ロードサイドの土地活用は何がある？所有地に最適な活用法をみつけよう

ロードサイドの土地とは、「沿道の土地」という意味で、道路に面した土地のことです。ロードサイドという言葉は、主に不動産業界の方が、幹線道路やバイパスなどに面した道路のことを指して使う言葉ですが、もっと広い意味で、車やバイクでアクセスできる、沿道の土地としても使われています。

今回は、沿道の土地をお持ちの方向けに、ご所有の土地が「ロードサイドの土地」なのかどうかをご理解いただき、さらに、ご自分の土地であれば、どのような土地活用が効果的なのかがわかるようにまとめています。

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1.ロードサイドの土地とは

ロードサイドの土地とは、交通量の多い道路に面した土地のことです。このような場所での土地活用は、交通量の多さから大量の来客を見込んだ企業に、土地貸し・土地建物貸しをするのが一般的です。

1-1.ロードサイドの土地2パターン

ロードサイドの土地には、以下の2パターンの土地があります。

ロードサイドとは、もともとは「沿道」を意味する言葉ですので、郊外でも都会でも、道路に面した土地であればロードサイドの土地です。

このような土地は、主に郊外にあることが多いのですが、車で乗り付けるタイプの大型商業施設を作って市街地化したエリアと、本当に何もない郊外エリアとを分ける意味で、大型店舗が建ち並ぶような道路に面した郊外エリアをロードサイドエリア、そこにあるお店をロードサイド店舗と呼んでいます。

2.ロードサイドの土地活用1　大きな道路に面したタイプ

本章では、幹線道路などの大きな道路に面したロードサイドの土地活用についてまとめています。このタイプの土地活用は、企業を対象に土地貸し・土地建物貸しをする土地活用方法がメインになります。

企業との契約方法は2種類あり事業用定期借地式とリースバック式があります。前者は、企業に所定期間のみ貸し出す方法で土地の賃料が収入となります。

後者のリースバックは、企業などの要望に沿った形態の店舗を、土地オーナーが建築してから、土地建物の両方を貸しだし、土地と建物の賃料を収入にする方法です。

大きな道路に面した土地には、以下のような土地活用方法があります。

2-1.ロードサイド型店舗

ロードサイド型店舗とは、都心と郊外をつないでいる、幹線道路やバイパスなどの大きな道路に沿った店舗のことです。主要ターミナル駅からは離れたエリアであることが多いため、車・バイクなどで来るゲストを主な対象にしています。

ゲスト自身が自分で運転してくることが多いため、居酒屋やバーなどのアルコールを出すお店はロードサイド型店舗には不向きです。

お酒が提供できないことから、ロードサイド型店舗には、ファミリーレストラン・寿司などの和食店・大手ハンバーガーチェーン店などの、食事をメインとした店舗が多くなるのが特徴です。また、車から降りなくても食事が購入できるドライブスルー型、フードデリバリー対応型の店舗も多くみられます。

ロードサイド型店舗は、一つのエリアにかたまって建っていることが多いのですが、これは、同じロードサイドでも、以下のような条件が揃っているほうが、客付け条件が良くなり、経営がしやすいためだと言われています。

今の車にはかなり正確なナビゲーションシステム、バイクや自転車移動にはスマホ地図アプリなどがありますので、実際には上記のような条件が無くても、お店には到着できます。しかし、まったく初見のゲストに「ここ、入ってみる？」とハンドルを切ってもらうためには、やはり上記の条件は重要と言えます。

また、このような条件がそろっている土地、企業から見ると「好条件のロードサイドの土地」であるため、退去があっても、すぐに次の入店が決まりやすいと言えます。ご所有の土地がこのような条件下にある場合は、ロードサイド店舗を経営する企業への貸し出しを検討してください。

2-2.複合型商業施設

複合商業施設とは、複数の小売り・サービス業などの店舗が１ヵ所に集まったタイプの施設です。モール、ショッピングモール、またはモール型ショッピングセンターとも言います。

