【基礎から解説】戸建て賃貸経営のメリット・デメリット、収益・利回り・ローンは？失敗しないための基礎知識

「戸建て賃貸経営」は、戸建て住宅で賃貸経営をする不動産活用の方法の1つです。
戸建て賃貸経営は、一定の賃貸需要はありますが、供給量は多くないため、比較的安定的に稼げる方法でもあります。

では、戸建て賃貸経営ではどのくらいの収益を得られるのでしょうか？例えば、土地30坪にある3DKの戸建てを月20万円で貸した場合、

• 1棟当たり年間190万円弱の収益

を得ることが可能です。（詳しいシミュレーションは1章へ）

また、借主に戸建てをそのまま売却できるケースもあり、他の土地活用にはない特徴も備えています。
戸建て賃貸経営は、特徴をしっかりと理解して行えば、十分にメリットを享受することができます。

この記事では、「戸建て賃貸経営」のメリット・デメリットに加え、収益・利回り・ローンなどについて解説します。
さらに「持ち家をそのまま貸す場合」と「新しく建てて賃貸に出す場合」について、始める手順や注意点を分かりやすく紹介します。

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この記事を書いた専門家

（株）グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.戸建て賃貸経営は儲かる？収益シミュレーション

戸建て賃貸住宅経営は、安定的な収益を得られます。
需要がある一方で供給が少ないのが現状で、一度入居が決まると長く住み続けてもらえる点も安定経営の起因の一つと言われています。

この章では戸建て賃貸経営とは何か、どのように始めるのかを踏まえた上で、収益性についてもクローズアップしました。

1-1.戸建て賃貸経営とは？始め方は3種類

戸建て賃貸とは、戸建てタイプの住居を敷地ごと賃貸することで収益を得る土地活用方法です。安定的に収益を得られるため、土地活用としても近年注目を集めています。

戸建て賃貸経営を始める手段としては以下の3パターンがあります。

• 所有の戸建て物件を賃貸する（詳しくは4章へ）
• 所有の土地に戸建てを建築して賃貸する（詳しくは5章へ）
• 中古戸建て物件を購入して賃貸する

どのパターンでも戸建て賃貸経営は収益を上げることが可能です。 もともと土地を持っている、一戸建て住宅を持っているということであれば、初期費用が安く済むため収益は出しやすくなります。

また、戸建て賃貸はファミリー向けの物件となることが多いこともあり、長期的入居が見込める賃貸経営です。アパートやマンションのように大きな土地でなくてもできる賃貸経営という点でも儲けを期待してよい土地活用法といえるでしょう。

空き家の活用方法についても知りたい方はこちら

1-2.戸建て賃貸の収益シミュレーション

所有の戸建て物件を賃貸するケースを例に収益性についてシミュレーションしてみます。

リフォームや新築などでアパートローン（事業系ローン）を組んだ場合は、この収益から返済分をマイナスします。2000万円のローンを組んだ場合の年間返済額はおおよそ70万円程度と考えると、手残りは120万円程度になる計算です。

さらに、手残りに対しては所得税がかかります。副収入としている場合、年額が20万円以上になると確定申告が必要です。

1-2．戸建て賃貸の家賃の決め方

賃貸住宅の家賃設定では、周辺の地域の同等物件の家賃相場を参考にして決めるのが一般的です。
アパートやマンションなどは、参考となる物件を設定することも難しくありませんが、地域によっては戸建て賃貸が少ないこともあるでしょう。

その場合、積算法といって、原価法で求めた基礎価格（元本）に期待利回りをかけて算出する方法も用いられます。
積算法での家賃設定は不動産鑑定士に依頼することが一般的です。

2.戸建て賃貸経営の5つのメリット

戸建て賃貸経営には他の土地活用との違いを明確にするメリットが5つあります。

• 小さな土地でも活用できる
• 投資額が小さい
• 競合が少なく需要がある
• 入居期間が長いことが多い
• 借主に売却できる場合もある

これらのメリットは戸建て賃貸経営に安定性をもたらす要因となっています。以下で詳しく解説します。

2-1.小さな土地でも活用できる

戸建て賃貸経営は、小さな土地でも活用できる点がメリットです。
これから建てようとする場合でも、30坪程度もあれば十分に始められます。
形状の悪い土地でも、戸建てが建つスペースが確保できればOKです。

