空き家は大切な資産です。
でも空き家をそのままにしておくと、トラブルに巻き込まれたり、手痛い出費が発生してしまうことがあります。
空き家の増加は近年社会問題になっており、「空き家に不審者が侵入した」という事件は時々発生します。
「空き家に放火された」「不法投棄された」そんな話も他人事ではないかもしれません。
毎年の税金もかかってしまうし、放置したままだと「特定空き家」に指定されて、税金が上がってしまう可能性があります。
空き家で生じるトラブルや危険を回避したい。これから住む予定もないからなんとかしたい。
そんなとき、大きく分けて３つの選択肢があります。
【選択肢1】空き家を活かして貸す・・・そのまま貸せる場合と、修繕やリフォームが必要な場合があります。
【選択肢2】空き家を取り壊して土地活用する・・・車場・貸地にするなど様々な方法があります。
【選択肢3】売却する・・・空き家のまま売却、または取り壊してから売却する方法があります。
あなたはどれに興味がありますか？
この記事ではこれら３つの選択肢について詳しく解説していきたいと思います。
なお、「将来自分や親族が住むかもしれないから、しばらくは空き家のまま保有しようかな」と迷っている方もいるかもしれません。
でも空き家のままで保有し続けていると様々なリスクがありますし、空き家から得られるはずの利益をみすみす逃すことになります。
しばらく保有しておくにしても、「期間を決めて貸す方法」があるので、【選択肢1】を一度は検討してみることをおすすめします。
検討してみて貸さないことにした場合には、空き家の管理サービスを利用することもできます。
とにかく空き家を放置しておかないということが大切なのです。
とはいえ、「なんとかしなくちゃ」と思いつつ忙しくて手が回らなかったり、不安で一歩踏み出せないということもあるかと思います。
そこでこの記事では、3つの選択肢の成功のポイントだけでなく、誰でも簡単に「空き家の賃貸」「土地活用」「売却」をスタートできる方法を解説するので、ぜひご参考にしてください。
1.【選択肢1】空き家を活かして貸す
一戸建てを賃貸に出すことを「戸建て賃貸」と呼びます。
戸建て賃貸は近頃注目の分野で、わざわざ中古一軒家を購入して貸す個人投資家も増えています。
この章では、空き家を賃貸する場合について詳しく解説していきます。
1-1.空き家を活かして貸すメリット・デメリット
（1）メリット
賃貸アパートが多く見られる場所でも、一戸建ての賃貸物件はまだまだ少なく希少性があり、安定した稼働率や高めの賃料が期待できます。
使っていない空き家から安定収入が得られるのは何より大きいメリットです。
しかも、ある程度リフォームしてから貸し出す場合でも、アパート等に建て替えるよりもずっと小さいコストでスタートできます。
また、空き家を貸すことによるメリットとして、思い入れのある家をそのまま手放さずにすむことも挙げられます。
将来的に戻ってまた住むかもしれない、あるいは親族が住むかもしれないという場合や、築年数が浅いため取り壊しにはまだ踏み切れない時などにも選ばれます。
建物は人が住んでいないと傷んでしまいますので、建物を維持するためにも賃貸することはメリットになります。
（2）デメリット
デメリットは、どんな家でも貸し出せるとは限らないこと。
利便性が良い立地や環境の良い住宅地などで、建物が貸せる状態の場合に限られます。
建物の状態によっては、リフォームや修繕費用が高額になる恐れがあります。
また、賃貸中に設備が故障した場合、故意に壊したのでなければ、修繕費などのコストはオーナー負担になります。
なかなか入居希望者が見つからないような立地で貸し出そうとして、空き家の状態が続いてしまうと、高額なリフォーム費用をかけたのに収益が出ないということにもなりかねません。
本当に貸し出せるのかという見極めが重要です。
1-2.空き家活用の具体例
（1）期間を決めて貸し出す（リロケーション）
一定期間だけ賃貸したい場合には「リロケーション」という方法があります。
例えば転勤が期間限定の場合、また戻ってきて住むことを想定して、更新がない契約形態（定期借家契約）で賃貸することができます。
