土地活用でコインパーキング経営を検討している方に、コインパーキング経営と月極駐車場どちらが有利か、収益例、メリット・デメリット、成功するコツなどをご紹介します。

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公開日
2020年10月08日
変更日
2020/10/08
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【低リスク】コインパーキング経営で成功するコツと儲かるポイント

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【低リスク】コインパーキング経営で成功するコツと儲かるポイント

土地活用において、初期費用やリスクが比較的少ないコインパーキング経営が注目されています。
「所有している土地を、できるだけ簡単に有効活用したい」
「建物を建てる賃貸経営は建築費がかかるし、大掛かりだし、管理も不安…」
「駐車場経営のうち、コインパーキングってどんな方法なのか、どれくらい儲かるのか、具体的に知りたい」

そんなふうにお考えの土地を所有している方々へ、土地活用の方法として「コインパーキング経営」のメリット・デメリット、収益があがるポイント、始めるときの注意点などについて詳しく解説します
コインパーキング経営の特徴と利点をしっかりと理解して、安定した土地活用につなげてください。

1.「コインパーキング」「月極駐車場」それぞれの特徴

駐車場経営は、「コインパーキング」「月極駐車場」と大きく2種類に分けられます。ここではそれぞれの特徴について説明します。

1-1.コインパーキング

コインパーキングとは、「1時間あたり500円」などの、いわゆる時間単位で貸し出す駐車場です。車が駐車するとロック板があがり駐車時間で料金を請求するタイプが一般的です。出入口にゲートが備えられているものもあり、その場合は精算機などの設備が必要です。

管理方法としては、「自己経営方式」「土地賃貸方式」があります。
「自己経営方式」は、精算機などの設置や不具合対応、管理その他を自分で行います。収益が全て土地オーナーのものになりますが、経費や手間がかかるため選ぶ場合は慎重に考えましょう。
「土地賃貸方式」は、精算機などの設置を運営・管理会社に行ってもらいます。土地賃貸方式の場合は、運営・管理会社に土地を貸し、一定の賃料を受け取る仕組みです。毎月決まった賃料が見込めるため経営が安定するメリットがありますが、自己経営方式と比較すると収益は少ないといわれています。

なお、コインパーキング経営をする土地オーナーは、機械の不具合や利用者からの問い合わせなどに対応するために、運営・管理会社に業務委託をしているケースが多くなっているようです。

1-2.月極駐車場

月極駐車場は、1カ月単位で定額の駐車場代を受け取り貸し出す駐車場です。駐車スペース1台ごとに契約を締結するものと、駐車場全体を一括で契約するものがあります。一般的には1台ごとに契約することが多いようです。
契約から賃料の回収まで自分で行う方式と、契約や賃料の回収、利用者の対応などを全て不動産会社などに行ってもらう管理委託方式があります。

ほかに、土地そのものをまるごと駐車場として貸す方法もあります。空き地を法人の社員駐車場として貸すケースなどです。1台ごとの契約ではなく、土地として貸すことになるため、月極駐車場の中でも安定した賃料が見込めます。

2.「コインパーキング」「月極駐車場」どちらが儲かる?

「コインパーキング」「月極駐車場」、土地の特徴ごとに「どちらが儲かりやすいか」を、想定される収益モデルで見てみましょう。
なお、想定される収益は、あくまでも仮定であり、立地など諸条件により異なります

2-1.コインパーキングの収益モデル

【諸条件】

  • 1台につき、日中16時間=300円/1時間あたり、夜間8時間=100円/1時間あたり
  • 敷地内4台分あり
  • 稼働率は、平日は日中を80%、夜間を20%とする。休日は日中を50%、夜間を10%とする。
  • 日数は平日22日、休日8日とする

【1か月の売り上げ】

日中:(300円×16時間×0.8×22日)+(300円×16時間×0.5×8日)
=84,480円+19200円=103,680円
夜間:(100円×8時間×0.2×22日)+(100円×8時間×0.1×8日)
=3,520円+640円=4,160円
1台の月当たり合計:103,680円+4,160円=107,840円
4台分合計=431,360円

※24時間最大いくら、という方式は考慮しない

2-2.月極駐車場の収益モデル

【諸条件】

  • 1台につき2万円/1か月あたり
  • 敷地内4台分あり
  • 現状、満車とする

【1か月の売り上げ】

4台分合計=2万円×4台=8万円

このように、コインパーキングと月極駐車場では、想定される収益に大きな差が現れます。

ただし、立地によっては、月極駐車場のほうが安定した経営ができる場合もあります。
例えば、駐車場の近隣に商業地がまったく無く、訪れる地域外からの車が少ない場合や、住宅地のみの場合は、月極駐車場のほうが向いているといえるでしょう。

