【徹底解説】アパート建て替えは、どこに、どう相談すればいいかを解説＆おすすめの会社も３社紹介

この記事では、アパート建て替えの相談をこれからしようと思っている方向けに、悩み別に適した相談先がどこかの解説、良い相談先を選ぶためのチェックポイント、相談時に失敗しない為の事前チェックポイント、そして具体的なおすすめの相談先の紹介まで一通り網羅しています。

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「アパートはいくらで建て替えられるの？」「建て替え後にいくら儲かるか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.アパートの建て替えに関する相談先一覧と解説

アパートを建て替える際に抱える悩みは、フェーズによって相談先が異なってきます。

ここでは、アパートを建て替えるか悩んでいる段階から実際に立ち退き交渉などが発生した際の悩みまで、大きく4つに分けて、相談先を解説します。

それぞれの悩みについて、相談のポイントも合わせて解説します。

1-1.「アパートを建て替えるかどうか」の相談先：ハウスメーカー・不動産業者

ハウスメーカー・不動産業者は建て替え実績が豊富です。そのため、「アパートを建て替えるべきなのか」に加え、「建て替えによって得られるメリットにはどんなものがあるか」や、建築費を抑える方法などについても詳細に教えてくれます。

・ご自身で建て替え時期を判断する目安
一般的には、建て替えをするかどうかの判断基準となるのは、主に「空室率」と「築年数」です。相談前には、下記の基準をおさえておくとよいでしょう。

実際必ずこの通りに建て替え時期となるかというと、そうとは言い切れません。
適宜修繕を行っている場合、耐用年数よりも物件を長く活用できるケースも散見されます。

ただし一般的には築年数が30年を超えると、様式が時代にそぐわなくなるため、空室率が高くなる傾向です。
また、多くの構造体で耐用年数を過ぎる時期でもあります。

アパートの耐用年数についてさらに詳しく知りたい場合は、下の記事もご覧ください。

1-2.「アパート経営計画」の相談先：ハウスメーカー

アパートの経営計画とは、アパート経営をスタートしてからのキャッシュフロー計画です。
安定した収益を実現できるアパート経営計画についての相談は、ハウスメーカーにするとよいでしょう。

まずは、下記のようなことから相談してみることをおすすめします。

• 建て替えによって黒字化が目指せるのか
• 支出と収入のキャッシュフローの予測はどうなるのか
• 建て替えをする際の構造や間取りをどうするべきか
• ターゲットとする顧客層をどうするか

それぞれについて、最初はよく分からなくても、ざっくりと質問してほり込んでいくうちに知識がついて、問題点も具体化してくるでしょう。

大手のハウスメーカーでは、初心者向けのセミナーを開催しているところもありますので、より詳しく知りたい場合はそのような会社を探してみるとよいでしょう。

1-3.「建て替え費用を対象とした補助金情報」の相談先：地方銀行・商工会議所

地方銀行は融資の相談しか受けてもらえないように感じますが、実際その地域の補助金情報にも詳しいことが多いです。

また、商工会議所は「認定経営革新等支援機関」としての機能を持ち合わせており、そのミッションに「中小企業経営の支援」を掲げています。
法人化してアパート経営を行うならば、一度相談してみるのもテクニックです。

なお、一例ではありますが補助金の制度には下記のようなものがあります。

なお、「その地域でしか」で対応していない補助金があるため、地域に根差した機関に聞くのがポイントです。

詳しくはこちら
・【徹底解説・2023年度版】　アパートの建て替えにはどんな補助金が使える？
・【基礎から解説】建て替え・リノベーションの基礎知識＆特徴の比較

1-4.「立退き交渉」の相談先：弁護士

交渉の手順や立ち退き料の相場、立ち退きが認められる正当事由についての相談は、弁護士にするとよいでしょう。
法律に精通しており、いざ問題が起こった時には代行を頼むことも可能です。

立ち退きが発生する場合は、早めに弁護士に相談するのがポイントです。建て替えは立ち退き交渉が前提であり、その交渉が大きな関門となるので、建て替えの前から相談します。
タイミングが遅れると、場合によっては立ち退きで多額な費用が発生し、採算が取れなくなることもあるためです。

