【基礎から解説】コインパーキング経営大百科　基礎知識と儲けるコツ

土地活用において、初期費用やリスクが比較的少ないコインパーキング経営が注目されています。

「所有している土地を、できるだけ簡単に有効活用したい」
「建物を建てる賃貸経営は建築費がかかるし、大掛かりだし、管理も不安…」
「駐車場経営のうち、コインパーキングってどんな方法なのか、どれくらい儲かるのか、具体的に知りたい」

そんなふうにお考えの土地を所有している方々へ、土地活用の方法として「コインパーキング経営」のメリット・デメリット、収益があがるポイント、始めるときの注意点などについて詳しく解説します。
コインパーキング経営の特徴と利点をしっかりと理解して、安定した土地活用につなげてください。

なお、駐車場経営全般について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

1.コインパーキングはこんな人・土地に向いている

コインパーキングとは、「1時間あたり500円」などの、いわゆる時間単位で貸し出す駐車場です。車が駐車するとロック板があがり駐車時間で料金を請求するタイプが一般的です。出入口にゲートが備えられているものもあり、その場合は精算機などの設備が必要です。

まず、コインパーキングが向いているのはどんな土地かについて押さえておきましょう。

【コインパーキングが向いている土地】

• オフィス街、繁華街や駅近くなど来訪者が多い
• 再開発予定があり、将来大勢の人が集まることが予想される
• 土地のそばに、目的となるスポット（観光スポットや有名店など）がある
• インパーキングとして使いやすい作りの土地である（平坦である、前面道路にある程度の幅員があるなど）

また、コインパーキング経営が向いているのは、以下のような要望がある方です。

【コインパーキング経営が向いている方】

• あまり初期費用をかけたくない
• 手間をかけずに土地活用したい
• 将来的に土地を別の用途で使う可能性がある（子供の家など）

まずはご自身の土地や要望に上記のポイントが当てはまるかどうか、確認してみてください。

2.コインパーキング経営のメリット・デメリット

アパート経営などに比べて初期費用が少ないといわれるコインパーキング経営ですが、土地活用として考えた場合のコインパーキング経営のメリット・デメリットを見ていきましょう。

2-1.コインパーキング経営のメリット

2-1-1.土地の広さや形状に左右されない

コインパーキング経営は、土地の広さや形状に大きく左右されることがありません。

例えば、車2台分の駐車スペースしかない場合でも、必要な設備が設置できれば問題なく始められます。また、収益物件が建てづらい形状の土地、例えば旗竿地などでも、車の出入りができ安全上問題がなければほとんどの場合は問題なく始められます。

このように土地活用を考えた場合に一見条件の悪い土地であっても、収益の可能性が見込めることは大きなメリットです。

2-1-2.初期投資額が少ない

コインパーキング経営は、初期投資額がほかの土地活用方法と比較して少なく済む可能性が高くなっています。

例えばアパート経営と比較すると、コインパーキングは建物建築費用の負担が不要です。舗装費用やロック板、精算機などの設備だけなので、費用は抑えられます。

コインパーキングをオープンする際の初期費用については「コインパーキングの収支シミュレーション」の項目にて詳しくご確認ください。

2-1-3.すぐに始められる

コインパーキング経営は、運営に必要な設備の設置が容易であるため、経営開始まで収益物件建設の場合のような時間がかかりません。舗装や機械の設置はありますが、おおよそ2週間から1カ月となっています。

2-1-4.ほかの土地活用に転用しやすい

コインパーキング経営は大掛かりな設備は不要で居住用物件の建設と比較すると容易です。

例えば、入居者から家賃を得る収益不動産経営では、借地借家法上、その物件に住んでいる人（借りる側）に強い権利を与えているため、一般的な賃貸契約を結んでいる場合は（契約満了時でも）貸主から契約している人への解約申し入れや退去の強制は、正当な事由がなければできません。

一方、コインパーキング経営や駐車場経営は、このような縛りがないため契約期間が満了すれば解約は可能です（契約内容によっては、解約に伴う金銭的負担が必要になります。また契約期間中の中途解約は、契約時の取り決めによりますが、多くの場合は違約金や負担金が発生します）。
実際にコインパーキング経営を初めてから、別の土地活用方法への変更を考えたとしても、方向転換しやすいといえるでしょう。

