【徹底解説】土地活用で資産運用！おすすめの方法を初期費用・リターンとあわせて解説

土地は、ただ所有しているだけでは管理コストや固定資産税がかかるマイナスの資産となってしまうことも少なくありません。そこで取り組みたいのが土地活用による資産運用です。

この記事では、土地を持つオーナーの方向けに、代表的な土地活用方法をご紹介します。それぞれの初期費用やリターンの例、メリットとデメリットもご紹介しますので、ぜひ最後までご確認いただき、ご自身の土地に合った活用方法を見つけてみてください。

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1.土地を資産として活用すべき理由

土地は、ただ持っているだけでは固定資産税や管理コストのかかる、マイナスの資産といっても過言ではありません。ですが、資産として活用することで以下のようなメリットが得られます。

• 長期的な安定収入が得られる
• 老後に向けての資産形成ができる
• 相続税や固定資産税の節税効果がある

積極的に土地活用を行うことで、ただ固定資産税や管理コストがかかっていた土地が収益を生んでくれる可能性があります。特に、相続して使っていない土地がある方は、土地に合った活用方法を探してみることをおすすめします。

2.【自己資金が少なめの人向け】土地活用方法5つ

この章からは、代表的な土地活用方法の特徴とそのメリット・デメリットをご紹介します。まずは自己資金が少なめの人向けの土地活用方法を、モデル収入と初期費用例とともにまとめました。お金のかからない土地活用をご希望の方は、ぜひ参考にしてみてください。

以下の表は、70坪程度の土地を想定した例となります。

メリット・デメリットと向いている土地については、以下に詳しく説明します。

2-1.駐車場・コインパーキング

初期費用が少なくて済む土地活用として、月極駐車場やコインパーキングの経営は定番です。それぞれ向いている立地は以下のように異なります。

• 月極駐車場：住宅街にある土地
• コインパーキング：駅や繁華街、観光地に近い土地
• いずれの場合も十分な間口が取れて、高低差がない土地

メリットは初期費用が少なく手軽に始めることができる点で、月極駐車場なら土地を区分けして車両止めのブロックを設置すれば最低限の準備は整います。コインパーキングの場合は精算機なども必要になりますが、建物を建てる土地活用と比較すると始めるハードルは低く感じられるでしょう。

その一方で、収益性が低いことはデメリットといえます。また、建物を建てない土地活用となるため、固定資産税や相続税などの税金対策には向きません。

コインパーキングで成功するコツなど、詳しくはコインパーキングの記事でも解説していますので、ご確認ください。

2-2.トランクルーム

トランクルーム経営は、コンテナを設置してその賃料で収益を得る土地活用方法です。事例は70坪程度の土地を想定していますが、広い土地であればその分コンテナを増やすことができます。

向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 近くに住宅街のある土地
• 都心部から車でアクセスしやすい郊外の土地

メリットは、比較的少ない初期費用で始められ、立地条件によっては安定した需要が期待できることです。また、管理コストや手間も比較的少なくて済むでしょう。

デメリットは、アパートやマンション経営と比較した場合に収益が少ないことや、節税効果が低いことが挙げられます。

トランクルームのメリットやデメリット、運営方式の違いなど、詳しくはトランクルームの記事でも解説しています。

2-3.太陽光発電

太陽光発電は、土地にソーラーパネルを設置し、発電した電力を売電して収益を得る方法です。日当たりの良い広い土地であれば立地が悪くてもできる土地活用方法のため、特に郊外や田舎で人気です。

太陽光発電に合う土地の条件は以下のとおりです。

• 日当たりがよく周辺に建物が立たない土地
• 田舎や郊外などで固定資産税の安い土地
• 立地が悪く売却が難しい土地でも活用が可能

メリットは前述のとおり、立地を選ばず集客が必要ない点が挙げられます。デメリットは、電力の買取価格が年々下がっていることや、設置コストの回収に10年程度かかるなど長期で取り組まなくてはならない点です。

2-4.個人や企業への借地

借地は、近隣の企業や個人に土地を貸してその賃料を収益とする方法です。用途は資材置き場や重機置き場などさまざまで、一時的な土地活用としては非常に手軽な方法といえます。

メリットは、土地オーナーは基本的にはそのまま土地を貸すだけでいいので手間や初期費用がかからない点が挙げられます。

デメリットは、高い収益は期待できないことや、契約が終わるまで自由に使うことができないことが挙げられます。例えば土地の地価が上がって売却や土地活用をしたくなった場合でも、契約が終わるまでは自由に使うことができませんので注意しましょう。

