敷地の活用方法として、賃貸付き住宅を検討している方必見!賃貸併用住宅のメリット・デメリットや失敗しないためのポイント、建築ハウスメーカー・建築会社の選び方などについて解説します。将来的な活用方法も視野にいれて、賢く収支計画を立ててください。

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公開日
2020年02月27日
変更日
2021/07/26
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

賃貸付き住宅で失敗しない4つのコツ!メリットとデメリットも比較

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賃貸付き住宅で失敗しない4つのコツ!メリットとデメリットも比較

自宅の一部を賃貸住居として利用する賃貸付き住宅(賃貸併用住宅)。自宅の敷地を有効活用して家賃収入を得る方法として注目されています。

しかし、いざ賃貸付き住宅を建てたいと思っても、「自宅・一般的なアパートと違ってどんなポイントをおさえて建てるべきか」「どのような間取りにすればよいか」と悩んでいる方もいらっしゃるのではないでしょうか。また、賃貸付き住宅で本当に安定した家賃収入を得られるのかを心配している方もいらっしゃるかもしれません。

この記事では、賃貸付き住宅の建築を検討している方に向けて、以下のポイントを解説します。

家賃収入をしっかり確保するための間取りの工夫や資金計画の立て方、注意すべきポイントなどについて詳しく解説します。
長期にわたって安定した家賃収入が得られるよう、事前にしっかり計画を立ててください。

1. 賃貸付き住宅(賃貸併用住宅)とは

賃貸付き住宅とは、自宅と賃貸用の住居部分の両方を併用して建てる住宅のことを指します。賃貸併用住宅(ちんたいへいようじゅうたく)とも呼ばれています。

主に、以下のような状況や出来事をきっかけに、賃貸付き住宅の検討を始める方が多くいらっしゃいます。

■賃貸付き住宅を検討するきっかけ
状況 結果
子供が独立して夫婦ふたり暮らしには自宅が広すぎる コンパクトな家への住み替えを検討するタイミングで、賃貸付き住宅に建て替える
将来、子供と二世帯住宅にする可能性がある 活用しやすい賃貸付き住宅を建てる
相続で不動産を所有することになった 自宅兼賃貸物件として活用した
賃貸併用住宅とは?間取りを決める3つのポイントも解説

1-1. 賃貸付き住宅の間取りタイプ

賃貸付き住宅の間取りの一番大きなポイントとなるのは、自宅部分と賃貸部分をどう配置するかです。2階建ての場合は左右で賃貸と自宅部分を分ける「縦配列タイプ」、1階部分を自宅・2階以上を賃貸にする「横配列タイプ」が一般的です。

横配列タイプには、中層階(3~5階)にして2階以上を賃貸にする、最上階を自宅にするなどのパターンもあります。

上階のほうが眺望は良いですが、エレベーターがない場合は、老後のことを考えて1階部分に自宅を作るケースも多く見られます。

1-2. 賃貸付き住宅に向いている人は?

賃貸付き住宅に向いている人として、以下の項目があげられるでしょう。

  • 住宅ローンを借りたい
  • アパートを建てたいが資金が足りない
  • 将来は賃貸以外の活用をする可能性がある
  • 空き部屋が多い
  • 子育てが終わって住み替えを計画している
  • 老後の資金に不安がある
  • 相続した実家が広すぎる

賃貸付き住宅は、条件をクリアすれば住宅ローンを使うことができるため、資金が足りない状況でも賃貸物件を持つことができます。上手に経営すれば老後資金にもなるため、建て替えや住み替えなどのタイミングに一度検討してみることをおすすめします。

2. 賃貸付き住宅で失敗しないための4つのコツ

この章では、賃貸付き住宅(賃貸併用住宅)を失敗しないコツについて、4つの項目に分けて解説します。

2-1. 賃貸付き住宅は住宅ローンが使える

賃貸付き住宅の建築時に、床面積の50%以上がご自身の住居であれば、住宅ローンを利用できるという金融機関が多くあります。住宅ローンは、アパートやマンションなどの賃貸物件よりも金利が低いのが特徴です。

