【徹底解説】空き家を活用する際の判断材料と事例14選

実家の相続などで空き家を所有することになり、扱いに困ることは少なくありません。空き家問題は国も解消に動き出しており、補助金など公的支援を設ける自治体もあります。

この記事では、次の14の空き家活用の方法を解説します。

空き家は所有しているだけで固定資産税などの維持にかかるお金が発生します。活用することで空き家に収益力が付き、マイナスがプラスに転じます。

1.空き家を放置するリスクとデメリット

空き家をそのままにしておくと、多くのデメリットが生じます。
主なものを３つ紹介します。

• 固定資産税などの税金が今より上がるリスクがある
• 放火、不法投棄、倒壊、近隣トラブルのリスクがある
• 売却しにくくなるリスクがある

1-1.固定資産税などの税金が今より上がるリスクがある

土地や建物を所有していると、毎年、「固定資産税」や「都市計画税」がかかります。
使用していない空き家も例外ではありません。その上、放置期間が長くなると税金は今よりも上がってしまいます。

これは国が空き家の社会問題を解決すべく2015年に制定した「空家等対策の推進に関する特別措置法」によるものです。
この法律に規定された「特定空家等」に該当した場合、住宅用地に対する「固定資産税の軽減措置」が適用されなくなります。
住宅の敷地の課税標準は、200平米まで固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されているので、これらの軽減措置がなくなると、更地にかかる税金がかかるようになってしまいます。

1-2.放火、不法投棄、倒壊、近隣トラブルのリスクがある

手入れをしないままの空き家は、老朽化が進むと損傷箇所が飛散したり倒壊したりする恐れがあります。

落下物や倒壊によりケガ人が出たり、命の危険に関わるような事が起きたりしてしまうと、責任を問われることになるので厳重な注意が必要です。
また、虫害、放火、不法投棄、不審者侵入といったリスクを抱えます。雑草の繁茂などで景観を損なうと近隣トラブルに発展することも少なくありません。

1-3.売却しにくくなるリスクがある

空き家を放置していると、買い手が見つかりにくくなる可能性があります。主な要因は以下の2つです。

• 状態が悪く、建物に魅力がない
• 空き家が増えている状態で差別化が図れない

建物は使用していない状態が続くと急速に老朽化が進みます。空き家の場合、早い段階で売却できないと老朽化が進むだけでなく、競合も多いことからますます買い手がつかなくなる傾向です。

2.空き家はどうすればいい？活用する際の判断材料

空き家はそのままにしておくとデメリットしかありません。しかし、上手に活用することで収益物件とすることが可能です。ここではどのように空き家を活用するべきかの判断材料となる3つのポイントを解説します。

2-1.立地から判断する

土地活用方法はそれぞれ最適な立地条件があります。
空き地が住宅街にある場合はファミリータイプの賃貸住宅の需要が高くなります。駅からほど近く、人通りの多い立地であれば、商業施設の需要があるため、高い収益を生み出す物件になる可能性があるでしょう。

まずは所有する空き家がある周辺の不動産需要を調査すると、空き地活用の選択肢を絞り込めます。

2-2.広さから判断する

空き家のある敷地の広さからも活用方法を絞り込めます。
庭や駐車場が広く、全体の敷地面積が200平米を超える場合は、敷地内に賃貸用戸建てを1棟建てたり、空き家を取り壊してアパートにしたりすると、固定資産税・都市計画税の節税効果が高まります。

逆に敷地が狭い場合、建て替えたときに容積率や建ぺい率が問題になることがあるので注意が必要です。その場合は、リフォーム対応で賃貸する、更地にして駐車場にするなどの選択肢があります。

実家の広さに多い50坪の土地活用については、こちらで紹介しています。

2-3.目的から判断する

所有の不動産を活用するに当たり、目的を明確にしておくことは非常に重要です。
例えば、空き家にかかる税金分だけでも賄いたいと考えるなら、大きな額を初期投資するよりリスクを低く活用を始めるほうが賢明です。

また、相続が絡む場合は分割対策なども必要になってきます。結果、不動産を手放すことになる売却という手段に落ち着くこともあるでしょう。

目的は次世代も含め、関係者とよく話し合いながら定めるとよいでしょう。
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3.【選択肢1】空き家をそのまま活かす

