土地査定について依頼の流れや価格がどうやって決まるかについて解説します。あわせて自分でできる土地価格の調べ方や土地の査定書を確認するときの注意点を紹介します。

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公開日
2020年06月04日
変更日
2020/06/04
カテゴリ
記事, 大家さん向け, これから始める人向け, 不動産の売却

土地査定の上手な受け方とは?手順や注意点をやさしく解説

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土地査定の上手な受け方とは?手順や注意点をやさしく解説

はじめて土地の査定を依頼する方の中には、何をどうしたら良いのか分からない方も多くいらっしゃると思います。

土地査定を依頼するのであれば、土地査定の流れや評価のポイント、注意点を知っておくとスムーズです。
また、事前に土地の相場を調べておくと、査定価格に対する納得感や不動産会社に対する信頼感を得ることができ、「売却」など査定の次のステップへ進みやすくなりますので、自分でもある程度調べておくことをおススメします。

とはいえ、どうやって調べたら良いのか、わかりませんよね?

そこで、この記事では、「土地査定」について、査定の流れや相場の調べ方などを解説します。

この記事の手順通りに進めていただければ、どなたでも少ない手順で上手に査定を受けていただくことができますので、ぜひ最後までおつきあいください。

1.土地査定の流れ

まず、土地査定の流れをご紹介します。

上記の手順をひとつずつ順番に説明していきます。

手順1は、「書類の準備」です。
土地査定で所有者に準備していただきたい書類は、「実測図のコピー」です。
実測図には、「確定測量図」や「現況測量図」、「地積測量図」等の様々な名称の測量図があります。

確定測量図は土地の境界が確定している土地にしかない図面ですので、確定測量図があればベストです。

確定測量図がなく、現況測量図しかなければとりあえず現況測量図を用意しておきます。
境界が未確定の場合には、どこが未確定なのか把握しておくことが必要です。

実測図を全く持っていない場合には、不動産会社の査定を受ける際に、実測図を持っていないことを伝えるようにしてください。

また、査定には直接必要ではありませんが、不動産会社との面談時には、権利証(登記済証)または登記識別情報通知書(以下、「権利証等」と略)もご用意ください。
不動産会社が真の所有者であるかを確認するために、チェックする形となります。

登記簿謄本や公図、地積測量図等の法務局で取得できる資料は、不動産会社が事前に取得しますので、わざわざ自分で取りに行く必要はありません。

手順2は、不動産会社への「査定依頼」です。
査定依頼は、「不動産売却 HOME4U(ホームフォーユー)」の無料一括査定サービスを使うと、大幅に時間を節約できる上、高く売れるチャンスが広がるのでおススメです。

不動産売却 HOME4U」はNTTデータグループが運営している一括査定サービスで、実績豊富で信頼できる不動産会社が厳選されているので、安心して査定を依頼することができます。
また、同時に複数の不動産会社から査定を受けられますので、もし土地の売却を検討されている場合には、各社での査定額の違いをしっかり比べて、より高く売ってくれる不動産会社を見つけやすいメリットがあります。

売却のご予定がない場合でも、適正な査定価格を知るには複数の査定結果を比較するとわかりやすいため、査定は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしてください。

手順3は、不動産会社との面談の「日程調整」になります。
不動産売却 HOME4U」を利用して査定を依頼した各社から、アポイントメントの電話やメールが来ます。
自分からわざわざ連絡する必要がないので、日程調整がとても楽にできます。

手順4は、不動産会社との「面談・ヒアリング」です。
面談では、主に「境界の確定状況」と「地下埋設物の有無」、「供給処理施設の引込」、「真の所有者であるかの確認」等が行われます。

境界が確定していない場合、通常、「境界は売却までに確定して欲しい」と言われます。
境界が確定していない物件は、買主が買いたがらないため、売りにくくなるからです。
越境物があれば、越境の状況も聞かれます。

地下埋設物とは、例えば「過去にコンクリートガラや汚染物質を埋めた」等、所有者にしか分からない内容のことです。
先祖から聞いた記憶があれば伝えるようにしてください。

供給処理施設の引込とは、上下水道・ガス管等を引いているかどうかの確認です。
例えば、隣地の他人の土地を介して供給処理施設を引き込んでいる場合には、その旨をしっかり伝える必要があります。

真の所有者は、権利証等を持っているかどうかで確認が行われるのが通常です。
権利証等は最終的に買主へ引き渡す重要書類ですので、不動産会社には見せるだけで留めて置き、引渡までしっかり保管しておきます。

手順5は、不動産会社による「現地調査・役所調査」です。
現地調査は、必ずしも立会いは必要ではありません。
ただし、境界標が飛んでいる場合や越境がある場合等は立会いが求められることもあります。