2-5.土地信託

土地信託は、土地を信託会社へ預け、信託会社が土地活用を行って出た利益から配当金を受け取る土地活用方法です。

土地信託は、信託会社が「活用することで収益を得られる」と判断した土地のみが対象となります。そのため、実質的に立地の良い土地のみが対象となる土地活用方法です。

メリットは、土地を預けるだけで配当金を受け取ることができるため、初期費用や手間がかからず手軽に始められることです。デメリットは、信託会社が「利益を上げられる」と判断した土地以外ではできない点です。また、信託会社に支払う信託報酬がかかる点もデメリットといえるでしょう。

土地信託の仕組みやメリット・デメリットなど、詳しくは土地信託の記事でも解説しています。

3.【自己資金が中程度の人向け】土地活用方法4つ

続いて、自己資金が中程度の人向けの土地活用方法を4つご紹介します。以下の例は70坪程度の土地で土地活用を行った際の事例です。

それぞれのメリット、デメリットについては以下でご紹介します。

3-1.戸建て賃貸

初期費用を抑えつつ賃貸経営を考えるなら、アパートやマンションではなく戸建て賃貸という方法もあります。ファミリー向けの立地であれば考えてみても良いでしょう。戸建て賃貸に向いている土地の条件は以下のとおりです。

• スーパーなどの施設が周辺にある住宅街にある土地
• 学校や公園があるなどファミリー向けのエリアにある土地
• 不整形の土地や狭小地でも可能

メリットは、アパートやマンションよりも初期費用を抑えつつ賃貸経営ができる点や、ファミリー層に安定した需要が期待できる点が挙げられます。また、不整形な土地や狭小地でも可能です。

ただし、アパートやマンションと比較すると収益が少ない点はデメリットといえるでしょう。

戸建て賃貸の収益や始め方など、詳しくは戸建て賃貸経営の記事でも解説していますので、そちらもご覧ください。

3-2.シェアハウス

シェアハウスは、戸建てを複数の居住者でシェアするタイプの住宅です。向いている土地の条件はアパートなどの集合住宅に近い傾向があります。

• 駅から徒歩10分圏内など立地の良い土地
• 周辺にスーパーなどの施設がある住宅街

メリットは複数の入居者が入るため通常の戸建て賃貸より収益性が高くなる点です。また、デメリットは管理コストが高くなる点です。シェアハウスは入居者トラブルが空室リスクに直結しますので、回避するためには適切な入居者審査やルール作りが必要となります。

3-3.コインランドリー

コインランドリーは、共働き世帯の増加による家事時間の短縮ニーズや、アレルギー対策のニーズなどで近年需要が増えています。コインランドリーに向いている条件は以下のとおりです。

• 住宅街に近い土地
• ロードサイドなど目につきやすい土地
• 駐車場が設けられる広さの土地

コインランドリーはフランチャイズ化が進んでいるため、比較的始めやすい面がメリットです。

ただし、施設や設備の新しさが重視される傾向にあるため、近隣に新しいコインランドリーができると客足が遠のいてしまうなど、競争が激しい点はデメリットといえるでしょう。

3-4.小規模のアパート

アパートやマンションの経営を始めるには自己資金が少ない場合や、ご所有の土地がそれほど広くない場合には、小規模のアパートを建てて経営するのも良いでしょう。

建物の規模を抑えることにより建築費用も抑えられます。また、駐車場を設けるなどで、別の付加価値をつけることもできるでしょう。

アパート・マンションに向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 駅から徒歩10分圏内など立地の良い土地
• 周辺にスーパーなどの施設がある住宅街

ただし、土地の持つ建築規制によって建てられる建物の規模や間取りは変わってきますので、注意しましょう。

アパート経営を始める流れや注意点など、詳しくはアパート経営の記事でも解説していますので、ご確認ください。

4.【自己資金をしっかり用意できる人向け】土地活用方法3つ

最後に、自己資金をしっかり用意できる人向けの活用方法をご紹介します。初期費用は多少かかっても、土地を資産としてしっかり活用し高収益を得たい方は以下の方法を検討してみてください。

以下の表は、90坪程度の土地を想定した例となります。

それぞれのメリットやデメリットについては、以下に詳しくご紹介します。

4-1.アパート・マンション

土地が広く、自己資金がしっかり用意できるなら、アパートやマンションの経営で資産形成を考えるのも良いでしょう。アパート・マンションに向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 駅に近く、徒歩10分圏内
• 住宅街にあり、周辺にスーパーなどの施設がある
• 東西に長い整形の土地