また、小さな土地でも活用できることから、例えば「広めの土地を分割して2人の子にそれぞれ戸建て賃貸を1棟ずつ残す」といった相続対策もできます。
戸建て賃貸もアパート同様に相続税対策となる物件です。

戸建て賃貸は小さな土地でもできることから、分割しやすい相続税対策資産も作れる点はアパートにはないメリットといえます。

2-2.投資額が小さい

戸建て賃貸は投資額が小さいという点もメリットです。
すでに建っている家を貸し出す場合はもちろん、これから建てようとする場合でも、借入金額も抑えることができ、賃貸経営のリスクを下げられるメリットがあります。

建築費の相場としては、概ね坪70万円程度から可能であり、25坪の戸建て賃貸を建てた場合、投資額は1,750万円ほどとなります。
投資額が小さいということは、万が一の失敗が生じても失敗の傷も浅いということです。そのため、投資額が小さい戸建て賃貸は、土地活用の初心者にも向いています。

はじめての不動産投資で少し怖いという人は、いきなり大きな投資をするのではなく、戸建て賃貸経営で投資額を抑えながら始めることをおすすめします。

2-3.競合が少なく需要がある

戸建て賃貸は、アパート・マンションに比べて供給量が圧倒的に少ない傾向にあります。比較的立地に汎用性があるにもかかわらず、供給量が少ないのは収益性の高さに違いがあることの影響です。
しかし、アパートは収益性が高い分競合も多く、建築から時間が経過するにつれて空室リスクが大きくなります。

一方の戸建て賃貸は、供給量が少ない分ニーズがあるところへのアプローチ力は強いままです。空室リスクを克服するための大規模リフォームなどの資金調達に頭を悩ませることも少ないでしょう。

2-4.入居期間が長いことが多い

戸建て賃貸は、ファミリー層に需要が高い賃貸物件です。
ファミリー層は子どもの学校の都合などから、転居せずに一か所にとどまりたいという意向を持つことが多いため、戸建て賃貸は入居が決まると長く住み続けてもらえることが多くなります。

入居期間中は家屋内部の小さなメンテナンスなどは入居者に任せられることもあります。また、退去が少ない分、入居者募集などにかかるコストをかける頻度も少なくなるでしょう。

2-5.借主に売却できる場合もある

戸建て賃貸は、借主に売却できる場合もあるという点が大きなメリットです。
「売却できることがメリットなの？」と思うかもしれませんが、借主に売却できるということは、実は他の土地活用ではよほどのことがない限り起こりません。

戸建て賃貸では、借主から「気に入ったのでこの家を買わせて欲しい」との申し出を受けることがよくあります。
長期間借りてくれる借主が、このような申し出をしてくる傾向にあります。
「買いたい」という申し出のもとに売却しますので、価格も市場価格ですんなりと決まります。
しかも、不動産会社も入れなくて良いので、仲介手数料も節約できます。

一般的に、アパートや賃貸マンション等、多くの土地活用は築年数が古くなるほど空室や修繕費も増え、収益性が悪くなっていきますし、売りに出しても買い手を見つけるのに苦労することもよくあります。
一方で、戸建て賃貸は借主が買ってくれることがあるので、出口戦略に優れています。

うまく売却できたら、賃貸オーナーはその資金をもとに別の土地で新たな賃貸経営を行い、再び家賃収入を得ることが可能です。
借主への売却はアパート等にはないメリットですので、申し出があったらチャンスと捉え売却を前向きに捉えることをおすすめします。

