駐車場経営について、土地や経営資金を持っている方に向け、メリットや相続税対策の方法を解説します。また時間貸し駐車場の相続税評価額の求め方や注意点も紹介します。

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公開日
2020年05月21日
更新日
2022/03/24
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

駐車場経営でも相続対策はできる!対策方法と注意点を解説!

駐車場経営でも相続対策はできる!対策方法と注意点を解説!

気軽に始めることのできる駐車場経営は、土地の暫定利用としては最適です。
余っている土地について「とりあえず駐車場にでもしておこう」と思っている方も多いと思われますが、駐車場は使い方次第では相続税対策としても利用することができます。

駐車場経営は、特徴を上手く活かせば有効な活用方法の一つになります。

「駐車場ってあまり利益がでないのでは…?」というイメージが先行してしまい、今までよく調べもせずに駐車場経営を敬遠していたり、土地を放置していた方は、もしかしたらとても勿体ないことをしていたかもしれません。

この記事ではコインパーキング(時間貸し駐車場)の「駐車場経営」におけるメリットや上手な相続税対策の方法について、丁寧にご紹介していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、賢い土地活用を実現する一助としてください。

竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.駐車場経営は儲かるのか?

駐車場経営は儲かる要素を内包している土地活用方法と言えます。儲かる要因となりうるのは以下のような特徴をもつ土地活用だからです。

土地があればすぐに始められる駐車場経営は、初期費用が少なく済むことから他の不動産経営に比べてもローリスクで始められる点も儲けやすいと判断できる ポイントといえるでしょう。

特に「土地は持っているけれどどう使うかに悩んでいる」という場合、暫定的な使い方としても儲けを出せます。土地活用検討に猶予期間を設けるという使い方も可能です。

2.駐車場経営のメリット

最初に、コインパーキングの駐車場経営のメリットについて紹介します。

2-1.土地の転用がしやすい

駐車場経営は、初期投資を抑えて始められる土地活用です。初期費用の回収などについて悩む必要もあまりない上に、転用するとなった際に撤去する建物もないため、転用のために更地に戻す費用も期間も少なく済みます。

また、駐車場が借地借家法の適用外であることも転用しやすい理由です。 アパートやマンションの場合、入居者は借地借家法によって借家権を保護されます。立ち退きを求めるには手順を踏まなければならいため、少なくとも1年ほど前からの行動が必要です。

一方、駐車場の場合はこれの適用外となるため、利用者に立ち退きを求めるステップが比較的少なくなっています。

2-2.良い土地活用や売却のチャンスが舞い込む

駐車場経営を始めると、良い土地活用や売却のチャンスが舞い込んでくるというメリットがあります。

どういうことか、よくわからないと思いますので、詳しく説明していきますね。

駐車場経営というのは、あくまでも土地の暫定的な利用であるため、正直に言えば大して儲かりません。

良くて土地の固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)を上回る程度であり、都内では固定資産税等すら賄えないことすらあります。

ハウスメーカーや不動産会社は駐車場の収益性の低さを良く知っていますので、駐車場になっている土地のオーナーに対して、土地活用や売却の提案を直接行ってきます。

つまり、駐車場は「良い提案を待っています!」という外部に向けたサインになるため、駐車場にすることで良い土地活用や売却の提案を引き出すことができるのです。

例えば、借主が抜けてしまった建物は、そのまま残していても外部から土地活用の提案が舞い込んでくることはほとんどありません。

しかしながら、空き家になった建物を取り壊して駐車場にすると、不思議と色々な会社から提案が舞い込むようになります。

そのため、今まで土地活用していた古い建物の借主が退去し、次の借主がなかなか見つからない場合などには、思い切って取り壊して駐車場にすると活路を見いだせるケースがあります。

2-3.暫定利用の中では収益性が高い

駐車場は、暫定利用の中では収益性が高い土地活用の方法です。
土地の暫定利用には、資材置場、貸し農園、野立て看板用地、イベントスペース等々の利用方法がありますが、収益性はどれも時間貸し駐車場にはかないません。