（2）リフォームしてシェアハウス、古民家カフェ、店舗として貸す
家賃が高額な都心や若者に人気のエリアには、シェアハウスのニーズがあります。
女性専用などのコンセプトを掲げてリフォームすれば集客力アップが期待できます。
また、築年数が経っていて趣のある建物なら、古民家カフェや観光客向けの施設として転用できる可能性もあります。
商業地や観光地の近くなら、店舗兼住宅にリフォームするのが向いているケースもあります。
1-3.空き家を貸すときの成功のポイント
空き家を貸すときに大切な4つの成功ポイントは、「需要の見極め」「初期投資の見極め」「契約形態の見極め」「自治体の制度の利用」です。
（1）需要の見極め
空き家の賃貸で成功するためには、周辺環境などの立地条件と需要をしっかり調査して見極めることが不可欠です。
住宅以外に転用する方がよいかどうか、地域の事情に精通した管理会社などに相談してから決めることが大切です。
（2）初期投資の見極め
リフォームや設備の取り替えなどに、どの程度費用をかけるかという判断は慎重に行う必要があります。
入居者のニーズを満たすことが安定経営につながり、他の物件と差別化を図ると集客力が高まります。
一方で、必要以上にお金をかけても投資額を回収できなくなります。
（3）契約形態の見極め
「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらで契約するべきか、慎重に選択しましょう。
「普通借家契約」の場合、借主が希望すれば基本的に契約更新が可能なので、オーナーが転勤から戻っても賃貸契約を終了することができない可能性があります。
もし戻る予定があるならば「定期借家契約」として契約し、期間限定で賃貸しておくと安心です。
ただし、定期借家では入居者が見つかりにくかったり、家賃が相場よりも安くなるデメリットがあります。
（4）自治体の制度の利用
多くの自治体には「空き家バンク」制度があり、登録して借主を探すことができます。
空き家バンクは、空き家対策を行い、地元に人を呼び込んで活性化するための制度です。
改修費用の補助金制度がある市町村もありますので、確認してみるとよいでしょう。
1-4.空き家を貸すときの流れ
上記の「空き家を貸すときの4つの成功ポイント」をクリアするためには、管理会社選びが重要です。
賃貸のプロである管理会社のアドバイスを踏まえて、貸す方法を具体的に決めなければ成功は困難です。
逆に、良い管理会社さえ見つけてしまえば、貸出準備から、入居者募集、賃貸契約、家賃管理まで任せられるので、大家さんになるのが初めてでも安心して賃貸経営を始められるでしょう。
空き家を賃貸に出すには、「とりあえず一番近い不動産会社に行ってみればいいのかな？」と思うかもしれませんが、全ての不動産会社が一戸建ての賃貸を得意としているとは限りません。
そこで、賃貸管理をどこへ依頼したらいいのか分からない方におすすめのサービスが「賃貸経営 HOME4U（ホームフォーユー）」です。
「賃貸経営 HOME4U」には、空き家の賃貸に精通した優良な管理会社が数多く登録しています。
お持ちの空き家の所在地や間取りなど簡単な項目を入力するだけで、複数の管理会社にまとめて相談を申し込むことができ、各企業から家賃の査定や、管理サービスの内容についての回答が得られます。
管理費用の違いだけでなく、「貸し出す用途」「リフォームが必要かどうか」「最適な契約形態」といった担当者のアドバイスも加味し、それぞれを比較検討することで、初めてでも安心して任せられる管理会社が選びやすくなります。
空き家が現在の住まいから遠く、現地まで行って不動産会社を探すことが難しい場合などにも便利です。
2.【選択肢2】取り壊して活用する
次に解説するのは、家を解体して別の形に変えて土地活用する方法です。
2-1.取り壊して活用するメリット・デメリット
（1）メリット
最大のメリットは、その土地に最適な土地活用方法で運営すれば、安定した収入を得られるということです。
立地条件によっては、空き家がまだ十分に住める状態であっても、より大きなアパートやマンションに建て替えたほうが有利になる可能性もあります。
