【儲かる土地活用】収益化の条件や成功するコツを解説

どうせなら儲かる土地活用をしたいですよね。いろんな提案がなされると思いますが、土地の条件に適した活用方法でないと、収益を上げることは難しいでしょう。
本記事では、儲かる土地活用の条件、コツについて解説します。
これから土地活用をしようと考えている方は、参考にしてください。

1.儲かる土地活用方法5選

土地活用にはさまざまな方法があります。
はじめに、儲かる土地活用方法5選について紹介します。

1-1.貸店舗付き賃貸マンション

儲かる土地活用方法として代表的なのが、1階に貸店舗を併設した賃貸マンション経営です。具体的には、コンビニなどが1階に入居し、2階以上が賃貸住宅となる物件を指します。

すべてを住居とした場合、1階部分は人気が低く入居者集めに苦労する可能性がありますが、客が入りやすいため店舗用としては大きな需要があります。さらに、店舗の場合は賃料を高く設定できます。

貸店舗付き賃貸マンションに適しているのは、駅から近い、あるいは幹線道路から近い立地にある土地です。収益性・節税効果が高いため、立地条件の良い土地の活用方法として向いています。

1-2.ワンルーム木造アパート

賃貸住宅の中でも収益性が高いのが、ワンルームの木造アパート経営です。
ワンルームは1戸あたりの賃貸面積が狭く、建築費総額を低く抑えられるため、賃料単価が高くなります。1戸当たりの面積が狭いほど、家賃の平米単価は上がるためです。

マンションとは異なり、エレベーターなどの設備は不要であり、高額なメンテナンスコストもかかりません。木造なので建築費を抑えられるのもメリットです。

社員寮などとして一棟貸しの契約形態で貸した場合、空室が発生しても一棟分の賃料を変わらず受け取れます。一棟貸しができれば安定性が高いといえますが、法人契約が解除された場合には大きな空室リスクが発生する点に留意しましょう。

1-3.マンスリーマンション・ウィークリーマンション

マンスリー（月単位）、ウィークリー（週単位）などの短期間で貸し出すマンションは、通常よりも高めの賃料で貸し出せるのがメリットです。

貸室にテレビや冷蔵庫、テーブルなどの家電・家具を備えることで、長期出張の会社員などに一定のニーズを見込めます。

家賃は入居時に一括支払いとすれば、家賃滞納リスクもそれほど心配いりません。水道光熱費やインターネット利用料は家賃の中に含めるのが一般的です。
都市部など、一時利用の需要が多い立地に向いています。

1-4.コンビニ・ドラッグストアの一棟貸し

コンビニ・ドラッグストアの一棟貸しも、儲かる土地活用の一つです。
賃料単価は物販系の店舗のほうが住居系より高い傾向があります。なかでもドラッグストアが一番高く、次に高いのがコンビニです。

郊外型の店舗であれば軽量鉄骨で建てられるため、建築費も安く抑えられます。
一棟貸しなので管理費や水道光熱費なども不要であり、軽微な修繕の費用はテナント側に負担してもらうことも可能です。

周辺に病院がある土地であれば、調剤薬局付きのドラッグストアとして貸し出すことで安定的な経営を期待できます。

1-5.差別化したシェアハウス

儲かる土地活用の方法として、シェアハウスも挙げられます。
戸建てを賃貸する場合は、1世帯だけに貸すよりも、シェアハウスとして複数の人に貸し出すほうが高い収益を得られる可能性があります。

1人当たりの家賃単価は低めでも、満室になれば通常の戸建て住宅よりも多くの賃料が入ってくるためです。住居系の土地活用の中では、シェアハウスが最も利回りが高くなるのが一般的といえます。

1棟を複数人でシェアすることから、退去者が出た場合の影響が少ないのもメリットです。「楽器演奏ができるシェアハウス」など、ほかと差別化すると付加価値が高まり、一定の入居率を維持しやすくなります。

2.儲かる土地活用7つの条件

土地活用で儲けるには、いくつかの条件があります。

2-1.賃料単価が高い

まず挙げられるのが、賃料単価を高く設定することです。立地が良い場所や物販系の店舗であれば、賃料単価を高く設定できます。コンビニやドラッグストアなどが代表的な物販系の建物です。

