ご存じの通り、保有している土地が更地の状態だと、固定資産税の負担が重くなります。更地のまま放置すると税金だけ発生するため、非常にもったいない状況です。
そこで今回は、更地の固定資産税の計算方法や、更地と建物が建っている場合で、どれくらい固定資産税が変わるのかを解説します。
- 固定資産税は「課税標準額✕税率」で計算する
- 住宅用地の特例を利用すれば固定資産税を抑えられる
詳しくは1.固定資産税の計算方法にて解説しています。
- 200平米までの部分は課税標準額が1／6になる
- 200平米を超える部分は課税標準額が1／3になる
詳しくは2.住宅用地の特例にて解説しています。
1.固定資産税の計算方法
固定資産税は「課税標準額✕税率」で計算します。課税標準額の計算式は「固定資産税評価額✕一定の係数」で、非住宅用地における「一定の係数」は原則70％、税率は1.4％です。
＝固定資産税評価額✕70％✕1.4％
「固定資産税評価額」は各市区町村が定めた「固定資産税評価基準」に基づいて算定されます。1月1日時点で評価が行われ、3年ごとに見直されます。
2.住宅用地の特例
課税標準額を決定する際には、納税者の負担感に配慮し、「負担調整措置」という仕組みが講じられています。措置の一つが「住宅用地の特例」で、これにより納税額を軽減できるのです。
住宅用地の特例では、以下のように面積に応じて課税標準が軽減され、更地よりも固定資産税評価額を抑えられます。
| 区分 | 定義 | 係数 |
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分 | 1／6 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外の住宅用地 | 1／3 |
つまり、住宅用地で住宅1戸につき200平米までの土地に関しては、固定資産税評価額が1／6になります。税額を計算するベースとなる固定資産税評価額を抑えられるため、実際に納める税額も低くなるのです。
なお、住宅用地とは居住の用に供されている建物の敷地を指します。自分が住むための住宅はもちろん、賃貸アパートや賃貸マンションなどの敷地も該当します。
3.建物があると固定資産税をいくら節税できるかシミュレーション
具体的な例に落とし込んで、更地と住宅が建っている土地の固定資産税額をシミュレーションします。
3-1. 200平米以下の場合
200平米以下の場合、住宅があれば土地全体が小規模住宅用地に該当します。固定資産税評価額が1,200万円の場合、更地と住宅が建っている場合でどのような違いがあるか、まとめました。
| 更地 | 住宅が建っている土地 | |
| 課税標準 | 1,200万円✕70％＝840万円 | 1,200万円✕1／6＝200万円 |
| 固定資産税 | 課税標準額✕1.4％
＝840万円✕1.4％ ＝11.76万円 |
課税標準額✕1.4％
＝200万円✕1.4％ ＝2.8万円 |
実際に納める固定資産税額に、約9万円の差が生まれました。固定資産税の負担を軽減するうえで、更地に住宅を建てるのは効果的であることがわかります。
3-2. 200平米超の場合
200平米超の土地に住宅を建てると、小規模住宅用地と一般住宅用地が混在します。
面積が300平米で固定資産税評価額が1,800万円の土地に関して、更地と住宅が建っている場合でどのような違いがあるか見てみましょう。
| 更地 | 住宅が建っている土地 | |
| 課税標準 | 1,800万円 70％＝1,260万円 | 1,800万円✕（200平米÷300平米）✕1／6＋1,800万円✕（100平米÷300平米）✕1／3
＝1,200万円✕1／6＋600万円✕1／3 ＝200万円＋200万円 ＝400万円 |
| 固定資産税 | 課税標準額✕1.4％
＝1,260万円✕1.4％ ＝17.64万円 |
課税標準額✕1.4％
＝400万円✕1.4％ ＝5.6万円 |
更地と住宅が建っている土地では、税額に約12万円の差が生まれました。このように、住宅用地の特例を活用すれば、土地の課税標準額によっては10万円以上の節税効果を得られる可能性があります。
大まかなイメージとしては、更地の上に住宅を建てることにより、固定資産税を3分の1から4分の1程度に抑えられる点を知っておくとよいでしょう。
まとめ
更地の上に住宅を建てれば、住宅用地の特例により、固定資産税の負担を軽減できます。自分が住むための住宅ではなく、賃貸アパートや賃貸マンションでも、住宅用地の特例は活用できます。
土地活用をして賃貸経営を始めれば、土地の固定資産税を軽減しつつ、資産である土地を収益化することが可能です。更地を保有している方は、土地の広さや形状、周辺環境などにあわせて土地活用を検討してみてはいかがでしょうか。
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大切な資産である土地を有効活用するためにも、複数の企業から土地活用プランを取り寄せ、比較検討してみてください。
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