2025年に太陽光発電パネル設置義務化予定！賃貸経営への影響は？

東京都は、2025年4月スタートを目標に、都内の新築物件に太陽光パネルの設置を義務化しました。太陽光パネル設置は、世界共通のゴールでもある脱炭素社会の実現を目指す活動の一つでもあり、日本国内で初の義務化実施ということで、世界からも注目を浴びています。

土地活用を検討している土地オーナーからすると、太陽光発電の義務化によって、今後の賃貸経営にはどのような影響があるのか、土地活用スタートのタイミングとしては、義務化前と後ではどちらがトクなのかが気になるところです。

今回は、太陽光発電パネルの設置義務化全体の理解と、土地活用における賃貸経営にどのようなかかわりがあるのかを、やさしくまとめています。

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1.太陽光発電パネル設置の義務化とは

太陽光発電パネル設置の義務化とは、ハウスメーカーや建築会社などの事業者を対象に、新築物件への太陽光パネル設置を義務とする、新しい制度のことです。2025年４月の制度スタートを目標に、東京都が国に先行して進めている、再生可能エネルギーへの取り組みです。

今回の義務化の対象は、都内の「新築の建物」が対象となるため、ビルや工場だけではなく、一般の住宅も対象に入ります。

現時点でニュースとなるのは、東京都の話題が中心ですが、実際には全国の自治体で以下のような動きがみられるため、再生可能エネルギーに取り組む「制度」としての太陽光発電の義務化は、日本全国に急速に広がっていく可能性があります。

1-1.この制度のゴール

この制度設置は2015年に始まった、SDGsに関した世界的な再生可能エネルギーへの活動と関係しているため、実は、何年も前から計画的に進められてきたことです。

都内での太陽光発電の設置義務化は、2021年1月に東京都が表明した「2030年までに温室効果ガス排出量を2000年比で50％削減する」というカーボンハーフ実現のために採択された政策のひとつです。

東京は広い土地が少なく建物が密集して乱立していることから、再生可能エネルギー実現には適していないエリアですが、太陽光パネルの設置義務化により、現状を変えられる方法として世界から注目されています。これらの動きの先には、2050年のCO2排出実質ゼロという世界の共通目標があります。
【参照：外務省　SDGs】

1-2.義務化の対象者

今回の対象者は、年間の供給延床面積が合計で２万㎡以上の事業者ですので、都内ハウスメーカーや建設会社の上位50社ほどが主な対象となります。

ただし、新築＝絶対に設置ではなく、太陽光パネルを設置しても、エネルギー効率の改善が期待できない日照条件や狭い土地は、義務化の対象外となります。また、義務化の対象である都内ハウスメーカーや建築会社上位50社以外の企業に建築依頼をした場合も、設置は義務ではなくなります。

多くのハウスメーカーや建築会社では、すでにカーボンハーフへの取り組みを、企業のSDGs達成目標として経営計画に取り入れてきていますので、太陽光パネル設置義務化に対する取り組みへの準備ができています。

1-3.義務化の対象物件

対象となる物件は、オフィスビルや工場などの大きな建物以外にも、個人の新築戸建てなども対象に入っています。そのため、土地活用で新築の戸建て・アパート・マンションを建てる場合も、人に貸すために建てるものであっても「新築」であれば制度の対象となります。

現時点では中古物件は対象外です。しかし、東京都は「2050年時点で建物ストックの約半数（住宅は7割）を再生可能エネルギー対策のある新築建物に置き換える」という目標があるため、将来は既存のアパートやマンションにも、何らかのカーボンハーフへの取り組み制度が発生する可能性があります。

2.太陽光発電パネル設置のコスト負担は誰がするの？

太陽光発電パネルを設置することの理由や経緯は理解できたものの、これから土地活用を考えている土地オーナーにとって気になるのは、「じゃあ、その費用は、一体、誰が出してくれるの？」という点です。本章では、コスト負担に関する疑問や不安にお答えしていきます。

2-1.費用は企業が負担します

制度としての対象はハウスメーカーなどの企業ですので、基本的にパネル設置のための費用は、設置をする企業が負担することになります。

設置方法は大きく分けて２タイプありますが、土地オーナー（施主）から見ると、どちらにしても企業が負担することになります。

【参照：初期投資ゼロでの自家消費型太陽光発電設備の導入について】

タイプ1：ハウスメーカーや建設会社が負担

土地オーナーから建築依頼をされたハウスメーカーなどの企業が、設置費用負担をする方法です。企業は、パネル設置にかかる費用に対し、自治体が用意している補助金申請をします。