2-2.コインパーキング経営のデメリット

2-2-1.収益性が低い

単純に同じ土地でアパート経営を行った場合とコインパーキング経営を行った場合を比較すると、家賃収入のほうが単価は高いため、土地が生み出す収益は高くなります。

2-2-2.賃貸住宅よりも税負担がある

住居は「衣・食・住」という、基本的な生活を営むために必要な3つの重要な柱のうちの一つです。そのため人が住むための土地や建物には、さまざまな税法上の優位性が与えられています。

例えば、土地の固定資産税の場合、一定の要件に該当した「住宅」が建っていることで、住宅用地の特例といった税額優遇制度が適用されます。居住用建物に対する税制優遇制度は土地や建物の条件により、複数を適用可能です。

これらの特例は、住宅ではないコインパーキングや駐車場として土地を利用している場合は当然、適用されません。そのため、居住用物件（一般的な住宅、収益物件とも）を建てている場合と比べると、固定資産税負担などはコインパーキングや駐車場のほうが高くなります。

3.コインパーキングの3種類の経営方式

コインパーキングの経営方式としては、「自主管理」「土地借り上げ」「管理委託」の3つがあります。
それぞれの方式で運営・管理の手間や初期費用、収益性が変わってきます。以下に3つの方式の特徴を表でまとめました。

【表　コインパーキングの３つの経営方式の特徴】

	収益性	収益の安定性	手間の少なさ	初期投資の少なさ
自主管理	◎	△	△	△
土地借り上げ	△	○	◎	○
管理委託	○	△	○	△

それぞれの方法の特徴について、以下に詳しく説明します。

3-1.自主管理

【表　自主管理の特徴】

	収益性	収益の安定性	手間の少なさ	初期投資の少なさ
自主管理	◎	△	△	△

自主管理とは、初期の整備からコインパーキングがオープンした後の管理運営まで、全てオーナー自身が行う経営方法です。収益が全て土地オーナーのものになるため、3つの経営方式の中で最も収益性が高い方法といえます。

収益性が高い一方で、ロック板や精算機の設置などにかかる初期費用は全てオーナー持ちとなります。また、オープン後の精算機の不具合対応や利用者からの問い合わせ対応、清掃その他を全て自分で管理する必要があります。定期的な近隣パーキングの市場調査や、適切な料金設定なども必要になってくるでしょう。
定期的に経費や手間がかかるため、選ぶ場合は慎重に考えましょう。

3-2.土地借り上げ

【表　土地借り上げの特徴】

	収益性	収益の安定性	手間の少なさ	初期投資の少なさ
土地借り上げ	△	○	◎	○

土地借り上げとは、コインパーキングの運営・管理会社がオーナーから土地を借り上げて、運営・管理会社の負担で機械を設置し、保守管理や清掃など経営に関わることをすべて行う方式です。

この場合、オーナーは運営・管理会社に土地を貸し、一定の賃料を受け取ります。精算機などの設置は運営・管理会社が行います。
土地借り上げの場合、自己経営方式と比較すると収益は少ないといわれています。

ただし、コインパーキングの稼働率にかかわらず、毎月決まった賃料が見込めるため経営が安定するメリットもあります。

3-3.管理委託

【表　管理委託の特徴】

	収益性	収益の安定性	手間の少なさ	初期投資の少なさ
管理委託	○	△	○	△

管理委託方式とは、経営の主体はオーナー自身が行いつつも、駐車場の管理を外部に委託する経営方法です。ここまでご紹介した2つの方法のちょうど中間に当たる経営方式といえるでしょう。委託先としては、不動産会社や駐車場運営会社があります。

近年では、精算機の不具合や利用者からの問い合わせなどに対応するために、運営・管理会社に業務委託をしているケースが多くなっているようです。
オーナー自身が運営管理を行う自主管理方式より収益は下がりますが、管理の手間が省けるのがメリット。遠方に土地を所有している場合にも経営がしやすいでしょう。

4.コインパーキングの収支シミュレーション

コインパーキング経営をする際の収支シミュレーションをご紹介します。なお、想定される収益は、あくまでも仮定であり、立地など諸条件により異なります。

4-1.コインパーキングの費用一覧

コインパーキング経営にかかる費用には、主に初期費用、管理費用、税金の3種類があります。

4-1-1.初期費用

まず整地費用ですが、コインパーキングはアスファルト舗装がされるケースが多数です。土地の広さによっても異なりますが、一般的な費用は以下のとおりです。

【一般的な整地費用】

• アスファルト舗装代　4,000～5,000円/m²

次に、必要になる設備には精算機、ロック板、看板や照明などが挙げられます。それぞれの費用の目安は以下のとおりです。

• 精算機　40～50万円/1台
• ロック板　10万円程度/1台
• 車止め　4000円/台
• ライン引き費 5,000円/台
• 照明、看板　15～60万円

