店舗付き住宅の新築の流れや費用、計画する上で押さえておくポイントや注意点などについて、店舗付き住宅のメリット・デメリットとあわせて説明していきます。

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公開日
2020年10月01日
変更日
2020/10/01
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

店舗付き住宅新築はメリットだらけ!成功するための注意点とは

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店舗付き住宅新築はメリットだらけ!成功するための注意点とは

お店を開きたいけれど、テナントは家賃の支払いが心配だし、ランニングコストも気になる。そこで選択肢として考えられるのが店舗付き住宅の新築です。

店舗付き住宅は経費を削減でき、家事や育児との両立もしやすいメリットがありますが、立地や建築費など気がかりな点もお持ちかもしれません。
この記事では店舗付き住宅新築をご検討中の土地オーナー様に向けて、店舗付き住宅の新築の流れや費用、デメリットを解消するための注意点など、くわしく説明していきます。
この記事で店舗付き住宅新築のポイントを押さえ、夢を実現してくださいね。

1.店舗付き住宅とは

店舗付き住宅とは、1つの建物に住居部分と店舗部分を併せ持った住宅のことで、「店舗併用住宅」「店舗兼用住宅」などとも呼ばれます
テナントを借りるのに比べて家賃などのランニングコストを大幅に削減できるほか、店舗部分のローンの利息や減価償却費、光熱費や通信費、火災保険料、固定資産税などを按分して経費に計上できるため、所得税の節税にも効果的です。
通勤が不要なので移動にかかる時間を削減でき、子育て中や介護中の方でも、自宅で家事や家族の世話をしながら店舗を経営することができるなど、仕事とプライベートを最小限の負担で両立できるのもメリットの1つです。

このようにさまざまなメリットのある店舗付き住宅ですが、その反面、仕事とプライベートの境界があいまいになりがちで、自身や家族の生活に支障をきたす可能性があります。メリハリのある生活をするためには、オン・オフの切り替えをしっかりと行う必要があるでしょう。

2.店舗付き住宅新築の流れ

店舗付き住宅新築の流れ

店舗付き住宅の新築は、計画から引き渡しまで、基本的には、戸建て住宅の新築と同じようなスケジュールで進んでいきます。ここからは、具体的な流れを見ていきましょう。

2-1.計画

まずは、プランの提案を依頼するハウスメーカーをピックアップします。この時点で1社に絞る必要はありません。

(1)現地調査・ヒアリング

ハウスメーカーの担当者が敷地の状況を確認するとともに、オーナーの資金や要望、事業のコンセプトについてヒアリングを行います。

(2)プランニング

ヒアリングした内容に従い、ハウスメーカーでプランを作成します。

(3)プレゼンテーション

プランの提案と概算金額の提示が行われます。プラン図のほか、パースやスケッチ、模型など、各社さまざまな手法でプレゼンテーションが行われます。

(4)依頼先の決定

各社のプラン内容と概算金額を比較検討し、店舗付き住宅の新築工事を依頼するハウスメーカーを決定します。

2-2.設計

新築工事の依頼先を1社に絞ったところで、詳細設計に入ります。
飲食店など営業許可を要する業種の場合、定められた施設基準を満たす必要があるため、このタイミングで保健所への事前相談を行います。

(1)詳細打ち合わせ

提案されたプランをもとに、使用する内外装仕上げ材や設備機器など細かく仕様を決めていきます。

(2)実施設計

建物のコンセプトを決める基本設計に対し、工事に必要な図面を作成することを実施設計といいます。詳細打ち合わせで決定した内容も、すべて盛り込まれます。

(3)工事請負契約

完成した設計図の内容と、それに基づく費用の金額に双方合意をしたところで、工事請負契約を締結します。

2-3.着工

地縄を張り、地鎮祭を行ってから着工となります。古家が建っている場合は、地鎮祭の前に解体工事を行います。
近隣への挨拶は、昨今ではハウスメーカーの担当者が単独で行うことも増えています。しかし、店舗付き住宅の場合、先々のことも考えてオーナーもできるだけ顔を出すようにしてください。

