【徹底解説】300坪の土地活用　立地別おすすめ活用法9種

土地の面積が300坪くらいの広さがあると、土地活用の選択肢の幅がかなり広がります。
事業系の土地活用も選択できるようになることから高収益を狙った活用も行うことが可能です。

この記事には、300坪の土地をどのように活用するべきか悩まれている方のために向けて、どの土地活用を選ぶかの判断に役立つ、具体的な情報が詰まっています。

「住宅地」「郊外」「商業地」の3つのジャンルに分けて、具体的な9種類の土地活用方法をご紹介します。所有地に最適な方法を選択する際の参考としてください。

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「うちの土地ではどんな活用ができる？」「いくら儲かるのか知りたい」という方はご活用ください。

詳しい解説は以下

1.300坪の土地が土地活用に向いている理由

300坪の土地が土地活用に向いている理由は以下の3点です。

以下、順番に見ていきましょう。

1-1.希少性がある

300坪の土地は、希少性があるため、土地活用に適しています。

一般的に、個人が有している戸建て用の土地は30坪～80坪程度となります。
300坪の土地となると、個人が住宅を建てるために購入した広さの土地ではなく、古くからの地主が保有しているようなケースの広さといえます。

広い土地を必要とする活用方法は多くある一方、まとまった規模の土地は滅多に出てこないことから、大きな土地を探している人は多いです。

そのため、300坪以上の広い土地は、土地活用を検討すると収益性の高い活用方法がすぐに見つかることがよくあります。

1-2.幅広い土地活用の選択肢

300坪以上の広い土地は、用途の選択肢が広がる点が特徴です。
オフィスビルやビジネスホテル、賃貸マンション、サービス付き高齢者住宅、スーパー、コンビニ等、小さな土地ではできない土地活用の選択肢が次々に出てきます。

300坪以上の土地の場合、賃料単価の高い事業系の土地活用の選択肢が一気に広がりますので、収益性の高い土地活用ができる点がメリットです。

狭い土地の場合、たとえ立地が良くても事業系の土地活用ができないことがよくあります。
例えば、駅前の30坪の土地ではビジネスホテルは非現実的な選択肢です。

300坪のような十分な広さがある土地の場合、断念せざるを得ない用途はほとんどないことから、立地特性を十分に生かした活用方法を選択することができます。

1-3.設計にゆとりが持てる

300坪のような広い土地は、設計にゆとりが持てるため、活用しやすいです。

狭い土地の場合、駐車場の台数を確保できない、店舗の間口を広く取れない等の設計上の不都合が生じます。

土地の狭さは設計に多くの制約を生んでしまうため、様々な希望を叶えられないことが多いです。

一方で、広い土地の場合、全体的にゆとりがあるため、設計者が土地所有者やテナントの要求にこたえやすくなります。

エントランスを広く取って建物のグレード感を出すことや、十分な台数の駐車場の他にバイク置場を確保する等の希望を叶えることができます。

広い土地は、設計の自由度が高く、貸しやすく使いやすい建物ができるため、入居者がすぐに埋まり、退去者も発生しにくい土地活用をすることができるのです。

2.土地活用選びの入り口の決め手となる容積率と用途地域

300坪の土地における具体的な土地活用法をお伝えする前に、どの土地活用方法を選ぶ場合においても、最初に確認しておくべき容積率と用途地域について説明します。

容積率

容積率とは延床面積の敷地面積に対する割合のことです。
容積率は一定のエリアごとに指定されており、容積率が高く指定されているエリアでは、大きな建物を建てることができます。

用途地域

用途地域とは地域ごとに建築可能な建物用途を定めた地域のことです。
用途地域は「住居系8種類」「商業系2種類」「工業系3種類」の合計13種類の用途地域が存在します。