その他、設営・工事費が数十万円、さらに道路の切り下げ工事を行う場合は30～50万円かかります。これらの費用は業者によっても金額が変動しますので、複数の業者に見積もりを依頼し、適切な額に抑えるのがおすすめです。

【初期費用の例】

※50坪の土地に、4台駐車できるコインパーキングを整備する場合

• アスファルト舗装代　約74万円
• 精算機（1台）　約45万円
• ロック板（4台）　約40万円
• 車止め（4台）　約1.5万円
• ライン引き費（4台分）　2万円
• 照明、看板　20万円
• 設営・工事費　40万円

初期費用合計＝222万円

4-1-2.管理費用

管理費用としては、機器類のメンテナンス費、清掃費、照明の光熱費などがかかってきます。
また、管理を委託する場合には、管理委託費用が必要となります。コインパーキングの売り上げに応じて数パーセントを支払うケースや、毎月決まった金額を支払うケースがあります。

4-1-3.税金

コインパーキングの経営では、固定資産税や都市計画税など、土地に対する税金がかかってくることも忘れてはいけません。
アパートやマンション経営の場合は相続税や固定資産税が減額されるため節税対策にもなりますが、コインパーキングの経営はそうではないことも押さえておきましょう。
具体的な金額は、土地の広さや立地によって変わってきます。

4-2.コインパーキングの収支シミュレーション

収支シミュレーション例は以下のとおりです。

【コインパーキングの収支シミュレーション　例】

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5.コインパーキングで収益をあげるポイント

5-1.需要がある場所かどうか

そもそも、コインパーキングの需要がある場所でなければ、収益をあげることは望めません。いくら広く開放的な道路に面しており、敷地が平坦で水はけが良くても、コインパーキングを利用するような環境下になければ、利用者が増えることは期待できないでしょう。
コインパーキングの需要を見極めるには、近隣のコインパーキングをチェックし、利用者のニーズを把握することが欠かせません。チェックしておきたいポイントは以下のとおりです。

【コインパーキングの需要を見極めるためのチェックポイント】

• 設備、アスファルト舗装の状況など
• 広さ
• 料金（時間ごと料金、最大料金の設定など）
• 稼働状況

リサーチを進めるべきポイントについて、以下に詳しく紹介します。

5-1-1.近隣のコインパーキングの数と相場は適切か

近隣にコインパーキングがたくさん点在しているわりには、利用者が少なく、いつも空いている状態の地域の場合、コインパーキングでの収益はあまり期待できない可能性があります。近隣の需要がどのような状況下にあるのか、事前にしっかりとリサーチすることが大切です。

今はインターネットやカーナビゲーションシステムなどを使って、簡単に駐車場を検索することができます。所有する土地の周辺にどれくらいコインパーキングがあるのか、また、どのくらいの利用料金が相場なのか現地調査も交えて確認してください。

5-1-2.近隣のコインパーキングの設備のグレードはどうなっているか

すでにある近隣のコインパーキングが、どのような設備で経営しているのか調査する必要があります。敷地が砂利敷きか、アスファルト敷きかでも利用者に変化があるかもしれません。

足元が不安定な砂利敷きよりも、アスファルト敷きの方が好まれる可能性が高く、一般的にはコインパーキングはアスファルト敷となっているところがほとんどです。近隣の環境にもよりますが、利用者の目線で客観的に分析する必要があります。

また、運営・管理会社に依頼する場合は、リサーチからしっかりと相談しながらすすめることをおすすめします。

5-2.平坦な敷地かどうか

コインパーキングとなる敷地は、できるだけ平坦であることが望ましいとされています。

敷地内の高低差が大きい場合は、全体を平坦にするなど設備を設置する前に造成工事を検討したほうがよい場合もあります。自然のなだらかな勾配は許容範囲ですが、中央にくぼみがある場合などは、豪雨の際に水はけが悪くなるため、事前に対策が必要です。

また、道路から敷地までの高低差も極力無い状態に整地することがおすすめです。
パーキングの利用者は、使いにくさを感じると次回から別のパーキングを利用してしまう可能性があります。オーナー自らが「使いやすい」と思えるようなパーキングかどうかが、収益をあげられるポイントになります。

5-3.適した道路に面しているかどうか

コインパーキングとして利用してもらうためには、

• 交通量が適度にあり、時間貸し駐車場の需要が見込める商業車が比較的通る
• コインパーキングを見つけてもらえやすい
• 車道として十分な、幅が4メートル以上ある
• 余計な障害物などがなく、視界が開けていて出入りがしやすい

