儲かるトランクルーム経営への第一歩！基礎知識と成功ポイントを伝授

利用しにくい土地でも可能な活用法の一つに、「トランクルーム経営」があります。
トランクルームは、狭い土地やアパート等の賃貸需要が少ない土地でも可能であり、コストも比較的抑えながら実施することができます。

ただ、失敗せずにトランクルーム経営をするなら、規制やデメリット等も把握した上で実施することが重要です。

そこでこの記事では、トランクルーム経営を検討している方に向けて、最初に知っておくべき基礎知識として以下の内容を解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、トランクルーム経営成功への足掛かりにしてください。

この記事を書いた専門家

（株）グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.トランクルーム経営とは

まずは、トランクルーム経営の基本中の基本事項について、以下の3点を解説します。

1. トランクルームの経営方式
2. 資格や許可を必要としないエリア
3. トランクルーム経営に向いている土地

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.トランクルームの経営方式

トランクルーム経営とは、荷物置場としてスペースを貸し出す事業のことです。
オーナーはコンテナハウスと呼ばれるトランクルームに似た建物を建築し、建物内のスペースを荷物置場として貸し、使用料を得る事業になります。

トランクルームの経営方式には、大きく分けて「一括借り上げ方式」と「管理委託方式」の2つがあります。

「一括借り上げ方式」とは、トランクルーム事業者に建物全体を一棟貸しする経営方式です。

一括借り上げ方式は、トランクルーム事業者より毎月固定の賃料を得ることができるメリットがありますが、収益性が低くなる点がデメリットです。

それに対して、「管理委託方式」オーナーが直接利用者と個々の契約を行い、管理をトランクルーム事業者に委託する経営方式となります。

管理委託方式は、利用者から直接使用料を得ることになるため収益性が高くなるメリットがありますが、収益は不安定になるという点がデメリットです。

いずれの経営方式もメリットとデメリットはありますが、一括借り上げ方式の方が難易度は低いため、まずは一括借り上げ方式を軸に検討することをおススメします。

1-2.資格や許可を必要としないエリア

一般的なトランクルーム経営は、資格や許可を必要としない「倉庫業を営まない倉庫」に該当します。

倉庫業を営まない倉庫とは、営業倉庫以外の倉庫のことであり、一般の方が個人的に利用する自家用倉庫のことを指します。

営業用倉庫に該当すると、他人の物を責任もって預かる事業に該当するため、倉庫業法により倉庫業の事業者登録が必要となります。

「倉庫業を営まない倉庫」と考え方が近いイメージのものとしては、例えば駐車場があります。

駐車場は、土地オーナーが他人の車を置くスペースを貸しているだけであり、車という商品を責任もって預かっているわけではありません。

「倉庫業」で車を扱うとなると、市場に出荷する前の車の品質を落とさずに預かるといったイメージなり、屋根付きでセキュリティも厳重な建物に車を停めることになります。

トランクルームはあくまでも「倉庫業を営まない倉庫」であり、駐車場のように単にスペースを貸しているだけの事業に該当します。

倉庫業法は少し玉虫色な法律ですが、トランクルーム経営は他者の物を責任もって預かっている「倉庫業」には該当しないということです。
よって、一般的なトランクルーム経営では、特に資格や許可、届出等は不要となります。

ただし、「倉庫業を営まない倉庫」は、建築基準法により建築できるエリアが定められています。

「倉庫業を営まない倉庫」を建築できる用途地域は以下の通りです。
用途地域とは、建築可能な建物の用途を制限したエリアのことを指します。

第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域は、面積にかかわらず「倉庫業を営まない倉庫」を建築できないため、トランクルーム経営はできないことになります。

また、市街化調整区域も「倉庫業を営まない倉庫」は建築できません。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域になります。

1-3.トランクルーム経営に向いている土地

トランクルーム経営は、基本的に周辺にマンションやオフィスビルがあるような土地が適しています。

マンションは収納量が不足している物件が多いため、戸建て住宅街よりもマンション街の近くの方がトランクルーム需要はあります。

ただし、トランクルームは直接人が住むわけではないため、駅から離れたような土地でも経営が可能です。

大きな国道沿いや線路際の土地等で、騒音や振動、排気ガス汚染が激しく、住環境が劣るような土地でもトランクルーム経営はできます。

また、敷地条件としては敷地内にコンテナを運び込める広さがあることが必要です。
敷地内にコンテナを運び込むには、一般的に土地の間口が6ｍ以上、前面道路の幅員も6ｍ以上あることが求められます。