例えば「第一種低層住居専用地域」は低層住宅に係る良好な住居の環境を確保するために定められた地域で、高層マンションのような背の高い建物を建てることができません。

そのため、300坪の土地面積があったとしても、賃貸マンションは活用の選択肢から外れます。

また、住居の環境を保護するために定められた地域として、「第一種住居地域」という用途地域もあります。
第一種住居地域は住宅街の中に指定されていることが多いですが、1,500平米までの店舗を建てることができるため、300坪もあると店舗の出店を希望してくることもあります。

第一種住居地域の土地は、住宅街の中にあるのに事業系の土地活用も選択でき、高収益となる土地活用ができるケースも多いです。

300坪といっても、建てられる建物は容積率や用途地域によって決まるため、どのような建物が建てられるかを知るには建築士など専門家に相談する必要があります。

3.住宅地でできる土地活用3種

おすすめの住宅地でできる土地活用法は以下の３つが挙げられます。

3-1.賃貸マンション

こういう人に向いている

• 20年〜30年の長いスパンをかけて安定資産を築きたい人。

おすすめの土地

• 駅徒歩圏、人気の住宅地、地価が高い都心など。
• 土地開発が予定されているエリア

メリット

• 長期的な安定収入が期待できる。
• 固定資産税や相続税の節税効果がある。

デメリット

• 空室リスク・家賃下落リスクがあるので、競争力の高い物件を取得する必要がある。

300坪で200％以上の容積率が指定されているような土地であれば、賃貸マンションができます。

賃貸マンションは、それなりに広い土地でないとできないため、アパートと比べると供給過剰になりにくいです。

3-2.サービス付き高齢者住宅

こういう人に向いている

• 地域社会への貢献も考えたい人。
• 大きな施設を建築するためにかかる工事費用を負担できる資金力がある人。

おすすめの土地

• 面会しやすい利便性の高い立地
• 一方、駅から離れており、賃貸マンション経営を行うにはリスクがあるような土地にも向いている。

メリット

• 建築費の10分の1を上限（一物件につき最大100万円まで）として補助金を受けられる。
• （一定の条件付きで）固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられる。
• 相続税を抑える節税効果がある。

デメリット

• 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい。
• 他の介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。
• ひとたび高齢者向け住宅として建設すると、後から他の用途へ転用するのが難しい。

高齢化社会でますますニーズが高まっているのが、シニア向けの住宅です。

サービス付き高齢者住宅(サ高住)とは、安否確認や生活相談の福祉サービスを提供する高齢者のための住宅のことです。

介護事業者への一棟貸しをすることができ、安定的な収益を得ることができます。

サ高住では、診療所や調剤薬局等の施設を併設することが多いため、25戸程度の物件であっても300坪程度の土地が必要です。

「サ高住」は国が普及促進に力を入れているため、建築費の10％（1戸あたりの限度額あり）の補助金が受けられるほか、所得税や固定資産税の優遇制度があるのもメリットです。

3-3.スーパー

こういう人に向いている

• 収益性を重視したい人。
• 大きな施設を建築するためにかかる工事費用を負担できる資金力がある人。

おすすめの土地

• 人通りの多い道路沿いや商業集積地等、店舗需要があるエリア。

メリット

• 集客が見込めれば、最も高利回りな経営が期待出来る。
• 周辺に生活利便施設の少ないエリアの地域貢献になる。

デメリット

• 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい。
• 他の商業施設との経営競争や景気の影響で、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。

住宅街にある土地でも、第一種住居地域のような大きな店舗面積を確保できる用途地域内の土地であれば、スーパーへの一棟貸しもあります。

300坪程度あれば、駐車場付きのスーパーができますので、事業者からの出店意向もありえます。

スーパーは一棟貸しですが、賃料が高い割に撤退リスクが比較的低く、長期期間に渡り高収益の土地活用をすることが可能です。

4.郊外でできる土地活用

おすすめの郊外でできる土地活用を紹介します。活用法は以下の３つが挙げられます。

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

4-1.老人ホーム・介護施設

こういう人に向いている

• 地域社会への貢献も考えたい人。
• 大きな施設を建築するためにかかる工事費用を負担できる資金力がある人。

おすすめの土地

• 車を利用して面会に来る家族も多いので、駅から遠い場所も活用できる。
  （自然豊かで静かな環境の方が好まれる場合もあります）

メリット

• 建築費の10分の1を上限（一物件につき最大100万円まで）として補助金を受けられる。
• （一定の条件付きで）固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられる。
• 相続税を抑える節税効果がある。