3.戸建て賃貸経営の3つのデメリット

戸建て賃貸にもデメリットがあります。

• 投資効率が悪い
• 空室時の影響が大きい
• 家賃が高く貸しにくい

これらのデメリットは戸建て賃貸独特のリスクで、経営に大きな影響をもたらすこともあります。以下で詳しく確認します。

3-1.投資効率が悪い

戸建て賃貸は、アパートに比べると投資効率が悪い点がデメリットです。
戸建て賃貸の収益シミュレーションは、数字上の見栄えがどうしてもアパートに劣ります。

同じ面積の建物を建てた場合、アパートならワンルームの部屋を何戸も詰めて建てることができます。
ワンルームは賃料単価が高いため、ワンルームをたくさん作ると収益性は高くなります。

一方で、戸建て賃貸はファミリータイプの部屋を1戸だけ建てます。
ファミリータイプは面積が広く家賃総額が高くなってしまうことから、ワンルームよりも賃料単価が低くなるのが一般的です。

何戸もワンルームを詰めて建てられるアパートと、1戸のファミリータイプとなる戸建て賃貸を比べると、アパートの方が面積当たりの収益性や投資効率が高くなります。
そのため、賃貸経営を始める際に戸建て賃貸を選択する人が少なく、需要の割に供給が少なくなっているのです。

ただ裏を返せば、シミュレーション上の数字が良いアパート経営は選択する人が多く、供給過剰になりやすいという特徴があります。
「供給過剰になりやすい」というデメリットは、シミュレーションからはわかりません。

数字は雄弁なので、ついついシミュレーションで判断したくなりますが、シミュレーションでは語られない部分も深読みすることが重要です。

3-2.空室時の影響が大きい

戸建て賃貸は一棟貸しであり、入居者が退去した際の空室時の影響が大きいという点がデメリットです。

入居者が退去すれば賃料収入がゼロとなってしまうため、退去リスクは大きいといえます。
もし10戸あるアパートであれば、1戸に退去が発生しても空室率は10％で留まります。

空室時の影響を少しでも小さくするには、入居者からの解約予告期限を長めに設定するなどして、次の入居者を探す段取りを効率的に進めるための対応が必要です。
賃貸借契約書における入居者からの解約予告期限は1ヶ月前が一般的ですが、3ヶ月くらい前にしておくと貸主側に次の入居者を探す期間を確保することができます。
戸建て賃貸経営は空室時の影響が大きいことから、ある程度契約書でリスクヘッジしておくことが必要です。

3-3.家賃が高く貸しにくい

戸建て賃貸は、賃貸面積が大きいため、家賃が高く貸しにくいという点もデメリットです。

戸建ての間取りは、アパートでいうとファミリータイプに属します。
ターゲットとなるのは家族世帯です。
ファミリータイプはワンルームに比べると、必然的に面積が広くなります。
面積が広いので、家賃総額も高くなり、その結果、ファミリータイプの賃貸需要は低くなります。

ファミリータイプは、決まって「買うのと借りるのとどっちが得？」という議論の中で、常に「買ったほうが得」という結論となります。
つまり、ファミリータイプは基本的に購入需要のほうが高く賃貸需要は低いのです。

また、家賃が高いということは、「退去されやすい」要因にもつながります。
仮に入居者が決まったとしても、家賃が高過ぎればすぐに退去されてしまいます。
しかも一棟貸しである戸建て賃貸には、空室時の影響が大きいという点もデメリットでした。
そのため、退去リスクが大きい戸建て賃貸は、「貸しやすく退去されにくい」家賃設定にすることの重要性が高いです。
戸建て賃貸で失敗しないためには、家賃設定で欲をかかないことが重要であり、投資効率の悪さをある程度容認しながら賃貸経営をしていくことが必要となります。

4.「持ち家をそのまま貸す」戸建て賃貸の始め方

「持ち家をそのまま貸す」パターンは、相続などで親が住んでいた家を貸す場合や、住み替えに伴い元住んでいた家を貸す場合などです。
持ち家を生かして賃貸経営を始めるときには注意点があります。詳しく解説します。