最も低リスクで始められる空き家活用は家をそのまま活かす方法です。
空き家を生かして貸すメリットとデメリットには次のようなものがあります。

空き家をそのまま活かす方法には以下のようなものがあります。

• 戸建て賃貸
• シェアハウス
• 民泊
• 商業施設
• 公的施設・コミュニティ施設
• シニア向け施設
• 移住者向け住宅
• シェアオフィス・レンタルオフィス

それぞれの活用方法を紹介します。

3-1.戸建て賃貸

空き家を最も手軽に活用する方法は、民家としての機能をそのまま活かす戸建て賃貸です。戸建て賃貸経営には2つの方式があります。

3-1-1.リフォームをして賃貸経営する

向いているケース

• 住宅街にある
• 初期費用を最低限に抑えたい
• 建物を残したい

空き家を戸建て賃貸として運用する場合、多くの場合でリフォームやプロのクリーニングが入ります。対価を受け取って第三者に課すためには、最低限ニーズに応えられるようにしておくことが必要です。

リフォーム費用を負担したくないときには、まだ知名度は低いですが、入居者が費用を負担する「入居者DIY型の賃貸契約」の活用事例もあります。

戸建て賃貸経営についての基礎知識はこちらでご確認ください。

3-1-2.期間を決めて貸し出す（リロケーション）

向いているケース

• 転勤などで一定期間だけ貸したい
• 期間終了後はまた住みたい

期間を決めて貸し出す、「リロケーション」という方法があります。

例えば転勤が期間限定の場合、また戻ってきて住むことを想定して、更新がない契約形態（定期借家契約）で賃貸することができます。

3-2.シェアハウス

向いているケース

• 都心や若者に人気のエリア
• アパートでは戸数が確保できない

シェアハウスとは、複数の人が共同で住む家です。台所や風呂などは共有し、それぞれの個室を利用する形です。
1世帯に家を貸すよりも、複数人に貸したほうが賃料収入の総額を増やせるのがメリットです。人間関係のトラブルが起きやすかったり、入居期間が短くなりやすかったりするのはデメリットとして挙げられます。

シェアハウスで成功する条件は、立地と差別化です。
シェアハウスのニーズがあるエリアは限られています。

また「音楽スタジオ付き」「国際交流が可能」「デザイナーズ家具」といった差別化も大切です。他にも、「シングルマザー向け」「バイク好き」といったコンセプト型の事例もあります。

3-3.民泊

向いているケース

• 観光地や商業地の近く
• 自分で経営・管理をしたい

民泊は、主に観光客を宿泊させる民間の宿泊施設です。
2018年に民泊新法が施行され、誰でも宿泊業を営むことができるように規制緩和されました。民泊専門の管理会社や検索サイトなどがあるので個人でも参入しやすくなっています。

ただし、民泊として貸せるのは一年に最大180日までという注意点があります。
また、コロナ禍で外国人観光客ニーズが減ったため、民泊業界は方針の転換を余儀なくされています。
最近の民泊の成功事例では、周辺住民向けの特色ある宿泊体験を打ち出している例があります。
一軒家の民泊ならば他の宿泊客と接触しないので感染症対策の面でアピールできます。

空き家を民泊に利用する際の注意点などはこちらをご一読ください。

3-4.商業施設

向いているケース

• 観光地や商業地の近く
• 収益性を高めたい

観光地に近い場所や人口の多いエリアなら、商業施設として活用できる可能性もあります。
建物の古さを活かした「古民家カフェ」や、自然に囲まれた環境を活かした「一軒家レストラン」の事例があります。
特に京都、奈良、鎌倉のような古都の趣がある街ならば古民家の再生に向いています。
ただし、用途地域の規制によっては店舗として利用できないケースがあるため注意が必要です。

3-5.公的施設・コミュニティ施設

向いているケース

• 観光地や集客力のある立地
• 地域活性化に一役買いたい

一軒家を改装して、ミュージアムや観光案内所、その他の地域活動の拠点にする事例もあります。
観光地に近い場所や、人口の多い地域、駐車場を確保できる場所などは可能性があるかもしれません。
公的機関に建物を貸せば安定した収入が期待できるだけでなく、地域活性化のための補助金を利用できることもあります。
空き家のオーナーと地域活動団体のマッチングを行っている自治体もあるので、まずは行政機関に相談してニーズを探るとよいでしょう。

