90坪の土地活用で押さえるべき注意点は？立地別おすすめの活用方法11選

90坪の土地であれば、土地活用の選択肢は広がります。土地活用の定番と言われるアパートやマンションの賃貸経営のほか、医療施設や介護施設など地域貢献ができる活用方法も検討できるでしょう。また、ある程度の広さが確保できるため、太陽光発電やトランクルームなどの活用方法も考えられます。

この記事では、90坪前後の土地を持つオーナーの方向けに、90坪の土地に合った活用方法や初期費用、収益の目安、成功のポイントを詳しくご紹介します。ぜひ最後までご確認いただき、ご自身の土地に合った活用方法を考える参考にしてみてください。

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詳しい解説は以下

1.90坪の土地活用事例とモデル収入

この章では、この記事でご紹介する90坪の土地に合った土地活用方法の事例とモデル収入をご紹介します。

同じ90坪でも、その立地によって適切な土地活用方法は異なります。まず、以下の表は都心部に土地がある場合の活用方法です。

続いて、郊外・田舎の土地向けの活用方法の事例は以下のとおりです。

2.【90坪の土地の活用アイデア】都心部の場合

この章では、90坪の土地活用アイデアのうち、都心部の土地に適した方法について、メリットやデメリット、向いている土地の条件を詳しくご紹介します。

2-1.アパート・マンション

アパートやマンション経営のメリットは、長く安定した収益が期待でき、また、相続税や固定資産税などの税金対策にもなる点です。デメリットは、周辺のニーズに合わない物件を建ててしまうと空室ができて収益が悪化してしまう、年数が経つと経年劣化で修繕が必要になるなどが挙げられます。

アパート・マンションに向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 駅に近く、徒歩10分圏内
• 住宅街にあり、周辺にスーパーなどの施設がある
• 東西に長い整形の土地

基本的に90坪はアパートやマンションに適した広さですが、土地の持つ建築規制によって建てられる建物の規模や間取りは変わってきますので、注意しましょう。

アパート経営を始める流れや注意点など、詳しくはアパート経営の記事でも解説していますので、ご確認ください。

2-2.戸建て賃貸

ファミリーに人気のあるエリアでは、戸建て賃貸という選択もあります。90坪の土地なら、土地を区切って2～3棟の戸建てを建てることができるでしょう。戸建て賃貸に向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 住宅街にあり、スーパーなどの施設が周辺にある
• 学区が良い、公園があるなどファミリー向けのエリア
• 不整形の土地でも可能

戸建て賃貸はファミリー層に安定した需要があり、一度入居すると入居期間が長くなる傾向があるのがメリットです。また、アパートやマンションほどの立地の良さは必要なく、不整形であるなど、集合住宅が建てにくい土地でも活用することができます。

ただし、アパートやマンションと比較すると収益が少ない点や、メンテナンス費用が割高になりやすい点はデメリットと言えるでしょう。

戸建て賃貸の収益や始め方など、詳しくは戸建て賃貸経営の記事でも解説していますので、ぜひご確認ください。

2-3.店舗・オフィス賃貸

駅に近いエリアや利便性の高い立地なら、コンビニや飲食店、美容院などの貸店舗としての土地活用方法や、オフィス賃貸としての利用も考えられます。店舗・オフィス賃貸に向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 駅前やターミナル駅周辺などに位置しており利便性が高い
• 繁華街にある
• ロードサイドの土地

立地の良い土地であれば高い収益性が見込める点がメリットで、容積率の高い土地なら、3～4階建て以上で高い収益性を目指すこともできるでしょう。90坪の広さがあれば、駐車場を設けたり、場合によっては小規模な店舗を2つ作ったりといった選択もできます。

その一方で、店舗やオフィスとして活用するには立地の良さが必須となります。そのため、立地条件によっては難しい点はデメリットといえるでしょう。また、初期費用が高額になりやすいケースも少なくないため、収支計画を慎重に確認する必要があります。