自分の土地がコインパーキングと月極駐車場、どちらに適した立地なのか?」について知りたい場合は、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」で、実際にコインパーキングの経営プランを請求してみることをおすすめします。

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簡単な入力で手間もかからず、駐車場経営プランを複数の会社にまとめて請求できるため、各社の提案を比べたうえで収益を最大化できるプランを見つけることが可能です。

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3.コインパーキング経営のメリット・デメリット

アパート経営などに比べて初期費用が少ないといわれるコインパーキング経営ですが、土地活用として考えた場合のコインパーキング経営のメリット・デメリットを見ていきましょう。
なお、表では月極駐車場のメリットとデメリットもあわせて挙げていますので、比較してみてください。

コインパーキング 月極駐車場
メリット ・月極駐車場より高い収益が見込める
・土地の広さや形状に左右されない
・初期投資額が少ない(ただし月極駐車場よりはかかる)
・すぐに始められる
・ほかの土地活用に転用しやすい
・設置する機器やアスファルト舗装などが不要な場合が多く、初期投資額がコインパーキングよりもさらに少ない
・料金先払いのため未払いが起こりにくい
・継続契約してもらえるケースが多く安定した稼働率が見込める
・すぐに始められ、ほかの土地活用に転用しやすい
デメリット ・収益性は賃貸住居より低い(ただし月極駐車場よりは収益性は高い)
・賃貸住宅よりも税負担がある
・コインパーキングより収益性が低い
・稼働がない場所があると、利益率が大きく下がる
・土地の広さ、形状が悪いと継続した顧客が見込みづらい
・賃貸住宅よりも税負担がある

3-1.コインパーキング経営のメリット

3-1-1.土地の広さや形状に左右されない

コインパーキング経営は、土地の広さや形状に大きく左右されることがありません。
例えば、車2台分の駐車スペースしかない場合でも、必要な設備が設置できれば問題なく始められます。また、収益物件が建てづらい形状の土地、例えば旗竿地などでも、車の出入りができ安全上問題がなければほとんどの場合は問題なく始められます。
このように土地活用を考えた場合に一見条件の悪い土地であっても、収益の可能性が見込めることは大きなメリットです。

3-1-2.初期投資額が少ない

コインパーキング経営は、初期投資額がほかの土地活用方法と比較して少なく済む可能性が高くなっています。
例えばアパート経営と比較すると、コインパーキングは建物建築費用の負担が不要です。舗装費用やロック板、精算機などの設備だけなので、費用は抑えられます。

3-1-3.すぐに始められる

コインパーキング経営は、運営に必要な設備の設置が容易であるため、経営開始まで収益物件建設の場合のような時間がかかりません。舗装や機械の設置はありますが、おおよそ2週間から1カ月となっています。

3-1-4.ほかの土地活用に転用しやすい

コインパーキング経営は大掛かりな設備は不要で居住用物件の建設と比較すると容易です。
例えば、入居者から家賃を得る収益不動産経営では、借地借家法上、その物件に住んでいる人(借りる側)に強い権利を与えているため、一般的な賃貸契約を結んでいる場合は(契約満了時でも)貸主から契約している人への解約申し入れや退去の強制は、正当な事由がなければできません。
一方、コインパーキング経営や駐車場経営は、このような縛りがないため契約期間が満了すれば解約は可能です(契約内容によっては、解約に伴う金銭的負担が必要になります。また契約期間中の中途解約は、契約時の取り決めによりますが、多くの場合は違約金や負担金が発生します)。
実際にコインパーキング経営を初めてから、別の土地活用方法への変更を考えたとしても、方向転換しやすいといえるでしょう。

3-2.コインパーキング経営のデメリット

3-2-1.収益性が低い

単純に同じ土地でアパート経営を行った場合とコインパーキング経営を行った場合を比較すると、家賃収入のほうが単価は高いため、土地が生み出す収益は高くなります。

3-2-2.賃貸住宅よりも税負担がある

住居は「衣・食・住」という、基本的な生活を営むために必要な3つの重要な柱のうちの一つです。そのため人が住むための土地や建物には、さまざまな税法上の優位性が与えられています。
例えば、土地の固定資産税の場合、一定の要件に該当した「住宅」が建っていることで、住宅用地の特例といった税額優遇制度が適用されます。居住用建物に対する税制優遇制度は土地や建物の条件により、複数を適用可能です。
これらの特例は、住宅ではないコインパーキングや駐車場として土地を利用している場合は当然、適用されません。そのため、居住用物件(一般的な住宅、収益物件とも)を建てている場合と比べると、固定資産税負担などはコインパーキングや駐車場のほうが高くなります。