暫定利用の中で、唯一駐車場よりも収益性が高いのは、マンションのモデルルーム用地としての貸出です。

ただし、マンションのモデルルーム用地は、近くにマンションが建ち、たまたまディベロッパーから声をかけられないとできない利用方法となります。

声をかけられればラッキーですが、自分で狙ってできる土地活用ではありません。
しかも、マンションが完売してしまえば退去されるため、短期的な貸出にとどまります。

自分で狙ってでき、かつ、貸出期間もコントロールできる利用方法の中では、駐車場が最も収益性の高い利用方法となるのです。

よって、「土地を寝かしておくのはもったいないけど、あまりお金をかけたくない」という場合には、駐車場経営が最適な土地活用方法になります。

2-4.立地や狭さなど難点があってもニーズが見込める

土地活用において、その土地の特徴に合った活用法を見出すことは重要なポイントです。アパートやマンションなどの賃貸住宅経営においては駅近などの立地や一定の広さが必要になってきますが、駐車場は立地や狭さなどに難点があってもニーズが見込めるケースがあります。

特に土地の広さに関して、駐車場経営は狭小地、変形地の土地活用の定番です。 車1台乗り降りできる大きさを確保できれば、少ないながらも収益につなげられます。

駐車場経営の基礎知識を補い方はこちらもご覧ください。

気軽に始められる土地活用!失敗例から学ぶ駐車場経営のコツ

3.駐車場経営のデメリット

他の土地活用方法と比べると、駐車場経営のデメリットとなり得る部分も見えてきます。ここでは駐車場経営のデメリットを確認します。

3-1.土地活用の中では節税効果が期待できない

アパートやマンションなどの賃貸住宅経営の場合、固定資産税と都市計画税の軽減措置が受けられます。これは住宅用地となる土地が一定の条件下で課税標準が軽減されるためです。(200平米以下の小規模住宅用地で固定資産税課税標準が6分の1に)

駐車場は住宅用地ではないため、この軽減措置はありません。地価の高い地域の駐車場では固定資産税などが高くなる可能性があります。

また、建物がない駐車場の場合、確定申告の際に建物の減価償却費を計上できません。 経費に計上できる勘定科目が減るため、課税対象となる所得が増え、所得税の負担は増える傾向です。

3-2.土地活用の中では収益性が高いほうではない

駐車場は土地を平面的に利用することが多く、利用効率が高い土地活用方法とは言えません。 そのため、2階建て、3階建てで縦に活用できるアパートやマンションの賃貸経営に比べると同じ坪数当たりの収益は低くなりがちです。

ただし、初期費用が抑えられる点を鑑みると、収益性が高くはないものの初期から安定している経営という側面はあります。

4.駐車場経営の種類

駐車場経営の形態には、月極駐車場とコインパーキングの2つの種類があります。それぞれの特徴を以下にまとめました。

月極駐車場 コインパーキング
特徴 利用者と契約を結び、月単位で貸し出す。 分単位の利用料金設定をして、利用時間に応じて料金を徴収する。
立地 少々条件の悪い土地でも始められる。住宅地や郊外の土地でも借り手がつけば収益を得られる。 駅周辺や近隣に商業施設があるなど、人の集まる場所に向いている。
収益性 月当たりの収益の上限が決まっているため、利回りは高くない。 貸し出しの時間区分を小さくすることで単価を上げている。利回りは月極より高い傾向。
安定性 契約者がいれば、安定的に賃料収入が得られる。メンテナンスの手間があまりない。 周辺の状況や競合の有無などが、収益に影響を与えやすく、月々の収益が安定しない。