企業と自治体とのやり取りだけになるので、土地オーナーの負担はありません。設置した太陽光パネル設備の保有者はオーナーになり、稼働後のメンテナンス費用が発生します。

ただし、売電が可能なため、電気代が安くなる、または利益が発生する可能性もあります。

タイプ2：PPA事業社が負担

PPAとは、電力購入契約（Agreement Purchase Power）の略語で、もともと環境省が主導している太陽光発電の導入支援方法のひとつです。

PPAの専門事業者は、パネル設置をして売電収入を得る代わりに、初期費用や契約期間中のメンテナンスコストを負担します。契約プランが複数ありますので、土地オーナーにとって最も納得感のある方法でパネル設置ができます。

申込は、ハウスメーカーや建築会社からの仲介、または自治体のリストから選んで依頼をします。パネル設置にかかる費用は、PPA事業社が補助金申請をし、国や自治体が補助金を交付します。
【PPA事業プラン参考：東京電力エネリカプラス　　東京ガスずっともソーラー】
【参照：PPA活用等による地域の再エネ主力化・レジリエンス強化促進事業】

2-2.オーナーは間接的に負担をする可能性があります

前項で解説した通り、太陽光パネル設置の費用は企業が負担しますので、これから建てる建物に搭載する設備に関した費用が、建築費に直接加算されることはありません。つまり、パネル設置の義務化による、建築費の直接的な値上がりはありません。

それでも、土地オーナーからすれば「特に搭載したいと思っていない設備を義務だから載せる」わけですから、なにか余分な出費があるのではないかと気になります。

結論から言えば、オーナーは間接的に、以下のような負担をする可能性があります。

以下は、ご所有の土地に、ローコストの戸建て賃貸を建てる予定だったケースに、太陽光発電パネル設置を採用し、さらに、発電したエネルギーを有効利用するために、建物の環境設定を変更した場合のオーナーの建築費負担例です。

ただし、これらの追加設備をしなくても、太陽光発電パネルから電気エネルギーを作り出し、自家使用・売電をして電気料金を抑えることは十分に可能です。

※【参照：パナソニックIHクッキングヒーター　エコキュート　蓄電池システム　床暖房システム】

上記は戸建て賃貸のシミュレーションですので、アパートやマンション経営をする場合には、クッキングヒーターや暖房設備などを、各階各部屋に必要な数だけ設置することになります。

詳細は、ご所有の土地のエリア・広さ・建築条件・日当たり・予算などを含めて、パネル設置によるメリットを総合的に検討できる建築プランを請求して、慎重に比較をしてください。

またこのような自然エネルギーのための費用は、補助金による一部負担がある自治体がありますので、次項も参考にしてください。

2-3.国や自治体からサポートあり

太陽光パネル設置を含めた、自然エネルギー・クリーンエネルギーのための設置費用には、国や自治体からサポートがあるケースがあります。

これらのサポート内容は、エリアごとの太陽光パネル設置の進捗状況や、需要の増減によって随時内容が更新されていますので、土地活用の時期も想定に入れたうえで、建築プラン選びの参考にしてください。

3.太陽光発電設置義務化による賃貸経営メリット・デメリット

本章では、土地活用で賃貸経営をした場合、太陽光発電設備の義務化によってどのようなメリットとデメリットが発生するのかを、まとめています。

3-1.【メリット】

3-1-1.建物全体の光熱費が減る

アパートの屋根に太陽光発電パネル設置をした場合、そのアパートで使うための電力を自家発電でまかなうことが可能です。発電パネルは広ければ広いほどたくさんの電力を生み出しますので、アパートの規模や屋根の広さ・日照角度によって作れる電力には違いがあります。

そのため、物件すべての電力をカバーすることは難しくても、最低でも、共用部分の電力くらいであれば、自家発電でまかなうことが可能です。また、パネル設置時の契約プランにもよりますが、自家消費だけでなく、売電することで電力会社から収益を得ることも可能です。

