【基礎から解説】賃貸併用住宅経営で住宅ローンを活用する方法＆基礎知識

通常、不動産投資を手がける際に借りることができるローンの種類としては、一般的な住宅ローンよりも金利水準の高い「アパートローン」が適用されることになります。

ところが、自宅と賃貸用不動産を兼ねる形の「賃貸併用住宅」であれば、賃貸用の物件を建設するためのローンでありながら「住宅ローン」を活用できる可能性があります。

賃貸用の部分で収益を得つつ、低い金利で済むとなれば、まさに“一石二鳥”です。

この記事では、「アパートローン」と「住宅ローン」の違いについてあらためて解説した上で、「賃貸併用住宅に住宅ローンを活用する方法」、さらに「住宅ローン借入先の選び方」などについてご説明していきます。

1.住宅ローンが使える賃貸併用住宅とは

住宅ローンが使える賃貸併用住宅とは、一般的に50％以上が自宅となる賃貸併用住宅のことを指します。
（多くの銀行が、賃貸併用住宅のための住宅ローン借入要件について「自宅部分が50%以上」という要件を定めています。）

自宅部分が50％以上ですので、自宅とアパートは「縦配列」または「横配列」といった形でそれぞれ配置することが一般的です。

マンションタイプはアパートローンを使って建てるため、自宅部分の割合等の制限は特にないのが特徴です。
住宅ローンが利用できないのがデメリットですが、設計の自由度が高いという点がメリットとなります。

2.住宅ローンとアパートローンの違い

全体的に見れば住宅ローンの適用を受けられるほうが有利になります。
この章では、住宅ローンとアパートローンの違いを通して、住宅ローンを使うことのメリットについてご理解いただけます。

2-1.金利の水準

住宅ローンとアパートローンの最大の違いは、金利水準の違いです。

アパートローン金利の相場が2〜4%程度であるのに対し、住宅ローン金利は1%以下が相場です。

住宅ローンは、国民が広く住宅を取得しやすくするために設計された政策的なローンになります。
そのため、住宅ローンは、アパートローンやカードローン、自動車ローン等の他のローンよりも金利が低く設定されています。

例として、同じ金額を借りた場合でも、住宅ローンとアパートローンで総返済額にどれだけの差が生じるか見てみましょう。

以下の条件で、住宅ローンとアパートローンをそれぞれ借り入れると仮定します。

（住宅ローンとアパートローン、それぞれの総返済額のシミュレーション）

	住宅ローン	アパートローン
借入金額	6,000万円	6,000万円
金利	0.7％（2020年4月現在）	3%（2020年4月現在）
総返済額	約6,766万円	約8,203万円

上記のように住宅ローンの総返済額は約6,766万円、アパートローンの総返済額は約8,203万円という結果になります。
実に、トータルで1,400万円以上もの差が生じてきます。
賃貸経営をする上で、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てることがいかに有利な結果をもたらすか、おわかりいただけるのではないでしょうか。

2-2.ローンを組める期間

住宅ローンの特徴の一つは、最大で35年間という長期にわたる借入期間を設定できることです。
これに対してアパートローンの借入期間は「建物の構造」によって設定されており、19年〜30年の間となっています。
（木造は22年、鉄骨造は19年〜30年、鉄筋コンクリート造は30年）

借入期間が短いと、同じ金額を借りても毎月の返済額が大きくなります。
そのため、長期で組める住宅ローンは毎月の返済額を小さくできるため、長期のローンは短期のローンよりも有利になるのです。
最長35年に設定されている金融機関が多いですが、中には40年、50年というロングスパンでの借り入れができる住宅ローンもあります。

それでは、借入期間の差は毎月の返済額にどれだけ影響するのでしょうか。
2-1のシミュレーション例と同じ条件で月々の返済額を計算してみましょう。

（住宅ローンとアパートローン、それぞれの返済月額のシミュレーション）

	住宅ローン	アパートローン
借入金額	6,000万円	6,000万円
金利	0.7％（2020年4月現在）	3%（2020年4月現在）
借入期間	35年	22年
月々の返済額	約16万円	約31万円