通常のアパートやマンションといった賃貸用物件は事業用の不動産のため、建築する際に金利の安い住宅ローンは適用できません。賃貸向けで金利が高いアパートローンを組む必要があります。

賃貸併用住宅で住宅ローンのメリットを最大限に活用する方法

2-2. 自宅を間取りに含める必要がある

賃貸付き住宅では、1階に賃貸用の部屋を複数設け、2階にオーナーの自宅を置く間取りが多くみられます。中高層建築でエレベーターがある場合には、最上階をオーナーの自宅にし、それ以外の階に賃貸用の部屋をつくるケースもあります。

将来的に二世帯住宅として住むことを想定したうえで間取りを決める場合もあります。現在と将来の生活スタイルに合わせて賃貸物件と自宅の間取りを決めることが重要となります。

ご自身の将来像を含めながら、入居者のターゲット層や利便性も考えて、間取りを設定しましょう。

2-3. 固定資産税・都市計画税が大きく軽減される

固定資産税は土地の用途で支払い金額が変わります。賃貸物件などの建物がある土地の場合、小規模住宅用地の特例によって固定資産税が軽減されます。

この特例が適用される場合、以下のように減税されます。

住宅の敷地が1戸あたり面積200平米以下:固定資産税課税標準額を1/6に減額

(200平米を超える部分は一般住宅用地となり、適用される軽減額は1/3として算出されます)

参考:安城市役所「小規模住宅用地の特例の適用

2-4. 管理方法を考える

賃貸物件は、家賃など金銭面についての管理のほかに入居・退去時の対応、入居者からのクレーム対応などを行う必要があります。もちろんご自身で行うこともできますが、管理会社に一任する方も多くいらっしゃいます。

管理会社に一任している場合でも、賃貸付き住宅の場合、物件の状況や環境はオーナー自身の目に見えやすくなります。入居者が気持ちよく過ごせるような工夫をして、長期で住みたいと思われる物件を目指すとよいでしょう。

3. 賃貸付き住宅のメリット・デメリット

賃貸付き住宅(賃貸併用住宅)にはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

3-1. メリット

賃貸付き住宅のメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

  • 自宅部分を50%以上にすると、住宅ローンの融資が受けられる可能性がある
  • 自宅の割合分には住宅ローン控除が適用できる
  • 家賃収入をローン返済に充当できる
  • 将来的な収入源として見込める
  • 家族構成の変化に対応できる(子世帯の住居にする、賃貸に戻すなど)

賃貸付き住宅の大きなメリットのひとつは、家賃収入でローンの返済を見込めることです。家賃収入でローン返済を支払いことができれば、住居費は実質の支出にはなりません。

また、各金融機関の条件を満たせば金利の低い住宅ローンで建物全体を建てることが可能になり、自宅部分は住宅ローン控除を適用することもできます。

ローンを完済すれば、家賃は将来的に資産として貯めることも可能で、老後の資金としても期待できます。あるいは、賃貸スペースを子世帯と住むための二世帯住宅に変えるなど、家族構成の変化にも柔軟に対応できそうです。

3-1-1. 家賃収入がある

賃貸付き住宅では、入居しながら家賃収入を得ることができます。家賃収入はそのまま住宅ローンの返済にあてることができるため、自己負担が軽減されます。また安定的な収入源を確保することで、老後に向けた資産形成などにも役立てることが可能です。

3-1-2. 住宅ローンが使える

前述のように、アパートやマンションなどの賃貸用物件は、一般的にアパートローンしか利用できません。一方、オーナーの自宅でもある賃貸付き住宅は、マイホーム購入時に使う住宅ローンの借り入れが可能です。

多くの金融機関では、賃貸付き住宅で住宅ローンを利用する条件として、「自宅部分の床面積が全体の50%以上を占めること」が含まれています。

審査が通りやすく、金利も低い費用をかけずに賃貸経営を始めましょう。

3-1-3. 税金対策になる

前述のように、賃貸付き住宅だと固定資産税などの負担を軽減できるのもメリットです。また相続税についても節税対策が可能です。建物・土地それぞれに賃貸割合が考慮され、相続税評価額を下げることができるためです。

また、住宅ローンを使用した場合、住宅ローン控除を受けることも可能です。

参考:国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

お得に建てて安定家賃収入も!賃貸併用住宅で住宅ローンや控除を賢く活用する方法とは?