居住系の場合は、ワンルームのように部屋を狭くして戸数を多くしたほうが賃料単価を高くでき、空室率も抑えられるため儲かりやすくなります。

2-2.建築費など初期費用が安い

建築費などの初期費用を安く抑えることも重要です。土地活用の利回りは投資額を収益で割って算出するため、初期費用が少なければ利回りが高くなります。

そのため、建物をできるだけ安く建てることがポイントです。とはいえ、建築費を削り過ぎて、安っぽい造りにしてはいけません。

建築費を抑えるには、複数の建築会社から見積もりを取り、総額や内訳を比較検討する必要があります。

2-3.ランニングコストが少ない

土地活用にかかるランニングコストが少ないことも儲かる条件の一つです。詳細は物件によって異なりますが、具体的に以下のようなコストがかかります。

・固定資産税および都市計画税
・管理委託料
・メンテナンス料
・修繕費
・火災保険料
・水道光熱費　など

ただし、用途や貸し方によっては発生しない費用もあります。想定される家賃収入が同程度であれば、なるべく支出が少ない活用方法を選びましょう。

2-4.安定した収益を得られる

土地活用のために建物を建てる際は、アパートローンなどを借り入れることが多いため、安定した収益を得られることも重要です。

サブリース契約のアパート・マンション経営や、一定期間土地を貸し出す借地事業などは
安定した収益を期待できます。
また、定期借地権は維持費がかからないため、費用をほとんどかけることなく土地活用が可能です。

2-5.管理しやすい

管理しやすいかどうかも、見逃せないポイントです。
自主管理で行うオーナーの場合は、なるべく自宅から所有物件は近いほうが、入居者からクレームなどがあった場合、早めに駆けつけられます。

ただ、会社員など本業があるオーナーは、管理業務を行う時間がないため、管理を委託したほうが無理のない状態で賃貸経営を行えます。

通常、賃貸管理では入居者募集や家賃回収などの業務を行わなければなりませんが、管理会社に委託することで負担が軽くなるからです。

ちなみに管理委託料の相場は、毎月の家賃収入の5％程度です。
コンビニなど一棟貸しの店舗で管理会社を入れないケースでは、管理費用は発生しません。

小規模の修繕費はすべてテナント負担とする場合、修繕のコストや労力がほとんどかからない点もメリットです。

2-6.退去リスクが少ない

退去リスクが少ないことも賃貸経営で儲かる条件の一つです。例えば戸建てを賃貸する方法は、一度入居すると十数年住み続ける入居者も多いため、安定性が高いといえます。

コンビニやドラッグストア、オフィスなどが入居するビル経営も安定したテナント料を受け取れるのがメリットです。
テナントを選ぶ際は、長期的に入居してくれるかどうかを判断したうえで契約するようにしましょう。

2-7. 収益に対するローン返済の割合が抑えられている

アパートローンなどを利用する場合は、収益に対してローン返済の割合が抑えられているかが重要です。収益に対する返済比率が高いと、不測の事態が発生した場合にローン返済が滞ってしまう恐れがあるためです。

土地活用においては借地よりも借家のほうが儲かりますが、建物を建てるには高額な費用がかかるため、建築資金を確保するためにアパートローンを利用することが一般的です。返済負担が大きいと儲からないため、借入額には注意する必要があります。

毎月の返済金額を賃料収入の60％以下に抑えられる期間を設定して、融資を受けるようにしましょう。 手取りが20％あれば理想的といえます。

3.儲かる土地活用を実現するための3つのコツ

土地活用で収益を増やすには、いくつかのコツがあります。
ここでは、儲かる土地活用を実現するための3つのコツについて解説します。

3-1.立地条件の悪い場所では行わない

まず大切なのが、土地活用は立地条件の悪い場所では行わないということです。
立地条件が悪ければ、土地活用に成功するのはプロでも難しいといえます。

すでに所有している土地の立地が悪い場合は売却することも選択肢の一つです。

また、立地が良くても、その土地に合わない活用方法を選んでしまうと、儲けることはできません。
所有している土地に合った土地活用方法を実践するのがポイントです。
自分の土地に合った活用方法を知りたい方は、複数の建築会社に相談し、提案を受けるとよいでしょう。

3-2.プランを十分に比較して検討する

さまざまな土地活用のプランを十分に比較・検討することも重要です。
プラン次第で手取りの収入や支出などが大きく変わる可能性があります。

土地活用を検討する際は、複数社のプランを比較し、高収益を上げられるプランを選ぶことが欠かせません。

どの会社に相談すればよいのかわからない方は、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご利用ください。
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3-3.キャッシュフローを把握する

土地活用を始める際は、キャッシュフロー（手取り収益）を把握して初期費用の予算を決める必要があります。

キャッシュフローを把握しないで始めると、修繕費など、高額な費用がかかるタイミングで十分な資金を調達できない可能性があります。

4.まとめ

マンション経営やアパート経営など、土地活用にはさまざまな方法がありますが、重要なのは自分が所有する土地の条件に合ったプランを選ぶことです。

選択するプランによって初期費用や収益性が大きく変わるため、建築会社などの専門企業に相談するとよいでしょう。活用方法や節税効果などを十分に検討したうえで土地活用を始められます。
複数社からプランを取り寄せて比較し、理想の土地活用を実現しましょう。