4.コインパーキングで収益をあげるポイント

コインパーキングで収益をあげるポイント

コインパーキングでより高い収益を上げるためには、留意すべきポイントがいくつかあります。

4-1.適した道路に面しているかどうか

コインパーキングとして利用してもらうためには、

などの条件を備えた道路に面していることが理想的です。
もし、出入り口に電柱やガードレールなど公共的な設備がある場合は、移設の申し入れが必要なケースもあります。

4-2.平坦な敷地かどうか

コインパーキングとなる敷地は、できるだけ平坦であることが望ましいとされています。
敷地内の高低差が大きい場合は、全体を平坦にするなど設備を設置する前に造成工事を検討したほうがよい場合もあります。自然のなだらかな勾配は許容範囲ですが、中央にくぼみがある場合などは、豪雨の際に水はけが悪くなるため、事前に対策が必要です。

また、道路から敷地までの高低差も極力無い状態に整地することがおすすめです。
パーキングの利用者は、使いにくさを感じると次回から別のパーキングを利用してしまう可能性があります。オーナー自らが「使いやすい」と思えるようなパーキングかどうかが、収益をあげられるポイントになります。

4-3.需要がある場所かどうか

そもそも、コインパーキングの需要がある場所でなければ、収益をあげることは望めません。いくら広く開放的な道路に面しており、敷地が平坦で水はけが良くても、コインパーキングを利用するような環境下になければ、利用者が増えることは期待できないでしょう。
以下のような条件がそろっているか調査検討してください。

4-3-1.近隣のコインパーキングの数と相場は適切か

近隣にコインパーキングがたくさん点在しているわりには、利用者が少なく、いつも空いている状態の地域の場合、コインパーキングでの収益はあまり期待できない可能性があります。近隣の需要がどのような状況下にあるのか、事前にしっかりとリサーチすることが大切です。

今はインターネットやカーナビゲーションシステムなどを使って、簡単に駐車場を検索することができます。所有する土地の周辺にどれくらいコインパーキングがあるのか、また、どのくらいの利用料金が相場なのか現地調査も交えて確認してください。

4-3-2.近隣のコインパーキングの設備のグレードはどうなっているか

すでにある近隣のコインパーキングが、どのような設備で経営しているのか調査する必要があります。敷地が砂利敷きか、アスファルト敷きかでも利用者に変化があるかもしれません。
足元が不安定な砂利敷きよりも、アスファルト敷きの方が好まれる可能性が高く、一般的にはコインパーキングはアスファルト敷となっているところがほとんどです。近隣の環境にもよりますが、利用者の目線で客観的に分析する必要があります。
また、運営・管理会社に依頼する場合は、リサーチからしっかりと相談しながらすすめることをおすすめします。

5.成功するコインパーキング経営のための注意点

コインパーキング経営を始め、成功させるためにはどのようなことに注意すればよいのか、ポイントをご紹介していきます。

5-1.現地調査を必ず行う

事業をはじめる前の立地調査、現地調査は必ず行います。
まずはコインパーキングとして適している土地なのか、判断が必要です。同じ駐車場経営でも、月極駐車場や法人などへの一括借り上げの方が向いている場合もあるかもしれません。どのような方法が適しているのか、コインパーキングに適しているのであればどのような設備で、どのくらいの相場で設定すればよいのか、きちんと調査した上で判断しましょう。

5-2.初期費用は抑える

コインパーキング経営は、アパート経営に比べて初期費用が少ないことがメリットです。
しかし、初期費用が少ないとはいえ、敷地の整地やフェンスの設置、精算機などの設備が必要となり、100平米の舗装費用は20万~80万円程度とされています。
コインパーキングはアパートほどの家賃収入が見込めるわけではないため、少ない初期費用であっても、回収に時間がかかります(=利回りが低い)。経営が軌道にのるまでは、必要最低限の費用に抑えて運営することをおすすめします。
なお、コインパーキングの初期費用として考えられるのは、次のような項目です。