3-6.シニア向け施設

向いているケース

• ワンフロアの床面積が広い空き家
• 駐車場が確保できる

一軒家を改装し、デイサービス、グループホームなどのシニア向け施設として活用する事例もあります。
デイサービスは主に介護の必要な高齢者が日帰りで通う施設で、グループホームは高齢者や障がい者が少人数で暮らす家です。
介護施設の事業者に建物を貸す形態ならば、安定した収入が見込めるというメリットがあります。また、オーナーは建物を貸すだけなので介護についての特別な知識や免許などは必要ありません。
高齢化社会において需要の高まっている介護関連施設にはさまざまな種類があり、その地域で不足している施設を供給できれば安定収益が期待できるだけではなく地域貢献にもなります。
床面積が比較的広い一軒家ならば検討してみる価値があります。

介護施設で土地活用することについてはこちらでも詳しく解説しています。

3-7.移住者向け住宅

向いているケース

• 自治体で移住者支援の仕組みがある
• 借り手が見つけにくい立地

人口の減少が問題となっている地方都市では、自治体が移住者を増やすためのさまざまな取り組みを行っています。
例えば、町が空き家を借り上げて、移住を迷っている人に「移住体験」を提供するために活用する事例があります。
また、移住したい人が空き家を購入または賃貸できるような仕組みを作っている場合もあります。

3-8.シェアオフィス・レンタルスペース

向いているケース

• 駅近など利便性が高い立地
• 大規模なリフォームをしたくない

利用者の集まりやすい利便性の良い立地の場合、シェアオフィス・レンタルスペースとして活用する事例もあります。
テレワークに対応できる施設のニーズが増えているので、時代に合った活用方法であり、経営が軌道に乗れば高収益を得ることも可能です。
シェアオフィスを始めるには、コピー機とインターネット設備、机と椅子などの事務用品が必要です。
シェアオフィスには、個室を1企業ずつ貸し出す形態と、利用者が好きな席に座ることができる「フリーアドレス」があります。
シェアオフィスの個室はリーズナブルに借りることができるので、起業してまもない人などに人気です。
フリーアドレス席は、1時間単位、1日単位、1か月契約などで貸し出し、テレワーカー、フリーランス、勉強したい学生といった層が利用します。
レンタルスペースは、時間貸し会議室や趣味の集まりなどにも利用できます。

4.【選択肢2】空き家を解体して土地を活用する

以下より取り壊して活用する方法を解説します。

4-1.アパート、マンションへの建て替え

向いているケース

• 駅から徒歩圏内の住宅地
• 子育て環境の良好な住宅地
• 若者に人気の都心エリア

一番多く選ばれる土地活用は、アパート、マンションへの建て替えです。

需要を見極めて入居者に選ばれるアパートを建てられれば、安定した収益性が見込めます。
また、相続税対策の効果も抜群です。賃貸用集合住宅は土地や建物の相続税評価額を大幅に下げられるため、相続税額が０になることもあります。

さらに、アパートローンを組むときに「団体信用生命保険」に加入すれば、万が一のときにローンを返済する必要がなくなるため、遺族に借金のないアパートという価値ある資産を残せます。

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アパート経営についてはこちらの記事もぜひご覧ください。

4-2.戸建て賃貸へ建て替え

向いているケース

• 駅から徒歩圏内の人気の住宅地
• 賃貸需要は旺盛だが競合するアパートが多い

住宅系の需要がある立地であるものの、競合するアパートがすでに多く存在するケースでは、戸建て賃貸が向いている可能性があります。
賃貸用の戸建て住宅は、まだまだ数が少なく希少性があります。

戸建て賃貸はファミリー層を中心に需要が多いので一度入居すると定着率が高く、安定経営や高収益が見込めます。また、将来、1区画ずつ普通の中古一戸建てとして売却できるという点も人気の理由です。

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4-3.賃貸併用住宅へ建て替え

向いているケース

• 自宅で賃貸経営をしたい
• 賃貸需要があるエリアに土地がある
• いずれ二世帯住宅にすることも考えている

賃貸併用住宅は、マイホームと賃貸住宅が一つになっている建物です。
アパートから得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるのが大きな魅力です。

アパートの需要があるエリアに建てるということと、オーナーと入居者の双方が快適に暮らせるよう設計を工夫することがうまくいく秘訣です。

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賃貸併用住宅についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