アパートやマンション経営のメリットは、長く安定した収益を生み出す資産となることが期待できる点です。また、相続税や固定資産税などの税金対策にもなります。

デメリットは、空室リスクや老朽化リスクなどさまざまなリスクに対応する必要があり、安定した経営をしていくにはコストも知見も必要となる点が挙げられるでしょう。

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4-2.オフィスビル・商業施設

駅に近く利便性の高い立地ならオフィス賃貸や貸店舗、繁華街にあるならコンビニや飲食店などの貸店舗としての土地活用方法も考えられます。店舗・オフィス賃貸に向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 駅前やターミナル駅周辺などにある利便性が高い土地
• 繁華街にある土地
• ロードサイドの土地

メリットは、立地の良い土地であれば高い収益性が見込める点です。容積率が高い土地であれば3～4階建て以上で高い収益性を目指すこともできるでしょう。

デメリットは、店舗やオフィス賃貸は立地の良い場所に限られるため、どの土地でもできる土地活用方法ではないことです。また、初期費用が高額になりやすい点も注意が必要です。

4-3.医療・介護施設

資産形成だけではなく、土地活用で地域への貢献を考えるなら、医療施設や介護施設の賃貸も方法の一つです。適した土地の条件は以下のとおりです。

• バス利用が可能であるなど、ある程度アクセスが良い
• 住宅街の周辺にあり徒歩でアクセスしやすい
• 駐車場が作れる広さがある

メリットは土地活用を通して地域貢献ができること、比較的高収益が望める土地活用方法であることです。その一方で、初期費用が高額になりやすいこと、転用性が低いことはデメリットといえるでしょう。

ただし、医療施設や介護施設としての土地活用は、土地活用企業の中でも得意・不得意がありますので、十分な実績のある企業を選んで相談することが重要です。

5.土地活用で資産運用をするときの注意点・ポイント

資産づくりのための土地活用で失敗しないためには、いくつかの注意点やポイントを押さえておく必要があります。ここでは、以下の4点について説明します。

• 自己資金と借入金のバランスに注意する
• 精度の高い収支計画を立てる
• 土地に適した活用方法を選ぶ
• 複数のパートナー企業のプランを比較する

5-1.自己資金と借入金のバランスに注意する

資産づくりのための土地活用で失敗しないためには、自己資金と借入金のバランスに注意することが大切です。収益が期待できる土地活用方法には同時にリスクもあるため、自己資金が少ない状態で多額の借入をするのは危険です。

自己資金が少ない場合には、それに応じた土地活用方法があります。まずはご自身の土地に適した土地活用方法を見極め、その中で自己資金と借入金のバランスがよく取り組めるのは何か、という順序で考えると良いでしょう。

自己資金の目安は、最低1割、安全に取り組むなら3割とされています。初期費用が高くても、自己資金がしっかり用意され、適正な範囲の借入金にとどまっている場合は大丈夫です。

5-2.精度の高い収支計画を立てる

土地活用では、精度の高い収支計画を立てることも重要です。土地活用企業から提案を受ける際は収支計画や資金計画もあわせて提案されますので、その根拠と妥当性を十分に確認しておきましょう。

特に確認しておきたいのは、借入金返済後に残るキャッシュフローです。マンションやアパート経営の場合、空室リスクや老朽化のリスクを吸収しながら安定して経営していくためにキャッシュフローが非常に重要です。実際に手に残る収入がわずかな収支計画となっている場合、ちょっとしたリスクですぐにマイナスに転落してしまう可能性があるため注意しましょう。

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5-3.土地に適した活用方法を選ぶ

土地活用では、まず土地が持つ規制や条件によって、建てられる建物の規模や用途が変わってきます。必然的に、選べる土地活用方法も変わってきますので、必ず事前に確認しておきましょう。

基本的なところで押さえておくべき規制には以下のものがあります。

• 建ぺい率、容積率
• 高さ制限
• 用途地域

また、土地を資産として活用するには、その土地の条件とニーズの見極めが重要です。土地活用方法のそれぞれに「向いている土地」があるように、都心部の土地か、郊外・田舎の土地かで適切な土地活用方法は変わってきます。

例えば駅から近い土地ならば賃貸ニーズがあると考えられますので、マンションやアパートを運営しても軌道に乗りやすいでしょう。田舎の広い土地であれば、集客が必要ない太陽光発電などが考えられます。

5-4.複数のパートナー企業のプランを比較する

立地条件によって最適な土地活用方法は異なり、同じ条件の土地でも、その土地の持つ建築規制によって建てられる建物は変わってきます。そのため、まずは土地活用に関する要望や土地の情報を伝え、プロに提案してもらうことが近道です。

おすすめの方法は、まずは土地活用プランの一括請求をして、各社のプランや対応を比較することです。複数社の提案を比較し、気になることを質問していく過程を通して、土地に合った活用方法と、最適なメーカーが見てくるでしょう。

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