駐車場経営の形態をどちらにするか決めかねる場合は、転用の可能性と立地から検討してみることをおススメします。

5.駐車場経営の始め方

駐車場経営は個人経営と一括借り上げの2つの始め方があります。ここではそれぞれの特徴を解説します。

5-1.「個人経営」で駐車場経営を始める

駐車場の個人経営は月極駐車場で多く取り入れられている経営の方法です。利用者と直接契約を結び、賃料も自分で設定して貸し出します。

初期費用やメンテナンスなどの管理費用、管理運営はすべて駐車場オーナーの負担です。また、利用者との契約が切れた場合、次の利用者が見つかるまでの間収入が減少します。

個人で始められる分、気軽に始められる経営方法でもあります。初期投資を抑えて始めることができるため、暫定利用での駐車場経営に向いている経営方法ともいえるでしょう。

5-2.「一括借り上げ」で駐車場経営を始める

駐車場経営には、駐車区画をまとめて運営会社などに借り上げてもらう方法もあります。土地を事業者に貸し出すという感覚の駐車場経営方法です。
一括借り上げで多くみられるコインパーキング経営の場合、コインパーキング運営会社に貸し出すことで土地に賃借権が発生し、相続税対策にもなります。

コインパーキング経営は、自力でゼロから始めてしまうと当初は集客に大苦戦し、赤字が続くケースが多いです。
そのため、素直にコインパーキング運営会社に貸し出すのが無難です。

コインパーキング運営会社に貸した場合、初月からしっかりと賃料をもらうことができますので、ほとんどリスクなく駐車場経営を行うことができます。

駐車場経営を始めるにあたっては、「HOME4U(ホームフォーユー)土地活用」を使って、まずは賃料の相見積もりを取ることをおススメします。

HOME4U 土地活用」には、大手のコインパーキング会社をはじめとする実績豊富な企業が揃っていますので、複数の企業の見積もりを取り寄せることで、高く借りてくれる事業者を手間なく見つけられます。

相見積もりを取った際、とりあえず最も高い賃料を提示してくるコインパーキング会社を契約しても大丈夫ですが、高い賃料で契約したコインパーキング会社は、その後、賃料を下げて欲しいと要請してくる可能性があります。
賃料減額の打診に備え、「HOME4U 土地活用」で受け取った他社の相見積もりの賃料は保管しておき、賃料相場が出せる証跡としておくのが良いでしょう。
こうしておけば、万が一、賃料を下げざるを得なくなった場合、どこまで許容するのが適切なのか、判断しやすくなります。

6.コインパーキングの相続税評価額

第7章で「駐車場を使った相続税対策」を解説するにあたり、この章ではコインパーキングの相続税評価額について説明しておきます。

実務上、コインパーキングの相続税評価額は、以下の式を用いて計算します。

コインパーキングの相続税評価額 = 自用地としての価額 × (1 - 減額割合)

自用地としての価額とは、更地としての相続税評価額です。
減額割合は、駐車場の契約期間に応じて、以下の割合を利用します。

賃借権の残存期間 5年以下 5年超10年以下 10年超15年以下 15年超
減額割合 2.5% 5.0% 7.5% 10.5%

例えば、自用地としての価額が4,000万円で、駐車場契約の残存期間が3年の場合、相続税評価額は以下のように計算されます。

コインパーキングの相続税評価額 = 自用地としての価額 × (1 - 減額割合)
= 4,000万円 × (1 - 2.5%)
= 3,900万円

上記のような計算式が適用できる条件は、土地オーナーがアスファルト舗装を実施し、その土地をコインパーキング会社が賃貸し、コインパーキング会社が駐車場施設を設置するケースです。