3-1-2.非常時でも電気の安定供給が可能

大型台風・地震など、電気・水道・ガスのインフラが一時的に利用不可能になる状態でも、太陽光パネルがあると、非常時への対策になります。太陽が出ていれば、日中だけでも、電化製品の利用ができます。

また、蓄電池システムなど、クリーンエネルギーを有効利用するための周辺設備を整えておくことで、断水時の水供給・断線時の電気供給なども可能になります。

未曾有の災害が起きやすい近年は、建物自体にそのような設備がある物件は、そうではない物件と比較したときに選ばれやすくなり、アパート経営の空室リスクの回避につながります。

3-1-3.円安・インフレでも電気代金が安定

太陽光発電パネルの設置により、自家発電したエネルギーを自家消費することで、電力会社から購入する電気使用量を抑えることができます。

このさき、従来の発電方法だけでは賄えないほどの電力が必要となり、電気代がさらに高騰するようなことがあっても、太陽光パネルによって、共用部分だけでも自家消費できることで、アパート経営のコストを抑えることができます。

太陽光発電は、同じ敷地内であれば自由に配線ができますので、例えば、賃貸併用住宅でオーナーズハウスのみ100％クリーンエネルギーにすることもできます。

また、賃貸の各部屋に太陽光パネルからの電力を配線することもできますので、発電した電力を入居者に振り分けて供給できます。入居者は不足分だけを電力会社から購入するような、新しい賃貸システムを取り入れることも可能です

この方法では、共用部分の電力も自然エネルギーを使うので、共益費としてパネルのメンテナンス費を徴収はしますが、入居者が電気代を抑えた暮らしができる、顧客満足度の高い賃貸経営となります。その結果、入居率の高さ・長期更新契約の確保により、賃料下落リスク、空室リスクの回避も可能です。

3-2.【デメリット】

3-2-1.建築コストが上がる

今回の太陽光発電パネル設置義務は補助金とセットであるため、ハウスメーカーや建築会社にも、オーナーにも、金銭的負担はありません。また、太陽光パネルの設置義務者は企業ですので、土地オーナーは設置を断ることもできます。

しかし、各企業には国や自治体から要請されている「パネル設置の達成目標」があり、良い成績を上げた企業に対しては国からのインセンティブもあるため、企業としては積極的にパネル設置をする前提で動くようになります。

その結果、数多くの太陽光発電パネル設置義務化のパッケージプランが開発され、「設置ありき」のプラン提案も増える傾向が強くなります。もちろん、それらの開発コストは各費用に上乗せされることになるので、建築費は制度開始前よりも、割高になる可能性があります。

＜対策＞
土地活用とコストのことが気になった時点で、早めに複数の建築プランをそろえ情報収集するのがおすすめです。そうすることで、この先にコストが上がった場合でも、最初にプラン請求した時点から、どの程度、何の負担が増えたのかもわかりやすくなります。

土地活用としてどのような方法があるのかを含め、土地活用とコストのことが気になったら「HOME4U オーナーズ」でのプラン請求がおすすめです。土地の情報など簡単な入力をするだけで、最大10社から提案が受けられます。

最適な間取りや建築費はいくら？

3-2-2.ランニングコストが増える

パネル設置時の契約プランにもよりますが、基本的に、PPA事業社に設置を頼まない以外は、太陽光パネルのメンテナンス費用はオーナー負担になります。パネルにはゴミやほこりがつきますが、雨風で洗い流されて、ほぼ元の能力に回復すると言われているため、定期メンテナンスの必要はありません。

明らかな発電量の低下がみられないのであれば、数年に一度、屋根の雨漏りの点検などと合わせてするなどで対応できます。メンテナンスは専門会社に依頼をし、平均で1回3万円ほどです。

＜対策＞
今のところ、メンテナンスに対する補助金制度はありませんので、数年に一回、ランニングコストとして発生することになります。共益費としてメンテナンス代の積み立てをすることで、負担軽減が可能です。

3-2-3.オーナーにも責任負担が生じることもある

太陽光パネルは屋根の上や壁面にあるため、落下などによる事故が起きる可能性がゼロにはなりません。しかし、太陽光パネルは外壁や屋根に準ずる強固な設備ですので、一般的な地震や台風で落下するようなものではありません。