同じ借り入れ金額でも、月々の返済額は住宅ローンでは16万円、アパートローンでは31万円と、倍近くの差となることがわかります。

2-3.借入の難易度

住宅ローンとアパートローンを比較すると、住宅ローンのほうが借入が容易です。

住宅ローンは「国民が広く住宅を取得しやすくするためのローン」ということもあり、借入にあたっての要件が低めに設定されています。

一方で、昨今のアパートローンは金融庁の意向もあって借りにくくなっていることから、住宅ローンと比較して借入の難易度が高くなっています。

なお、住宅ローンとアパートローンでは、そもそもの審査のポイントが異なります。
アパートローンでは「主にアパートの収益性や本人の資産状況」「自己資金の額」「アパート経営の経験」「他に保有している資産等」が加味されます。
一方で、住宅ローンは「本人の収入や健康状態」「年齢」「職業」「勤続年数」等が審査の対象です。

住宅ローンを組める方であれば、賃貸併用住宅の住宅ローンも組むことができます。

2-4.住宅ローン控除の有無

住宅ローンの適用を受けられる場合、自宅が50％以上ある建物は、自宅部分に関して「住宅ローン控除」が受けられるというメリットがあります。
アパートローンに関しては「住宅ローン控除」の適用はありません。

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上のローンを組んで住宅を購入した際、自分が住むことになった年から一定の期間に渡り、所定の額が所得税から控除される制度です。

会社からの給与や他の事業で収入を得ているオーナーにとって、所得税から控除を受けられることは、手元に残るお金が多くなることを意味します。

では、実際の控除額はどれぐらいになるのでしょうか。
例を挙げて計算してみましょう。

まず、所得税の10万円が全額控除されます。
残りの控除額は住民税から控除されますが、住民税から差し引くことができる金額の上限は13万6,500円となっているため、実際の控除額は以下のようになります。

なお、最大で年間40万円を超える金額を控除することはできません。
控除期間は10年間で、10年にわたって住宅ローン借入残高の1％が毎年控除されます。
また、2019年（令和元年）10月の消費税引き上げ後に住宅を取得した方が2020年（令和2年）12月までに居住を開始した場合、控除期間は13年間に延長されます。

住宅ローン控除の適用要件の一つに「居住用と居住用以外の部分があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること」というものがあります。
そのため、（住宅ローンが使える）賃貸併用住宅は、住宅ローン控除を利用できる要件の一つを満たしているというメリットがあります。

3.住宅ローンの注意点

住宅ローンはアパートローンに比べて利点が多くありますが、以下でご紹介するように、活用にあたって注意すべき点も存在します。

3-1.設計時に「自宅部分が50%以上」とする必要がある

住宅ローンを使う賃貸併用住宅は、自宅部分が50％以上である必要があるため、これから住宅ローンを利用する前提で賃貸併用住宅を設計する場合、全体の50%以上を「自宅部分」としなければなりません。

半分は自宅にする必要があるわけですから、アパート部分を増やそうとすると自宅部分も大きくなり、自宅部分を減らそうとするとアパート部分も減ることとなります。

「自宅は小さくても良いからアパート部分を増やしたい」という場合には、アパートローンを使うことになります。

3-2.収入が低いと組めないケースがある

住宅ローンの場合、借りる方の本人の収入が低いと組めないケースがあるという点に注意が必要です。

アパートローンを借りる場合はアパートの収益性が審査の対象となるので、本人の収入の重要性は相対的に低めです。

しかしながら、賃貸併用住宅の住宅ローンの場合はアパート部分の収益性は加味されず、本人の収入が主な審査基準となります。
つまり、考え方としては「普通の住宅ローンを借りるときの審査内容と同じ」ということです。

家賃収入が加味されないのは解せない気がしますが、住宅ローンはあくまでも「自宅の購入が目的であることが建前」ですので、銀行はアパート部分の収入は考慮しないスタンスを採用しています。
そのため、銀行が許容する返済比率を超えてしまう場合は、住宅ローンとして借りることができません。

住宅ローンで建てられる賃貸併用住宅は、通常の住宅の2倍の大きさの建物を建てることになるため、借入額も大きくなり、返済比率も必然的に高くなってしまう点を心得ておきましょう。

ちなみに、銀行が許容する返済比率は30％～40％程度です。
一般的に適正といわれる返済比率は20％ですので、適正額を超える範囲であっても借りることができるようになっています。

ただし、建てる建物が大きく、かつ、本人の収入が少ないケースでは、返済比率の許容額を超えてしまう場合があります。

3-3.サブリース会社が指定されることがある

一部の銀行では、住宅ローンを受ける場合、アパートのサブリース会社が指定されることがある点にも注意が必要です。

サブリースとは、転貸形式の管理のことです。
サブリースは空室保証や家賃保証と呼ばれるサービスとなりますが、サブリースを選択するとサブリース会社から振り込まれる家賃が満室時の80％程度となります。