幹線道路などの大きな道路に面した複合型商業施設には、さまざまな目的で大量の利用者が集まりますので、建物以外に、大型の駐車場台数が確保できるだけの敷地面積が必要です。

店舗にはファミリーレストラン・スーパーマーケット・ドラッグストア・大型電気店など、大量の集客が期待できるタイプの店舗以外にも、アパレルブランド店・小型飲食店・習い事施設・健康レジャー・家具展示場など、さまざまな目的の店舗を一か所にまとめることができるため、商業利用だけではなく、地域活性化にも役立ちます。

2-3.オフィス・事業拠点

店舗経営の場合は、ロードサイドの土地の中でも、客付け条件が良くないと経営に影響が出る可能性がありますが、オフィスや事業拠点にするのであれば、好条件のロードサイドの土地である必要はありません。

オフィスや事業拠点の場合、通勤してくる社員・自社に用事がある取引先以外は来ることがないため、ロードサイドへの接道面が少ない土地、交差点や信号付近、インターチェンジ付近・中央分離帯があるエリアであっても、特に会社の営業状態に影響が出ません。

オフィスや事業拠点にする場合は、企業の事業内容によって、オフィスと工場・オフィスと倉庫・オフィスと研究室、オフィスと展示場など、事務所がある敷地内に、置きたい施設を併設するケースが多い傾向にあります。そのため、その企業が必要となる事業施設が揃えられるだけの、十分な敷地面積があることが重要になります。

2-4.物流センター・大型倉庫

周辺にロードサイド型店舗やショッピングモールなどがないエリアのロードサイドの土地は、物流センターや大型倉庫が適しています。物流センターは配達する荷物の仕分けをする場所、大型倉庫は荷物を一時保管しておく場所のことです。

道路沿いの道であれば、運搬のための社用車や大型車が出入りしやすく、周辺にも住居がないため、騒音や事故による周辺トラブルのリスクが低いというメリットがあります。コロナ禍によるネット通販・ネット個別宅配の爆発的な増加により、国内の安定した流通拠点として、大型倉庫や物流センターの需要は増え続けています。

物流センターや大型倉庫は、ロードサイド型店舗とは違い、不特定多数の車を呼び込む必要がありません。そのため、土地が道路に広く面していなくても、トラックが通れる広さがあれば問題ありません。
【参照：その他・倉庫など経営に強い提携企業一覧】

2-5.工場

ショッピングモールなどが集まるタイプのロードサイドエリアから離れた場所にある土地には、工場としての需要もあります。周辺には住居がなく、人の往来もほとんどないため、騒音・ニオイ・事故の危険を回避しやすいというメリットがあります。

大型トラックの出入りが多いので、幹線道路やバイパスから近い方が借り手はつきやすくなります。また、工場の従業員が使う事務所と駐車スペースも必要になるため、敷地面積は重要な要素になります。

ご所有の土地を、どこに貸すのが最も土地活用として有効なのかは、複数の土地活用プランを比較することでわかります。土地活用プランは、敷地面積と土地条件、周辺環境やライバル物件なども含めて、最適だと思われる土地活用方法をプロがいくつかピックアップしてから提案してくれます。

土地活用プランの中には、建築プランと経営プランも含まれていますので、費用がどのくらいかかり、収入がどのくらいになるのかまでが、まとめてあります。「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求なら、カンタンな質問に答えていくだけで、日本全国のロードサイドの土地活用に信頼と実績のある企業の中から、最大で10社までに絞り込んで紹介しています。

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3.ロードサイドの土地活用2　それ以外の道路タイプ

道路構造令第5条によると、日本の道幅は普通道路で3.5～3.75メートル、小型道路で3～3.25メートルという決まりがあります。幹線道路もバイパスも道路の幅員ルールは同じですが、このような大きな道路には、車線が何本もあるため、交通量が多くなります。

本章では、幹線道路のように車線を何本も走らせるほどの広さはなくても、ある程度の交通量があるタイプのロードサイドの土地に適した土地活用についてまとめています。

契約先は、土地の広さと建てられる建物の規模によって、企業から個人経営者までさまざまです。幹線道路ほどではなくても、交通量があるロードサイドですので、街の中心から遠いのは同じです。