特に駅に近い場所や大通り沿いでは、法律で定められた「容積率」（その土地に建てられる最大の建物の延べ床面積）を使い切っていないことが多いので、土地を最大限に活用すれば大きな収益性が得られます。
また土地活用は手間がかからないのでリタイア後や副業にも向いていますし、アパートやマンションなどの住居系の土地活用なら相続税対策としても有利です。
（2）デメリット
デメリットは、建物を取壊す解体費用や、新しくアパートやマンションなどを建築するための費用がかかることです。
また、最も避けたいのは空室リスクです。
初期投資を確実に回収するためには、その土地に最適な用途を見極め、競争力の高い建物を計画することが大切です。
2-2.土地活用の具体例
土地活用の方法には様々な方法がありますので、ここでは最も人気の高い、アパート・マンション経営、戸建て賃貸、賃貸併用住宅、駐車場経営についてそれぞれご紹介します。
この他にも、貸店舗経営、老人ホーム、トランクルーム経営や太陽光発電など色々な方法があり、それぞれ収益性、コスト、期間などの特徴があるため、自分の土地に合ったものを選びましょう。
（1）アパート、マンションへの建て替え
一番多く選ばれる土地活用は、アパート、マンションへの建て替えです。
しっかりと需要を見極めて入居者に選ばれるアパートさえ建てれば、景気に左右されにくく、安定した収益性が見込めます。
また、相続税対策の効果も抜群で、土地や建物の相続税評価額を大幅に下げられるため節税効果が高いです。
さらに、アパートローンを組むときに「団体信用生命保険」に加入すれば、万が一のときにローンを返済する必要がなくなるため、遺族に借金のないアパートという価値ある資産を残すことができます。
アパート・マンション経営が向いているのは、駅から徒歩圏内の住宅地や、子育て環境の良好な住宅地、または若者に人気の都心エリアなどです。
立地に応じて、ファミリー向け・単身向け、設備を充実させる、デザイナーズにする、1階を店舗にするといった様々なバリエーションがあります。
アパート経営についてはこちらの記事もぜひご覧ください。
（2）戸建て賃貸へ建て替え
ファミリー向け住居の需要が高い地域だけれど、競合するアパートがすでに多く存在するケースでは、戸建て賃貸が向いている可能性があります。
賃貸用の戸建て住宅は、昨今では新築される方が増えてきましたが、まだまだ数が少なく希少性があります。
戸建て賃貸はファミリー層を中心に需要が多いので、安定経営や高収益が見込めます。
また、将来、1区画ずつ普通の中古一戸建てとして売却することもできるという点も人気があります。
例えば、駅から徒歩圏内の人気の住宅地で、賃貸需要は旺盛だけれど競合するアパートもすでに多い、といったケースでは戸建て賃貸経営が向いているかもしれません。
（3）賃貸併用住宅へ建て替え
賃貸併用住宅は、マイホームと賃貸住宅が一つの建物になっているものです。
アパートから得られる家賃収入を住宅ローンの返済に充てられるのが大きな魅力です。
アパートの需要があるエリアに建てるということと、オーナーと入居者の双方が快適に暮らせる設計を工夫することがうまくいく秘訣です。
賃貸併用住宅についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
（4）コインパーキング・月極駐車場
駐車場として土地活用する場合には、月極駐車場とコインパーキングの2通りの方法があります。
駐車場経営は、空き家の取り壊し費用はかかりますが、初期費用が少額で抑えられるのが魅力です。
建物を建てるなどの大きな工事がないため、短期間でも可能で、将来別の方法で土地を使いたいと思った際の転用が容易です。
特にコインパーキングは、専門企業に土地を貸すだけで毎月一定の賃料が得られ、機械設置費用も負担してもらえるので人気があります。
駐車場経営についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
2-3.土地活用の成功のポイント
土地活用で成功するためのポイントは「需要の見極め」と「優先順位の見極め」です。