サブリースを選択してしまうと、サブリース会社へ保証料を支払わなければならない分、アパート部分の収益性が落ちてしまいます。

また、サブリースは空室保証や家賃保証と呼ばれていますが、空室が増えればサブリース会社からの賃料減額請求があります。
空室は完全に保証されているとはいえず、サブリースを契約しても間接的に空室リスクは負っているということです。

アパートローンであれば、サブリースを利用するかどうか自由に選択できますので、サブリースを使わない場合の収益性も比較することがポイントとなります。

3-4.団体信用生命保険が条件となる

住宅ローンを借りるほとんどの場合、団体信用生命保険の加入が条件となります。
団体信用生命保険とは、「本人が他界した際に残ったローン残債が保険金によって全て返済される生命保険」のことを指します。

団体信用生命保険に加入しておけば、万が一本人が他界してしまった際にローンが完済されるというメリットがあります。

しかしながら、相続税の節税を図っているオーナーにとっては、他界時に債務が完済れてしまうため、債務の残債を利用した節税（借入金の金額分を課税対象の財産額から控除できるという仕組み）を利用できなくなる点に注意が必要です。

通常、相続対策をする方は、アパートローン等の債務を「わざと」残します。
債務を残すために、相続対策でアパートローンを組む方は団体信用生命保険には加入しないのが一般的です。

以上より、アパート経営とあわせて相続対策を考えている方にとっては注意が必要です。

4.住宅ローン・各金融機関別の特徴

住宅ローンの審査にあたっては、申込者の属性や資産状況が審査結果を左右します。

また、金融機関のランクによっても審査に通過できる可能性は異なり、例えばメガバンクの審査は厳しい傾向にあります。
（メガバンクは審査に通過できる可能性が低い分、金利面などでのメリットが大きくなります）

理論上は「審査に通過する可能性のある金融機関の中で、もっとも審査が厳しい金融機関からローンを受けると有利」ということになるでしょう。

属性の中でも、審査の結果に与えるウエイトが大きいのは「申込者の年収」です。
以下、「それぞれの金融機関別の年収のボーダー」についての目安と、各金融機関ごとの特徴について記します。

4-1.メガバンク

特徴

• さまざまな金利優遇プランがあり、低金利でローンを受けられる
• 審査が迅速（申し込みから1ヶ月以内が目安）
• 相談窓口など、対面のサービスが充実している
• 審査基準は比較的厳しい
• 審査は正規雇用者に有利で、自営業者等に比較的厳しい

メガバンクは申し込みの敷居がもっとも高い分、金利の低さやサービスの質など、さまざまな面で他の金融機関より有利です。

相談窓口では、自身の家族構成や自宅の状況などを対面で相談しながら、借入可能な金額や返済期間をはじめとしたさまざまな助言を受けられます。

上記のように、他の金融機関よりも金利やサービス面が充実している分、審査基準は厳しくなっています。
メガバンクでは年収以外にも申込者の属性を重視する傾向があり、継続的かつ安定的な給与を得ている正規雇用者に有利で、自営業者に対しては比較的厳しいという特徴があります。

4-2.地方銀行

特徴

• 金利水準はやや高め
• 審査基準は比較的緩い
• 他県に引っ越した場合など、利用が面倒になる可能性がある

茨城の常陽銀行や栃木の足利銀行、福岡の西日本シティ銀行など、地方の各地域に本拠を置くのが地方銀行です。

これらの地方銀行は、メガバンクなどに比べれば審査基準が緩く、ローンを受けるのが比較的容易であるといえます。

審査に通過しやすい分、金利などの諸条件ではメガバンクに劣ります。
また、地方に拠点を置く分、他県に引っ越してしまった際に手続きが面倒となったり、追加のサービスが受けにくくなるという側面があります。

規模の大きな地銀であれば、隣県や東京・大阪に支店を置いている場合もありますが、引っ越す前に比べれば支店などへ足を運ぶハードルが高くなってしまいがちです。

4-3.ネット銀行

特徴

• 金利が最低水準
• 保証会社を通す必要がない（保証料の支払いが不要）
• 審査は比較的厳しい
• 審査にかかる期間は長め（1ヶ月〜2ヶ月）
• 対面でのフォローが存在しない