車両のロック板や精算機は必需品です。また、アスファルト敷きもできればしておきたい工事です。その他、フェンスなどは問題なければ後から設置すればよいでしょう。
全てを最初から準備するのではなく、本当に必要な設備にしぼってはじめることが、運営の安定につながります。

5-3.実質利回りで考える

コインパーキング経営の利回りの考え方においても、アパートなどの収益物件の場合と同様「表面利回り」「実質利回り」の2つが主となります。

  • 表面利回り:年間収入÷総投資額×100
  • 実質利回り:(年間収入-諸経費)÷総投資額

この2つのうち、コインパーキング経営では、もともとの利回りが低いため「実質利回り」を重視します
コインパーキング経営は、居住用収益物件より低いとはいえ、毎月、毎年経費が発生します。経費と収益のバランスを見るためにも、「実質的な収支分」での利回りを明確にして、経営状態を判断することが大切です

5-4.維持管理の委託契約を検討する

コインパーキング経営に必要とされるものは、現地調査や初期費用だけではありません。維持管理のためのランニングコストもかかります。維持管理の費用としては次のような項目が考えられます。

アパート経営と比べて建物の維持管理がない分、ランニングコストは低く抑えられる傾向がありますが、それでも上記のような維持管理費がかかります。
機械などの投資を自分で行う自己経営方式では、機器のメンテナンスや光熱費などの負担があり、運営・管理会社に委託する土地賃貸方式では、直接的なランニングコストはかかりませんが、相当分は収益から差し引かれます。
いずれにしても、コインパーキングの利用料である収入から、ランニングコスト分が支出されるため、収支バランスをきちんとシミュレーションして取り組むことが大切です。

収益確保のためには、自分で設備を投資する自己経営方式のほうがよいと考えるかもしれませんが、それは常に多くの利用者がいる場合です。パーキングの利用には波がある可能性もあります。利用者が少ない時期があれば、経費とのバランスで赤字運営になることも予想されます。
その点、運営・管理会社に管理委託する土地賃貸方式は、利用者の対応もまかせることができ、安定した収入が見込めます
自分で駐車場を管理することは、少なからず労力がかかるため、管理委託という選択肢もぜひ検討してみてください(なお、会社にもよりますが、管理委託報酬は平均して約5%が目安とされています)。

いよいよコインパーキング経営を始めようと考えたなら、最も手間がかからず簡単な方法は駐車場運営・管理会社へ土地賃貸(管理委託)することです。まずは複数の駐車場運営会社から、初期費用や賃料の見積もりを取ることから始めるのが基本です。
駐車場運営会社を探すには、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」が便利です。

駐車場経営HOME4U

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【豆知識】アスファルト塗装を誰が施工負担するかで消費税の有無が異なる

駐車場運営会社に土地を賃貸し管理運営を任せる場合、「土地所有者側でアスファルト舗装をするケース」「アスファルト舗装をしないケース」の2つが考えられます。この2点の違いは消費税の有無に影響します。

◆土地所有者側でアスファルト舗装をする場合◆

  • 初期費用がかかる
  • アスファルト舗装を行わない場合よりも駐車場賃料を若干高く設定できる(初期費用を土地所有者が投資しており、運営会社が負担しないため)
  • アスファルト舗装を行った後の「施設貸し」という位置付けになるため、駐車場賃料に消費税がかかる(駐車場運営会社からは消費税込みの賃料が入金される)

◆土地所有者がアスファルト舗装をしない場合◆

  • 駐車場運営会社がアスファルト舗装を行う
  • 駐車場運営会社側でアスファルト舗装費用分の初期投資を負担するため、土地オーナーがアスファルト舗装を行った場合よりも駐車場賃料が安くなる
  • アスファルト舗装を行う前の「土地貸し」という位置付けになるため、駐車場賃料に消費税は発生しない(駐車場運営会社から入金される金額に消費税が含まれない)

このように、アスファルト舗装を誰が行うかにより、消費税の有無が分かれますので注意が必要です

まとめ

コインとミニカーと電卓

いかがでしたか。コインパーキング経営について、月極駐車場との違い、メリットとデメリット、経営する場合の注意点などについてご紹介しました。

土地の広さや形などの条件に左右されにくく、比較的初期投資が少ないコインパーキング経営は、リスクが少なく始められる土地活用のひとつです。
都市部では店舗やオフィスにゆとりがある駐車場を備えていることは少なく、小規模のコインパーキングでも需要があります。事前の調査と経費を含めたシミュレーションをしっかりと行い、安定したコインパーキング経営を行えるよう、プロの力も借りながら計画を進めてくださいね。

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