しかし、幹線道路などとは違い、目的地までの交通手段は車とバイク以外にも、自転車・地域バスも含まれ、さらに、駅から20～30分くらいの圏内であれば、徒歩による来場者も想定されているところが、幹線道路沿いのロードサイドとの違いです。

道幅によって交通量が違うため、以下の3種の土地活用パターンがあります。

3-1.市街地から歩ける×道幅が広い

普通の道路で私たちが目にするのは、車の行き交いができる広さがある道路と、出来ない広さの道路です。ここでいう道幅が広い道路とは、車の行き交いのできる道路のことで、一般的には道の幅員6～8メートルくらいの道路を指します。

広い道路に面した土地は、幹線道路ほどではありませんが、交通量が多く、さらに車以外の交通手段が使えるエリアです。そのため、ある程度の利用客数が見込めるうえに、エリア周辺の徒歩圏の利用客も対象にしたビジネスが成立します。例えば、以下のような企業が、土地活用の対象になります。

今回紹介したものは、広さのある道路に面したロードサイドの土地に適した土地活用ですが、ご所有の土地が道路面にどのくらい接しているか（接面道路）によって、建てられる建物の規模が変わってきます。

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3-2.市街地から歩ける×道幅が狭い

道幅が狭い道路とは、わかりやすく言うと、車の行き交いができない道路のことです。ご所有の土地がこのような道路に面していれば、これもロードサイドの土地になります。

行き交いができない道幅しかないと、道路の出入り口から同時に車が侵入した場合、どちらかがバックで戻るか、空いている場所に車を移動させる必要があります。そのため、トラックなどの大型車が必要なビジネスには不向きな土地です。

反対に、道路の交通量は少なく、静かなエリアとなります。また、交通量が少なくても、決して人通りが少ないわけではないので、商圏としては成立するタイプの土地です。企業からの申込には、以下のようなものが多い傾向にあります。

上記例は、道幅が狭い、駅から少し離れたエリアに適したものですが、ご所有の土地が、道路にどのくらい面しているか（接面道路）によっても、建てられる建物の規模が変わります。また、このようなエリアは周辺にも住宅が密集していることが多く、高さのある建物は建てられない傾向があります。

3-3.市街地から遠い

市街地から徒歩30分以上かかるロードサイドの土地は、一般的には「郊外」と呼ばれます。郊外は車やバイクで移動することが前提ですが、バス利用または専用バスなどがあれば、以下の施設は問題なく経営ができます。

ご所有の土地に、どんな規模のどのような建物ならば建てられるのかは、建築基準法と都市計画法によって決まります。土地活用プランを請求すると、ハウスメーカーや建築会社が建築条件などを調べてくれますので、どのような建物が建てられるのかも、正確にわかるようになります。

4.ロードサイドの土地活用方法を決める5つのポイント

本章では、ロードサイドの土地の活用方法を決める際に、ポイントとなる５つの項目をまとめています。

4-1.ニーズの調査

条件の良いロードサイドの土地は、大手企業や有名企業からの申込が多くなります。このような企業は、契約条件も良いうえに、会社にブランド力と知名度があるため、あまり深く考えずに契約してしまう可能性があります。

しかし、ロードサイドの土地活用は、土地貸し・土地建物貸しによる賃料収入が主体ですので、契約内容や金額だけではなく、その企業のビジネスが、ご所有の土地があるエリアで、長期的に高いニーズと競争力がある会社かどうかを調査・確認してください。

仮に、土地を大手コンビニエンスストアA社に貸し出し、リースバック（土地に指定された建物を建ててから貸す方法）契約をしたとします。数年後、目と鼻の先にコンビニエンスストアB社が出店してきた場合、A社の売上は激減する可能性があります。

契約内容によっては、賃料見直しの時に、大きな家賃減額交渉をされる可能性があります。賃料のみが収入源ですので、土地オーナーにとっては、自力でカバーすることができないタイプの減額となり、さらに今後、もとに戻る可能性はほとんどありません。