2.コンテナ型トランクルーム経営の初期費用

コンテナハウスは、1つあたり9坪程度の面積のものが標準的です。
標準的なコンテナハウスを建てた場合、基礎工事等も含めて1つあたり400万円~500万円程度となります。

コンテナは置くだけといった設置方法をすることはできません。
昔から置くだけの「置き型」は違法だったのですが、以前は国土交通省の監視が甘かったため、コンテナを置くだけのトランクルーム経営が黙認されていた時期がありました。

しかしながら、昨今は国土交通省の監視が強化されたため、「置き型」のトランクルーム経営はできなくなっています。

コンテナハウスはれっきとした建物であることから、基礎を作り建物しっかりと固定することが必要です。
よって、見た目より初期費用は高くなっています。

3.トランクルーム経営で失敗を防ぐポイント

本章では、トランクルーム経営で失敗を防ぐポイントについて、以下の3つのポイントを解説します。

1. 適切なトランクルーム事業者を選ぶ
2. 過剰に作り過ぎないようにする
3. 満室稼働まで時間がかかることを想定しておく

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.適切なトランクルーム事業者を選ぶ

トランクルーム経営を行うには、適切なトランクルーム事業者を選ぶことが最も重要です。
一括借り上げ方式または管理委託方式を選択するにしても、トランクルーム事業者はトランクルーム経営の成否を握るパートナーとなります。

トランクルーム経営には利用者の集客が必要であるため、実力のあるトランクルーム事業者に依頼しないと顧客をなかなか集めることができません。

より多くの利用者を集めるには、トランクルーム事業者の認知度やブランド力も必要となってきます。

また、実績のあるトランクルーム事業者は、トラブルに対しても対処するノウハウを有しています。

はじめてトランクルーム経営をするのであれば、管理は実績豊富なトランクルーム事業者に依頼した方が安心です。

しかしながら、自分で適切なトランクルーム事業者を選ぶことはなかなか難しいといえます。

そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」です。

お持ちの土地の所在地や広さなどを入力するだけで、対応可能なトランクルーム事業者から無料で初期費や収益見込みなどのプラン提案を受けることができます。

自分でトランクルーム事業者を調べなくても、適切なトランクルーム事業者を選べるようになっていますので、効率よく良質な事業者を見つけるために、ぜひ「HOME4U オーナーズ」を上手に活用してみてください。

3-2.過剰に作り過ぎないようにする

トランクルームは、過剰に作り過ぎないようにすることもポイントです。
地域に存在する需要よりも作り過ぎてしまうと、利用者をなかなか獲得できなくなります。

また、トランクルームは2階建て以上になると利用者が大きく減ります。
階段を利用しなければならない2階以上のトランクルームは、大きな荷物を出し入れするのが困難だからです。

トランクルームの需要はアパートに比べると読みづらく、実績豊富なトランクルーム事業者にマーケットをしっかり調査してもらう必要があります。

過剰に作ると投資効率が著しく劣ってしまうため、規模は土地の広さではなく需要に合わせて決めることがポイントです。

3-3.満室稼働まで時間がかかることを想定しておく

トランクルーム経営は、満室稼働まで時間がかかることを想定しておくことが重要です。
特に管理委託方式を選択し、初月から借入金の返済が発生する人は、十分な売上が確保できるまでに時間がかかることを意識しておく必要があります。

管理委託方式によるトランクルーム経営は、アパート経営のように初月から満室経営ができるわけではありません。
利用者獲得に時間がかかり、満室稼働するまでには一定の時間がかかることが一般的です。