役所調査は市役所や法務局等で行う調査のことです。
役所調査は不動産会社が行いますので、立会いは不要となります。

手順6は、「査定書の受領」です。
査定書は、通常は1週間程度で来ますが、規制が複雑な案件等では時間がかかり、2週間くらいかかることもあります。

以上が土地査定の流れにおける6つの手順です。
この通りに進めれば問題ありませんので、ぜひ参考にしてください。

2.土地査定の方法と評価のポイント

ちなみに、土地はどのような方法で査定され、どのように評価されるのでしょうか。
少しでも高額で査定されたいと思っていらっしゃる方のために、本章で解説していきます。

土地査定の方法は、取引事例比較法と呼ばれる査定方法が用いられます。
取引事例比較法とは、近隣の類似の土地の取引事例から土地価格を査定する方法です。

簡単にいうと、「最近、近所の土地が坪50万円で売れたので、あなたの土地も坪50万円です」といった査定方法になります。

取引事例比較法のフロー図を示すと以下の通りです。

取引事例比較法では、不動産会社が近隣の取引事例を集め、近隣の標準的な土地と比べて評価ポイントを点数化します。

土地査定の評価のポイントは、以下のような点です。

  • 交通の便(駅からの距離)
  • 近隣の状況(スーパー等の生活利便施設)
  • 環境(騒音・振動)
  • 供給処理施設(上下水・ガス)
  • 街路状況(方位・幅員)
  • 画地の状況(間口・形状)
  • その他(崖地)

 

上記のような評価ポイントを取引事例に比べて「優る」または「劣る」を比較して、点数化します。

例えば、駅から近ければ評点は上げ、遠ければ下げます。
また、スーパー等の生活利便施設から近ければ評点を上げ、遠ければ下げます。
これらの作業をそれぞれの評価項目で行い、点数化します。

最終的に、例えば取引事例の評点が105、対象地の評点が100となった場合、土地価格は以下のように求められます。

(条件)

取引事例の坪単価:60万円/坪
取引事例の評点:105
対象地の評点:110
対象地の面積:40坪

(取引事例比較法による査定価格)

査定価格 = 取引事例の坪単価 × 対象地の評点 ÷ 取引事例の評点 × 対象地の面積
     = 60万円/坪 × 110 ÷ 105 × 40坪
     ≒ 2,500万円

3.自分でできる土地価格の調べ方

土地査定を依頼する際は、ある程度、自分でも価格を調べておくことが必要です。
調べておくことで、不動産会社が適切な査定額を出してくれているかどうか、判断しやすくなるからです。
この章では、自分でできる土地価格の調べ方について解説します。

3-1.実勢価格と公的評価額の関係

土地の価格は、公的評価額からある程度推測することもできますので、最初に実勢価格と公的評価額の関係を解説します。

不動産の価格には、「実勢価格」、「地価公示価格」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」の4つがあります。

実勢価格とは、いわゆる時価であり、市場で実際に取引されている土地の価格のことです。
地価公示価格とは、国が毎年、標準地と呼ばれる土地の価格を算定して公表している価格になります。

相続税路線価とは、相続税評価額を求めるための土地単価です。
固定資産税評価額とは、固定資産税や登録免許税、不動産取得税等の税金を計算するための根拠となる価格になります。

4つの価格の関係性を図示すると、以下の通りです。

地価公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額の3つは公的評価額と呼ばれます。
公的評価額の算出基準は、全て地価公示価格がベースとなっています。

相続税路線価は地価公示価格の80%程度であり、固定資産税評価額は地価公示価格の70%程度という関係です。

一方で、地価公示価格は、建前上、時価ということになっていますが、実際には実勢価格よりも低い価格となっています。

実勢価格と地価公示価格の差は、都市部なら実勢価格は地価公示価格の1.5倍~2.0倍程度であり、地方なら実勢価格は地価公示価格の1.0倍~1.1倍程度です。

土地価格は公的評価額からある程度推測することはできますが、実勢価格と地価公示価格とのギャップは不動産会社に聞いて見ないと分かりません。

そのため、公的評価額から推測した土地価格は、あくまでも参考程度に留めておくのが良いでしょう。

3-2.土地の実勢価格を調べる方法

土地の実勢価格は、国土交通省が開示している「土地総合情報システム」で知ることができます。

土地総合情報システムは、国土交通省が実際に売買を行った当事者にアンケートを行って得た情報を開示しているシステムです。

土地総合情報システムのうち、「不動産取引価格情報検索」というメニューから、住所や最寄り駅を選択していくと、周辺の実際の取引事例が一覧表となって出てきます。

ただし、土地総合情報システムは、取引事例が極端に少ない地域もあり使いにくいというデメリットがあります。
また、場所も特定できないことから、「ぼんやりした相場」しかイメージできません。

個人情報が特定できないように、情報が落とされ過ぎており、若干使いにくいシステムとなっています。

3-3.売り出し価格から実勢価格を推測する方法

土地価格は、周辺の売り出し価格から実勢価格を推測する方法もあります。
土地総合情報システムは使いにくいので、HOME4U等の不動産ポータルサイトから近くの売り物件を調べてみるのが早いです。