4-4.コインパーキング・月極駐車場

向いているケース

• 大通りに近い
• 周辺に人気の施設や観光地がある
• 車の通行が多い

駐車場として土地活用する場合には、月極駐車場とコインパーキングの2通りの方法があります。

駐車場経営は空き家の取り壊し費用はかかるものの、初期費用が少額で抑えられるのが魅力です。建物を建てるなどの大きな工事がないため短期間開始でき、土地の暫定活用としても向いています。

特にコインパーキングは、専門企業に土地を貸すだけで毎月一定の賃料が得られ、機械設置費用も負担してもらえるので人気の方法です。好立地であれば、月極駐車場よりも大きな利益を得られます。

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駐車場経営についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

この他にも、貸店舗経営、老人ホーム、トランクルーム経営などさまざまな方法があり、それぞれ収益性、コスト、期間などの特徴があるため、自分の土地に合ったものを選んでください。

5.【選択肢3】売却する

売却する具体的な方法を紹介します。

5-1.そのまま使うことを前提に売却

向いているケース

• 建物がきれいでまだまだ使える
• 築浅で建て替えの必要がない

家を解体しないでそのまま売却する場合には解体費用がかかりません。
買主の立場から見ると、自分好みにリフォームしたとしても、建て替えるよりもずっと安価に土地・建物が手に入るため需要が見込めます。
特に駅の近くや街並みがきれいで住みやすい住宅地では、更地はほとんど残っていないので、中古住宅の取引が多いです。

一般的に「築25年で建物価格はゼロになる」と言われることもありますが、すぐに住める状態の家なら、建物にもいくらか値段がつく可能性があります。

5-2.取り壊しを前提に売却

向いているケース

• 築25年以上の空き家を売りたい
• 古家付きの土地にニーズがある

建物が老朽化しているため取り壊しを前提として売る場合でも、「古家付きの土地」として売り出し、買主が見つかってから取り壊すのが一般的です。
その理由は、1月1日時点で住宅が建っていないと、土地の固定資産税などが上がってしまうためや、取り壊し費用を買主に負担してもらえる可能性があるからです。

ただし、取り壊してから売却したほうが、更地を探している人に高く売れる可能性もあるため、状況に応じて判断する必要があります。

6.空き家問題を解消する補助金や助成金

空き家の増加は深刻な社会問題になっているため、解消するためのさまざまな公的制度があります。
公的制度を活用したい場合はお住まいの自治体に相談してみることをおススメします。

6-1.空き家バンク

全国の自治体で整備されつつあるのが、空き家バンクの制度です。
空き家バンクは、売りたい空き家や、貸したい空き家の情報を登録して買主や借主を探すサービスです。地方公共団体が運営しており、行政がサービス運用を支援しています。
自治体によっては、空き家バンクの利用を条件とした改修費用などの補助金制度もあります。

ただし、空き家バンクは所有者と利用者をマッチングする制度なので、条件交渉や契約はサポートしてもらえないのがデメリットです。そこで地域によっては、空き家バンクに関わる契約について不動産業者に仲介を依頼できる仕組みもあります。

6-2.マイホーム借上げ制度

マイホーム借り上げ制度は「一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）」が運営しています。50歳以上を対象としてマイホームを借り上げる制度です。
借り上げた家は、JTIが子育て世帯などに転貸（又貸し）します。
賃料が支払われるのは最初の入居者が入居した時点からになりますが、安定した賃料収入が保証されます。
入居者が支払う家賃から15％差し引かれた賃料をオーナーが受け取ることになるため、戸建て賃貸経営よりも収益性は低くなるものの、手間をかけずに空き家を活用できるのがメリットです。

6-3.セーフティネット住宅

セーフティネット住宅は、社会的弱者向けの住宅です。
具体的には、母子家庭や高齢者世帯、障がいのある人向けの住宅で、一般的に賃貸住宅の入居の際に不利な場合が多い社会的弱者が不利にならないように住居を提供しています。
セーフティネット住宅での運用をする場合、都道府県等に登録します。普通の戸建て賃貸としては入居者が見つかりにくい場合でも、セーフティネット住宅に登録すれば入居者が見つかるかもしれません。
セーフティネット住宅についてはバリアフリー工事の改修費の補助や、家賃を下げる場合の補助などがあります。

