土地活用でアパート経営をご検討の場合、建築期間がどのくらいかが気になりますね。本記事ではアパートの構造別に見た工事期間と、アパート経営開始までの全フローをまとめています。

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公開日
2021年12月28日
変更日
2021/12/28
カテゴリ
アパート経営, 記事, 賃貸住宅の新規建築

アパート建築期間は最速4ヶ月から。構造別にわかる工事期間

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アパート建築期間は最速4ヶ月から。構造別にわかる工事期間

土地活用でアパート経営を始めてみようかとお考えの方にとって、建築期間がどのくらいの長さになるのかは気になるところです。だいたい、このくらいの期間というめやすがあれば、アパート経営を開始して、入居者募集などを始めるタイミングも把握しやすくなります。

今回は、アパートの構造別に見た建築期間と、アパート経営開始までの全フローなどをまとめました。最後までお読みになれば、アパート建築にかかる工期の長さと、その期間にすることなどがわかり、アパート建築の計画を立てやすくなります。

アパート・賃貸マンション・賃貸併用住宅・戸建て賃貸住宅など、賃貸物件の建築費の見積もりを取るなら、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」が便利です。

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1. アパート建築期間のめやす

一般的なアパート建築期間は、おおよそ4~5ヶ月がめやすと言われています。建築するアパートの敷地面積が広い、または階数が高いと、さらに工期が長くなります。

現在、アパートの多くは木造か軽量鉄骨で作られ、2階建てが主流です。また建築方法はプレハブ工法という、建物の建材の一部又は全てを工場で製作し、それを建築現場まで運んで、建物として組み立てる工法を採用しています。

一般的な建築期間めやす4~5ヶ月というのは、この工法と資材を使った場合の建築期間のことです。

現場で大工さんが木材をカットするなどの昔ながらの建築方法は従来工法と言いますが、人件費がかかり、工期も長くなる傾向があることから、注文住宅を建てる時以外は採用されることはありません。

大手ハウスメーカーでも、プレハブ工法を採用しますが、ハウスメーカーでは、アパート企画商品に合わせた建材がすべてプレキャスト(成形セット組)されているため、さらに工期が短くなる傾向があります。

以下は、一般的なアパートを建てる場合の、建築期間めやすの計算方法です。

1-1. アパート建築期間めやす1 木造・軽量鉄骨「階数×1ヶ月」+1ヶ月
1-2. アパート建築期間めやす2 上記以外の工法「階数×3ヶ月」+1ヶ月
1-3. 解体工事がある場合はプラス0.5~1ヶ月

1-1. アパート建築期間めやす1 木造・軽量鉄骨「階数×1ヶ月」+1ヶ月

木造と軽量鉄骨のアパートの建築期間は「階数×1ヶ月+1ヶ月」がめやすです。木造・軽量鉄骨どちらも、あらかじめ用意してある建材を工事現場で組み立てるだけになるため、はじめの一ヶ月の基礎工事が終わると、一気に出来上がります。

現在の建築技術では、木造アパートは2~3階、軽量鉄骨では3~4階くらいまでが一般的です。階数が多くなるほど建築期間は長くなります。例を出して計算をしてみましょう。

例1)2階建て木造の場合 建築期間は3ヶ月

2階建て木造アパートを建てる場合には、「2階×1ヶ月」+1ヶ月=3ヶ月で完成します。

例2)3階建て軽量鉄骨の場合 建築期間は4ヶ月

3階建ての軽量鉄骨アパートを建てる場合には、「3階×1ヶ月」+1ヶ月=4ヶ月が必要です。

これらの計算はあくまでめやすなので、例1)の木造2階建の敷地面積が広く部屋数が大きければ、例2)の軽量鉄骨3階建よりも、建築期間が長くなることがあります。

1-2. アパート建築期間めやす2 それ以外の工法「階数×1ヶ月」+3ヶ月

一般的に、木造と鉄骨以外で住宅や集合住宅に使う工法にはRC造工法があります。集合住宅では、主にマンションを建てる時に使います。

RCとは鉄筋コンクリート(Reinforced Concrete)の略で、強化されたコンクリートのことです。基礎の上に各階ごとのコンクリート箱を積み上げていくような建築方法のため、最初に積み上げた部分が固まってから、次の工程に入ります。そのため、建築期間は木造や軽量鉄骨に比べると長くかかります。

