【徹底解説】東京の土地活用　立地別おすすめ活用法15種

せっかく東京に土地をお持ちであれば、無駄にならないよう、有効に活用する方法について知りたいところではないでしょうか？

東京都の土地活用の利点は、「収益性が高いこと」と「狭小地や変形地でも有効活用できること」です。

東京都は賃貸需要が多いので、安定稼働・高い賃料水準によって、高い利回りが期待できます。

地方と比べて東京都は地価が高く、税金も高いので、都心ならではのポイントを押さえて上手に活用しましょう。

この記事では、東京都でおすすめの土地活用を次の３つのジャンルに分けてご紹介します。

1.土地活用における「東京」の特徴

東京は日本の首都であると同時に、世界でもトップクラスの大都市です。

人口は1,200万人と、ニューヨーク、ロンドンなどをはるかに上回る人口を有しており、その分土地の資産価値（地価）は非常に高い水準にあります。

さらに、日本全国で人口減少が問題となっている今日においても、いまだ東京の人口は増加フェーズにあり、今後もさらに多くの人が東京に集中することが予想されます。

土地活用の面でみた東京の特徴は以下の通りです。

以下、順番に見ていきましょう。

1-1.極めて高い地価

東京は日本一地下が高水準であるのに加え、家賃相場をはじめとした賃料水準も高く、土地活用した場合に高収益を見込めるエリアです。

そして、狭小地や変形地でも、多様な土地活用が可能で、意外な高収益が得られることも珍しくありません。
東京都なら、40坪前後の土地でもマンション等を建てられる可能性が十分にあります。

一方で、固定資産税も高めに設定されているので、高めのコストを回収するためにも確実に空室を埋めたいところです。

1-2.空室が生じにくい

東京は日本中から人や企業が集まる都市ということもあり、土地の需要が高く、アパート・マンション経営を行うにせよ、オフィスとして貸し出すにせよ、すぐに借主が見つかりやすいのが特徴です。

特に駅に近いエリアや商業施設、企業のオフィス、大学などは全国から人が集まるため、こうしたエリアでは、物件自体によほどの問題がない限りは空室が生じることは滅多にありません。

1-3.エリアによる差が大きい

地方都市においてもエリアによって需要の差はありますが、東京は繁華街・オフィス街・住宅街と各エリア毎に非常に大きな差があり、エリア別に居住者の収入水準も異なるため、他都市以上にエリアごとの差が大きくなっています。

東京の中心部である東京23区の中でも、港区・千代田区は居住者の平均年収が1,000万円を超えているとされるのに比べて、富裕層が少ないエリアとされる足立区の平均年収は350万円ほどと、同じ東京という街の中でもおよそ3倍の収入差があります。

当然、居住者の年収だけではなく、商業地としての需要が多いのか、はたまた居住地としての需要が多いのかなど、エリアによって土地に求められる機能は大きく異なるため、需要に合わせた土地活用を考える必要があります。

2. 東京都の商業地・住宅地で可能な土地活用6種類

それでは、早速、東京の商業地・住宅地に向いた活用方法についてご紹介していきます。

おすすめの活用方法としては次の6つが挙げられます。

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

2-1.貸店舗・貸事務所

こういう人に向いている

• 繁華街・駅近くに土地を持っている人・・・飲食店・コンビニエンスストアなどの用途
• 港区などのオフィスエリア近くに土地を持っている人・・・（企業の）事務所、貸し会議室などの用途

メリット

• 賃料を高く設定できるため、高収益が見込める

デメリット

• 商業地に向いていないエリアに建ててしまうと借り手が見つかりづらくなるので、場所を選ぶ

最も高い収益性が期待できる土地活用の一つが、「貸店舗・貸事務所を建築して賃貸する方法」です。

事業用の賃貸物件は、居住用の賃貸物件と比べて高い賃料を設定できることが多いので、高収益が期待できます。

ただし、貸店舗や貸事務所が向いている土地はある程度限られるので、周辺エリアのニーズと賃料水準の調査が必須です。

また、立地によっては１階を店舗や事務所とし、２階以上を居住用の賃貸物件とするという手もあります。
居住用の場合は１階の賃料は高層階と比べて低くなってしまいますが、１階を店舗等にすれば逆に居住部分よりも高めの賃料設定が可能となります。

