土地活用は安全な投資の部類ですので、やり方さえ間違えなければ儲かります。儲かる活用法の具体例、失敗せずに始めるためのコツや行動を解説します。

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公開日
2021年12月21日
更新日
2021/12/21
カテゴリ
土地活用, 記事, 賃貸住宅の新規建築

儲かる土地活用は何?おススメ5選と損をしないコツを解説

儲かる土地活用は何?おススメ5選と損をしないコツを解説

せっかく土地活用をするなら、儲かる活用方法をやってみたいですよね?
その土地で最も儲かる活用方法のことを、不動産の世界では「最有効使用」 と呼びます。

土地活用を考えるのであれば、「最有効使用」を前提とすることが当然であり、逆に言えば、最有効使用以外の土地活用はすべきでないといえます。

では、どのような土地活用が最も儲かる活用方法となるのでしょうか。
気になりますよね?

そこでこの記事では、土地活用を検討している方に向けて、

について解説します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、土地活用で高収益をあげるための足場を固めてください。

「土地活用をしたい気持ちは固まっているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。
NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。
土地活用のプロが作る渾身の活用プランを、ぜひ比較してみてください。

竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.儲かる土地活用の3つのポイント

まず、「儲かる土地活用が何か」を考えるに際し、重視すべきポイントが3つあります。

  1. 賃料単価が高いこと
  2. 建築費が安いこと
  3. 支出が少ないこと

それでは、ひとつずつ解説していきます。

1-1.賃料単価が高いこと

儲かる土地活用か否かを判断するには、「賃料単価が高いこと」 が最重要ポイントです。
賃料単価の高い土地活用は投資効率が上がるため、利回りも向上します。

賃料単価は、土地活用の種類や地域によっても異なりますが、「土地を貸す地代」よりも「建物を貸す家賃」の方が高くなります。
そのため、土地活用は土地を貸す借地よりも、建物を建てて貸す借家の方が儲かります。

また、家賃は「用途」によっても異なります。
一般的に賃料単価は高い順から、店舗→オフィス→住宅→老人ホーム、となります。

さらに、店舗の中でも「飲食店」や「整体」といった「サービス店舗」より、「コンビニ」や「ドラッグストア」のような「物販店舗」の方が賃料単価は高い です。

住宅に関していえば、「ファミリータイプ」よりも「ワンルームタイプ」の方が賃料単価は高くなります。

このように、賃料単価は土地活用の種類によって異なりますので、より高額な活用法を選ぶことがポイントです。

1-2.建築費が安いこと

次に、「建築費が安いこと」 も儲かる活用法を判断するポイントになってきます。
建築費は、建物の構造によっても異なります。

例えば、アパートの構造別にみる建築費の相場は下表の通りです。
一般的に建築費は安い方から並べると、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造の順番になります。

構造 建築費相場
木造 坪70万円~100万円
軽量鉄骨造(鉄骨厚さ6mm未満) 坪80万円~100万円
重量鉄骨造(鉄骨厚さ6mm以上) 坪90万円~120万円
鉄筋コンクリート造 坪90万円~120万円

同じ規模のアパートであれば、鉄筋コンクリート造で建てるよりも木造で建てた方が投資額は抑えられるため、利回りが上がります。

ただ、一番重視すべき「賃料単価の高さ」としては、同じ立地なら木造アパートよりも鉄筋コンクリート造の賃貸マンションの方が高い家賃を設定できることになるので、やみくもに「安ければ良い」と判断するのは失敗のもと になるので気をつけてください。

1-3.支出が少ないこと

「支出が少ないこと」 も、儲かる土地活用のポイントです。
土地活用では、一般的に以下のような支出が発生します。

  • 固定資産税及び都市計画税
  • 建物損害保険料
  • 管理委託料
  • ビルメンテナンスコスト
  • 水道光熱費
  • 仲介手数料
  • 修繕費

上記の支出は、用途や貸し方によっては発生しないものもあります。
例えば、コンビニの一棟貸しであれば、管理委託料、ビルメンテナンスコスト、水道光熱費といったものは発生しません。
事業系の一棟貸しの場合、日常的な小修繕費用を借主負担とすることも多いです。

また、2階建てのアパートであれば共用空間ないため、ビルメンテナンスコストや水道光熱費は生じないことになります。

それに対して、賃貸マンションになるとエレベーターや自動扉等があり、設備点検のためのビルメンテナンスコストや電気代等の水道光熱費が生じます。
管理人を常駐させなければならない賃貸マンションであれば、管理人の人件費も必要です。

