30坪でも賃貸併用住宅を建てることは可能です。ただし、間取りの工夫とやるべき手順には注意が必要!後悔しないためのポイントを伝授します。

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公開日
2021年11月19日
変更日
2021/11/19
カテゴリ
賃貸経営, 記事, 賃貸住宅の新規建築

30坪で賃貸併用住宅!?失敗しない間取りの工夫と手順とは

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30坪で賃貸併用住宅!?失敗しない間取りの工夫と手順とは

戸建て住宅の平均的な敷地の広さは45坪程度ですので、30坪となると少々狭い敷地の部類に属します。

また、一般的に賃貸併用住宅は広めの敷地を要するため、狭い敷地に賃貸併用住宅が建てられるのか、心配で情報を集めている方もいらっしゃるかと思います。

そこでこの記事では、土地の広さを30坪と想定して、賃貸併用住宅でどのような間取りが可能なのか、工夫の仕方などを解説していきます。

各ハウスメーカーにおいても、狭小地でも実現可能な建築プランの開発が進んでいますので、ぜひこの記事の情報を参考にして、収益性の高い住まいを作る足掛かりにしてください。

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1.賃貸併用住宅の基本的な間取り

まずは、賃貸併用住宅の基本的な間取りについて、2つのタイプを解説します。

  1. 住宅ローンタイプ
  2. マンションタイプ

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.住宅ローンタイプ

賃貸併用住宅には、住宅ローンを使って建てられる「住宅ローンタイプ」があります。
特に法律で決まっているわけではありませんが、「自宅部分の面積を50%以上とする」という要件で、建物全体の建築資金を住宅ローンで貸すことを認めている銀行がいくつもあります。

ですので、この記事では「自宅部分が50%以上」の賃貸併用住宅を住宅ローンタイプと呼ばせていただきます。

住宅ローンを使う賃貸併用住宅

アパートのような賃貸物件を建てる場合、通常はアパートローンという別のローンを組みます。

アパートローンは金利が高く、借入期間も短いため、毎月の返済額が大きくなってしまう点が特徴です。

一方で、住宅ローンは国民に住宅取得を促すという国の政策もあり、金利が低く、借入期間も長くできる という特徴があります。

住宅ローンはアパートローンよりも毎月の返済額を小さくできる ことから、有利なローンとなるのです。

住宅ローンタイプは50%以上が自宅となることから、間取りは自宅と賃貸部分が「縦配列」または「横配列」になることが一般的となっています。
賃貸部分には、例えばワンルームを複数戸作るような間取りにしても大丈夫です。

賃貸併用住宅の間取り 縦配列 横配列

住宅ローンタイプは、賃貸部分も含めて住宅ローンを組める点がメリットですが、設計に大きな制約を受ける点がデメリットです。

自宅を50%以上としなければいけないことから、賃貸部分を広くしようとすると自宅も大きくなってしまい、自由な設計がしにくくなります。

1-2.マンションタイプ

この記事では、住宅ローンタイプ以外の賃貸併用住宅を「マンションタイプ」と呼ぶことにします。
(便宜上の呼び方であり、「マンションのように鉄筋や高層にしなければならない」という意味ではありません。)

マンションタイプは、例えばマンションの1室に自宅を設け、他の部屋は賃貸物件として貸し出すようなタイプの賃貸併用住宅のことです。

住宅ローンを使わない賃貸併用住宅

マンションタイプであれば、特に自宅を50%以上とする必要がないことから、自由な設計をすることができます。
賃貸部分の面積を広くして、家賃収入を多く得る といったことも可能です。

ただし、マンションタイプを建てる場合、基本的にアパートローンを組むことになります。
なお、銀行によっては、「自宅部分だけ」に住宅ローンを貸してくれる金融機関もあります。

2.建ぺい率と容積率の基礎知識

30坪の賃貸併用住宅では、土地の利用制限が重要なカギを握るため、ここでは建ぺい率と容積率の基礎知識について解説します。

建ぺい率とは、建築面積の敷地面積に対する割合のことです。
建築面積とは、簡単にいうと建物を上から見たときの面積のことです。

建ぺい率とは

建ぺい率によって、建築面積をどこまで確保できるかが決まります。
30坪といっても、30坪全てを使えるわけではなく、建ぺい率によって1階あたりの面積が決まってくるのです。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
延床面積とは各階の合計床面積のことになります。

容積率とは

建ぺい率が平面的な建物規模を制限している規定であるのに対し、容積率は立体的な建物規模を制限している規定です。

容積率が高く指定されているエリアでは、同じ30坪でも3階以上の賃貸併用住宅を建てることができます。

高い容積率の土地であれば、マンションタイプによって賃貸面積を増やすことができるので、収益面では有利です。

ここで、30坪の土地で賃貸併用住宅を建てるには、どの程度の建ぺい率が必要か検証してみます。

30坪は約99平米ですが、簡単にするため縦10m横10mの100平米(30.25坪)の土地を例に考えてみます。

30坪の土地の建ぺい率
一般的にワンルームの部屋の間取りは18平米~25平米です。
バルコニーや共用廊下等を含めると、1部屋あたり約30平米程度の面積が必要となります。

