【徹底解説】空き家の活用法　目的別おすすめ活用法8種

この記事では、次の8つの空き家活用の方法を解説します。

それぞれの選択肢について、メリット・デメリットを含めて、有効活用のコツをご紹介します。

1.【選択肢1】空き家を活かして貸す

一戸建てを賃貸に出すことを「戸建て賃貸」と呼びます。この章では、空き家を賃貸する場合について詳しく解説していきます。

まず、空き家を生かして貸すメリットには次のようなものがあります。

メリット

• 一戸建ての賃貸物件は希少性があり、安定した稼働率や高めの賃料が期待できる
• リフォームのほうが、アパート等に建て替えるよりもコストが低い
• 思い入れのある家を手放さずにすむ
  将来的にまた住んだり、親族が住んだりすることもできる
• 建物は人が住まないと傷むので、建物の維持につながる

一方で次のようなデメリットもあります。

デメリット

• 建物の状態が悪いと借り手がつかない
• 利便性が良い立地や環境の良い住宅地以外は人気が落ちやすい
• リフォームや修繕費用が高額になる恐れがある
• 賃貸中に設備が故障した場合は修繕費がオーナー負担になる

以上を踏まえて、空き家を生かして貸す活用方法を2種類紹介します。

1-1.（1）期間を決めて貸し出す（リロケーション）

期間を決めて貸し出す、「リロケーション」という方法があります。

例えば転勤が期間限定の場合、また戻ってきて住むことを想定して、更新がない契約形態（定期借家契約）で賃貸することができます。

向いているケース

• 転勤などで一定期間だけ貸したい
• 期間終了後はまた住みたい

1-2.（2）リフォームしてシェアハウス、古民家カフェ、店舗として貸す

家賃が高額な都心や若者に人気のエリアには、シェアハウスのニーズがあります。女性専用などのコンセプトを掲げてリフォームすれば集客力アップが期待できます。

また、築年数が経っていて趣のある建物なら、古民家カフェや観光客向けの施設として転用できる可能性もあります。

向いているケース

• 都心や若者に人気のエリア
• 商業地や観光地に近い

2.【選択肢2】取り壊して活用する

メリット

• その土地に最適な土地活用方法を選べる
• 収益を最大化しやすい
• アパートやマンションなどの住居系の土地活用なら相続税対策としても有利

一方で次のようなデメリットもあります。

デメリット

• 解体費用や、新しくアパートやマンションなどを建築するための費用がかかる
• 空室になると費用を回収できないリスクがある

以上を踏まえて、取り壊して活用する方法を紹介します。

2-1.（1）アパート、マンションへの建て替え

一番多く選ばれる土地活用は、アパート、マンションへの建て替えです。

しっかりと需要を見極めて入居者に選ばれるアパートさえ建てれば、景気に左右されにくく、安定した収益性が見込めます。
また、相続税対策の効果も抜群で、土地や建物の相続税評価額を大幅に下げられるため節税効果が高いです。

さらに、アパートローンを組むときに「団体信用生命保険」に加入すれば、万が一のときにローンを返済する必要がなくなるため、遺族に借金のないアパートという価値ある資産を残すことができます。

向いているケース

• 駅から徒歩圏内の住宅地
• 子育て環境の良好な住宅地
• 若者に人気の都心エリア

アパート経営についてはこちらの記事もぜひご覧ください。

2-2.（2）戸建て賃貸へ建て替え

ファミリー向け住居の需要が高い地域だけれど、競合するアパートがすでに多く存在するケースでは、戸建て賃貸が向いている可能性があります。
賃貸用の戸建て住宅は、昨今では新築される方が増えてきましたが、まだまだ数が少なく希少性があります。

戸建て賃貸はファミリー層を中心に需要が多いので、安定経営や高収益が見込めます。また、将来、1区画ずつ普通の中古一戸建てとして売却することもできるという点も人気があります。

向いているケース

• 駅から徒歩圏内の人気の住宅地で
• 賃貸需要は旺盛だけれど競合するアパートもすでに多い

こちらの記事もご覧ください。

2-3.（3）賃貸併用住宅へ建て替え

賃貸併用住宅は、マイホームと賃貸住宅が一つの建物になっているものです
アパートから得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるのが大きな魅力です。

アパートの需要があるエリアに建てるということと、オーナーと入居者の双方が快適に暮らせる設計を工夫することがうまくいく秘訣です。

向いているケース

• 自宅で賃貸経営をしたい
• 賃貸需要があるエリアに土地がある
• いずれ二世帯住宅にすることも考えている

賃貸併用住宅についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

2-4.（4）コインパーキング・月極駐車場

駐車場として土地活用する場合には、月極駐車場とコインパーキングの2通りの方法があります。

駐車場経営は、空き家の取り壊し費用はかかりますが、初期費用が少額で抑えられるのが魅力です。
建物を建てるなどの大きな工事がないため、短期間でも可能で、将来別の方法で土地を使いたいと思った際の転用が容易です。