このように、支出は土地活用の種類によって発生するものとしないものがあります。
同じ家賃収入であれば、なるべく支出が少ない活用法を選ぶ ことがポイントです。

2.儲かる土地活用の具体例

では、具体的にはどういった活用法が「儲かる」タイプなのでしょう?
本章では、5つの具体例を解説します。

  1. 店舗を併設した賃貸マンション
  2. ワンルーム木造アパート
  3. ドラッグストアまたはコンビニ
  4. ビジネスホテル
  5. シェアハウス

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.店舗を併設した賃貸マンション

儲かる土地活用のトップとして、店舗を併設した賃貸マンションがあります。
店舗を併設した賃貸マンションは、「下駄履きマンション」と呼ばれ、1階にコンビニなどの店舗が入り、2階以上が住宅となるような物件のことです。

賃料単価は、住宅よりも店舗の方が高くなります。
また、住宅の中では低層階よりも高層階の方が賃料単価は高いです。

オール住宅の賃貸マンションとすると、1階部分の賃料が最も低くなってしまうため、収益性を落とす原因となりますが、1階部分に賃料単価の高い店舗を入居させることができれば、収益が上がり、儲かる土地活用となるのです。

2-2.ワンルーム木造アパート

ワンルーム木造アパートも、儲かる土地活用の一つです。
まず、ワンルームなので住居系の中では最も高い賃料単価を得ることができます。
次に、木造なので建築費も下げることができます。

さらにアパートはエレベーターや自動扉等の共用設備がないため、ビルメンテナンスコストや水道光熱費といった支出もありません。

賃料単価を上げて投資額も抑えられ、加えて支出も多くはないので儲かる土地活用となります。

2-3.ドラッグストアまたはコンビニ

ドラッグストアまたはコンビニも、儲かる土地活用の一つです。
賃料単価は物販系の店舗が最も高いですが、中でもドラッグストアが一番高い傾向があります。
2番目に高いのはコンビニです。

また、郊外型のドラッグストアやコンビニは軽量鉄骨で建てることができるため、建築費も安く抑えられます。

一棟貸しであることから、管理委託料、ビルメンテナンスコスト、水道光熱費、日常的な小修繕費も発生せず、支出を大幅に抑えることが可能です。
一般的に、利回りが最も高くなるのは「物販店舗の土地活用」となります。

2-4.ビジネスホテル

変化球に見えるかもしれませんが、ビジネスホテルも儲かる土地活用の一つです。
ビジネスホテルの土地活用とは、ビジネスホテル事業者に建物を一棟貸しする活用方法となります。

一棟貸しですので、退去されない限り空室は発生せず、賃料は安定しています。
建築費は、オフィスビルよりも安い傾向があります。

また、管理委託料、ビルメンテナンスコスト、水道光熱費、日常的な小修繕費も発生しません。

地方都市の中心市街地でオフィス需要が厳しいエリアでも、ビジネスホテルならできることもあるので、候補に入れると良いでしょう。

2-5.シェアハウス

シェアハウスも、儲かる土地活用の一つです。
シェアハウスは、1戸の住宅を複数人でシェアすることから、各入居者の賃料総額を抑える代わりに賃料単価を上げることができます。

一般的に、シェアハウスの賃料単価はワンルームよりも高くなります。
また、1戸を複数人でシェアすることから、1人が退去したときの空室の影響は少ないです。

シェアハウスの建築費は、一般的なアパートや賃貸マンションといった賃貸住宅とほとんど同じになります。

住居系の土地活用の中では、一般的にシェアハウスが最も利回りが高くなることが多いです。

3.儲かる土地活用を始めるための5つのコツと行動

前章で「どんな活用法が良いのか」、理解を深めていただけたと思いますが、実際のアクションとしてどうやって進めて行ったら良いのか、わからない方もいらっしゃいますよね?

本章では、具体的なアクションを交えながら、どうやって活用法を決め、土地活用を始めて行くのか、以下の5つのコツとともにお伝えします。

  1. 立地の悪いところでは行わない
  2. プランを十分に比較検討する
  3. 賃料単価を意識する
  4. 退去リスクを考慮する
  5. キャッシュフローを意識する

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.立地の悪いところでは行わない

儲かる土地活用をするのであれば、「立地の悪いところでは行わない」 ことが鉄則です。
立地の悪いところで土地活用を行えば、プロでも儲けることはできませんし、そもそもプロは立地の悪いところでは土地活用を行いません。

土地活用は典型的な立地産業であるため、立地の良いところで行えば賃料単価も高くなり、空室率も低くなります。

また、立地の良いところは儲かるだけでなく、土地活用の難易度も低いです。
加速度的に人口減少が進む地方よりも、未だに人口が増え続けている都内で土地活用をした方が明らかに簡単にできます。