例えば、1部屋あたり縦8.5m横3.5mで約30平米を建てるとなると、30坪では1階あたり2戸配置することが可能です。

約30平米で2戸となると、建築面積としては約60平米が必要となります。
敷地100平米に対して建築面積が60平米とすると、建ぺい率が60%以上ないとワンルーム2戸のプランも難しくなります。

「建ぺい率、容積率」の組み合わせは、「50%、100%」で指定されているエリアも多いです。
「50%、100%」で指定されているエリアの場合、建築面積が50平米となるため、賃貸部分は例えば2DKや広めの1LDKを1戸だけ配置するといった選択肢となります。

また、「建ぺい率、容積率」の組み合わせは、「60%、150%」で指定されているエリアでは、賃貸部分は1Kを2戸配置するといった選択肢も出てきます。

尚、角地の場合、建ぺい率はプラス10%追加されるという緩和措置があります。
50%と指定されているエリアでも角地なら60%となるため、選択肢が大きく広がります。

狭い敷地の場合、特に建ぺい率が間取りに大きな影響を与えますので、自分の土地の建ぺい率について、一度、市区町村のホームページ等で確認してみてください。

3.「30坪の賃貸併用住宅」の間取りのポイント

建ぺい率や容積率と言われても、建築に関する専門知識のない一般の方には、今一つピンと来ないかと思います。
そこで本章では、30坪の賃貸併用住宅で失敗しない間取りにするための具体的な10個のアクションを紹介していきます。

  1. 複数のハウスメーカーの建築プランを比較する
  2. タウンハウス・テラスハウスタイプも検討してみる
  3. 住宅ローンタイプにこだわらない
  4. ワンルームタイプを中心とする
  5. 駐車場は設けない
  6. 内階段方式とする
  7. バルコニーなしも検討してみる
  8. オーバーハングも検討する
  9. エレベーターは設置しない

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.複数のハウスメーカーの建築プランを比較する

30坪で賃貸併用住宅を失敗せずに建てるなら、複数のハウスメーカーのプランを比較することがまず不可欠です。

1社のハウスメーカーから複数案を取り寄せるのではなく、複数社のハウスメーカーのプランを比較することがコツとなります。

理由としては、ハウスメーカーを変えると設計者や商品ラインアップも変わり、各社のできることやできないことも変わるからです。

1人の設計者が色々なプランを描いても、どうしてもアイデアには限界があります。
30坪の賃貸併用住宅は設計者にとっても難しいので、より良いプランを引き出すには複数の設計者から提案を受けて幅広いアイデアを比べた上で優れたものを選んでください。

また、ハウスメーカーは得意とする工法がそれぞれ異なるため、できることとできないことの違いがありますので、複数社のプランを比較することにはとても大きな意味があります。

とはいえ、各ハウスメーカー1社ずつに見積もりを依頼するのは、非常に手間と時間がかかります。
そんな時に便利なのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」です。

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あとから「もっと良い間取りがあったのに」と後悔しないためにも、ぜひ最初の時点で複数のハウスメーカーのプランを比べるようにしてください。

3-2.タウンハウス・テラスハウスタイプも検討してみる

建ぺい率が50%しかなく、賃貸部分を1戸しか確保できない場合には、タウンハウスやテラスハウスタイプも検討してみることをおススメします。

タウンハウスとは、複数の住戸を連続させた集合住宅のことです。
テラスハウスとは、上階の住戸の一部が後退し、下階の屋上をテラスとして利用できる連続型の集合住宅になります。

タウンハウスもテラスハウスも、日本語でいうと「長屋」です。
30坪の場合、長屋形式で建てると、自宅と賃貸部分をそれぞれ1戸ずつ建てることになり、「縦配列」の住宅ローンタイプを建てることができます。

長屋形式の場合、中をメゾネットにすれば、それぞれを広く使うことができます。
メゾネットとは住戸の中に階段を設けるタイプの集合住宅のことです。

長屋形式であれば、各住戸に専用庭を設けることができ、賃貸部分の付加価値を付けることができます。
また、階段下収納も作ることができ、各住戸の収納力をアップすることも可能です。

3-3.住宅ローンタイプにこだわらない

30坪で賃貸併用住宅を建てる場合には、住宅ローンタイプにこだわらないことも重要です。
住宅ローンタイプは住宅ローンが利用できるというメリットがありますが、自宅を50%以上としなければならないという設計上の大きな制約がありました。