4-1.住宅ローン返済中なら銀行に相談すること

住宅ローン返済中の物件を貸す場合、転勤のような必要やむを得ない事情が必要で、事前に銀行に相談することが注意点になります。

住宅ローンは、銀行との間で締結した金銭消費貸借契約で資金使途が定められていることが通常です。
資金使途とは、貸したお金の使い道のことを指し、住宅ローンの資金使途は自宅の購入になります。
仮に住宅ローンを借りて建てた家に一回も住まずに他人へ貸せば、収益物件を購入する不動産投資をしたことと同じです。
資金使途に反するとみなされれば、銀行との間で契約違反となってしまいます。

住宅ローンで建てた住居を賃貸に出していることが黙認されることはなく、これがバレた場合、ローンの一括返済を請求されることもあります。

ただし、転勤等で一時的に賃貸する場合には、「やむを得ない事情」として考慮してくれるため、そのまま貸し出すことを認めてくれるのが一般的です。
転勤等の場合は賃貸を認めてくれることが多いので、きちんと了解を取った上で堂々と貸すようにしてください。

4-2.リフォームや修繕も検討すること

中古の持ち家を貸す場合、一般的にはリフォームや修繕を行ったほうが貸しやすくなります。
そのため、貸す前に、必ずリフォームや修繕も検討するようにしてください。
修繕は壊れたものを直すだけなので、判断しやすいでしょう。一方で、判断が難しいのはリフォームです。

リフォームすれば貸しやすくなりますが、特段、リフォームしなくても貸せる物件は多くあります。
下手に自分で判断してリフォームしてしまうと、リフォーム費用が無駄になってしまうこともあります。
そのため、リフォームする場合には、一度管理会社に物件を見てもらった上で判断することをおすすめします。

「賃貸経営 HOME4U」なら、管理会社を簡単に探すことできます。リフォーム等は管理会社に相談してから実施すると無駄がありません。

4-3.原状を確認してから貸すこと

持ち家を貸す場合、原状を確認してから貸すことを心掛けてください。
賃貸借契約では、賃貸借契約終了時に借主に原状回復義務があるため、貸したときの状態(原状という)がどのようなものであったかをしっかりと把握した上で貸すことが重要となります。

中古の家の場合、既に壁や床に傷や汚れがあることが普通です。
元々貸主側で付けていた傷や汚れを把握せずに貸した場合、原状回復で元々あった傷まで修繕を押し付けてしまいトラブルに発展することがよくあります。
原状回復でトラブルを避けるためには、「誰が付けた傷なのか」をしっかり判別できるようにする必要があります。
よって、中古の家を貸すときは、原状をしっかり確認した上で貸すことが重要なのです。

なお、原状回復の対象は、あくまでも借主が故意過失で損傷させたものが対象であり、経年劣化や自然損耗による部分は対象外となります。
例えば畳の日焼け等は経年劣化に該当する部分ですので、借主に原状回復を負わすことはできないことになっています。

5.「新築する」戸建て賃貸の始め方

所有している土地に新しく建てたり、今建っている古家を取り壊して新築したりするといった形で戸建て賃貸を始める場合、適正な建築費で建物を建ててくれる施工会社を探すことが第一歩です。

5-1.大手ハウスメーカーのプレハブ工法を利用する

戸建て賃貸は、アパートよりも投資効率が悪いため、できるだけリーズナブルな建築費で建てることが成功の鍵を握ります。
リーズナブルな建築費で戸建てを建てるには、ハウスメーカーが建てる工業規格品の建物が適しています。
戸建て住宅は、ハウスメーカーのプレハブ工法と呼ばれる工法で建てると建築費を安く抑えることができます。

プレハブ工法とは、建築部材をある程度工場で事前に製作し、現場で組み立てるだけの工法です。プレハブ工法のメリットは以下の3点です。

• 低価格
• 高品質
• 短納期

低価格はまさに賃貸物件向けのメリットと言えるでしょう。高品質であればメンテナンス頻度を減らすことも可能です。また、短納期であれば、事業開始を早められます。
このようなプレハブ工法ができるのは、基本的に大規模な工場を保有する大手ハウスメーカーになります。