居住者の利便性が高まるようなテナントを１階に誘致できれば、マンションとしての魅力がアップする相乗効果も期待できます。

2-2.アパート・マンション経営

こういう人に向いている

• 駅から徒歩圏内に土地を持っている人
• 不動産以外に給与所得や事業所得などの収入源があり、アパート・マンション経営との損益通算によって節税効果を得たい人

メリット

• 東京においては家賃を高く設定でき、高収益が見込まれる
• 固定資産税や相続税をはじめとした節税効果が大きい

デメリット

• 一般的に、建築費用としてローンを組むため、負債を抱えるリスクが生じる

長期的な安定収益を得たい方に最も多く選ばれているのが、アパート経営・マンション経営です。

賃料収入に加えて、相続税・固定資産税の節税効果が魅力です。
東京都内は賃貸需要が多いので、安定した稼働率と高水準の賃料収入が見込めます。

一方で、「需要の多くても、競合が激しいとちょっと…」と、不安に思われるかもしれません。

アパート・マンション経営の成功ポイントは、周辺エリアの賃貸ニーズを徹底リサーチすることです。
賃貸ニーズを徹底調査した上で、競争力の高い建物プランを提案してくれるハウスメーカーを選ぶことが最も重要です。

建設費用の調達にはアパートローンを利用するのが一般的ですが、融資の審査では、アパート等の収益性が重視されます。
ハウスメーカーは、建物設計プランだけではなく、20～30年の長期的な収支計画も作ってくれるので、収益性の高いプランを選びましょう。

アパート経営・マンション経営については、「しっかりやればきっちり儲かる!アパート経営の始め方」の記事でもしっかりご紹介していますので、ぜひご覧ください。

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2-3.戸建賃貸

こういう人に向いている

• 東京中心部ではなく、郊外のエリアに土地を持つ人
• 出口戦略として、土地を手放すという方向性を検討している人

メリット

• 23区西側や郊外の閑静なエリア（田園調布・三鷹・国立など）であれば、アパート・マンションよりも高いニーズを期待できる
• 賃貸として経営後、借主に物件を売却して手放すという選択も可能

デメリット

• 23区中心部では、アパート・マンションより収益性が劣る

戸建賃貸は近年増えていますが、まだまだ希少性のある土地活用方法です。
アパートやマンションを建てるだけの広さがない、狭い土地でも活用できます。

また、アパートやマンションが供給過剰となっている地域においても、おすすめの方法です。
駅から遠いエリアでも、学校・公園・スーパーが近くにあると生活しやすいため、ファミリー層を中心にニーズがあります。

戸建賃貸の入居者は、ピアノや子どもの騒ぐ声などに気兼ねせずに住むことができます。
また、ガーデニングを楽しむ、駐車場代がかからないなど、持ち家感覚で暮らす魅力があり、安定した稼働率と高水準の家賃収入が見込めます。

戸建賃貸は、賃貸経営をやめた後の現金化も比較的容易です。
戸建賃貸の売却先は不動産投資家に限らず、中古の一戸建てとして一般消費者に売ることもできるので、売却しやすいメリットがあるからです。

また、敷地内に戸建賃貸を数棟保有している場合は、一棟だけを売却することもできます。

2-4.賃貸併用住宅

こういう人に向いている

• 建てたマイホームに余ったスペースがある人

メリット

• 少ないローン負担で賃貸経営をスタートできる
• 賃貸として貸し出したスペースを後に別の使い方に転用するなど、目的に合わせた運用ができる

デメリット

• 他人と同じ建物に住むことになるため、トラブルに発展する可能性がある
• 賃貸併用住宅は不動産市場では売れにくいので、建築後に手放すのは難しい

賃貸併用住宅とは、マイホーム部分と賃貸部分の二種類で構成される住宅です。

賃貸併用住宅では、賃貸部分を他人へ貸し出すことで収入を得て、得られた賃料収入をローンの返済に充てることができます。
賃貸部分があることによってローンの負担が軽減されれば、家計の収支も改善されるでしょう。

賃貸併用住宅のメリットを生かすためには、安定した賃料収入が重要です。
周辺エリアの賃貸需要にピッタリ合った建築プランを選びましょう。
オーナーと入居者が共に快適に暮らせる建物設計も大切なポイントになります。

賃貸併用住宅は、柔軟な使い方ができる住宅です。
将来的には、賃貸物件として貸し出していた部分を二世帯住宅として利用するもよし、子どもの受験期には勉強部屋として使うなど、オーナーのライフスタイルに寄り添った住まいを実現できます。