（1）需要の見極め
土地活用で最大限の収益を得るためには、その土地にあった活用方法を選択することが不可欠です。
例えば、コインパーキングと月極駐車場では向いている立地が異なります。
またアパート経営と一口に言っても、単身向けかファミリー向けか、どのような設備を付けるか、デザイン性にどこまでこだわるか、2階建てか3階建てかなど、コストとバランスを取りながら入居者に選ばれる物件を計画する必要があります。
それぞれの土地に求められる需要を見極めることが成功の秘訣です。
（2）優先順位の見極め（収益性・初期コスト・投資期間）
土地の活用方法の候補を絞るときには、収益性・初期コスト・投資期間をよく比較してください。
自分がもっとも優先したい項目について考えてみると、後悔のない選択ができます。
安定した収入・高い収益性・税金対策を優先するならアパート・マンション経営が選ばれます。
土地活用の期間が短期であったり初期費用を抑えたいなら、駐車場経営やトランクルーム経営などが選ばれています。
収益性・初期コスト・投資期間のほかにも、管理のしやすさや税金の優遇などについても比較してみてください。
2-4.空き家を取り壊して土地活用する時の流れ
土地活用の方法は、自分の好みだけではなくその土地に合った方法を選択しなければ失敗してしまうリスクがあります。
失敗を避けるためには、プロの力を十分に借りることをおすすめします。
建築費用や工期、設計上の工夫、収支予想、ランニングコストや管理体制などは企業によって違いがあるので、各社の提案する土地活用プランをじっくりと比較してから決めることが大切です。
でも、どうすればそのような提案を受けられるのか、初めての方にはわからないですよね？
そんなときに便利なのが、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」です。
「HOME4U オーナーズ」なら、所在地などの簡単な項目を入力するだけで、土地活用の実績豊富な複数の優良企業にまとめてプランを依頼することができ、あなたの土地に最も適した土地活用方法を提案してもらうことができます。
アパート経営・マンション経営・コインパーキング経営・太陽光発電など、様々な専門分野・得意分野を持つ企業が揃っているので、幅広い可能性を模索できます。
そして、それぞれの企業の提案を比較検討すれば、自分に合った土地活用が見極めやすくなります。
後になって「他にもっといい企業があったのに！」と後悔しないために、最初の時点で色々なハウスメーカーや専門企業の意見を幅広く聞いてみてください。
3.【選択肢3】売却する
空き家を売却するというのも、一つの立派な有効活用です。
貸すのが難しい立地だとか、アパート経営に向いていそうな立地だけどどうしても踏み出せないという方は、手放して資金化し、別の形で役立てるのもよいかもしれませんね。
3-1.空き家を売却するメリット・デメリット
（1）メリット
最大のメリットは、まとまった現金収入を得られること。
また、毎年の固定資産税などの維持費や、管理しておく手間が省けることです。
（2）デメリット
売却のデメリットは、思い入れのある土地・建物を手放さなくてはならないということ。
特に立地条件が良い場合には、いったん手放したら再度買い戻せる可能性はほとんどありません。
3-2.空き家売却の具体例
（1）そのまま使うことを前提に売却
家を解体しないでそのまま売却する場合には解体費用がかかりません。
買主の立場から見ると、自分好みにリフォームしたとしても、建て替えるよりもずっと安価に土地・建物が手に入るため需要が見込めます。
特に駅の近くや街並みがきれいで住みやすい住宅地では、更地はほとんど残っていないので、中古住宅の取引が多いです。
一般的に「築25年で建物価格はゼロになる」と言われることもありますが、すぐに住める状態の家なら、建物にもいくらか値段がつく可能性があります。
（2）取り壊しを前提に売却
建物が老朽化しているため取り壊しを前提として売る場合でも、「古家付きの土地」として売り出し、買主が見つかってから取り壊すのが一般的です。