2-4.医療施設

土地活用で地域への貢献を考えるなら、診療所やクリニックなど医療施設の賃貸をする方法があります。高齢化社会では安定した需要が見込めること、土地活用を通してその地域へ貢献できることがメリットです。

一方で、建築費用や設備など初期費用が高額になりやすいこと、いざ撤退してしまうと別の活用方法に転用しづらいことはデメリットといえます。

医療施設に向いている土地の条件は以下のとおりです。

• バス利用が可能であるなど、ある程度アクセスが良い
• 住宅街の周辺にあり徒歩でアクセスしやすい

医療施設での土地活用はハードルが高いと感じる方も多いかもしれませんが、実際には実績のあるハウスメーカーに頼めば、開業したい医師とのマッチングから建物の建築までサポートしてもらいながら進めることができます。

ただし、医療施設としての土地活用は、企業によって得意・不得意がありますので、十分な実績のある企業を選んで相談することが重要です。

2-5.トランクルーム

トランクルーム経営は、土地の立地条件によっては安定した需要が期待できる土地活用方法です。向いている土地の条件は以下のとおりです。

• 近くに住宅街のある立地である
• 都心部から車でアクセスしやすい郊外の土地

メリットは比較的初期費用が少なくて済むこと、管理コストや手間がかからないことが挙げられます。デメリットは、アパートやマンション経営と比較すると収益が少ないことや、節税効果が低いことが挙げられるでしょう。

トランクルームの経営を考えたとき、90坪の土地はある程度の規模が確保できる点がメリットです。トランクルームの管理コストは30坪でも90坪でも大きく変わらないため、規模を大きくすることが収益性を上げることにつながるのです。

トランクルームのメリットやデメリット、運営方式の違いなど、詳しくはトランクルームの記事でも解説しています。

2-6.駐車場・コインパーキング

駅や商業施設、観光地の近くであればコインパーキング、住宅街の中の土地であれば月極駐車場など、土地を駐車場としての利用するのも土地活用の定番です。それぞれに適した土地の条件は以下のとおりです。

• 月極駐車場は住宅街にある立地
• コインパーキングは駅近や繁華街、観光地に近い立地
• 十分な間口が取れる土地

メリットは、土地を区分けし、車両止めのブロックを設置すれば最低限の準備は整うため、手軽に始めることができる点です（コインパーキングの場合は精算機なども必要です）。

デメリットは、建物を建てない土地活用となるため、固定資産税や相続税などの税金対策には向かないこと、収益性は低いことなどが挙げられます。

コインパーキングで成功するコツなどは、詳しくはコインパーキングの記事でも解説していますので、ご確認ください。

2-7.土地信託

土地信託は、土地を信託会社へ預け、信託会社が土地活用を行って出た利益から配当金を受け取る方法のことをいいます。

土地信託は、どの土地でもできるわけではありません。可能となる土地の条件は以下のとおりです。

• 立地がよく、信託会社が運用して収益を得られると判断した土地

メリットは、土地を預けるだけで配当金を受け取ることができ、初期費用と手間がかからないことです。一方で、信託会社に支払う信託報酬がかかる点、信託会社が「価値がある」と判断した土地以外ではできないことはデメリットといえるでしょう。

土地信託の仕組みやメリット・デメリットなど、詳しくは土地信託の記事でも解説しています。

3.【90坪の土地の活用アイデア】郊外・田舎の場合

この章では、90坪の土地が郊外・田舎にある場合の活用方法をご紹介します。郊外や田舎での土地活用は難しいと思う方も多いかもしれませんが、土地に適した活用方法が見つかれば、収益を上げることも十分に可能です。

3-1.介護・福祉施設

90坪の土地であれば、介護・福祉施設を検討することもできます。居住系の介護・福祉サービスの場合にはかなり広い土地が必要ですが、90坪でもグループホームやデイサービス、もしくは小規模の施設などであれば十分に考えることができます。適している土地の条件は以下のとおりです。