3-2. デメリット

一方、賃貸併用住宅には次のようなデメリットがあると考えられます。

  • 建築費用がかかる
  • 家賃収入がないときはローン返済の負担が大きい
  • 入居者の管理が必要(トラブルなどもあり得る)
  • アパートローン利用だと金利が高め

自宅部分と賃貸部分の両方を含めて建築するため、建築面積も広がり、費用は一般的な戸建てよりも割高になりがちです。3階~5階建てなど中層にする場合は、一般的なアパートやマンションを建てる以上に建築費がかかってしまう可能性もあります。

ローン返済がある場合、家賃収入があれば一部をまかなうこともできます。しかし、長い期間で空室が出てしまって家賃収入がない期間は、ローン返済の負担が大きくなります。

住宅ローンを利用できない場合はアパートローンの利用が考えられますが、金利が高めに設定されている、審査のときに事業計画や資産価値を査定されるなど、住宅ローンに比べて不利な条件で、手続きが複雑になります。

この他、入居者とトラブルが起きてしまうリスクもあります。また、賃貸部分の管理費がかかることも考慮する必要があります。

3-2-1. 普通の賃貸物件より入居者が決まりにくい

賃貸付き住宅はオーナーが近くに住んでいる安心感がありますが、逆にオーナーと同じ敷地にいることに抵抗を持たれる方もいらっしゃいます。

お互いのプライバシーを管理できるよう、入居者用の別の出入り口を設けることなど工夫することが大切です。

3-2-2. トラブルやクレームもある

賃貸付き住宅では、オーナーと入居者が壁や床を介して、隣に暮らすことになるため、騒音問題が起きやすいとされています。

オーナーと入居者どちらがトラブルの原因になるかは分からないので、根本から騒音が起きにくい間取りにしたり、RC造にしたりするなどの対策を講じておくと安心です。

また、賃貸には家賃滞納問題が発生する恐れがあります。万が一発生した場合には、督促状を出すなどの対応が必要です。それでも支払いが行われない場合には、話し合いを設けて強制退去とするなど、適切な対応方法に備える必要があります。

不動産管理会社に家賃徴収を依頼している場合には、滞納時にどのような対応をしてもらえるのかを確認しておくことが大切です。

入居者がオーナーと近い距離にいるため、物件のトラブル時に直接オーナー側へクレームが入る場合もあるかもしれません。

共用部分の電気が切れているなどのトラブルでも、不動産管理会社の対応を待たずにオーナーにクレームが入るケースもあります。オーナーが全て対応するわけではなくても管理会社と連携してきちんと対応する必要があります。

3-2-3. 金銭的負担が大きい

賃貸付き住宅の場には、入居者からの家賃収入が入りますが、一般の一戸建て住宅よりは建築費用が高額になることが多いです。

給与に対して借入額が多すぎると、住宅ローンの査定が通らない場合もあります。
また、返済期間を短くしたいからと返済額を多く設定すると、空室が出た際にローン返済が難しくなるリスクもあります。返済計画については余裕をもって練っておきましょう。

賃貸住宅のメリット・デメリットについては、こちらの記事もご参照ください。

賃貸併用住宅経営で失敗する理由とは?対応策もあわせてご紹介

4. 賃貸付き住宅で気を付けるポイント

賃貸付き住宅(賃貸併用住宅)を建てるときには、建てる地域の周囲をリサーチすることが大切です。賃貸ニーズがある地域なのかも、事前に調べておかなければなりません。また、中層階の建物を建てられる地域なのかは必ずチェックしておくべきです。

