【2023年度版　徹底解説】アパートの建て替えに使える補助金

この記事では、アパートの建て替えに公的な補助金を使いたいと考えている方に向けて、アパートの建て替えに役立つ補助金について徹底解説します。

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「アパートはいくらで建て替えられるの？」「建て替えと修繕の将来的な収益の差を知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.最も代表的な補助金は、「地域型住宅グリーン化事業」

地域型住宅グリーン化事業は、アパート建て替えの際に使える代表的な補助金です。以下で詳細な解説を致します。

1-1.概要と補助額一覧

1-2.適用のための要件と補助金の種類による要件の違いの詳細

地域型住宅グリーン化事業の適用のために満たすべき要件をオーナー様向けに簡潔に挙げると、以下の通りです。

〈簡潔な補助金適用要件〉

参考：令和４年度地域型住宅グリーン化事業補助金交付申請等手続きマニュアル

なお、この要件は全てで8項目あります。ここに掲げていないその他の項目は事業者（依頼する中小規模の工務店向け）になりますので、簡単に目を通しておく程度でよいでしょう。

また、地域型住宅グリーン化事業には、以下二つの種類があります。

参考：長期優良住宅のページ | 国土交通省
参考：低炭素建築物認定制度| 国土交通省

・長寿命型（認定長期優良住宅）の解説
長寿命型（認定長期優良住宅）は、地域型住宅グリーン化事業の適用要件に加えて、「認定長期優良住宅（*1）」と呼ばれる基準をクリアし、かつZEH水準（*2）を満たした場合に認定されます。

（*1）認定長期優良住宅の基準項目について

• 住宅の構造および設備について長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられていること。
• 住宅の面積が良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
• 地域の居住環境の維持・向上に配慮されたものであること。
• 維持保全計画が適切なものであること。
• 自然災害による被害の発生の防止、軽減に配慮がされたものであること。
  引用：長期優良住宅のページ | 国土交通省

（*2）ZEH水準

• 定性的な水準と定量的な水準からなる、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロの状態を目指した水準のこと（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の略
  引用：ＺＥＨの定義（改定版）

ざっくり言うと、環境に優しく、耐震性に優れたアパートが認可を取れる事業ということです。

補助金額は、建築費の1/10以内で、最大140万円。
ただし、令和3年までに長期優良住宅を活用した実績が合計4戸以上ある場合には、1戸あたりの上限が125万円まで引き下げられることには注意が必要です。

また、最大140万円の補助金に加えて、下記の条件を満たせば追加で補助金が支給されることも押さえておくとよいでしょう。

• 地域材利用：20万円
• 三世代同居への対応：30万円
• 若者・子育て世帯への支援：30万円
• 地域住文化への支援：20万円
• バリアフリーへの支援：30万円

一定の条件を満たす必要はあるものの、上記は組み合わせることも可能で、組み合わせ次第では、140万円（補助金額）＋40万円（追加の補助金最大額）の最大180万円までが受け取れます。

詳細は「地域型住宅グリーン化事業グループ募集要領」をご覧ください。

・高度省エネ型（認定低炭素住宅）の解説
高度省エネ型は、炭素排出量を抑えたアパートの建て替えに使用することが出来、最大90万円までを限度として補助金を受け取れます。

低炭素住宅に該当するためには、下記3つの条件を満たす必要があります。

1. 省エネルギー基準を超える省エネルギー性能を備えていること
2. 低炭素化促進のための基本方針に沿っていること
3. 資金計画・経営計画が適切であること

また、こちらも⻑寿命型 (認定⻑期優良住宅)事業と同様にZEH基準を満たす必要がある点は留意しておくとよいでしょう。

1-3.申請を依頼する方法

補助金は国から対象となる工務店へと支給され、その後間接的にオーナーへ交付（割引）となるのが特徴です。
地域型住宅グリーン化事業は、工務店に申請を依頼するようにしましょう。

一方、地方自治体の補助金・助成金制度は自分で手続きが必要となります。詳しくは「3.地方自治体の補助金を申請するフロー」をご覧ください。

2.アパートの建て替えで使える地方自治体の補助金・助成金制度の代表例【5選】

アパートの建て替えで使える補助金・助成金は国の支援よりも地方自治体の方が多いのが実情です。
アパートの建て替えで使える地方自治体の補助金・助成金はさまざまなので、代表例を下記に挙げます。ご自身の所属する自治体でも同じようなものがないか確認してみてください。

2-1.【アパート建て替えの基本も学べる】分譲マンション建替え・改修アドバイザー制度利用助成 | 多摩市

2023年3月現在：受付中

「マンション建て替え・改修アドバイザー制度」とは、東京都が主催する「マンションの建て替え・改修・売却」に関する講義を依頼できる制度です。初級編～検討書作成までのコースがあり、実践的な内容まで網羅されているのがポイントです。

名称は「マンション」となっていますが、もちろんアパートの建て替えの際に活用できる知識を得ることができます。

参考：マンション建替え・改修アドバイザー制度利用助成

2-2.新エネルギー及び省エネルギー機器等導入補助金 | 新宿区

2023年3月現在：令和5年度の申請受付待ち

例年4月ごろより受付が始まります。
アパート建て替え後の物件にまだ省エネルギーの設備を搭載していない場合、補助金が下りる可能性があります。

補助金額は最大2,000万円程度と多額であるものの、新しく購入する設備は「新品」である必要があり、補助対象機器にも細かい条件があるため、注意が必要です。

補助金は先着順となり、補助枠を使い切ってしまうと終了となってしまいますので、新宿区にお住いの方は4月頭にホームページをチェックするようにしてください。

参考：令和5年度 新宿区省エネルギー及び創エネルギー機器等補助制度のご案内（個人住宅・集合住宅・事業所）

2-3.民間老朽住宅建替支援事業　建替建設費　補助制度 | 大阪市

2023年3月現在：令和5年度の申請受付待ち

大阪市の制度を利用すると、物件をアパートなどの集合住宅に建て替える際に補助金が下りる可能性があります。建て替え後の要件は「100平方メートル以上」「3階建て以上」など複数あるため注意が必要ですが、補助率は2/3と大きいのが特徴です。