土地オーナーが自分で青空駐車場を経営している場合には、自用地とみなされ減額の適用はありません。

アスファルト舗装しただけの土地は、「地上権に準ずる賃借権以外の賃借権」に分類され、借主の賃借権は弱い権利に該当します。

ちなみに地上権に準ずる権利とは、例えば「賃借権の登記がされている」「契約時に権利金の支払がある」「堅固な構築物の所有を目的としている」等の権利です。

コインパーキングにおける借主の賃借権は弱い権利であり、土地オーナーの制約が少ないことから、相続税評価額は自用地からわずかな減額となっています。

7.駐車場を使った相続税対策

コインパーキングはわずかな減額効果しかありませんが、使い方次第では相続税対策で利用することも可能です。
この章では駐車場を使った相続税対策について解説します。

7-1.都市部の土地を購入して駐車場経営を行う

「土地はまだ持っていないけれど、現金(初期費用)を保有している」といった場合は、都市部の土地を購入して駐車場経営を行うだけで相続税対策となります。

この方法は、「アパート経営は気が進まないが、相続税は節税したいという方」におススメです。

現金は額面がそのまま相続税評価額となるため、相続税を計算する上での財産評価額が小さくならず、相続税を節税することはできません。
一方で、土地は相続税路線価によって求めた価額が相続税評価額となるため、相続税を計算する上での財産評価額が小さくなり、相続税を節税することができます。

相続税路線価は、地価公示価格の約80%で評価されます。
地価公示価格とは、国が毎年、標準地と呼ばれる土地の価格を算定して公表している価格のことです。

この地価公示価格は、建前上、時価ということになっていますが、実際には時価よりも低い価格となっています。

時価と地価公示価格のギャップは都内のような都市部の土地ほど大きく、都市部の時価は地価公示価格の1.5倍~2.0倍程度です。

一方で、田舎の土地は時価と地価公示価格のギャップが少なく、田舎の時価は地価公示価格の1.0倍~1.1倍程度となっています。

そのため、都市部の土地は購入するだけでも現金を半額くらいの相続税評価額にすることができます。

さらに、駐車場にしておけば、少しだけ評価額が下がりますし、駐車場収入も得ることが可能です。

しかも、駐車場は更地のようなものなので、将来売却しやすく相続人が換金しやすい資産でもあります。

アパートは築年数が古くなってしまうと売却しにくいですが、駐車場なら築年数による劣化等もなく、値上りのタイミングで売れば購入時よりも高く売ることもできます。

よって、都市部の土地を購入して駐車場経営を行うことは、アパート経営は気が進まない方にとっては有意義な相続税対策になるのです。

7-2.利用区分を分けるのに使う

駐車場は、土地の利用区分を分けるのに使うことによって、相続税を節税することができます。
相続税の評価は、土地の利用区分ごとに応じて評価することが原則です。

例えば、左図のような「整形な土地」の中に、右図のように駐車場を作ることによって土地を「不整形な土地」と「駐車場」に分けることができます。

土地の利用区分を分ければ、不整形な土地が不整形地補正によって評価が下がります。
また、新しく作った駐車場自体も更地より若干評価額が下がります。

よって、更地の一部に駐車場を作ることで、何もしないよりも土地全体の評価額を下げることができるのです。

7-3.小規模宅地の特例を適用する

駐車場の土地は、小規模宅地の特例を適用することも可能です。
小規模宅地の特例とは、相続財産のうち、一定の敷地について限度面積までの部分について80%または50%減額するという制度になります。

駐車場の土地は、小規模宅地の特例の中で「貸付事業用宅地」に分類され、相続税評価額が200平米まで50%減額することができます。

例えば、以下の条件で小規模宅地の特例を適用した場合の相続税評価額を計算します。

(条件)

土地の面積:200平米(全て貸付事業用宅地を適用すると仮定)
時価:5,000万円
自用地としての価額:4,000万円
駐車場契約の残存期間:4年(減額割合は2.5%)

(具体的計算例)

コインパーキングの相続税評価額 = 自用地としての価額 × (1 - 割合)
= 4,000万円 × (1 - 2.5%)
= 3,900万円
小規模宅地等の減額 = 3,900万円 × 50%
= 1,950万円
最終的な評価額 = 3,900万円 - 1,950万円
= 1,950万円