その他、次の2つの点がポイントとなります。

  • 間取りの工夫
  • 資金計画の考え方

それぞれ詳しく見ていきましょう。

4-1. 間取りの工夫

賃貸付き住宅を建てる上で、間取りの工夫は必須項目です。自宅と賃貸の区画をどのようにすれば双方とも暮らしやすいのかをしっかり検討することが大切です。

賃貸部分の間取りを検討する際は、近隣のニーズに合うものにします。単身世帯や新婚・DINKS世帯、ファミリー世帯、どれが最も適しているか検討してください。

駐車場や駐輪場、集合ポスト、宅配ボックス、ゴミ収集場など共有スペースをどのように確保するかも大事です。敷地が限られている場合は、自宅部分と賃貸部分、双方の共有で使う場所があるケースもあります。

賃貸併用住宅の間取りについては、こちらの記事もご参照ください。

賃貸併用住宅で失敗しないための3つの間取りパターンで注意点を解説

4-2. 資金計画の考え方

「賃貸の家賃収入が多い=部屋数が多い」と単純に考えがちですが、部屋数を増やすことで、建物の建築費用も多くかかります。

賃貸物件の建築費用は、各部屋に設備を入れる必要があり、一般的な戸建て住宅よりも費用は高くなります。自己資金とローン返済、家賃収入のシミュレーションをしっかりと行い、慎重な資金計画を立てることをおすすめします。

また、「満室」か「空室あり」の状況かで、賃貸の収支が大きく変わってしまいます。家賃収入が見込めないときの返済方法なども計画しておいてください。

賃貸併用住宅の費用については、こちらの記事もご参照ください。

【完全版】賃貸併用住宅の費用はいくら?建築費・初期費・メンテナンス費を解説!

5. 賃貸付き住宅の収益性

賃貸付き住宅は、通常のアパートやマンションなどの賃貸物件よりは収益が低くなるのが一般的です。賃貸付き住宅の収益性はどれくらいになるのか、予想される利回りや年収についてご紹介します。

5-1. 賃貸付き住宅の利回り

利回りとは、投資額に対してどれだけの利益が出るかを表す割合のことです。利回りには、家賃収入と建築費から求める「表面利回り」と家賃収入や建築費に加えて管理費や税金も含める「実質利回り」という2つの考え方があります。

それぞれ、以下のような数式で算出することができます。

表面利回り:(年間家賃収入÷物件価格)×100
実質利回り:((年間家賃収入-管理費・税金等)÷物件価格)×100

アパートやマンション経営の利回りは8~10%程度が一般的とされていますが、賃貸付き住宅の場合にはオーナーの自宅部分もあるため、利回りが5%程度あれば安定した収益が得られるといえるでしょう。

5-2. 賃貸付き住宅の年収

賃貸付き住宅を経営する場合に得られる年収は、賃貸の部屋数や家賃設定によって異なります。

1階部分に2部屋の賃貸物件をつくるケースでは、家賃が1室7万円だと、月収が14万円、単純計算で年収は168万円程です。家賃以外に礼金などの収入もありますが、学生、単身赴任者向けやファミリー向けなど、どの程度の期間入居するのかによっても異なってきます。

ローンの返済に充当する額なども考慮しながら、家賃収入がどの程度必要なのかを事前に決めておくことが大切です。

6. 賃貸付き住宅にかかる費用

実際に賃貸付き住宅を建てる場合、住宅の広さによって建築費用なども変動します。
賃貸付き住宅建築にかかる費用の計算式は「坪単価×延べ床面積」です。

延べ床面積は建物全ての床面積を表すので、1階の床だけでなく2階、3階など、全てのフロアの床面積を足して算出できます。

坪単価は木造、鉄骨造など建物構造や部屋数によって異なりますが、一般的な賃貸併用住宅の構造別相場は以下の通りです。

木造:50~100万円
軽量鉄骨造:70~110万円
重量鉄骨造:90~130万円

建築する地域や会社によっても価格に違いがあるため、費用相場は参考としてお考え下さい。また、外壁の凸凹を減らす、建具、ドアを少なくするなどの工夫で建築費用を抑えることも可能です。

7. 建築前に将来的な活用方法を検討しておくと吉!