(1)地盤調査

基礎工事の前に地盤調査を実施し、調査結果に応じて地盤改良工事を行います。

(2)建築本体工事

基礎工事からスタートし、躯体(骨組み)部分が完成したら外装工事、内装工事の順に進んでいきます。

(3)設備工事

電気の配線工事や給排水衛生設備・空調設備の配管工事、設備機器の設置工事などを行います。

(4)什器の搬入

設備工事が終わり、内装が完成したら、店舗内へ什器を搬入します。

(5)外構工事

庭やエクステリア、アプローチを仕上げていきます。

(6)竣工

完了検査、施主検査をへて、引き渡しとなります。

オーナーは竣工引き渡しに向けて、営業許可の申請や宣伝広告など開業の準備を進めていきます。

3.店舗付き住宅の新築にかかる費用

店舗付き住宅の新築にかかる費用 図面

戸建て住宅の場合は必要な設備がおおむね限られているので、グレードによって価格の増減はあるものの、ある程度はかかる費用を想定できます。
しかし、店舗は業種によって必要な設備や什器の種類や数もまったく異なるため、一概に坪単価がいくらとはいえません

例えば、アパレルショップや雑貨店などの販売系の場合、ハンガーラックやディスプレー用の棚があれば営業できるため、大がかりな設備は必要なく、その分、工事費も安くあがります。
しかし、美容院や飲食店の場合は設備工事に費用がかかるため、工事費が高くなりがちです。また、同じ飲食店でもカフェと本格的なレストランでは必要な設備は異なります。
さらに、同じ業種であっても、内装や造作にどこまでこだわるかによって100万円単位で費用に差が出ます。

まずは建物全体の予算を決め、ある程度の要望を伝えた上で、その予算額に応じた店舗付き住宅をハウスメーカー側から提案してもらうとよいでしょう。

4.店舗付き住宅新築で成功するための5つのポイント

店舗付き住宅新築で成功するための5つのポイント 住宅街の一軒家レストランイメージ

店舗付き住宅の場合、計画する上で考えなければならないこと、押さえておくべきポイントが戸建て住宅とは少々異なります。
ここからは、店舗付き住宅の新築で成功するためのポイントを5つご紹介します。

4-1.集客できる立地かどうか

住宅用地と店舗用地では、適した立地が異なります。
例えば、店舗として認知されやすい市街地やロードサイドは店舗経営には適していますが、地価が高く騒音もあるため、住宅用地としては好ましくありません。
また、郊外の住宅地に店舗を建てると人目につきにくく、業種によって差はあるものの、集客が難しいと考えるのが一般的でしょう。
ポスティングやSNSで宣伝する分にはさほど費用はかかりませんが、看板を設置したり、広告を出したりするのであれば、広告宣伝費として毎月どれだけの予算を見込めるのか、しっかりとした事業計画を立てておくようにしてください。

4-2.どこまでを共有するか

自宅サロンや自宅教室の場合、入り口やトイレがすべて住居部分と共有というケースもあります。その方が工事費も抑えられるため、生活していく上で特に支障がないのであれば、問題ないでしょう。
しかし、居住用のスペースを共有することによって家族がストレスを感じることもあれば、利用するお客さまのほうが気をつかうこともあるかもしれません。双方のプライバシーを重視するのであれば、住居の玄関と店舗の入り口、そしてトイレは最低限、別々に設置するようにしてください。
玄関と店舗の入り口を別にする場合、また来客用の駐車場を別に設ける場合には、建物の配置や形状も工夫しなければなりません。
このように、プライバシーの確保や敷地の使い方など、店舗付き住宅のプランニングには一般的な戸建て住宅とは違った配慮が必要となります。

4-3.用途地域を調べておく

住宅用地として使われていた土地の場合、用途地域によっては店舗付き住宅を建てることができないケースがあります。

例えば、第二種低層住居専用地域の場合、店舗の床面積が150平米以下で、かつ2階以下、業種についても「日用品販売店舗、喫茶店、理髪店、建具屋等のサービス業用店舗のみ」という制限が課されます。
第一種低層住居専用地域になると、原則として店舗を建築することができません。ただし、「兼用住宅」であれば、非住宅部分の床面積が50平米以下かつ建物全体の面積の2分の1未満であることを条件に、建築できる場合があります。
この場合、「兼用住宅」の定義として、住居部分と店舗部分が建物内で行き来できるなど、構造的・機能的に一体となっている必要があります。最終的には特定行政庁の判断になるため、必要に応じて協議を行いながら、計画を進めてください。

4-4.住宅ローンの適用範囲は?