このように、契約の条件がどれほど良くても、実際に大切なのは、長期にわたって一定額の賃料を払い続ける能力・体力があるかどうかです。契約金などのわかりやすい条件だけではなく、ライバル企業との競争に勝ち続け、長期に利益を出し続けるだけの力があるかも見るようにしてください。

4-2.土地の法的条件を確認

ロードサイドの土地は敷地面積が広いことが多いので、何でも建てられそうな気がしますが、ご自身の所有地であっても、法規に則った建物しか建てられません。土地にどのような建物が、どのくらいの規模で建てられるのかは、建築基準法と都市計画法などが関係します。

土地が持つ条件は、ご自身で調べることも可能ですが、誤って認識してしまうと調査にかけた時間が無駄になってしまいます。はじめから、不動産情報の無料一括比較サイトなどを利用して、不動産のプロフェッショナルが調べてくれた、正確な情報を利用することをおすすめします。

複数の土地活用プランを請求する際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。ご所有の土地のエリアと大きさなどを入力していくだけで、日本全国のロードサイドの土地の土地活用に信頼と実績のある会社の中から、最大10社までに絞り込んで紹介をします。

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4-3.周辺環境の確認

エリア周辺の環境とのバランスも考えて土地活用方法を選ぶ必要があります。同じロードサイドでも、幹線道路沿いと幅員の狭い道路とでは、周辺の環境が全く違います。

特に、幹線道路以外のロードサイドの土地の場合、周辺エリアには住人がいる可能性があります。企業に土地を貸したことで、騒音や車の事故の可能性が増えるなど、近隣住民にとっての住環境に影響する可能性もあります。ほとんどの企業は、このようなケースも想定したうえで、バランスの良い土地活用をしてくれますが、オーナーが気をつけることで、さらにトラブルを回避できます。

また、エリア環境の変化にも注意が必要です。ご所有の土地があるエリアで、これから先、新たに道路・高速道路のインター・ターミナル駅・ランドマークなどが開発されることにより、交通量や人の流れが変わる可能性があります。このような情報は、都市計画に関することですので、自治体で確認できます。

信頼のおけるハウスメーカーや建築会社をパートナーに選ぶと、このような長期的な視点からの、適切な土地活用方法とプラン提案をしてもらえます。

4-4.借り主となる企業の調査

土地活用に申し込んできた企業の調査をしっかりします。主に、企業の経営状態を見て、長期の支払能力に問題がないかをチェックします。

チェック方法は、申込の際に、過去数年分の決算書、バランスシートなどを提出してもらい、経営内容をチェックさせてもらうようにします。良心的な会社は、こちらから言わなくても、経営状態のわかる書類の準備をしてきます。上場会社や大手企業の場合は、会社四季報やホームページにIR情報として掲載がありますので、先にオーナーが調べておくこともできます。

仮に契約相手が大手企業や有名企業であったとしても、ご所有の土地での賃貸経営がうまくいくかどうかは、あくまで、これから貸す土地の店舗での経営状態に左右されるため、契約の際には必ず、中途解約に関したペナルティを盛り込んでおき、万が一の場合の対策も忘れないようにしてください。

4-5.信頼と実績のあるハウスメーカーのサポート

ロードサイドの土地活用と言っても、土地があるエリア、面積、土地条件などによって、数多くの選択肢があることがお分かりいただけたと思います。

ご所有の土地で、土地からの利益を最大化できる活用方法を選ぶには、ひとりで悩むよりも、不動産と土地活用のプロフェッショナルである、ハウスメーカーや建築会社の担当者からのサポートも、参考にしたほうがスムーズです。

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まとめ

ロードサイドに土地をご所有の方向けに、土地活用方法をまとめました。ひとくちにロードサイドと言っても、幹線道路やバイパスに接した土地から、一般道の中で大きな道路に面しているなど、さまざまです。また、どのエリアの土地であっても、土地が持つ条件によって、できる土地活用が決まってきます。

まずは、ご所有の土地に、どのような建築物が可能なのかなどを、調べてみることからスタートすると、土地活用に対してのイメージも付きやすくなります。