その理由は、1月1日時点で住宅が建っていないと、土地の固定資産税等が上がってしまうためや、取り壊し費用を買主に負担してもらえる可能性があるからです。
ただし、取り壊してから売却したほうが、更地を探している人に高く売れる可能性もあるため、状況に応じて判断する必要があります。
3-3.売却成功のポイント
空き家の売却を成功させるポイントは、「取り壊して売るかどうかの見極め」「不動産会社選び」「税金の特例の活用」です。
（1）取り壊して売るかどうかの見極め
築年数が経っている建物の場合、「建物には価値がなく更地にしないと売れないだろう」と思うかもしれませんが、古くても建物付で売った方が有利に売れることもあります。
ただし、土地の需要は多いけれど敷地面積が広すぎるために、家を取り壊して2つの区画に分けて売り出したほうが高く売れる、といったケースもあります。
取り壊しが必要かどうか、取り壊すとしたらタイミングはいつにするか、地域の事情に精通した不動産会社と相談して判断しましょう。
（2）不動産会社選び
特に郊外や地方の空き家の場合は、需要者が少なく売りにくいということもありえます。
そんなときは、不動産会社による適切な売り出し価格のアドバイスや、効果的な宣伝活動、集客力が結果を左右します。
（3）税金の特例の利用
売却によって利益が出る場合（購入した時の価格より高く売れた場合）には、その売却益に対して所得税・住民税が課税されます。
注意したいのは、購入価格がわからないケースです。
築年数が古い家や相続した土地は、購入価格がわからないことが珍しくありません。
このような場合、概算取得費と言って、売却価格の5％相当で取得したものとして計算するので、多額の売却益が出てしまうことが多いです。
ただし、売却益が発生した場合でも、マイホームや相続した家などは一定の要件を満たせば税金の優遇制度があります。
税金の優遇制度を利用する場合には、空き家になってから一定期間内に売るといった条件があるためご注意ください。
売却しようと思ってからすぐに買い手が見つかるとは限りませんので、早めに手続きを進めることをおすすめします。
●マイホームだった家を売ったときは、3,000万円までの利益は非課税
国税庁ホームページ 「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
●相続した空き家（令和5年12月末日までの制度）
国税庁ホームページ 「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
3-4.空き家売却の流れ
空き家の売却は苦労するケースもあるため、不動産売却の実績が豊富で、高くスムーズに売ってくれる不動産会社を見つける必要があります。
売却に有利な売り方のアドバイスだけでなく、設備の不具合による損害賠償などのトラブルにならない契約書を作成してもらうことも大切です。
「不動産売却HOME4U」なら、簡単な入力をするだけで複数の不動産会社に一括で査定を申し込みでき、自分に合った不動産会社を見つけることができます。
「不動産売却HOME4U」には、大手不動産会社から地元の中小企業まで、実績のある優良企業が登録しているので、査定価格の違いを比較して最も高く売ってくれそうな不動産会社を選ぶのはもちろんのこと、どのような売り出し方をするのかなどじっくり話を聞いてから選びましょう。
まとめ
それではおさらいです。
この記事では３つの選択肢について詳しく解説してきました。
【選択肢1】空き家を活かして貸す
→「賃貸経営 HOME4U」で優良な管理会社が探せます。
【選択肢2】空き家を取り壊して土地活用する
→「HOME4U オーナーズ」で最適な活用方法を実現してくれるパートナーが探せます。
【選択肢3】売却する
→「不動産売却HOME4U」で売却を成功させるためのノウハウを持った不動産会社が探せます。
手つかずの空き家のままにしておくのだけは、どうか避けてください。
選択肢は色々とありますので、ぜひ自分にとってのベストな有効活用方法を見つけてくださいね。
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