また、非常に重たいものを積み上げていくため、木造や軽量鉄骨よりも強固な地盤工事と基礎工事が必要です。現在の建築技術では、RC工法では14階建てまでが一般的です。例を出して計算してみましょう。

例3)5階建てRC工法マンションの場合

「5階建て×1ヶ月」+3ヶ月= 8ヶ月

例4)14階建てRC工法マンションの場合

「14階建て×1ヶ月」+3ヶ月= 17ヶ月 約1年半

アパート建築には複数の工法があり、建築を計画しているアパートの広さ、部屋数、階数によって建築期間が変わってきます。また、ハウスメーカーによって、独自のアパート建築方法があります。いくつかの工法やプランなどを比較したい場合は、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」をご活用ください。

アパート建築を得意とする最大7社のハウスメーカーと建築会社から、無料で見積もり・設計プラン・収益プランなどの提案が受けられます。さらに、工期や建築費。支払い条件など、アパート建築に関した具体的な相談にも対応できます。複数の建築プランを比較すれば、活用予定地から最大収益が得られるプランが見つかります。

1-3.解体工事がある場合はプラス0.5~1ヶ月

アパートの建設予定地に建物がすでにある場合には、先に解体工事が必要です。この場合、アパートの建築期間は、解体工事も含めて計算します。解体工事にかかる期間めやすは、以下の通りです。

  • 一般的な戸建て       1週間
  • アパートや大きな戸建て   2週間
  • マンション         1~2ヶ月

前述の例でいえば、解体工事とアパート建築にかかる全建築期間になります。

例1)2階建て木造の場合 建築期間は3ヶ月と1週間

2階建て木造アパートを建てる場合には、「2階×1ヶ月」+1ヶ月=3ヶ月+1週間

例2)3階建て軽量鉄骨の場合 建築期間は4ヶ月半ほど

3階建ての軽量鉄骨アパートを建てる場合には、「3階×1ヶ月」+1ヶ月=4ヶ月+2週間

例3)5階建てRCマンションの場合 10ヶ月程度

「5階建て×1ヶ月」+3ヶ月= 8ヶ月+1~2ヶ月

解体工事にかかる期間はあくまでめやすなので、解体工事会社に見積もりをもらい、工事内容が妥当かどうかを確認します。ハウスメーカーや建築会社にアパート建築プランを依頼する際に、解体工事の必要がある旨を伝えれば、解体工事期間を含めたプランも作成してくれます。

2.アパート建築全期間に関した作業7フロー

本章では、アパート建築全期間の作業を7つのフローにして解説します。アパート建築にかかる期間の長さは、建築するアパートの大きさや階数によりますので、建築期間の正確な把握は、建築プランが固まってきてからわかるようになります。

アパート経営をする場合には、経営スタート時期から逆算して、建築期間を考えておく必要があります。経営的に見て、引っ越しシーズンの少し前あたりから入居募集ができるのが理想ですので、新年あけて2月後半~3月中旬までにはアパートが完成し、入居募集スタートできるのがベストです。

以下はアパート建築期間に行う全行程です。逆算して考えると、前年度の春くらいには、少なくとも建築プランを入手して比較検討をスタートしていないと、かなりあわただしいスケジューリングになることがわかります。

行程→ プラン請求 プラン比較・ハウスメーカー契約・融資 工事着工 竣工・引渡 経営・入居
日数 3~10日 1~6ヶ月(融資は1~2ヶ月) 3~6ヶ月 1ヶ月~
全行程合計 木造・軽量鉄骨で4~12ヶ月くらい

アパート建築全期間の7フロー

2-1. アパートプラン請求

行程→ プラン請求 プラン比較・ハウスメーカー契約・融資 工事着工 竣工・引渡 経営・入居
日数 7~10日  1~6ヶ月(融資は1~2ヶ月) 3~6ヶ月 1ヶ月~
全行程合計 木造・軽量鉄骨で4~9ヶ月くらい(RC造であれば約1年)