・交渉を始める時期と立退料の相場

上記は立ち退きの際にかかるおおよその目安になりますが、実際の費用は個別のケースによって変わります。

2.相談先のハウスメーカーを選ぶ際のチェックポイント

アパート建て替えを検討する際に相談するハウスメーカーを選ぶ際に必要なチェックポイントは下記の通りです。

〈相談先のハウスメーカーを選ぶ際のチェックポイント〉

以下でそれぞれ詳しく解説をします。

2-1.サポートが充実しているか

業者の選定の際には、アフターケアなどのサポートが充実しているかどうかを意識する必要があります。
業者の選定を誤ってしまうと、万が一建て替えてから不備が見つかっても対応をしてくれないといったケースも目立ちます。

大手のハウスメーカーは建て替え後のメンテナンスや、無償のサポートを用意しています。

以下はその一例です。

• 定期巡回サービス：ミサワホーム
• 初期保証30年サポート：大和ハウス
• 24時間365日サポート：住友林業

建て替え前にハウスメーカーに相談した場合、実際の建て替えもそのまま依頼するというケースがよくあるため、しっかり確認する必要があります。

2-2.アパート建て替え実績が豊富か

アパートの建て替えを依頼するのであれば、「アパートの」建て替え実績が多い企業から選ぶ方が安心です。
たとえ「戸建ての実績」「マンションの建て替え実績」が豊富でも、「アパート建て替え」とは本質的に異なります。
建物の種類が違えば住む人も異なり、それぞれのニーズが違うからです。

2-3.経営の相談にのってくれるか

経営者となるためには、建て替える前に「かかったコストを改修するためには何年かかるか？　そのために賃料をいくらにするか？」「地域の特色はどのような感じか？」などの経営計画を練らなければなりません。

いざ建て替えた後に「資金繰りが間に合わなくなってしまった」などの問題が発生しないよう、経営サポートが充実しているハウスメーカーを選びましょう。

メーカーによって異なりますが、経営プランには下記のようなものが含まれます。

• コンサルティング
• セミナー
• 一括借上げシステム
• 賃貸管理業務システム
• 原状回復

とくに初めて建て替えをされるオーナー様は、「経営プラン」をしっかり立てることで経営失敗のリスクを抑えることができるでしょう。

2-4.担当者が丁寧か

じつは多くの大手ハウスメーカーは、名前は違っても似たようなプランを用意していることが多いです。そのため、プランや価格で建て替えのメーカーを決めるということは困難になります。

最後の決め手になるのは「担当者の質」です。

担当者の質が高いと、オーナーの言語化できない不安や悩みを言葉にし、アパート設計時に企画書・仕様書に盛り込んでくれます。
ここまで気にしていなかった、というようなポイントも積極的に提案してくれる担当者は、その後も仕事が丁寧なことが多く、建て替えに失敗する可能性が小さくなります。

逆に担当者の質が低いと、思わぬところで意思のすれ違いがあり、建て替えに失敗してしまうこともあります。
建て替えは大きな費用を伴いますので、必ず担当者の質を確認しておくようにしましょう。

3.アパートの建て替え相談で失敗しないように心掛けたいこと

ここでは、アパートの建て替えが失敗に終わらないように、押さえておきたいポイントを3点解説します。

〈アパートの建て替え相談で失敗しないように心掛けたいこと〉

以下でそれぞれ詳しく説明します。

3-1.施工会社を「安い・早い」で決めない

アパート建て替えの際には、イニシャルコストではなくランニングコストまで含めた上で業者を選ぶ必要があります。

アパートの建て替えが失敗する要因として挙げられる一つは、建て替え業者を「安い・早い」で決めてしまうことです。

「安い・早い」をウリにする建て替え業者は施工品質が悪い可能性があります。
施工品質が悪いとアパート建て替え後のランニングコストが大きくなり、かえってキャッシュフローに悪影響を及ぼすことも。
そのため「安い・早い」ではなく「施工品質」が担保できることを念頭に、施工会社を選ぶ必要があります。