賃貸部分で入居者を募集し続けるためには、定期的に修繕するなどメンテナンスにも費用がかかります。ローン返済に目途がたったら、別の活用方法を検討しておくのもおすすめです。

7-1.子世帯もしくは親世帯と同居する

賃貸付き住宅は、実は子世帯、親世帯との同居に向いています。

一般的な戸建ての二世帯住宅は、浴室やトイレ、キッチン、リビングなどを共有することがあり、お互いのプライバシーが完全に確保されるわけではありません。しかし賃貸の一部を子世帯、親世帯が利用することで、独立した空間でありながら身近で暮らすことができます。

高齢の親世帯と暮らす場合は、自宅と同じフロアにすることができれば安心です。室内を自由に改装できるように計画しておけば、その時に希望する間取りで快適に生活できるでしょう。干渉しすぎず、かつ距離感の近い同居生活が期待できます。

7-2. 全部を賃貸にする

所有者の高齢化や介護などで自宅部分を使わなくなった場合、自宅部分も含めて全部屋を賃貸にする方法もあります。

自宅部分を賃貸に転用する可能性が高い場合は、住みやすさを確保しつつ、リフォームなどにお金がかかりすぎないように、建てる前から間取りや広さを調整しておくとよいでしょう。

また、自宅部分を広くとってある場合は、家賃とのバランスも考えて、一般的な賃貸の広さに改装する必要があるかもしれません。どちらにせよ、周辺地域のニーズも考慮して検討してください。

7-3. 賃貸住宅として売却する

建物そのものを賃貸住宅として売却する方法もあります。その際、自宅部分をそのままに賃貸付き住宅として売却しても、なかなか売りにくいことが想定されますので、場合によっては、自宅部分も一般的な賃貸住宅に改装する必要が生じるでしょう。

中古の賃貸住宅は、投資を目的とした方などに一定の需要があると考えられます。売却がよいか、賃貸物件として所有し続けるのがよいか、将来的に収益物件として相続するかどうかも検討しながら進めるようにしてください。

8. 理想の賃貸付き住宅を建てるためには、どこに依頼すればいい?

ローン返済を家賃収入でまかなうことが期待できる賃貸併用住宅ですが、実際に建てたいと思ったらどこに依頼すればよいのでしょうか。

賃貸付き住宅の建築を依頼する会社を選ぶ際には、次のポイントに注目して検討することをおすすめします。

  • 賃貸併用住宅建築と賃貸経営のノウハウを持つ会社
  • 賃貸とローンの収支計画を出せる会社
  • 将来的な活用法のアドバイスができる会社
  • 事前の下調べから完成後のアフターフォローまで面倒見のよい会社

まずは、賃貸併用住宅を建てるノウハウ持っている会社に依頼することは重要です。自宅部分と賃貸部分を併せて建てる際、お互いが暮らしやすい環境を計画できないと、賃貸部分の入居率に影響してしまいます。家賃収入はローン返済に大きくかかわるため、大事なポイントといえます。

また、ノウハウを持っていることに加えて、建築費と家賃収入、ローン返済などの収支計画も提示できることが求められます。しっかり収益を出せる計画になるかどうかは重要です。ある程度の長期にわたりシミュレーションできる会社に依頼してください。

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まとめ

この記事では、賃貸付き住宅(賃貸併用住宅)の特徴やメリット・デメリット、失敗しない間取りや収支のポイント、依頼先の選び方などについてご紹介しました。

ローン返済(の全部もしくは一部)を家賃収入でまかなえることや、ローン返済後は安定収入を確保できる可能性があるため魅力的ですが、空室にならない工夫や将来的な活用方法、出口戦略など、長い目で見て計画することが大切です。

HOME4U オーナーズ」を活用して、収支計画から間取り、出口戦略まで細かく相談できるハウスメーカーや建築会社を選び、賢く賃貸付き住宅建築の計画を進めてください。

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