上記の例では、時価が5,000万円の土地が駐車場にすることによって小規模宅地の特例が適用できるようになり、最終的に評価額が1,950万円(▲61%)になりました。

時価と相続税評価額のギャップが大きい都市部の土地で小規模宅地の特例を適用すれば、節税効果はさらに大きなものとなります。

一般的に駐車場は相続税対策にならないと考えている方も多いですが、実は昔から一部の資産家の間では駐車場は相続対策に使われていることがあります。

現金を多く持っている方は都市部の土地を駐車場として購入し、小規模宅地の特例を適用するだけでもかなりの節税効果があります。

借金をしてアパート経営等もする必要がなく、手軽にできる割に意外と節税効果が大きい対策です。
借金が億劫という方は、駐車場による相続税対策を検討してみてください。

駐車場以外の土地活用による相続税対策を知りたい方はこちら

【不動産×相続税対策のすすめ】現金vs土地・建物、安くなる仕組みと計算方法を解説

8.駐車場経営で多いトラブルと対策

ここでは、駐車場経営にまつわる頻度の高いトラブルを4つ紹介します。事前にトラブルの内容を把握することで、対策を講じることが可能です。初動を誤ることなくトラブル解消にうごけるように事前にご確認ください。

8-1.駐車場料金トラブル

駐車場が月極であってもコインパーキングであっても料金トラブルというのは発生するものです。ただし、それぞれ対処法が異なるため注意しなければなりません。

月極駐車場の利用者による未払いが発生するケースでは、前払い制を敷いたり、管理会社に対応を求めたりすることで対処できる可能性があります。保証人を立てるのもひとつの手です。

コインパーキングの場合は、料金表示を見やすくすることが有効な対処法になります。また、わかりやすい料金体系にすることもおすすめです。運営会社と相談して対策を講じます。

8-2.無断駐車トラブル

平面の駐車場などで起こりがちなトラブルが無断駐車によるトラブルです。無断で駐車してあるスペースにすでに借主がいる場合、特に大きなトラブルに発展します。 また、もともと空いているスペースに放置された車両がある場合も対応が迫られるものです。

無断駐車の対処は、個人間ではうまく交渉が進まないかもしれません。トラブル発生が発覚したら運営会社や管理会社に相談して早めに対処することをおススメします。

また、前もって対策を講じることも可能です。定期的に見回ったり、防犯カメラを設置したりすることで抑止力となるでしょう。

8-3.傷をつけたなどの事故トラブル

想定されるトラブルのひとつに駐車場内で発生する事故があります。利用者が隣の駐車車両に傷をつけてしまった、人と接触事故を起こしてしまった、駐車場設備を破損してしまった、などさまざまなことが想定できるでしょう。

基本的には事故を起こした当事者に対応を求めることができますが、オーナー側に責任の一部があると問われることもあります。

そうならないためには、駐車スペースで事故が起こりにくいレイアウトにする、出入り口に死角を作らないなどのできる対策を事前に施すことが大切です。

8-4.ごみの不法投棄などの近隣トラブル

駐車場は基本的に管理者不在状態におかれることが多いため、不法投棄などのトラブルが発生して、近隣からクレームが寄せられることがあります。また、利用者がたてる騒音などがクレームにつながることもあるでしょう。

近隣からのクレームには真摯に対応し、その後の発生を防ぐための対策を講じる必要があります。具体的には防犯カメラの設置などです。また、管理会社と契約している場合には相談して対処します。

9.空き家から駐車場にするときの注意点

近年、実家相続したものの、どう活用したら良いかわからず、空き家のままにしている方が増えています。
そこで最後に、空き家を取り壊して駐車場に変えることを検討している方に向けて、空き家から駐車場にするときの注意点について解説します。