まずは、建築したいアパートのプランを複数社から入手して、建物の特性・デザイン・建築費・収支計画プランなどをじっくりと比較します。見積もりプランの依頼先はハウスメーカーや建築会社になります。依頼先は、一括プラン請求サイトなどを利用すれば、すぐに見つかります。

依頼後は、ハウスメーカーや建築会社に現地見積もりの調査をしてもらいます。調査では、隣接道路の測量・建設地の測量・周辺道路の交通量・周辺住宅や施設の調査・土地のインフラ調査などを行ってから、土地オーナーの意向もヒアリングし、アパート建築工事全体の施工プランに反映させます。

これらの調査や準備には、現地確認以外にも複数の役所での確認作業も入りますので、複数社のプランが揃うまでには、現地訪問をしてから7~10日程度はかかります。

複数のプランが揃ったら内容を比較しながら、慎重に1社に絞り込んでいきます。この工程にかける時間は、オーナーの考え方次第ですので、ゆっくり半年かけても、1ヶ月で決めてしまっても問題ありません。

ハウスメーカーや建築会社も、アパート建築が大きな買い物であることはわかっていますし、納得の上で選んで欲しいと思っていますので、丁寧に対応してくれます。ただし、ただし、アパート経営のスタートタイミングは意識しておく必要があります。

一括プラン請求の際には、複数の会社に一回の入力で建築プランの請求ができる、「HOME4U オーナーズ」をご活用ください。活用予定地のエリアと広さなどのカンタンな質問に答えるだけで、信頼と実績のあるハウスメーカーや建築会社から、最大7社までをピックアップします。その際、現地訪問による調査を必ずチェックしてください。

アパート建築プラン請求サイトHOME4U

アパート建築プランは、実際に活用する土地をベースにして作られますので、活用予定地の土地条件・エリア条件・法的な条件・ライバルの有無などを含めた、総合的な視点が必要です。建築のプロに現地を見てもらってから、どんなプランが良いのかを考えてもらいましょう。現地訪問をしての調査でも、調査費用は無料のままです。

2-2. プラン比較ほか

行程→ プラン請求 プラン比較・ハウスメーカー契約・融資 工事着工 竣工・引渡 経営・入居
日数 3~10日 1~6ヶ月(融資は1~2ヶ月) 3~6ヶ月 1ヶ月~
全行程合計 木造・軽量鉄骨で4~12ヶ月くらい

アパートプランの比較をしながら、同時に、融資の事前相談にも足を運びましょう。入手した建築プランを持参して、銀行で融資の無料相談をします。

アパート建築のためのローンは、事業用ローン・アパートローンと呼ばれるものを使います。この段階で、ある程度、希望する融資通りそうかなどの手ごたえがわかりますので、それに沿って、建築プランの練り直しなどをしていきます。

2-3. ハウスメーカーとの契約

アパート建築を依頼する会社が決まったら、そのハウスメーカーや建築会社と工事の請負契約を結びます。契約後は、役所にアパートを建てる許可をもらうための設計図の作成が始まります。

2-4. 銀行融資審査

前項2-3とほぼ同じタイミングで融資申請をします。融資審査には、銀行に説明するためのアパート事業計画が必要になります。これらはハウスメーカーや建築会社にひな形がありますので、アドバイスを受けながらオーナーが作成します。

融資の回答期間は1~2ヶ月程度と言われていますので、工事の請負契約前後には、ローン申請のための事業計画なども完成しているほうがスムーズに進みます。

請負工事契約を大手ハウスメーカーですると、銀行提携のパッケージプランがありますので、審査ハードルが緩和される傾向があります。ローンに関する不安も、建築プラン比較の際に、プランの段階で相談すれば適格なアドバイスがもらえます。

土地活用でアパートローンを組むメリット2つ!融資をクリアするためのハードルとは

2-5.工事開始(解体含)

行程→ プラン請求 プラン比較・ハウスメーカー契約・融資 工事着工 竣工・引渡 経営・入居
日数 3~10日 1~6ヶ月(融資は1~2ヶ月) 3~6ヶ月 1ヶ月~
全行程合計 木造・軽量鉄骨で4~12ヶ月くらい