30坪の賃貸併用住宅の間取りは、ただでさえ難しいです。
それにもかかわらず、自宅が50%以上という設計上の制約があると、間取りはさらに難しくなります。

住宅ローンタイプを利用するということは、一旦頭から外し、マンションタイプも含めて幅広く検討することが後悔しないコツです。

マンションタイプにすれば、賃貸面積も増やせますので、竣工後の収益性も考慮してプランを決めることをおススメします。

3-4.ワンルームタイプを中心とする

建ぺい率が60%以上あり複数戸を作れる場合は、ワンルームタイプを中心とすることをおススメします。

ワンルームタイプはファミリータイプよりも賃貸需要が高く、入居者が決まりやすいです。

ファミリータイプは1戸あたりの面積が大きいことから、賃料総額が高くなってしまい、入居者がなかなか決まりにくいというのが理由です。

また、ワンルームタイプは、賃料単価が高いため、収益性も高くなります。
さらに、複数戸あれば、1戸の空室が発生したとしても賃料収入がゼロ円となるわけではないので、賃貸経営のリスクも低くなります。

ファミリータイプの間取りで1戸だけにするよりも、ワンルームタイムで戸数を増やした方が、賃貸経営は安定します。

3-5.駐車場は設けない

30坪の賃貸併用住宅であれば、駐車場は設けない方向でプランを決定することも適切です。
駐車場にこだわってしまうと、自宅部分も賃貸部分も大きく面積を削られてしまうことから、プランの足かせとなってしまいます。

当然、賃貸部分の入居者向けにも駐車場は確保できなくなりますが、ワンルームタイプで入居者ターゲットを単身者とすれば、駐車場がなくても大きな問題にならないことは多いです。

ターゲットが単身者の場合、駐車場よりもバイク置場を設置した方が良いです。
単身者でもバイクを持っている人は多いので、バイク置場付きの物件にしておくと、入居者を確保しやすくなります。
バイク置場や駐輪場は屋根付きとすることが望ましいです。

3-6.内階段方式とする

30坪の賃貸併用住宅では賃貸部分を内階段方式とすることも効果的です。
内階段方式では、自宅を1階、賃貸部分を2階とします。
ただし、賃貸部分の各戸の玄関を1階に配置し、部屋の中の階段を上がって2階の賃貸部分に上がれるようにします。

内階段方式にすると、賃貸部分へ上がる外階段や共用廊下の部分を省くことができます。
狭い敷地を有効に使えるようになるという点がメリットです。

また、内階段方式の場合、階段部分も賃貸面積に含めることができますので、賃料収入を若干上げることができます。

内階段方式は、賃貸部分を1階、自宅部分を2階とする方式でも可能です。
自宅部分を2階とすれば、自宅部分を50%以上にできる場合もあるため、住宅ローンタイプとすることもできます。

3-7.バルコニーなしも検討してみる

30坪の賃貸併用住宅は、割り切ってバルコニーなしの物件も検討してみること一つです。
賃貸部分には、本来ならバルコニーがあった方が望ましいといえます。
洗濯物を外に干さない人でも、バルコニーはゴミ置場として利用されるからです。

ただし、都内の敷地が狭い場所に建っている賃貸マンション等は、割り切ってバルコニーがない物件もあります。

バルコニーがないと絶対に貸せないというわけではないため、敷地が狭くて苦しい場合にはバルコニーをなくしてしまうことも一つの選択です。

ただし、賃貸部分にバルコニーを設置しない場合には、浴室乾燥機を設置する必要があります。

入居者を案内したときに浴室乾燥機があれば、「洗濯物は浴室で干せるから大丈夫です」と説明することができます。

3-8.オーバーハングも検討する

30坪の賃貸併用住宅において、どうしても駐車場を設けたい場合には、オーバーハングを検討することが効果的です。
オーバーハングとは、下の階よりも上の階が張り出した建物形状のことを指します。
オーバーハング
オーバーハングを利用すれば、2階のスペースを削らずに1階に駐車場スペースを確保することができます。

オーバーハングを採用する場合、建物の構造は重量鉄骨造となることが一般的です。
柱のない部分を梁(横架材のこと)だけで支えるため、太い梁で建てる重量鉄骨が必要となります。

重量鉄骨造は、扱っているハウスメーカーが限られているため、ハウスメーカーの幅を広げてプランの提案を受けることがコツです。

3-9.エレベーターは設置しない

3階以上の建物を希望していても、割り切ってエレベーターは設置しないことを検討してみてください。

エレベーターを設置すると、エレベーターホールやエレベーターシャフト(縦穴空間のこと)が発生しして面積が削られます。

30坪の敷地でエレベーター付きの物件にすると、自宅も賃貸部分も面積が狭くなり、さらに設計がしにくくなります。
また、エレベーターを設置すればメンテナンス費用や将来の大規模修繕費も発生します。

エレベーターがない物件は3階以上が貸しにくくなりますが、狭い物件の場合には割り切って設置しない方が面積やコスト面でメリットが出てきます。

まとめ

いかがでしたか。
30坪で賃貸併用住宅を建てる場合、間取りには工夫が必要です。

バラエティ豊かな工夫を比べるためにも、まずは複数のハウスメーカーから建築プランの提案を受け、各社のアイデアを幅広く見るようにしてください。

HOME4U オーナーズ 」で複数のハウスメーカーのプランをじっくり比較した上で間取りや構造を決定し、後悔のない賃貸併用住宅を実現してください。

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