賃貸併用住宅については、「賃貸併用住宅とは？間取りを決める3つのポイントも解説」の記事もご覧ください。

2-5.高齢者向け住宅

こういう人に向いている

• まとまった広さの土地（床面積にして25平方メートル以上）を保有している人
• 大きな施設を建築するためにかかる工事費用を負担できる資金力がある人

メリット

• 建築費の10分の1を上限（一物件につき最大100万円まで）として補助金を受けられる
• （一定の条件付きで）固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられる
• 相続税を抑える節税効果がある

デメリット

• 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい
• 他の介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある
• ひとたび高齢者向け住宅として建設すると、後から他の用途へ転用するのが難しい

高齢化社会でますますニーズが高まっているのが、シニア向けの住宅です。
東京都でも高齢者人口は増えており、面会に来る家族の利便性も高いことから、都内の高齢者向け住宅の需要は旺盛です。

建物を建築し、介護サービス事業者等に一括で賃貸すれば、安定した賃料収入が見込めます。土地のオーナーは自らシニア向け住宅を経営する必要はないので、介護の知識がなくても心配はいりません。

シニア向けの住宅や介護施設には「有料老人ホーム」「グループホーム」「特別養護老人ホーム」などの様々な種類がありますが、最も参入しやすいのが「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住・サ付住宅）」です。

「サ高住」は、独立した生活を送れる高齢者層を主なターゲットとした、介護サービス付きのバリアフリー賃貸住宅です。

「サ高住」は国が普及促進に力を入れているため、建築費の10％（1戸あたりの限度額あり）の補助金が受けられるほか、所得税や固定資産税の優遇制度があるのもメリットです。

2-6.定期借地

こういう人に向いている

• ローリスクで土地活用を行いたい人

メリット

• 土地活用を始めるにあたって、多額の初期投資額が不要

デメリット

• 他の運用方法と比較して、期待できる収益の水準が低め

土地を貸し出すだけなので、手間もかからず低リスクな土地活用です。

土地の借り手が、住宅や店舗などの建物を建てて土地を有効利用します。土地オーナーにとっては、建物の建設費の負担をせずに安定収入を得ることができるのがメリットです。

土地を貸すときには、「定期借地権」で契約を締結しましょう。
定期借地権は、契約期間満了後に確実に土地が還ってくるのが特徴です。

『土地を貸したら、戻ってこないものと思え』という格言を聞いたことがあるかもしれませんが、これは「普通借地権」の場合です。
昔は定期借地権の制度がなく、普通借地権で土地を貸すしかありませんでした。

普通借地権では、正当な事由がないと契約が更新されるため、なかなか土地が返してもらえないリスクがあるので注意しましょう。

定期借地権は利用目的によって種類が分かれます。住宅の場合は、期間50年以上の「一般定期借地権」となります。
店舗等の事業用の場合は、「事業用定期借地権」とし、契約期間は10年以上50年未満で設定できます。

定期借地権を活用すれば、土地を手放すことなく、安心して長期的に活用することができます。

3. 狭小地・変形地でも大丈夫！土地活用6種類

敷地がかなり狭い場合（狭小地）や、長方形ではなく使いにくい形の土地（変形地）でも、様々な土地活用が可能です。
特に東京都内では、狭い土地でも高収益を上げられることも珍しくないので、土地を隅々まで活用することも不可能ではありません。

狭小地や変形地におすすめの土地活用は、次の6つです。

上記の中から複数の土地活用方法を組み合わせるのも有効です。
それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.月極駐車場

こういう人に向いている

• ローリスクで土地活用を行いたい人
• 運用を自動化したい人

メリット

• 初期投資にかかる費用が少ない
• 不動産会社などへ委託することによって運用を自動化できる
• 一度運用を開始した後も、辞めることが比較的容易

デメリット

• 建物に賃貸と比較して収益の期待値が低い
• 節税効果が少ない

狭小地や変形地でも可能な土地活用の代表格は、駐車場です。
1区画の面積は、幅2.5メートル、縦5メートルが目安です。

月極駐車場は初期投資が少なく、将来的に別の用途に土地を使いたいときにも転用しやすいというメリットがあります。

すべての運営管理を自分で行うこともできますが、手間をかけたくなければ、利用者募集から賃料の回収まで不動産会社などに委託するとよいでしょう。

3-2.コインパーキング

こういう人に向いている

• ローリスクで土地活用を行いたい人

メリット

• 運用を開始するまでの手間が少ない
• 一度運用を開始した後も、辞めることが比較的容易

デメリット

• 期待収益率では駐車場を下回る
• 節税効果が少ない

土地のオーナーが精算機やロック板などの機械を設置して運営することも可能ですが、専門会社に土地を貸して運営してもらう方式が一般的です。

専門会社に土地を貸す場合、設備投資費用を負担してもらえますし、運営管理の手間もかからず、固定賃料が得られます。

駐車場経営については、「駐車場経営の基礎知識！儲かる仕組みとリスクをおさえる4つのポイント」の記事もぜひご覧ください。

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3-3.自動販売機

こういう人に向いている

• すでに他の土地活用を行なっている（あるいは他の土地活用を始める予定がある）人
• 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人