デメリット

• 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい。
• 他の介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。
• ひとたび高齢者向け住宅として建設すると、後から他の用途へ転用するのが難しい。

老人ホームや介護施設は、郊外の駅から離れている土地でも、バス停から徒歩5分圏内の土地であれば借りてくれます。

老人ホームや介護施設は介護事業者への一棟貸しとなり、収益が安定しています。
アパートのように空室によって賃料の変動がない点がメリットです。

また、第一種低層住居専用地域では、店舗の土地活用をすることはできませんが、老人ホームや介護施設であれば建てることができます。

駅から離れた第一種低層住居専用地域の広い土地などは、老人ホームや介護施設がおすすめです。

4-2.コンビニ

こういう人に向いている

• 収益性を重視したい人。
• 初期投資を抑えたい人。

おすすめの土地

• 郊外で幹線道路に面しているような土地。

メリット

• 集客が見込めれば、高利回りな経営が期待出来る。
• 周辺に生活利便施設の少ないエリアの地域貢献になる。

デメリット

• 他の商業施設との経営競争や景気の影響で、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。

コンビニの建物は、広くても店舗面積が90坪程度のものとなりますが、郊外ではトラックを停めることができる大きな駐車スペースが求められます。
そのため、郊外でコンビニを行う場合には、最低でも300坪以上の広さが必要です。

コンビニは建築コストが安く、かつ、賃料単価が高いため、最も収益性が高い部類の土地活用となります。

4-3.ファミレス

こういう人に向いている

• 収益性を重視したい人。
• 初期投資を抑えたい人。

おすすめの土地

• 郊外で国道や大きい幹線道路に面しているような土地。

メリット

• 集客が見込めれば、高利回りな経営が期待出来る。
• 地域の価値向上や雇用創出への貢献になる。

デメリット

• 他の商業施設との経営競争や景気の影響で、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。
• 広い駐車場が必要。

ファミレスは、ピロティー状(中二階型)の建物にして広く駐車場を確保する形式もありますので、300坪程度でも十分に行うことができます。

国道沿いや、大きな幹線道路沿いであれば、郊外型ファミレスの出店可能性が望めます。

5.商業地でできる土地活用

おすすめの郊外でできる土地活用を紹介します。活用法は以下の３つが挙げられます。

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

5-1.オフィスビル

こういう人に向いている

• 収益性を重視したい人。

おすすめの土地

• 比較的大きい駅に近い土地。
• 人通りの多い道路沿いの土地。

メリット

• 相続税や所得税の節税効果がある。
• アパートやマンションの家賃を大きく上回る。

デメリット

• 景気の影響を受けやすい。
• 退去のインパクトが大きい。

東京以外ではオフィスの賃貸需要は全国的に落ち込んでいるため、かなり良い立地でないとできない選択肢となります。

地方都市では、弁護士事務所や税理士事務所、スタートアップ企業等の比較的小規模な事務所ニーズに応えられるオフィスにすることが望まれます。

5-2.ビジネスホテル

こういう人に向いている

• 収益性を重視したい人。

おすすめの土地

• 駅や空港に近い土地。
• 商業集積地や宿泊需要が見込まれる観光地に近い土地。

メリット

• 長期間の安定した収入
• アパートやマンションの家賃を大きく上回る。
• 相続税の節税効果がある。

デメリット

• 他の施設との経営競争や景気の影響で、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。
• 退去のインパクトが大きい。

ビジネスホテルは、ホテル事業者への一棟貸しとなるため、収益が安定しています。

都市部の商業地であれば、300坪程度だとビジネスホテルがおススメです。
都市部で容積率が高く指定されている土地であれば、300坪でも200室以上の部屋を確保できるホテルを建てることができます。