などの条件を備えた道路に面していることが理想的です。
もし、出入り口に電柱やガードレールなど公共的な設備がある場合は、移設の申し入れが必要なケースもあります。

6.成功するコインパーキング経営のための注意点

コインパーキング経営を始め、成功させるためにはどのようなことに注意すればよいのか、ポイントをご紹介していきます。

6-1.現地調査を必ず行う

事業をはじめる前の立地調査、現地調査は必ず行います。

まずはコインパーキングとして適している土地なのか、判断が必要です。同じ駐車場経営でも、月極駐車場や法人などへの一括借り上げの方が向いている場合もあるかもしれません。どのような方法が適しているのか、コインパーキングに適しているのであればどのような設備で、どのくらいの相場で設定すればよいのか、きちんと調査した上で判断しましょう。

6-2.初期費用は抑える

コインパーキング経営は、アパート経営に比べて初期費用が少ないことがメリットです。

しかし、初期費用が少ないとはいえ、敷地の整地やフェンスの設置、精算機などの設備が必要となり、100平米の舗装費用は20万～80万円程度とされています。
コインパーキングはアパートほどの家賃収入が見込めるわけではないため、少ない初期費用であっても、回収に時間がかかります（＝利回りが低い）。経営が軌道にのるまでは、必要最低限の費用に抑えて運営することをおすすめします。

なお、コインパーキングにかかる初期費用について、詳細はすでにご紹介した「コインパーキングの収支シミュレーション」をご確認ください。

車両のロック板や精算機は必需品です。また、アスファルト敷きもできればしておきたい工事です。その他、フェンスなどは問題なければ後から設置すればよいでしょう。
全てを最初から準備するのではなく、本当に必要な設備にしぼってはじめることが、運営の安定につながります。

6-3.実質利回りで考える

コインパーキング経営の利回りの考え方においても、アパートなどの収益物件の場合と同様「表面利回り」「実質利回り」の2つが主となります。

【コインパーキング経営の利回りの考え方２つ】

• 表面利回り：年間収入÷総投資額×100
• 実質利回り：（年間収入-諸経費）÷総投資額

この2つのうち、コインパーキング経営では、もともとの利回りが低いため「実質利回り」を重視します。
コインパーキング経営は、居住用収益物件より低いとはいえ、毎月、毎年経費が発生します。経費と収益のバランスを見るためにも、「実質的な収支分」での利回りを明確にして、経営状態を判断することが大切です。

6-4.維持管理の委託契約を検討する

コインパーキング経営に必要とされるものは、現地調査や初期費用だけではありません。維持管理のためのランニングコストもかかります。維持管理の費用としては次のような項目が考えられます。

【コインパーキング経営に必要な維持管理費用の項目】

• 敷地の固定資産税・都市計画税
• 事業主として申告する場合の所得税・事業税・住民税など
• 精算機やロック板など機械のメンテナンス
• 照明などの光熱費
• 植栽の剪定費用

アパート経営と比べて建物の維持管理がない分、ランニングコストは低く抑えられる傾向がありますが、それでも上記のような維持管理費がかかります。

機械などの投資を自分で行う自己経営方式では、機器のメンテナンスや光熱費などの負担があり、運営・管理会社に委託する土地賃貸方式では、直接的なランニングコストはかかりませんが、相当分は収益から差し引かれます。
いずれにしても、コインパーキングの利用料である収入から、ランニングコスト分が支出されるため、収支バランスをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

収益確保のためには、自分で設備を投資する自己経営方式のほうがよいと考えるかもしれませんが、それは常に多くの利用者がいる場合です。パーキングの利用には波がある可能性もあります。利用者が少ない時期があれば、経費とのバランスで赤字運営になることも予想されます。
その点、運営・管理会社に管理委託する土地賃貸方式は、利用者の対応もまかせることができ、安定した収入が見込めます。

自分で駐車場を管理することは、少なからず労力がかかるため、管理委託という選択肢もぜひ検討してみてください（なお、会社にもよりますが、管理委託報酬は平均して約5%が目安とされています）。

7.信頼できる相談先の選び方

いよいよコインパーキング経営を始めようと考えたなら、最も手間がかからず簡単な方法は駐車場運営・管理会社へ土地賃貸（管理委託）することです。まずは複数の駐車場運営会社から、初期費用や賃料の見積もりを取ることから始めるのが基本です。

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