メリット

• スタートするためにかかる費用が少額
• アパート・マンション経営や駐車場運営など、他の土地活用方法と組み合わせやすい
• 専門の業者に任せることにより、自動化も可能

デメリット

• 得られる収益額は小さい
• 節税効果がほぼない
• （いたずらなどにより）損壊させられるリスクがある

駅前や商業地、公園の近隣など、人通りが多い場所で需要があります。
敷地を隅々まで利用するために、アパートや駐車場、バイク置場などの他の活用方法と組み合わせるのもおすすめです。

自動販売機の運営方法には２つあります。

１つ目は、運営会社に販売機設置や補充などの全てを委託する方法です。
よく選ばれるこの方法では、売り上げの20％前後がメーカーから支払われます。
自動販売機の電気代はおよそ月々2,000円～5,000円ですが、こちらは自己負担になります。

２つ目は、自動販売機を買い取る方法で、商品の仕入れ・補充・空き缶回収・メンテナンスなどをすべて自分で行うことになります。
手間はかかりますが、収益は全てオーナーの取り分です。

3-4.コインランドリー

こういう人に向いている

• 15坪以上の広さの土地を持っている人
• 業者への委託により、運用の自動化を図りたい人

メリット

• 運用にあたっての専門知識がほぼ不要
• 人件費がほぼかからない
• 固定客がつけば、安定的な売上が見込める

デメリット

• （地域の治安状況によっては）防犯上の配慮が必要となる
• 一度設置すると、他の用途への転用が難しい

コインランドリーの利用客は、学生・ビジネスマンなどの単身層だけでなく、忙しい共働き家庭など幅広いのが特徴です。
需要の多さもあり、東京都内のコインランドリーは増加傾向にあります。

土地活用としてコインランドリーを経営するメリットはいくつもあります。

設備さえ導入すれば、あとは利用者によるセルフサービスなので、従業員を配置する必要がありません。
仕入れや在庫管理の必要もないので、他の仕事が忙しい兼業オーナーにとっても取り組み安い活用法です。

洗濯ニーズは生活に欠かせないので、固定客を獲得すれば、安定的な売上が見込めます。

近くにライバル店があると売り上げが伸び悩むこともありますが、需要が多い証拠ともいえるので、まずはコインランドリー設置会社にマーケット分析をしてもらいましょう。

3-5.バイク置場・駐輪場・コインロッカー

こういう人に向いている

• （バイク置場・駐輪場の場合）アパート・マンションの賃貸を行なっている（あるいは行う予定のある）人
• （コインロッカーの場合）観光地や繁華街の近くなど、手荷物を預けるニーズが発生しやすいエリアの近くに土地を持っている人

メリット

• 人件費などのランニングコストがほぼかからない
• 東京のような人口密集地であっても競合が少ない

デメリット

• 得られる収益額は小さい
• 節税効果がほぼない

駅の近くや繁華街には、バイク置場や駐輪場、コインロッカーのニーズがありますが、実は活用できるエリアはそれだけではありません。

東京都では、アパートやマンションにバイク置場がなかったり、不足していることも珍しくありません。
そのため、住宅街でのバイク置場のニーズもあります。

「防犯カメラを設置する」「屋根付きやコンテナタイプにする」などの安心感を与える工夫をすると需要アップが見込めます。

3-6.屋外型トランクルーム

こういう人に向いている

• マンションやオフィスビルの近くに土地を持っている人

メリット

• 人件費などのランニングコストがほぼかからない
• 土地の狭い東京区部では収納ニーズが高いため、駅から離れたややアクセスの悪いエリアでも収益化しやすい

デメリット

• 収益化までのスパンが長めになりがち
• 得られる収益額は小さい
• 節税効果がほぼない

普段使わないものを収納しておけるトランクルームの利用者は増加傾向にあります。
東京都は特に、狭小な住宅が多いので、収納ニーズは底堅いものがあります。

コンテナを利用した屋外型のトランクルームは、初期投資が抑えられるのがメリットです。
自分で管理運営をすることも可能ですが、一定のノウハウが必要なので、フランチャイズ方式や一括借り上げ方式が安心です。