店舗付き住宅の場合、住宅ローンを使えなかったり、住宅部分のみ住宅ローンの融資が可能だったりと、金融機関ごとに判断が異なります。

もし、店舗部分だけ住宅ローンが使えないとなると、金利が高くなる分、資金計画にも影響するでしょう。
しかし、中には店舗部分も含めて一括で住宅ローンを借り入れできる金融機関もあるため、事前に調べて相談してみてください。
その際、店舗部分の面積が建物全体の半分以下であること、住居部分と店舗部分が一体となった「兼用住宅」であることなど、いくつかの条件を提示されるはずです。その条件に従ってプランニングする必要があるため、住宅ローンに関してはできるだけ早めの相談をおすすめします。

4-5.将来的な売却の可能性は?

店舗付き住宅は一般的な戸建て住宅に比べると需要が少なく、流動性が低いため、転居などにより建物を手放す必要が生じた際、なかなか売却できないというリスクがあります

店舗部分を居住用としてリフォームしてから売却するという方法もありますが、店舗から住居へのリフォームは資産価値の向上に直結しないため、費用をかけたからといって高く売れるわけではありません。
焦らず時間をかけて買い手がつくのを待つか、もしくは住居部分と店舗部分を分けて賃貸することも検討してみるとよいでしょう。
その際、住居と店舗が建物内部で一体化している部分や共有部分に関しては、それぞれ独立させるためのリフォームが必要です。

5.店舗付き住宅を新築する上で大切なこと

4章で説明した、店舗付き住宅で成功するためのポイントを押さえて計画するためには、どのような点に注意すべきでしょうか。
ここからは、大切な要素を2つご紹介していきます。

5-1.店舗付き住宅の建築実績豊富な会社を見つける

敷地に対する建物の配置、住居部分と店舗部分の関係性、用途地域による建築制限、住宅ローンに関することなど、店舗付き住宅の計画には戸建て住宅以上に複雑な要素がいくつも絡み合っています。
1つ間違えただけでも、住宅ローンの審査に通らない、最初から計画をやり直さなければならないという事態になりうるばかりか、プランの内容が未熟だと、開店しても落ち着いて営業ができない、収益性が上がらないという状態に陥ってしまう可能性も考えられます。
そのようなことにならないよう計画を進めるためには、店舗付き住宅の新築経験が豊富なハウスメーカーや住宅メーカーに依頼することが、もっとも確実な方法です。
すでに土地がある方はもちろんですが、これから土地を買うという方も、できるだけ早い段階で店舗付き住宅の建築実績豊富なハウスメーカーに、敷地の調査から法規制の確認、住宅ローンの相談や、希望の建築条件にもとづいたプランニングをもらい、すべての工程で一緒に計画を進めていくことをおすすめします。

5-2.信頼できるハウスメーカー選びが成功への近道

店舗付き住宅を建てる際のハウスメーカー選びには、なるべく多くのハウスメーカーのプランを比較検討することをおすすめします。

HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」なら、大手企業から地域に精通した中小企業まで、お持ちの土地と店舗のコンセプトに最適なプランを提案できる会社をご紹介します。参画しているのは、実績豊富な一流企業のみです。

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まとめ

住宅模型とセールスマン

いかがでしたか。店舗付き住宅の新築についてこの記事では紹介しました。

店舗付き住宅の新築計画は、戸建て住宅の新築とほぼ同じような流れで進んでいきます。
しかし、工事費については戸建て住宅に比べて不透明な部分が多く、法規制に関する行政とのやりとりや住宅ローンの相談など、専門家の経験・ノウハウが必要な場面が多いという点からも、できるだけ早い段階からプロの力を借りることが求められます。
まずは、しっかりと予算を決め、できるだけ多くの会社からプランの提案を受けて、その中から自分の土地にもっとも適したプランを選択することをおすすめします。
最終的には、いかに信頼できるハウスメーカーと出会えるかが、成功のカギとなるでしょう。
信頼のおけるハウスメーカーと出会えたら、より収益性の高い店舗付き住宅を建てられるよう、協力し合いながら計画を進めて、あなたの作り上げたい店舗付き住宅を実現してくださいね。

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