「楽に儲かる」というと表現がオーバーになってしまいますが、立地の良いところで土地活用を行えば、実際のところ、苦労せずに儲けやすくなるのです。

3-2.プランを十分に比較検討する

儲かる土地活用をするには、「プランを十分に比較検討する」 こともポイントです。

「プラン」とは、土地活用の専門企業が様々な活用法の「初期費」「収益」「節税効果」「ローンシミュレーション」などをまとめて提案してくれるものです。

最初に複数社のプランを比較し、その中から最も収益性の高い活用方法を選べば、その中で一番儲かる土地活用を行うことができます。
ですので、例えば「自分はアパート経営をやりたい」という方は、複数のハウスメーカーからプランを取り寄せて、収益性を総合的に比較するようにしてください。
まだ、「どんな活用法が良いのか決められない」という方は、アパート経営、駐車場経営、戸建て賃貸、トランクルーム、ガレージハウス、太陽光発電など、様々な活用の専門企業から幅広くプランを取り寄せてみてください。

しかしながら、初めて土地活用をする方は、どうやってハウスメーカーや専門企業とコンタクトを取ったら良いのかも、よくわからないかと思います。

そこでおススメなのが、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」です。

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お持ちの土地の所在地や広さなどを入力するだけで、最大7社の大手ハウスメーカーや専門企業に、無料で土地活用のプラン請求をすることができます。

おススメする理由としては、ラインナップされている企業が、施工実績も豊富で提案力の高い会社ばかりだからです。

土地活用はこの先40~50年の間お金を生み出す資産を作ることなので、施工の信頼性の高い建物を建てることがかなり重要となります。
そのため、提案を受けるといっても施工の質が低いハウスメーカーから提案を聞いても意味がありません。

サイトの運営元であるNTTデータグループにより、実績やアフターフォロー体制のしっかりした専門企業だけが厳選 されていますので、優良企業を手間なく比較できるのは「HOME4U オーナーズ」ならではの強みです。

「土地活用や不動産投資というと、怪しい企業もあるので不安だな…」と心配されている方にも、安心してお使いいただけますので、ぜひしっかりとプラン比較をして、高収益の土地活用への足掛かり としてください。

3-3.賃料単価を意識する

儲かる土地活用をするには、「賃料単価を意識する」 ことも大事なコツです。
賃料単価が高くなると投資効率が上がるため、利回りも向上します。

同じアパートでも、「ワンルームタイプ」と「ファミリータイプ」では、「ワンルームタイプ」の方が賃料単価は高いため、収益性が高くなります。

また、アパートや賃貸マンションの場合、1階は2階に比べて賃料単価が低くなります。
そのため、例えば1階住戸に専用庭を設けて付加価値を付ける等の工夫をすると、賃料単価が上がり儲かるようになります。

3-4.退去リスクを考慮する

儲かる土地活用をするには、「退去リスクを考慮する」 ことも一つのコツとなります。

コンビニなどの事業系の土地活用は、当初の利回りは高いですが退去されるリスクも高いです。
コンビニの退去理由で最も多いのは、近隣に競合のコンビニができて売上が下がってしまうことによります。
コンビニは撤退すると次にコンビニが入居するケースはほとんどなく、別の業種が入ることが多いです。

コンビニは家賃の支払い能力が高いため高額な家賃を支払うことができますが、他の業種はそれほど家賃の支払い能力が高くないため、次のテナントの賃料が大幅に下がってしまうことよくあります。
そのため、事業系の土地活用をする場合には、賃料だけでなく、テナントの営業実績やブランド力等を加味した上で退去されにくい借主を決める ことがポイントです。

3-5.キャッシュフローを意識する

儲かる土地活用をするには、「キャッシュフロー(最終的な手残りのこと)を意識する」 こともコツです。

キャッシュフローは、主に利益から借入金の元本返済額を除いたものになります。
同じ土地活用をする場合でも、自己資金100%で行う人と借入金100%で行う人ではキャッシュフローが異なります。

最終的なキャッシュフローは、物件の賃料や利回りだけでなく、投資家が用意できる自己資金の額も影響します。
キャッシュフローを増やしたいということであれば、極力自己資金を用意し、借入金は抑えるということです。

大きな物件で借入金を増やすよりも、小さな物件で借入金を減らした方が最終的には儲かるケースもあります。
そのため、ハウスメーカーや専門企業から提案される収益シミュレーションでは、毎年得られるキャッシュフローの額をしっかり確認して比較する ことがポイントです。

まとめ

いかがでしたか。
「儲かる土地活用」の実践に、ぐっと近づいた感じがしてきたのではないでしょうか?

儲かる土地活用をするには、「賃料単価が高いこと」、「建築費が安いこと」、「支出が少ないこと」の3つがポイントです。

儲かる土地活用を始めるためには、なんといっても「プランを十分に比較検討した上で決める」ことが重要となります。
HOME4U オーナーズ」を上手に活用し、複数の企業のプランをしっかり比べて、一番高収益の土地活用を見つけていただければと思います。

皆さんの土地活用が、少しでも多くの収益を生み出すことを願っています。

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