ネット銀行はあらゆる手続きをインターネット上で完結させ、店舗の運営費や人件費を徹底的に削減している分、金利や手数料を安く抑えた金融サービスを実現しています。

さらにメガバンク等が保証会社を通すことを必須としているのに対して、ネット銀行は一般的に保証会社を要件としていません。
したがって、保証会社に支払う保証料を支払う必要がないことも、ネット銀行を利用することの金銭的メリットです。

一方で、審査の基準は比較的厳しいことに加えて、審査にかかる期間が長めであること、窓口を設けているメガバンクや地銀などと違って対面での対応が期待できない、などのデメリットが存在します。

4-4.フラット35

特徴

• 審査の基準が非常に緩い
• 自営業者でも借りやすい
• 審査にかかる期間は短め（1〜3週間）
• 「固定金利」を基本としており、借入期間が終了するまでの間、金利が上昇するリスクがない（一方で、「市場金利」よりは金利水準が高い、というデメリットがある）
• 団体信用生命保険への加入が必須ではない

フラット35は民間金融期間と「住宅金融支援機構」が協働して提供している住宅ローンです。

公的な機関が提供しているローンということもあり、民間で運営されている住宅ローンよりも審査の基準が低く、年収が400万円未満の人や自営業者でも借入しやすい点が特徴です。
メガバンクやネット銀行の提供しているローンに通過する自信がない場合は、最終手段としてフラット35への申し込みを検討するとよいでしょう。

5.住宅ローンをフル活用する！ハウスメーカーとの関わり方

5-1.複数のハウスメーカーから提案を受ける

賃貸併用住宅は設計の制限が大きいため、ベストな建築計画を見出すのが難しいというのが特徴です。

そのため、賃貸併用住宅は、最初の段階でなるべく多くのハウスメーカーから提案を受け、アイデアを集めることが非常に重要です。

ハウスメーカーはそれぞれ独自の建築技術を持っており、また抱えている設計者の陣容も異なりますので、ハウスメーカーを変えることで異なる様々なアイデアが出てきます。

5-2.ハウスメーカーへに融資の相談もする

ハウスメーカーへ融資の相談をするのは変わったことではありません。
むしろ、融資の相談をハウスメーカーに持ちかけることで、住宅ローンを受けるための便宜を得られることもあります。

一部の銀行では、住宅ローンとして貸し出す場合、提携のハウスメーカーのサブリースを融資の条件としています。
そのような銀行は、ハウスメーカーを通じてローンを申し込むことが条件となっています。

つまり、くの銀行と提携しているハウスメーカーとのつながりを持つことで、金利条件の良い銀行を見つけ出すのに有利になるということです。

銀行と提携しているハウスメーカーは、「この銀行は金利が安い」「この銀行は条件が良い」という情報も豊富に持っています。
また、普段から数多くのアパート建設に携わっていることもありアパートローンに関する各金融機関の動向も掴んでいます。

「あの時、もう少し一生懸命に情報収集しておけば住宅ローンを活用できたかもしれないのに…」と後悔することのないよう、事前にハウスメーカーから情報を収集した上で借入先を決めましょう。

6.賃貸併用住宅建設の失敗を回避できるハウスメーカーを選ぶためのポイント

賃貸併用住宅の建設にあたって、無事住宅ローンを受けられるようにするためには、信頼できるハウスメーカーをパートナーに選びたいところです。

以下、「安心して相談できるハウスメーカー」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

6-1.ハウスメーカーの提示する「経営プラン」

多くの大家さんはアパートを建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
（各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです）

「HOME4U オーナーズ」なら、「賃貸併用住宅」に強いハウスメーカーを選んで複数ご紹介できます。いくつかの企業の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

6-2.ハウスメーカーの規模

大手ハウスメーカーのアパートはもともと施工の質が高いので、劣化しにくく、修繕費も最小限で済みます。
また、手厚いアフターサービスが付いていますので、長年に渡り建物のコンディションを維持することができます。

大手ハウスメーカーで物件を建てた方の声を聞くと、決まって「アフターサービスが良い」という答えが返ってきます。

中小のハウスメーカーも「大手にはできない細やかなサービスを提供できる」というイメージを消費者に持たせようとアピールしていますが、少なくとも「大切な資産を形成する」ことを第一に考えればでは、やはり大手ハウスメーカーに建ててもらうのが安心です。

6-3.評判・口コミ

ハウスメーカーの評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

6-4.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になるハウスメーカーがあれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

「HOME4U オーナーズ」では、オーナー様の懸念に応えられるような管理ノウハウを持つアパートメーカーを複数社紹介できます。
是非ご活用ください。