3-2.借りられるローンの金額に留意する

思うように資金を調達できなかったということも、アパートの建て替えが失敗する要因として挙げられるものの一つです。

基本的には、年収の10倍程度がアパートローンにおける借入上限額の目安となります。年収が約500万円の方であれば約4,000万〜7,000万円、年収約1,000万円の方であれば約8,000万〜1億円が目安です。

すでに借入がある方は、合算して上記の金額を超えてしまうと、ローンの審査が下りないということも十分に考えられますので、留意してください。

その他、アパートローンの審査基準となるのは、次の3つです。

• アパートの利回り
• 個人属性
• アパート経営の実績

このなかですぐに変えられるのは、アパートの利回りです。
相見積もりを取り、十分にアパートの利回りがでる業者を選定することで、アパートローンは認可されやすくなる傾向があります。

3-3.建て替え周辺の立地特徴はよく確認する

アパートの建て替えは、周辺のニーズに合うように考えることが重要です。建て替え周辺の立地特徴とアパートの特徴がかけ離れていることで失敗することはよくあります。

よくある失敗がオーナーのこだわりを横展開してしまうケースです。一部の地域で「こだわり」があるアパートの建て替えがうまくいったからといって、他の地域で同様に成功するとは限りません。

以下の要素を事前に確認し、建て替えたアパートでしっかり収益がでるように、ターゲットを見極めて計画を立てる必要があります。

• 該当地域は高級住宅街か一般的な住宅街か
• 需要のある入居者層はどのような世帯か
• 周辺のライバル物件の間取り・家賃設定・外観はどうか
• 入居率はどのくらいか
• 入居者の入れ替わりの平均的な期間はどのくらいか

4.安心してアパートの建て替えを相談できるおすすめハウスメーカー【3選】

初めてアパート建て替えをする方でも安心して依頼ができる業者を3社ご紹介します。

〈アパート建て替えのおすすめハウスメーカー3選〉

4-1.大和ハウス工業 | 経営面でのサポートも手厚い

大和ハウス工業は、「施設管理」「経営」「資産管理」などサポートが充実しています。

施設管理については入居者向けの24時間対応システムや、保証期間を最長40年延長できるなど末永いサポートを実施。
また、経営についてはタイムリーな情報やサービスの提供や一括借上システムなどがあります。

更にプロからのプランニング提案やコンサルティングといったサポートが充実しているため、初めて建て替えをする方でも安心して依頼できることでしょう。

外観デザインのバリエーションも豊富なため、他のアパートと外観で差別化を図りたいという方にもぴったりな会社です。

4-2.ミサワホーム | 入居者に寄り添ったアパート設計

ミサワホームは豊富な実績を活かし「デザイン力」「生活に直結した企画力」「住まいにおける技術力」の3点を大きな強みとしています。

老朽化したビルを建て替えた「心斎橋1921」などは、同社の高いデザイン性が評価された物件です。このほか、入居者に配慮した「ニューノーマル賃貸住宅」は近年トレンドの「在宅勤務」に配慮した物件であり、最新のニーズを反映した物件ともいえるでしょう。

入居率にかかわらず一定の借り上げ家賃を確保できる「一括借り上げ」というシステムを利用することで、経営面の心配も小さくできます。

4-3.住友林業 | 耐震性に一定の定評あり

住友林業には、賃貸住宅・土地活用の幅広いラインナップが用意されています。戸建貸家タイプやセカンドライフを見据えた賃貸併用住宅、また個性的なデザイナーズ賃貸住宅などラインナップが豊富であるのが特徴です。

物件の構造面では、建物の価値を長く維持できる「LS30仕様」という、住友林業オリジナルの高耐候仕様があります。
また、耐震性と可変性を兼ね備えた「WF構法」という、入居者のニーズの変化をリスクにしないという考えから生まれた、オリジナル構法を持っています。

他にも、入居者目線の付加価値として、宅配ボックスやウッドタイル等、快適性や安全性を備えた設備が豊富に用意されており、賃料下落を抑制することができます。