売却したい土地の近くに売物件があれば、そこから単価を算出し、自分の土地の面積をかければ自分の土地の価格がわかります。

ただし、ポータルサイトの価格は、あくまでも売り出し価格なので、成約価格ベースに換算することが必要です。
成約価格とは、実際の取引で決まった価格のことを指します。

公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向(2019年)」によると、過去10年間の売り出し価格と成約価格の単価の差は以下の通りです。

グラフ中のパーセントの数値は、売り出し価格に対する成約価格の割合です。
売り出し価格に対する成約価格の割合は、過去10年間を平均すると91%になります。

よって、ポータルサイトの売り出し価格に、ざっくり90%を乗じれば成約価格ということになります。
売り出し価格の1割減が、実勢価格と思っておけば良いでしょう。

4.土地の査定書を確認するときの注意点

最後に、土地の査定書を確認するときの注意点について解説します。

4-1.相場や他社の結果と比較する

土地の査定書を受領したら、必ず、自分で調べた相場や他社の査定結果との比較を行うようにしてください。

比較で見るべきポイントは、特に「高過ぎないか」という点です。
売却をする際、高い査定価格は売主にとって嬉しいかもしれませんが、高過ぎる査定価格をもとに売り出し価格をつけてしまうと、なかなか購入希望者が見つからず、売却期間が長期化し、とても苦労します。

さらに、高過ぎる価格で売りに出すと、後で大幅な値引きの判断を迫られます。
値引きの判断を迫られると、その値引きが「値引きし過ぎなのか」、「もう少し値引きした方が良いのか」が分からなくなってしまうこともあります。

高過ぎる売り出し価格を設定することは、売却が長引くだけでなく、難しい値引きの判断も迫られることになってしまうため、最初から適正価格で売りに出すことが重要です。

ちなみに、査定価格は、不動産会社が「売れる価格」を提示しているとは限りません。
「売れる価格」ではなく、「営業色を含んでいる価格」と理解した方が適切です。

例えば、A社が4,000万円、B社が4,500万円で査定してきた場合、売主としてはB社に売却を依頼したくなるのが普通です。

本当は、適正な価格はA社の4,000万円かもしれませんが、B社が仕事を欲しいがためにわざと高く査定している可能性もあります。

査定価格は、いわゆる営業トークが価格に反映されている場合もあるので、売れる価格よりも高い価格で提示されていることもあるのです。

このような高過ぎる査定価格を排除するには、本来であれば自分でしっかりと相場を把握し、相場と比べて高いかどうかを判断できれば確実です。

しかしながら、はじめて土地を売却する方が、そう簡単に自分の土地の適正価格が分かるものでもありません。

そこで重要となってくるのが複数の不動産会社の査定価格の比較です。
不動産売却 HOME4U」を使えば、最大6社の不動産会社から査定結果を得ることができますので、プロが行った査定価格を横並びにして、比較をすることができます。

A社が4,000万円、B社が3,900万円、C社か4,100万円、D社が5,000万円というように査定価格を横並びにすれば、明らかにD社が高過ぎることが簡単にわかるのです。

高過ぎる査定価格を排除することは、土地査定の重要な役割ですので、査定は必ず複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。

4-2.査定根拠をしっかりと確認する

査定書を受領したときは査定根拠をしっかりと確認することも注意点です。
査定根拠は、開示してもらえる範囲で取引事例を見せてもらえると、査定価格の納得感を得ることができます。

取引事例は面積も異なりますので、総額ではなく、単価を教えてもらうことがポイントです。
自分が知っている近所の取引事例であれば、「あの辺が坪60万円で売れているのか、なら自分の土地は坪65万円であっても不思議ではないな」ということが感覚的に理解できます。

また、不動産会社に査定根拠を聞くと、不動産会社選びの参考にもなります。
力のある不動産会社は、その土地がある地域の相場を良く知っており、説明も理路整然としてわかりやすいものです。

査定根拠を聞いているうちに、「この会社に依頼してみたい」という感覚が自然と湧いてきます。

査定根拠の説明を聞くと頼れる不動産会社かどうかが分かりますので、査定書はただ受領するだけではなく、しっかりと査定根拠の説明を受けるようにしてください。

まとめ

いかがでしたか。
「土地査定」について、解説してきました。

まずは流れをしっかり押さえて、必要書類や境界の確定など、準備を進めましょう。

また、土地の査定額は不動産会社により異なりますので、「不動産売却 HOME4U」を使って、必ず複数の不動産会社を比較するようにしてください。

不動産会社の査定を受けて、査定書を受領したら、「相場や他社の結果と比較する」、「査定根拠をしっかりと確認する」の2点を確実に行うことが重要です。

ぜひこの記事で紹介した内容を実践し、上手に土地の査定を受けて、スムーズな売却への足掛かりとしてください。

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