特にコインパーキングは、専門企業に土地を貸すだけで毎月一定の賃料が得られ、機械設置費用も負担してもらえるので人気があります。

向いているケース

• 大通りに近い
• 周辺に人気の施設や観光地がある
• 車の通行が多い

駐車場経営についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

この他にも、貸店舗経営、老人ホーム、トランクルーム経営や太陽光発電など色々な方法があり、それぞれ収益性、コスト、期間などの特徴があるため、自分の土地に合ったものを選んでください。

3.【選択肢3】売却する

メリット

• すぐにまとまった現金収入を得られる
• 毎年の固定資産税などの維持費や、管理しておく手間が省ける

デメリット

• 思い入れのある土地・建物を手放さなくてはならない
• いったん手放したら再度買い戻せる可能性はほとんどない

以上を踏まえて、売却する具体的な方法を紹介します。

3-1.（1）そのまま使うことを前提に売却

家を解体しないでそのまま売却する場合には解体費用がかかりません。
買主の立場から見ると、自分好みにリフォームしたとしても、建て替えるよりもずっと安価に土地・建物が手に入るため需要が見込めます。
特に駅の近くや街並みがきれいで住みやすい住宅地では、更地はほとんど残っていないので、中古住宅の取引が多いです。

一般的に「築25年で建物価格はゼロになる」と言われることもありますが、すぐに住める状態の家なら、建物にもいくらか値段がつく可能性があります。

向いているケース

• 建物がきれいでまだまだ使える
• 築浅で建て替えの必要がない

3-2.（2）取り壊しを前提に売却

建物が老朽化しているため取り壊しを前提として売る場合でも、「古家付きの土地」として売り出し、買主が見つかってから取り壊すのが一般的です。
その理由は、1月1日時点で住宅が建っていないと、土地の固定資産税等が上がってしまうためや、取り壊し費用を買主に負担してもらえる可能性があるからです。

ただし、取り壊してから売却したほうが、更地を探している人に高く売れる可能性もあるため、状況に応じて判断する必要があります。

向いているケース

• 築25年以上の空き家を売りたい
• 古家付きの土地にニーズがある

4.空き家をそのまま保有しておくデメリット

空き家をそのままにしておくと、多くのデメリットがあります。
主なものを３つ紹介していきます。

固定資産税等の税金が今よりも上がるリスクがある

土地や建物を所有していると、毎年、「固定資産税」や「都市計画税」がかかります。
しかも、空き家をそのままにしていると、これらの税金は今よりも上がってしまう可能性があるのです。

これは国が空き家の社会問題を解決すべく2015年に制定した、「空家等対策の推進に関する特別措置法」によるものです。
この法律に規定された「特定空家等」に該当した場合、住宅用地に対する「固定資産税の軽減措置」を失います。
住宅の敷地の課税標準は、200平米まで固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されているので、これらの軽減措置がなくなると、通常の更地にかかる税金がかかるようになってしまいます。

放火、不法投棄、倒壊、近隣トラブルのリスクがある

税金の問題だけではなく、様々なトラブルが起きるリスクもあります。
誰も手入れをしないままの空き家は、築年数が経って老朽化が進むと落下物や倒壊などの心配があります。

落下物や倒壊によりケガ人が出たり、命の危険に関わるような事が起きてしまうと、責任を問われることになるので厳重な注意が必要です。
また、虫害、放火、不法投棄、不審者侵入等のリスクを抱え、景観を損なったり雑草の繁茂などで近隣トラブルが発生する恐れもあります。

売却しにくくなるリスクがある

空き家を放置していると、ますます買い手が見つかりにくくなる可能性がある点にも注意してください。

買い手がつかなくなる1つ目の理由は、中古の一戸建てを売却するとき、建物は少しでも新しく、状態が良いほうが有利ということにあります。
いくら安く売り出されていても、リフォームやリノベーションに多額を要するような物件は、敬遠されることの方が多い傾向です。

さらに2つ目の理由として、郊外や地方の空き家の増加傾向が続いており、今後さらに空き家が増えると今よりもさらに売却しにくい市場になっていくことが挙げられます。

5.信頼できる相談先の選び方

どの空き家の活用方法を選ぶにしても、リフォームや建て替え、解体などを視野に入れ、まずは不動産のプロに相談することをおススメします。

現在お考えの活用方法が、本当にお持ちの土地に適しているかは、プロの目を通して精査するべきです。
例えば、築年数が経っている建物の場合、「建物には価値がなく更地にしないと売れないだろう」と思うかもしれませんが、古くても建物付で売った方が有利に売れることもあります。
取り壊しが必要かどうか、取り壊すとしたらタイミングはいつにするか、地域の事情に精通した会社と相談して判断してください。

そのまま貸す予定で、管理会社を見つけたい方には「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」がおススメです。また、建て替えやリフォームも視野に入れるなら「HOME4U オーナーズ」、売却の際は「不動産売却HOME4U」をご利用ください。いずれの場合も、一括で複数の会社にプラン請求や査定を依頼できるため、会社選びのための比較検討にお役立てください。