• 駐車場や車寄せなどが確保できる広さの土地
• 周辺に競合となる土地が多すぎないなど需要のある土地

介護・福祉施設の場合、基本的には建物を建築して運営事業者に一棟貸しすることで、その賃料を収益とします（土地のみを貸し出す方法もあります）。安定した賃料が期待できるのはメリットですが、一方で撤退されてしまった場合に後継事業者を見つけるのは難しいというリスクもあります。

介護・福祉施設は、アパート経営や貸店舗と比較すると、必ずしも好立地を必要としないのが特徴です。利用者は車での送迎となるケースが多いため、広い車寄せや駐車場を確保できる立地のほうが好まれやすいのです。

3-2.太陽光発電

太陽光発電は、ソーラーパネルを設置して発電した電力を売電して収益を得る方法です。アパートや店舗と異なり集客が必要ないという点が最大の特徴で、田舎や郊外の土地活用方法として根強い人気を誇ります。太陽光発電に適した土地の条件は以下のとおりです。

• 日当たりがよく周辺に建物が立たない土地
• 電柱が近くにある土地
• 田舎や郊外などで固定資産税の安い土地

太陽光発電は立地を選ばないこと、日当たりが良ければどこでもできることがメリットですが、電力の買取価格が年々下がっていることや、設置コストを回収するまでに10年程度かかることなどがデメリットとして挙げられます。

3-3.個人や企業への借地

近隣の企業や個人に土地を貸す「借地」という土地活用方法があります。用途は資材置き場や重機置き場などさまざまで、基本的にはそのまま土地を貸すだけでいいので手間や初期費用がかからないのがメリットです。ただし、一定の地代を受け取るのみとなるため、高い収益は期待できないのがデメリットといえるでしょう。

借地は、一時的な土地活用としては手軽な方法といえます。ただし、いったん借地としてしまうと、そのあとに何か良い土地活用方法が見つかったり、土地の地価が上がって売却したくなったりした際にも、契約が終わるまで自由に使うことはできませんので、注意しましょう。

3-4.条件によっては売却も検討

土地の条件や自己資金の有無によっては、売却を検討した方が良いケースもあります。たとえば、田舎や郊外の土地であれば、活用よりも売却の方が成立しやすい傾向にあります。

また、土地勘がない、手をかけづらい遠方の土地の場合にも、無理に土地活用するよりは売却する、もしくは活用しやすい土地に買い替えることも一つの方法でしょう。

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4.90坪の土地を活用するときの6つのポイント

この章では、90坪の土地活用を成功させるために必要なポイントを6つご紹介します。

• 立地条件とニーズを見極める
• 土地にかかる規制に注意する
• 分割して土地活用することも考える
• 固定資産税対策を考える
• 相続税対策を考える
• 土地を放置しない

以下、一つずつ詳しくご紹介します。

4-1. 立地条件とニーズを見極める

90坪の土地をうまく生かすには、立地条件とニーズを見極めることが重要です。土地の広さや形状によっておのずと建物の形が決まってしまうこともありますが、90坪の広さがあれば、ニーズに合った間取りや駐車場の配置も自由にしやすいでしょう。

たとえば、狭い土地にアパートを建てるなら戸数を確保するために間取りを選り好みできないことも少なくありません。ですが、90坪の広さがあれば、ファミリー向けやワンルームの間取りを組み合わせて柔軟に建てることが可能です。その土地で必須の設備や入居者のターゲットにとって好ましい間取りとは何か、ニーズを見極めて吟味しましょう。

4-2.土地にかかる規制に注意する

同じ90坪の土地でも、土地が持つ規制や条件によって、建てられる建物の規模や用途は変わってきます。必然的に土地活用方法は制限されますので、事前に必ず確認しておきましょう。基本的な事項として、押さえておくべきなのは以下の制限です。

• 建ぺい率、容積率
• 高さ制限
• 用途地域

たとえば、建ぺい率50%、容積率100％で90坪の土地を所有しているなら、基本的に建坪は45坪、延床面積は90坪の広さが上限となります。容積率200％の土地であれば延床面積は180坪が上限となるため、3～4階建て以上の建物も建てることができます。