設計が完成し、銀行融資も通ると、工事スタートです。解体がある場合は解体からスタートしていきます。

2-5-1.着工までに行うこと 1近隣挨拶

近隣へのあいさつは、大手ハウスメーカーや建築会社の場合は、担当者が個別で工程表と説明書を持って回ってくれます。オーナーの近隣への挨拶は義務ではありませんが、アパートの工事中は、騒音・振動などで迷惑をかけますので、出来れば菓子折りを持って担当者と一緒に、または後日、個別に挨拶に行くほうが印象は良くなります。

小さい子の通学路になっている・密集した地域である場合には、工事着工前に安全説明のための説明会が必要なケースもあります。契約をしたハウスメーカーや建築会社の担当者と打ち合わせの上、適切な対応をします。

2-5-2.着工までに行うこと 2 地鎮祭

日本では、建築工事には地鎮祭をすることが通例となっています。近隣の神社から神主を派遣してもらい、鍬入れの儀という儀式を行います。こちらも義務ではありませんので、ハウスメーカーや建築会社から「しません」という申し出があれば、しなくても構いません。

2-5-3.着工中に行うこと 追加工事の確認

工事が開始すると、設計の段階ではわからなかったことが出てきます。例えば、

  • 隣地との境でフェンスを作らない計画としていたものの、フェンスがあったほうが良いかもしれない
  • 玄関前に宅配ボックスを設置ができる場所が必要かもしれない
  • 駐車場予定だったけど、自転車置き場にしたほうがいいかも

など、工事が始まってみるとわかる「リアルな需要」というのが見つかる場合があります。特に、その内容が、近隣のライバルアパートにはない仕様や設備だった場合には、追加したほうが経営上は良いといえます。また、それ以外にも

など、全体の進行に影響するような工事が必要なケースもあります。必要な工事が発生した場合には、現場には複数の職人が配置されているため、その場で追加工事を決めてしまったほうがコストも抑えることができます。

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2-6.竣工・検査・引渡

建物が完成したら、建築会社からオーナーにアパートの引渡しが行なわれます。この時に、大切なのが「立会い検査」です。
多くのハウスメーカーや建築会社では、工事中も定期的に工事内容などを自社で検査し、担当者から、その結果をオーナーに報告しています。そのため、オーナーは竣工までの間に、現場で起きているだいたいのことは把握しています。

アパートの完成時には、工事の最終確認として、アパートの室内・内装・外構などを、ハウスメーカーや建築会社の責任者と、オーナーが一緒に立ち会って検査をします。この検査では、工事の手直しの必要がないかをメインにチェックをしていきます。例えば、

室内:
床・壁・天井などが指定した通りになっているか。指定した素材や模様などに間違いはないか。
室内の建具:
扉の開く方向・ドアノブの位置や形状・鍵の有無・ドアストッパーの有無・スロープの有無など、指定した通りになっているか
外部建具:
サッシ窓の位置や大きさ、玄関扉の形状や色、雨戸やシャッターの有無、ベランダなどが指定した通りになっているか
水まわり:
キッチン・洗面・浴室・トイレなどに不具合がないか。指定した場所に指定したものが設置されているか
電気配線:
指定した場所に配電されているか、コンセントなどが必要な数だけ配置されているか

などを入念に見回り、設計プランと違うことがあれば、手直しをお願いします。この時点で、手直し工事の依頼をしても、すでにアパート外観ができて部屋図面があれば、不動産会社に入居者募集の依頼を開始できます。

2-7.経営開始

行程→ プラン請求 プラン比較・ハウスメーカー契約・融資 工事着工 竣工・引渡 経営・入居
日数 3~10日 1~6ヶ月(融資は1~2ヶ月) 3~6ヶ月 1ヶ月~
全行程合計 木造・軽量鉄骨で4~12ヶ月くらい

全ての工事確認が終わり、引き渡しが終わったら、その時点からアパート経営のスタートです。アパート経営者として、まずやるべきことは、以下の2点です。

入居者募集
不動産会社と媒介契約をして、入居者の募集をしてもらいます。不動産会社は、募集広告・内見案内・契約と重要事項制説明・更新管理などをします。入居者が決まったら仲介料を支払う、成功報酬型になります。
運営管理
アパート運営管理は、建物管理と賃貸管理に別れます。建物管理は、定期清掃・保守点検・修繕・空室管理などのことです。賃貸管理は、入退去管理・賃料管理・更新管理などのことです。多くの場合、これらの作業は専門の管理会社に委託をすることになります。