大手ハウスメーカーというと建築費が高いというイメージを持つ方もいますが、実はそのようなことはなく大手だからこそ安く、しかも施工の質まで高いのです。

5-2.建築プランを一括請求して比較する

土地活用で戸建て賃貸を建てるのであれば、まずは大手ハウスメーカーに提案を依頼するのが成功への近道となります。

大手ハウスメーカーの提案書は、建築費だけでなく収益シミュレーションも載っています。もし現状建っている建物を解体しなければならない場合、その解体費用から建て替えの建築費、さらに竣工後の維持管理費まで、綿密な収益計画を立ててくれます。

また、関連企業に賃貸住宅の管理会社を有しているところも多く、管理もそのまま依頼することが可能です。
様々なハウスメーカーから幅広く提案を受け、しっかり比較して行くと、自分の理想にぴったりの建築会社が見えてきます。

国内トップクラスのハウスメーカーがずらりと登録されている「HOME4U オーナーズ」では、無料のプラン一括請求することができます。最大10社からまとめて提案を受けることができるので、戸建て賃貸経営をスマートに検討でき、おすすめです。

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なお、解体費用を詳しく知っておきたい方はこちらの記事をご覧ください。

6.成功する賃貸用戸建てを建築する3つの方法

この章では、新築する場合にできる戸建て物件建築のポイントを紹介します。戸建て賃貸経営を成功させるポイントは

• シンプルで使いやすい間取りにする
• 大きすぎない戸建てを建てる
• 駐車場もあれば望ましい

の3点です。

6-1.シンプルで使いやすい間取りにする

賃貸アパート経営では競合が多いことからデザイン性に強みを持たせて新築するケースもあります。
しかし、戸建て賃貸の場合は、長く使いやすいシンプルな間取りにするのが鉄則です。

• 長方形の建物にする
• リビング・ダイニングを南側に配置する
• 収納力に配慮する

こうしたことをポイントに設計プランを作ります。シンプルであれば、その分建築コストも下がるため、一石二鳥です。

以下は3LDKの1階部分の間取り例です。

6-2.大き過ぎない戸建てを建てること

戸建て賃貸では、大き過ぎない戸建てを建てることがとても重要になります。
戸建て賃貸は投資効率が悪いため、投資効率を上げるには賃料単価を少しでも上げる必要があります。

しかしながら、面積が大きい戸建てで賃料単価を上げると、家賃総額が高くなり貸しにくくなってしまいます。
そこで、「投資効率が悪い」ことと、「家賃が高く貸しにくい」ことの2つを同時に解決するには、適切な範囲でできるだけ小さい戸建を建てることが必要なのです。

戸建て賃貸を得意とする大手ハウスメーカーは、戸建て賃貸用の規格住宅を既に持っています。
大手ハウスメーカーの規格住宅は、1戸の延床面積が85平米くらいのものからあります。
1階が43平米、2階も43平米くらいですが、3LDKで各部屋の広さが6畳以上となる十分な広さの間取りを作ることが可能です。

大手ハウスメーカーは様々な広さの家を商品パッケージとして持っていますので、その中からできるだけ小さい家を選ぶのがコツになります。

6-3.駐車場もあれば望ましい

戸建て賃貸は駐車場もあれば望ましいので、設計の段階では可能な限り駐車場が設置できないか検討するようにしてください。

戸建て賃貸は、家賃を「駐車場代込み」と表示できるのが強みです。
インターネット通販でも同様ですが、料金表示が「送料込み」となっていると、お得感が生まれます。
賃貸経営においても、「駐車場代込み」で表現する賃料表示には、ささやかながら空室対策効果があります。
駐車場は戸建て賃貸における重要なアイテムですので、可能な限り設置するようにしてください。

7.戸建て賃貸経営を相談できるハウスメーカーの選び方

所有地の土地活用の一環として戸建て賃貸経営をする場合、持ち家をそのまま賃貸する方法と、新築で始める方法をご紹介しました。依頼するハウスメーカーを選ぶ際は、複数社の建築・経営プランを比較検討するのがおすすめです。

複数の企業から土地活用の提案を受け、その中から、「収益性の高いものがいい」「手間がかからないものがいい」「初期投資が少ないものがいい」といったオーナーの希望に合うものを選べば失敗を回避できます。

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