経営が成り立つかどうかは収納ニーズしだいなので、トランクルーム専門会社に相談して、市場調査してもらいましょう。

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4.市街化調整区域でも収益化できる！郊外におすすめの土地活用3種類

東京都の中でも、郊外の場合には、次の3つの土地活用がおすすめです。
多摩地域などには、建物が建てられない「市街化調整区域」もありますが、そのようなエリアでも可能ですので、あきらめずに、検討してみましょう。

郊外におすすめの土地活用は次の3つです。

4-1.太陽光発電

こういう人に向いている

• 人口密度が低い多摩地域などに土地を持っている人

メリット

• 自宅などで使う電気に転用することで電気代を減らすことができる
• 停電時も使える電源が得られる
• 東京都からの補助金、（渋谷区・江戸川区・大田区・中野区を除く）各特別区毎の補助金がある

デメリット

• 初期投資にかかる費用が大きい
• 収益額が低い

日当たり良好で、電柱が近くにある土地ならば、どこでも可能な活用方法が「野立て」太陽光発電です。
屋根の上ではなく、地面に発電設備を敷き詰める方法のことをいいます。

短期間の土地活用には向きませんが、駐車場の利用客が見込めない郊外の土地などに向いています。
「アパートや駐車場より収益性が低くてもいいから、とにかく手間のかからない土地活用をしたい」というニーズがあれば、太陽光発電を検討してみましょう。

再生可能エネルギーの導入は国が推進しているので、発電した電気は長期的に固定価格で買い取りしてもらえます。
初期投資を回収するまで、10年程度かかるので、土地活用の期間は20年くらいを見込んでおきましょう。

また、100坪以上のまとまった規模の土地を保有しているなら、太陽光発電事業会社に土地を貸して、設置から運営まで任せるのも一つの手です。

4-2.資材置場

こういう人に向いている

• 建設用重機などの大型車両を停められる広めの土地を保有している人
• 必ずしも長期的な土地活用を志向していない人

メリット

• 初期費用が不要
• 借地借家法（オーナーの都合で貸し手を出て行かせることができない）の適用対象ではないため、いざという時の契約解除が比較的容易

デメリット

• 収益額の期待値が低い
• 主な用途である工事や作業がいつまでも行われるとは限らないため、継続的な活用は困難

郊外の土地に向いているのが、資材置場や重機の駐車場として土地を貸す方法です。
資材置場ならば、初期費用は不要で、土地を現状のまま賃貸することができます。
どこでも需要があるとは限りませんが、近くで建築工事が行われていたり、近くに工場や作業場が多い場合には借り手が見つかりやすいといえます。

郊外の土地では使い道がないとあきらめて長期間放置していることも珍しくありませんが、まずは資材置場として募集してみるとニーズがあるかもしれません。

4-3.貸農園

こういう人に向いている

• ビルの屋上あるいは郊外に、農地に転用可能な土地を持っている人

メリット

• 初期投資にかかる費用が少ない
• 建造物を建てずにスタートできるため、後で別の用途に転用しやすい

デメリット

• 収益額の期待値が低い
• 農業委員会への申請などの手続きがやや煩雑

マンションやアパートに住んでいて庭を持てず、近隣エリアの貸農園で土いじりをしたい住人からのニーズがあります。

他の活用方法に転用するのが簡単なので、いずれ親族が家を建てるかもしれない土地などにもいいですね。

それほど高収益は望めませんが、敷地を一括して貸すのではなく、小さく区画割をして複数の人に貸すことにより、収益率がアップします。

5.安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント

東京での土地活用の方法についてご紹介しましたが、「いくつもの活用方法の中で、どれが自分自身に適してるだろう…？」と、迷ってしまうところではないでしょうか。

そこで、土地活用に関しては独力で臨むのではなく、土地活用会社の知恵を借りることをおすすめします。

アパートオーナーとして成功している大家さんの中には、初めて土地活用にチャレンジするにあたって、土地活用会社からアドバイスや助力を得ることでうまく事業を軌道に乗せ、収益化に成功して資産を築いた方も多くいます。

ここからは、安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントについてお話しします。

5-1.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください！」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

5-2.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

5-3.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社を選べば、実際に取引を開始した後に不誠実な対応をされるリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

気になる土地活用会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのもひとつの手段です。

まずは「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」などを活用していくつかの土地活用会社と接点を作ったうえで、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。