解体〜設計までの費用の多くが当補助金に含まれるため、アパートを建て替えるのであれば使用したい補助金のひとつです。

参考：建替建設費補助制度（集合住宅への建替え）

2-4.木造住宅の耐震改修補助金 | 埼玉県飯能市

2023年3月現在：受付中

耐震改修だけでなく、耐震対策を伴う建て替えにも補助金がでるのがポイント。ただし、補助金額の上限は大きくないため、建て替えに伴う大部分の費用が自分持ちになってしまうのがネックです。

耐震改修補助金は複数の自治体が実施しているため、調べてみるとよいでしょう。

参考：木造住宅の耐震改修補助金

2-5.省エネ住宅補助制度 | 横浜市

2023年3月現在：令和5年度の申請受付は終了しました

アパート建て替えとあわせて利用できるのが、省エネ機器で使える補助金です。細かい要件はありますが、玄関ドアの交換で外観のリノベーションをしたり、太陽光発電なども補助金で購入することができます。

参考：省エネ住宅補助制度

3.地方自治体の補助金を申請するフロー

補助金の申請は各自治体によって異なりますが、大まかには以下のフローで進みます。

1. 公募開始
2. 応募
3. 審査
4. 採択

3-1.公募開始

まずは公募要領が開示されるのを待つ必要があります。地方自治体の補助金は例年4月に更新されることが多いため、過去実施された補助金で興味のあるものがみつかったら、ホームページなどで確認するのがよいでしょう。

3-2.応募

応募に必要な書類はインターネット上で取得することができます。必要な書類を揃えて、送付しましょう。

直接、地方自治体に話を聞くこともできますが、部署を確認しておかないとたらい回しにされてしまいます。事前に、誰宛に話を聞きに行けばいいかなどは電話あるいはメールで確認しておくのがよいでしょう。

3-3.審査

審査には先着順でスタートするものもあれば、締め切り期間まで待ってから一斉に開始するものとがあります。先着順の場合は早めに資料を準備し、すぐ提出すると、補助金の枠が終わってしまったなどの事態を免れることができます。

審査には1〜3ヶ月ほど要することもあるため、急ぎの建て替えなどは補助金申請と相性が悪いことを理解しておきましょう。

3-4.採択

晴れて採択となれば、事業開始～報告へと進みます。

4.補助金を申請する際に注意したいポイント

補助金を申請する際に注意したいポイントは下記の2点です。

• 要件・条件に適合しているのか確かめる
• 申請期間に注視する

それぞれ詳しく解説します。

4-1.要件・条件に適合しているのか確かめる

検討しているアパートの建て替え工事が、申請した補助金に該当するかのチェックは必ず行うようにしてください。

例えば新型コロナウイルス感染症を機に、アパートの建て替えで「事業再構築補助金」に挑戦しようという事業者は増加しています。
一方、事業再構築補助金の公募要項によると、下記のような項目があることに気づくことでしょう。

＜不採択・交付取り消しになる事項＞
・建築又は購入した施設・設備を自ら占有し、事業の用に供することなく、特定の第三者に長期間賃貸させるような事業
引用：事業再構築補助金「公募要領」

上記から、アパートを建て替え、賃貸人に貸す行為は不採択、あるいは交付取り消しに該当する可能性が高いです。

逆に、過去の例からすると
「アパートを立て直してコーワーキングスペースにする」
「ワーケーションで使える部屋に建て替える」
などは採択の可能性があります。

したがって、アパートに建て替えたあとにどのように使用するかによって、採択の可否は異なりますので、要件・条件は必ず確認するようにしましょう。

4-2.申請期間に注視する

申請期間は厳密に定められています。期限を超えた書類の提出は基本的に受理されず、次回の応募期間を待たなければなりません

国や地方自治体の補助金の制度は、次回継続するかと言われると、必ずしも継続されるわけではありません。

申請の書類には、印鑑登録証明書や銀行の口座確認印を必要にするものなど、取得までに期間を要するものが多くあります。

申請の期間ギリギリになって用意せずに、事前に時間がかかる書類は揃えておくなどして、準備をしておくことが大切です。

5.補助金の申請が難しい場合はアパートローンも検討してみよう

アパートの補助金の数は多くはありません。また、代表的な地域型住宅グリーン化事業の補助金にしても、適用されるようなアパートを建てるには、かなりの資金がかかります。

「申請が難しいけれども、建築費に補助が欲しい」という場合には、ローンを検討するのもありです。

一般的にアパートの建て替えのための資金は「アパートローン」として借入を行います。

アパートローンの金利は銀行によって変わりますが、例えば、三井住友信託銀行のローンは固定金利で15年で4.39%ほど。難易度は住宅ローンよりも高く、金利も比較的高めです。

しかし、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の制度を利用すると、より安く借りられる可能性があります。

代表的なのが「まちづくり融資」です。

まちづくり融資は、建て替え後の敷地面積が100平米以上の際に検討できるアパートローンで、融資上限率は対象事業の100%を上限に貸し出しをしてくれるものです。

金利も年2.14％（全期間固定金利）※と各種銀行のアパートローンと比較すると安めなため、資金繰りにも優しい制度となっています。

参考記事：まちづくり融資（長期事業資金） | 住宅金融支援機構