初年度は、売上が予想よりも低くなることもあるため、借入金の返済を乗り切れる算段をしておくことがポイントとなります。

4.トランクルーム経営のメリット

本章では、「トランクルーム経営のメリット」について、以下の2点を解説します。

1. 条件の悪い土地でもできる
2. 修繕費がほとんどかからない

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.条件の悪い土地でもできる

トランクルーム経営は、条件の悪い土地でもできるというメリットがあります。
駅から離れている土地や、狭い土地、傾斜地等でも可能な土地活用です。

トランクルームは滅多に利用しないものを置く人が多いため、頻繁に訪れるような人は少なく、条件の悪い土地でも利用してくれる人はいます。
アパートやコインパーキング等が難しい土地であれば、検討に値するといえます。

4-2.修繕費がほとんどかからない

トランクルーム経営は、修繕費がほとんどかからない点もメリットです。
トランクルームは、一旦契約すると長期間借り続けてくれる人が多く、退去が頻繁に生じないという特徴があります。

アパートでは、退去が生じるとオーナーにクロスの張り替え費用等の修繕費が生じます。
また、備え付けの設備が寿命によって壊れればオーナーの費用で交換する必要もあります。

トランクルームではそもそもクロスの張り替えといったものも生じませんし、クーラーや温水洗浄便座等の壊れやすい設備もありません。
そのため、アパート等と比べると修繕費が発生する頻度が非常に低いといえます。

5.トランクルーム経営のデメリット

では、「トランクルーム経営のデメリット」にはどのような事があるのでしょうか？
本章では、以下2点のデメリットを解説していきます。

1. 収益性が低い
2. 相続税の節税効果が薄い

それではひとつずつ見ていきましょう。

5-1.収益性が低い

トランクルーム経営は、アパート等に比べると収益性が低い点がデメリットとなります。
アパートは乱立するのにトランクルームが乱立しないのは、トランクルームはアパートよりも儲からないからです。

トランクルームは、駐車場のような暫定利用の域をでない土地活用となります。
ただし、トランクルームは初期費用が高いため、駐車場よりも投資効率が劣ります。

国土交通省の監視が緩かった時期は置き型によって初期費用が抑えられたため、トランクルームは土地オーナーにもてはやされた時期もありました。

しかしながら、今では置き型ができなくなってしまったため、以前に比べるとオーナーからの人気は減ってきています。

トランクルーム経営を始めるなら、コインパーキングやアパート等の他の選択肢も検討した上で決めることをおススメします。

5-2.相続税の節税効果が薄い

トランクルーム経営は、相続税の節税効果が薄い点もデメリットです。
トランクルームは荷物置場のスペースを貸す契約であるため、借地借家法が適用されない賃貸借契約に該当します。

借地借家法は借主の権利を強く守る法律であることから、借地借家法が適用されると貸主から簡単に契約解除をすることができなくなります。

相続税を計算する上での財産の評価方法は、貸主が簡単に契約解除をできない不動産は貸主にとって利用勝手が劣るため、価値が落ちるという考え方をします。

例えばアパート等は借地借家法が適用され、貸主が簡単に契約を解除することができないことから、相続税評価額が大きく下がり相続税が節税できる仕組みとなっています。

一方で、トランクルームは借地借家法が適用されないことから、貸主から契約を簡単に解除することができ、相続財産として利用勝手が劣らない不動産に分類されます。

利用勝手が劣らない不動産の価値は低くならないため、トランクルームはアパートのように相続税評価額が大きく下がることはないのです。

よって、トランクルームによる相続税の節税効果は限定的であり、アパート等に比べると劣ってしまいます。

まとめ

いかがでしたか。
「トランクルーム経営」の基礎知識について解説してきました。

資格や許可を不要とするトランクルーム経営は、「倉庫業を営まない倉庫」に該当し第二種住居地域等の用途地域であれば経営することが可能です。

トランクルーム経営のメリットには、「条件の悪い土地でもできる」や「修繕費がほとんどかからない」があります。
一方で、「収益性が低い」や「相続税の節税効果が薄い」がデメリットです。

この記事を読んでトランクルーム経営の検討を深めたくなった方、あるいはトランクルーム以外の活用も検討してみたくなった方は、「HOME4U オーナーズ」を上手に使って優良な事業者を見つけて、活用プランの検討を進めてください。

皆さんの土地活用が着実な収益をあげられるよう、お祈りしています。