ビジネスホテルは、200室以上の部屋が確保できないと経営上非効率となるため、立地がよくても小さな土地では行うことができません。

ビジネスホテルは地方でも新幹線の停車駅近辺であれば需要があります。

5-3.商業ビル

こういう人に向いている

• 収益性を重視したい人。

おすすめの土地

• 駅に近い土地。
• 人通りの多い道路沿いの土地。

メリット

• アパートやマンションの家賃を大きく上回る。
• 相続税の節税効果がある。

デメリット

• 他の施設との経営競争や景気の影響で、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退する可能性がある。

カラオケ店の一棟貸しや、複数の居酒屋が入ったビル等が該当します。
商業ビルであれば、地方都市でもターミナル駅近辺なら一定のニーズがあります。

6.300坪に向かない土地活用

土地活用の中には、300坪だと広過ぎて適さない選択肢もあります。
この章では、300坪に向かない土地活用について以下の3点を解説します。

6-1.アパート

アパートは、1棟あたり60坪～100坪程度の土地があれば十分に行うことができます。

300坪もある土地だと、3～4棟程度のアパートを建てることになります。
しかしながら、複数棟を建てると、建物と建物との間に広いデッドスペースができるため、土地の利用の仕方の効率性が悪くなります。

300坪の土地であれば、同じ賃貸住宅でも賃貸マンションのような大きな建物を1棟建てた方が無駄は生じにくいです。

6-2.戸建て賃貸

300坪で戸建て賃貸を行おうとすると、複数棟の建物を建てることが想定されます。

建築基準法では、それぞれの戸建ての土地は幅員4m以上の道路に面していなければならないというルールがあります。
そのため、300坪の土地の奥の方に戸建てを建てようとすると、敷地内に新たに道路を作らなければならないことが多いです。

道路となった部分の土地は、3実質的に利用できない土地になるため、無駄なスペースを生むことになります。

6-3.賃貸併用住宅

自宅とアパートが併設された賃貸併用住宅では、建物の50％以上を自宅とすると住宅ローンを使って建物資金を借りることができることから、自宅とアパートを50％ずつとするケースが多いです。

自宅とアパートで適切な広さを実現するには、80坪～100坪程度の土地で賃貸併用住宅を行うのが適切といえます。

7.「300坪の土地活用」を安心して相談できる、土地活用会社を選ぶためのポイント

300坪の土地を有効活用するための方法についてご紹介しましたが、「いくつもの活用方法があるのはわかったけれど、どれが自分自身に適してるだろう…？」と、迷ってしまうところではないでしょうか？

「どのような建物が建つのか」さらに「誰がいくらで借りてくれるか」を知るには、土地活用会社の知恵を借りることをおすすめします。テナント誘致部隊がある会社もあるので、事業系の土地活用でも具体的なテナント誘致を依頼することもできます。

300坪の土地では、高収益を狙った活用方法も可能となってきます。アパートオーナーとして成功している大家さんの中には、初めて土地活用にチャレンジするにあたって、土地活用会社からアドバイスや助力を得ることでうまく事業を軌道に乗せ、収益化に成功して資産を築いた方も多くいます。

成功のための第一歩として、複数企業に相談し、各企業からの提案を比較検討することからスタートしてみましょう。
ここからは、「安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント」についてお話しします。

7-1.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください！」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。

7-2.実績と知見

同様の条件の土地の活用に対する実績が多い会社であれば、知見も蓄積されており、しっかりした事業計画を建てたり、初心者には分かりづらい法規制等もしっかり間違いなくサポートしてくれます。

7-3.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社を選べば、実際に取引を開始した後に不誠実な対応をされるリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

気になる土地活用会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのもひとつの手段です。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」は、お客様の土地の広さや立地といった条件に照らして、実績と知見があって、得意とする土地活用会社を複数ご紹介致します。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。

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ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。