

なお、原状回復の対象は、あくまでも借主が故意過失で損傷させたものが対象であり、経年劣化や自然損耗による部分は対象外となります。
例えば畳の日焼け等は経年劣化に該当する部分ですので、借主に原状回復を負わすことはできないことになっています。

退去時の原状回復はトラブルが多いところですので、事前にしっかり各所の写真を残してから貸し出すことをおススメします。

5.「新築する」戸建て賃貸の始め方

「新築する」戸建て賃貸の始め方 新築戸建て外観

所有している土地に新しく建てたり、今建っている古家を取り壊して新築するといった形で戸建て賃貸を始める場合、適正な建築費で建物を建ててくれる施工会社を探すことが第一歩です。

戸建て賃貸は、アパートよりも投資効率が悪いため、できるだけリーズナブルな建築費で建てることが成功の鍵を握ります。

リーズナブルな建築費で戸建てを建てるには、注文住宅のような一品モノの建物を建てるのではなく、ハウスメーカーが建てる工業規格品の建物が適しています

戸建て住宅は、ハウスメーカーのプレハブ工法と呼ばれる工法で建てると建築費を安く抑えることができます。
プレハブ工法とは、建築部材をある程度工場で事前に製作し、現場で組み立てるだけの工法です。

プレハブというと、工事現場にある青い仮設事務所を思い浮かべる方がいますが、あのような仮設建物ではなく、建売住宅のようなきちんとした建物になります。
事前に(プレ)工場(ファブリケーション)で作ることから、プレハブ工法と呼ばれています。

プレハブ工法は、工場でかなりの建築部材を作ることから、現場で施工する建物よりも施工精度が高い上に、工期も非常に短くなります。
「低価格」、「高品質」、「短納期」の3拍子が揃っていることから、安くて質の高い戸建てを短期間で建てることが可能です。

このようなプレハブ工法ができるのは、基本的に大規模な工場を保有する大手ハウスメーカーになります。
大手ハウスメーカーというと建築費が高いというイメージを持つ方もいますが、実はそのようなことはなく大手だからこそ安く、しかも施工の質まで高いのです。

そのため、土地活用で戸建て賃貸を建てるのであれば、まずは大手ハウスメーカーに提案を依頼するのが成功への近道となります。

ちなみに、大手ハウスメーカーへの提案依頼なら、「HOME4U 土地活用」の無料のプラン一括請求サービスがおススメです。

HOME4U 土地活用

HOME4U 土地活用」には、国内トップクラスのハウスメーカーがずらりと登録されており、最大7社からまとめて提案を受けることができます。

大手ハウスメーカーの提案書は、建築費だけでなく収益シミュレーションも載っています。
関連企業に賃貸住宅の管理会社も有していますので、管理もそのまま依頼することが可能です。

様々なハウスメーカーの提案を幅広く受け、しっかりと比較して行くと、自分の理想にぴったりの会社が見えてきます。
ハウスメーカー選びさえ適切に行えば、後は戸建て賃貸経営まで一直線で進めますので、まずは「HOME4U 土地活用」を使って各社に提案依頼することから始めてみてください。

6.新築する場合の注意点

この章では、新築する場合の注意点について3つ解説します。

6-1.賃料が下がった場合のシミュレーションもしておくこと

戸建て賃貸では、賃料が下がった場合のシミュレーションも十分にしておくことが重要です。

戸建て賃貸は、そもそも供給量が多くないため、新築を建てれば確かに強気の賃料でも入居者を決めることはできます。

しかしながら、戸建て賃貸は家賃が高く貸しにくいというデメリットがあったことから、高い賃料がいつまでも維持できるわけではありません。

10年後くらいからは周辺のファミリータイプのアパートと競合することになります。
よって、10年後くらいに周辺のアパートと同水準の賃料で貸した場合でも、ちゃんと借入金の返済ができるかをチェックすることが必要です。

ハウスメーカーに「賃料が下がったときの最悪のシナリオも知りたい」と伝えれば、悪いシミュレーションも作ってくれます。

悪いシミュレーションを見て不安を感じれば、自己資金を厚めにして借入金を減らしておくことが必要です。
戸建て賃貸は空室時の影響が大きいため、家賃設定は欲をかき過ぎず、保守的に設定した状態で慎重に判断するようにしてください。

6-2.大き過ぎない戸建てを建てること

戸建て賃貸では、大き過ぎない戸建てを建てることがとても重要になります。
戸建て賃貸は投資効率が悪いため、投資効率を上げるには賃料単価を少しでも上げる必要があります。

しかしながら、面積が大きい戸建てで賃料単価を上げると、家賃総額が高くなり貸しにくくなってしまいます。

そこで、「投資効率が悪い」ことと、「家賃が高く貸しにくい」ことの2つを同時に解決するには、適切な範囲でできるだけ小さい戸建を建てることが必要なのです。

戸建て賃貸を得意とする大手ハウスメーカーは、戸建て賃貸用の規格住宅を既に持っています。
大手ハウスメーカーの規格住宅は、1戸の延床面積が85平米くらいのものからあります。
1階が43平米、2階も43平米くらいですが、3LDKで各部屋の広さが6畳以上となる十分な広さの間取りを作ることが可能です。

大手ハウスメーカーは様々な広さの家を商品パッケージとして持っていますので、その中からできるだけ小さい家を選ぶのがコツになります。

6-3.駐車場もあれば望ましい

戸建て賃貸は駐車場もあれば望ましいので、設計の段階では可能な限り駐車場が設置できないか検討するようにしてください。

戸建て賃貸は、家賃を「駐車場代込み」と表示できるのが強みです。
インターネット通販でも同様ですが、料金表示が「送料込み」となっていると、お得感が生まれます。

賃貸経営においても、「駐車場代込み」で表現する賃料表示には、ささやかながら空室対策効果があります。
駐車場は戸建て賃貸における重要なアイテムですので、可能な限り設置するようにしてください。

まとめ

不動産イメージ

いかがでしたか。
「戸建て賃貸経営」について解説してきました。

戸建て賃貸経営には、デメリットが存在しますが、「借主に買ってもらえる可能性がある」という点は、ほかの賃貸経営にはない優れた出口戦略となります。

持ち家をそのまま賃貸するのであれば、「賃貸経営 HOME4U」で管理会社を探すことからスタートします。
リフォーム等は管理会社に相談してから実施すると無駄がありません。

新築で始める場合には、「HOME4U 土地活用」の無料のプラン一括請求サービスがおススメでした。
各ハウスメーカーには、賃料が下がったときのシミュレーションもしっかり行ってもらうようにしましょう。

この記事の情報を活かして、上手に賢く戸建て賃貸経営を始めていただければ幸いです。

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