9-1.固定資産税が高くなる

空き家を取り壊して駐車場を始めると、土地の固定資産税が高くなるというのが注意点です。

土地の上に住宅が建っていると、住宅用地の軽減措置が適用され土地の固定資産税が下がります。

住宅用地の軽減措置が適用された土地は、固定資産税を求める際の課税標準額が低くなっているため、固定資産税も低いです。

ところが、住宅を取り壊して駐車場にすると、住宅用地の軽減措置が適用されなくなり、更地として評価されます。

土地の面積にもよりますが、住宅が取り壊された後の駐車場の固定資産税は、3~4倍程度に上がります。

9-2.「3,000万円特別控除」が使えなくなる

マイホームであった空き家を取り壊し、駐車場にしてしまうと、その後の売却で3,000万円特別控除が使えなくなるという点が注意点です。

マイホームの売却では、売却時に得た不動産売却益にかかる税金を軽減できる「3,000万円特別控除の特例」と呼ばれる制度があります。

3,000万円特別控除は、転居した後の空き家を取り壊した後でも一定期間の間であれば利用することが可能です。

空き家を取り壊した後に3,000万円特別控除が適用できる期間は以下の通りです。

【取り壊し後に3,000万円特別控除が適用できる期間】

転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取り壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

ただし、取り壊した後に土地を駐車場のような事業の用に供してしまうと、3,000万円特別控除を利用することができなくなってしまいます。

そのため、空き家を取り壊した後、売却の予定がある方は、駐車場にはせずそのまま売却を行うことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
駐車場経営のメリット、始め方、相続税対策などについて解説してきました。

駐車場経営には、「良い土地活用や売却のチャンスが期待できる」、「暫定利用としては収益性が高い」といったメリットがあります。

また、駐車場を使った相続税対策としては、「都市部の土地を購入して駐車場経営を行う」、「利用区分を分けるのに使う」、「小規模宅地の特例を適用する」の3つがあります。

駐車場経営に関心が出てきたら、まずは「HOME4U 土地活用」を使って賃料の相見積もりを取り、複数の企業の賃料や収支計画を比較することからスタートすることをおススメします。
この記事の情報を活用して、駐車場経営を上手に開始してください。

この記事のポイント まとめ

駐車場経営のメリットは?
土地活用の側面から見た駐車場経営がもたらすメリットには以下のようなものがあります。

  • 土地の転用がしやすい
  • 良い土地活用や売却のチャンスが舞い込む
  • 暫定利用の中では収益性が高い
  • 立地や狭さなど難点があってもニーズが見込める

それぞれのメリットについては「2.駐車場経営のメリット」で解説しています。

駐車場経営にデメリットはある?
駐車場経営における土地活用的デメリットは主に以下の2点です。

  • 節税効果が期待できない
  • 収益性が高いほうではない

デメリットについて詳しくは「3.駐車場経営のデメリット」をご確認ください。

駐車場経営の方法にはどんなものがある?
駐車場経営の方法には以下の2つの手法があります。

  • 個人経営
  • 一括借り上げ

また、どちらの手法においても駐車場形態には

  • 月極駐車場
  • コインパーキング

が選べます。種類と始め方(経営手法)については「4.駐車場経営の種類」と「5.駐車場経営の始め方」をあわせてご覧ください。

駐車場を使ってできる相続税対策はどんな対策?
駐車場を使って相続税対策は可能です。以下の対策方法が考えられます。

  • 都市部の土地を購入して駐車場経営を行う
  • 利用区分を分けるのに使う
  • 小規模宅地の特例を適用する

詳しい方法は「7.駐車場を使った相続税対策」で解説しています。

駐車場経営で多いトラブルってどのようなものがある?
駐車場経営をしていると直面するトラブルには以下のようなものが挙げられます。

  • 駐車場料金トラブル
  • 無断駐車トラブル
  • 傷をつけたなどの事故トラブル
  • ごみの不法投棄などの近隣トラブル

各トラブルの対策について「8.駐車場経営で多いトラブルと対策」でご確認ください。

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