実際には、建ぺい率や容積率は基本的な事項で、前面道路の状況や土地の形によって制限が出てくる場合もあります。そのため、建てられる建物の種類や規模については自己判断することなく、専門知識を持った建築会社やハウスメーカーに相談しておくのがおすすめです。

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4-3.分割して土地活用することも考える

90坪の広さがあれば、その土地いっぱいにアパートやマンションを建てて経営することも可能ですが、土地を分割してそれぞれ別の土地活用を行うことも検討できます。

たとえば、小規模なアパートを建てて残った土地を駐車場にする、自宅用の戸建てと賃貸住宅を両方建てる、といった方法も可能です。土地の形状や立地によって取れる方法は変わってきますが、異なる土地活用方法を組み合わせることでリスク分散につながる点がメリットです。

たとえば賃貸経営と駐車場経営を組み合わせるなら、90坪いっぱいに賃貸住宅を建てるより初期費用が抑えられます。また、駐車場経営の収益が低くても、賃貸経営で赤字を補えるといった風にリスクを小さくすることができます。

4-4.固定資産税対策を考える

90坪の土地では必然的に固定資産税も大きくなりがちですが、選ぶ土地活用方法によっては固定資産税対策ができるケースもあります。たとえば、90坪の土地にアパートを建てた場合、以下のような軽減措置を受けることができます。

• 住宅用地（土地）の軽減措置：固定資産税の計算の基礎となる土地の評価額を最大で1/6に
• 建物の軽減措置：一定面積に対する固定資産税額を1/2に

ただし、駐車場など建物を建てない土地活用を選んだ場合には上記の軽減措置は適用されないため注意しましょう。このように、選ぶ土地活用方法によってどれくらい節税できるかは変わってきます。

詳しくは固定資産税の減免に関する記事でも解説していますので、ぜひそちらもご確認ください。

4-5.相続税対策を考える

土地活用を行うことで相続税対策をするのも、節税対策としては定番です。例えばアパートなど賃貸住宅を建てた場合、小規模宅地等の特例という、土地の評価額が減額できる特例措置が適用されます。

• 小規模宅地等の特例：計算の基礎となる土地の評価額を最大で1/2に

相続税は土地の評価額から控除額を引き、税率を乗じて求められるため、評価額を下げることによって相続税を下げることが可能となります。

そのほか、建物を建てる土地活用の場合、すべてを自己資金で賄うケースは少なく、多くのオーナーが事業ローンを利用します。「借入金」というマイナスの資産ができることによって、実際に所有している資産からその分をマイナスすることができます。

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土地に建物をたてた際の節税額はいくら？

4-6. 土地を放置しない

土地活用を考えても、その土地に合った方法が見つからなかったり、自己資金が足りなかったりといった理由でなかなか実現に至らないケースもあるでしょう。ですが、90坪の土地は持っているだけで税金などのコストがかかるため、放置しておくのはおすすめできません。

将来的に転用する可能性がある、自己資金が足りないといった理由であれば、駐車場など将来的に転用しやすい土地活用をする方法もあります。また、どうしても土地活用しづらい土地であれば、売却して希望の土地活用方法ができる土地に買い替えるのも一つの方法です。なるべく放置はせず、柔軟に考えて対応しましょう。

5.90坪の土地活用を相談できる企業の選び方

90坪の土地活用には、場合によっては1億円以上の初期費用が必要となることもあります。特にアパートやマンションなどの建築には大きなコストがかかるため、建築後の収益性や返済計画など、慎重に建築プランを検討する必要があるでしょう。

プランの検討で必ず行いたいのが、複数の企業に土地活用について相談し、土地に合ったプランを提案してもらい、比較検討することです。

土地活用は、立地によって適した活用方法が異なり、自己資金の多さやオーナー自身の希望によっても、最適な方法が変わってきます。いくつかのプランから、より自分に合ったプランを選び、安心して土地活用を任せられるパートナー企業と契約を結びましょう。

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