セーフティネット住宅 情報提供システム

6-4.リフォームのための助成金

自治体によっては空き家の活用を推進するため、空き家の改修費用についての補助金制度や家財の撤去費用の助成金制度を設けていることがあります。
まずは所在地の自治体に助成制度について問い合わせてみることをおススメします。制度の活用には既存の空き家に対する条件がある場合もあるので注意が必要です。

6-5.空き家管理の助成金

空き家が適切に管理されないまま放置され老朽化して危険な状態にならないよう、管理費用の一部を助成する制度を設けている自治体もあります。
例えば東京都目黒区の場合は、管理委託費用の年度ごとの総額費用の２分の1（1か月の上限2,000円まで）の助成制度が利用可能です。

6-6.空き家の解体助成金

空き家の解体助成金の制度を用意している自治体は多く見られます。
全ての空き家が対象になるわけではなく、老朽化した危険な空き家の取り壊しが対象であることが一般的です。
例えば東京都墨田区なら、除却工事費の2分の1、かつ上限50万円までの助成があります。

7.空き家を活用するときの3つの注意点

空き家を活用するときには、次の3つの点にご注意ください。

• 空き家の期間をできるだけ短くする
• 修繕費に注意する
• 需要を見極めて慎重に判断する

詳しく確認します。

7-1.空き家の期間をできるだけ短くする

空き家にしておく期間は、できるだけ短いに越したことはありません。
空き家の期間が長引くと、それだけ犯罪リスクや、税金などのデメリットが増えていきます。
特に、倒壊の恐れが認められると自治体から「特定空き家」に指定されて、土地の固定資産税が上がってしまいます。

それだけでなく、人が住んでいない建物は傷むのが早いため、資産価値が落ちていくスピードも格段に速くなります。
結論を先延ばしにしているうちに老朽化が進み、多額の修繕費用がかかってしまったり、将来売れなかったりして後悔してしまうかもしれません。
空き家は利用価値が残っているうちに、活用方法を決めることが大切です。

7-2.修繕費に注意する

空き家を賃貸住宅や賃貸店舗などとして貸すときに注意したいのは、オーナーには修繕義務があるという点です。
借主が故意に壊したわけでなければ、設備が故障したらオーナーは費用を負担して修理しなければなりません。
収支計画は、貸している間の修繕費もしっかり計算に入れて検討することが大切です。

空き家を建て替えずに貸す場合には、それほど高い家賃は期待しにくいため、トータルで考えると赤字になってしまうこともあります。

7-3.需要を見極めて慎重に判断する

空き家の活用方法について方向性を決める前に、不動産会社、建築会社などさまざまな立場のプロの意見を聞いてから判断することが大切です。大きく舵を切ってから方向転換することになると、時間や費用を無駄にする可能性が高まります。

例えば、「高額な費用をかけて空き家をリフォームしたのに、借り手が見つからない」「意外と家賃設定が低かった」ということになると、損をしてしまうでしょう。

また、「リフォームして貸そうとしたけれど、やっぱりあきらめて売却する」となると、リフォーム費用と同額だけ高く売れるとは限らないので、やはりリフォームしなければよかったという結果になるかもしれません。

空き家を活用する方法は一つではなく、また、立地が良い場合は思い切って建て替えるのも有効な選択肢です。収益性や安定性、運用期間をじっくり比較検討した上で、ご自身に合った空き家活用を選ぶことをおススメします。

8.信頼できる相談先の選び方

空き家の活用方法を検討する際、もっとも重要なのは立地周辺のリサーチです。しかし、リサーチはプロの手で分析されてこそ生かせる情報にほかなりません。つまり、空き家活用を考える際にはプロに相談することが大切です。

現在検討中の活用方法が、本当にお持ちの土地に適しているかは、プロの目を通して精査するべきです。地域の事情に精通した会社と相談して判断してください。

相談先を選ぶ際、確認したいポイントは以下のとおりです。

• 立地周辺の不動産情勢に関する情報を持っている
• 同規模の土地活用の実績が豊富
• 問い合わせの対応がしっかりしている

そのまま貸す予定で、管理会社を見つけたい方には「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」がおススメです。また、建て替えやリフォームも視野に入れるなら「HOME4U オーナーズ」、売却の際は「不動産売却HOME4U」をご利用ください。いずれの場合も、一括で複数の会社にプラン請求や査定を依頼できるため、会社選びのための比較検討にお役立てください。

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