万が一、そのような事故が起きた場合、多くのケースでは、適切な施行を行わなかったパネル設置事業社に責任があります。しかし、大規模な自然災害などが原因で、太陽光パネルが敷地外に落下して飛散するケースでは「想定外の災害」として、パネル設置業者の責任範囲外になります。

一般的な被害・想定外の被害ともに、パネル事業者が対応できる以外のトラブルが起きた場合には、オーナーは損害保険の「自然災害補償」で修繕費などをカバーできます。

ただし、太陽光パネルの落下や飛散などにより、通行人がケガをしたなどの人的被害が起きた場合には、加入している賃貸物件の損害保険では保障適用外となりますので、別途、オーナーの個人賠償責任保険で対応することになります。

個人賠償責任保険は、日常生活の偶然な事故により、人にケガをさせる・人の物を壊してしまったなど、法律上の賠償責任を負った場合に保険金が下りるタイプの保険です。わかりやすい例だと、ゴルファー保険や自転車保険も、個人賠償責任保険のひとつです。

個人賠償責任保険は、アパート経営をはじめる時に入る損害保険にオプションで付けることもできますが、他の保険にオプション付加することも可能です。加入していない場合には、対人への保障はオーナーが個人ですることになりますので、保険加入内容の確認はしておく必要があります。

＜対策＞
ご所有の土地から周辺エリアに被害が広がると、その後の賃貸経営にも影響が出ることがあります。太陽光パネルを設置する場合には、施工と管理に信頼のおけるパネル事業社を選ぶことと、信頼と実績のあるハウスメーカーや建築会社を選ぶことで、大きなトラブルになる確率を避けることができます。
【参考：損保ジャパン】

3-2-4.建築プランにある程度のテーマ性が必要

太陽光パネルの設置は、東京を皮切りに全国規模で標準化を目指している途中の状態であるため、賃貸住宅への賃貸物件を探している誰もが「太陽光パネルのついている物件がいい」というほど、認知されたものではありません。

そのため、パネル設置をして土地活用をする場合には、自然エネルギーを使ったエコロジーでエシカルなライフスタイルを求める入居者、毎月の光熱費負担を減らしたい入居者を、積極的に取り込む努力が必要になります。

例えば、大手ハウスメーカーの中には、賃貸アパートとして太陽光発電物件・ZEH物件などを賃貸住宅探しの「こだわり」として選べるようになっており、地球・身体・お財布にもやさしく、住んでいるだけで地球環境の改善に参加できる、新しいスタイルの賃貸住宅として人気があります。

＜対策＞
太陽光エネルギーを使う物件という新しいテーマに付随して、配色・間取りなどもバランスを取り、周辺物件との明確な差別化を図る必要が出てきますので、経験豊富・実績豊富な大手ハウスメーカーや建築会社の設計士・担当者とのパートナーシップや、相性の良さも大切になります。

プラン請求をする際には、早めに現地調査を行い、周辺エリアとのバランスも考慮したうえで、各社のエコロジー物件の施工事例なども含めて、総合的に比較していく必要があります。

【参考：シャーメゾンのZEHアパートメント】

太陽光発電パネル設置と土地活用のことが気になったら、まずは、情報収集のために、なるべく数多くのハウスメーカーや建築会社から土地活用プランを請求してください。

たくさんの情報や資料をそろえて比較したうえで、義務化が開始する2025年4月を待つか、それよりも前に土地活用をスタートしておくべきかを、補助金・太陽光発電による収益も含めて経営計画を考える必要があります。

複数のプラン請求をする際には、NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。一回の入力で、最大10社までのハウスメーカーや建築会社をご紹介します。

太陽光発電パネル義務化のやさしい解説と、土地活用や賃貸経営に関した影響をまとめました。太陽光発電パネル設置の義務化は、今は東京のことだけがクローズアップされがちですが、すでに他府県でも義務化を決定しているところもあり、今後は、全国でパネル設置義務化の動きが出てくる可能性があります。

パネル設置には補助金が下りますので、実質無料で設置ができますが、プランによってはその後のメンテナンス費用が発生することもあり、賃貸経営としては試算を繰り返した、慎重な判断が必要です。

義務化は2025年ですので、施工スタートまでに時間的余裕がある分、情報を多く集めて、慎重に判断をしていく必要があります。