アパートオーナーは、これらの専門管理会社から上がってきた報告をもとに、必要な管理内容を判断し、管理会社に指示を出して業務を遂行させます。報告は、緊急時には電話で、それ以外の時には、必要なタイミングで担当者からメールや書類などで連絡があります。

3.アパート建築期間に気を付けておくべきこと

本章では、アパートの建築期間に気を付けておくことをまとめています。

3-1.現地見学はできるだけ自分でも足を運ぶ

建築期間中は、定期的にハウスメーカーや建築会社の担当者からも報告が上がってきますが、出来る限り、アパートの建築現場には足を運びましょう。

何度も現地に行き、敷地の造成や建設中の様子など確認し、建具などが取り付けられていく様子を確認できれば、例えば、指定したものとは違う建具が使われている、最終プランではないものが使われているなどの間違いを発見でき、その場で修正をお願いできます。

引渡前の立会い検査の時、オーナーはアパートのすべての箇所を責任者と一緒にチェックしていくことができますが、工事中に現場に足を運んでおくことで、内装などがない状態の建物からも確認できるため、竣工後に手直し工事をする可能性を減らすことができます。

3-2.工期は周辺環境によって変わる

アパートの建築期間は、周辺環境によって延びることもあります。例えば、建設予定地が学校のすぐ近くにあれば、登下校の時間帯には一旦、工事を中止して、学生が怪我をする危険性を下げる配慮が必要です。

同時に、登下校の時間帯には資材運搬用の大型トラックなどの通行をしないように、搬入などの時間帯を考慮する必要もあるでしょう。さらに、住宅密集地での解体工事には、粉塵が飛ばないような対処以外にも、なるべく人がいない平日の昼間の時間帯を狙って解体作業をするなども必要です。

このように、近隣住民への細かな配慮の積み重ねにより、工期が延びていく可能性はあります。また、近隣への配慮以外にも、アパート建設予定地の前面道路や隣接道路が狭い場合には、重機などの乗り入れが難しく、一部を解体して現場に運びこむ必要があるため、普通よりも建築期間が長くなる傾向があります。

3-3.納得のいくプランを複数比較すること

アパート建築に関したプランや資料は、不動産の一括査定サイトで入手し、一度に複数のプランを比較するほうが効率的です。建築プランの相談先を自力で探すとなると、申込のたびに個人情報や活用予定地の情報などを記入することになり、とても手間がかかります。

また、1社ずつ個別に資料を見ても、その会社の長所短所もよくわかりません。一度に複数のプランを比較するからこそ、各社の得意・不得意なことなどをハッキリと比べることができ、違いがわかります。

NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求では、活用予定地のエリアや大きさなどのカンタンな項目を入力するだけで、アパート建築に信頼と実績のある全国のハウスメーカーや建築会社の中から、最大7社までをマッチングします。

複数のプラン候補から建築費・デザイン・建築期間・収益性などを見比べ、わからないことはハウスメーカーや建築会社の担当者に確認をしながら、じっくりと比較できます。アパート建築は大きな買い物ですので「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求を活用し、納得のいく建築プランを探してください。

まとめ

アパートの建築期間は、木造・軽量鉄骨「階数×1ヶ月」+1ヶ月 、それ以外の工法だと「階数×3ヶ月」+1ヶ月 くらいがめやすであることがわかりました。工法以外にも、周辺環境や土地の状態、建物の規模によって、工期が長くなる可能性があることもお分かりいただけたと思います。

活用予定地でどのくらいの大きさのアパートができるのか、建築期間がどのくらいになるのかなどは、「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求で、複数のハウスメーカーや建築会社にプランを申込み、現地調査をしたうえで出来上がってくる建築プランでわかります。

本記事で紹介をした、アパート建築期間めやすや、建築期間の流れなどを参考に、ご希望の竣工タイミングに合わせて、余裕を持って依頼をするようにすれば、幸先の良いアパート経営のスタートになると思います。

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