「土地活用 土地活用法」内の、「田舎の土地活用 山林・農地・宅地等、土地の種類別おすすめ活用法20種」を徹底解説したページです。田舎の土地ならではのポイントをおさえ、場所や地形別に、どんな人に向いている土地活用法なのか、メリット・デメリットは何かをまとめて説明しています。安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイントも紹介します。

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記事

公開日
2020年08月20日
更新日
2022/04/26
カテゴリ
記事, これから始める人向け, 賃貸住宅の新規建築

【徹底解説】田舎の土地活用 山林・農地・宅地等、土地の種類別おすすめ活用法20種

【徹底解説】田舎の土地活用 山林・農地・宅地等、土地の種類別おすすめ活用法20種

田舎の土地活用について、頭を悩ませている方は多いと思います。
田舎はそもそも「不動産を借りたい」という賃貸需要が極めて少ないため、都市部のような土地活用ができません。
また、農地や市街化調整区域と呼ばれるエリアでは、法律の規制も厳しく、建物を建てることすらできないことがあります。

とはいえ、土地を有効活用する手段がまったくないわけではありません。

この記事では、「田舎での土地活用」について解説します。
宅地や雑種地、農地、山林にはそれぞれどのような活用アイディアがあるのか、さらに、田舎の土地活用の注意点についてご紹介していきます。
ぜひ最後までお読みいただき、活用のヒントにしていただければ幸いです。

この記事のポイント まとめ

田舎の土地活用は難しい?

田舎は都市部と比べて土地活用のハードルが高めです。
理由としては以下の3点が挙げられます。

  • 賃貸需要がない
  • 地形が平坦でない
  • 規制がかかっている

以上の3点について、まったく打つ手がないわけではありません。
3点の詳細とそれぞれの打ち手について、「田舎の土地活用を難しくする3つの障害」をお読みください。

田舎でできる土地活用にはどのような種類がある?

田舎でできる土地活用の種類としては以下の20種類があげられます。

  • 民泊
  • サブスク住宅
  • 介護施設
  • サテライトオフィス
  • 倉庫
  • アパート経営
  • 戸建て賃貸
  • コンビニ
  • 駐車場
  • 資材置場
  • 野立て看板用地
  • 太陽光発電用地
  • 市民農園
  • 農家民宿
  • 農業集積を目的とした賃貸
  • サバイバルゲーム場
  • キャンプ場
  • アスレチック施設
  • 産業廃棄物処理施設
  • 里山レストラン

それぞれの特徴については、「田舎でできる土地活用法の具体例20種」をお読みください。

田舎での土地活用で気をつけるべき点は?

田舎での土地活用においては、以下の4点に注意が必要です。

  • 仮設建築物では土地活用を行えない
  • 農地は「農地転用の許可」が必要
  • 市街化調整区域は土地活用に「開発許可」が必要
  • 山林は造成・伐採を自由に行えないことがある

詳細については、「田舎でも仮設建築物による活用はできない」「農地を農地以外で活用するには農地転用が必要なことに注意」「市街化調整区域は「開発許可」に注意」「山林は「造成」や「伐採」の可否に注意」をそれぞれお読みください。

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竹内英二

この記事を書いた専門家

(株)グロープロフィット 竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である(株)グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

1.田舎の土地活用を難しくする3つの障害

田舎の土地活用を考える上では、難しくしている原因を知ることが必要です。
原因を取り除くことができれば、土地活用ができる可能性が見えてきます。

最初に田舎の土地活用を難しくする障害は、主に以下の3点です。

  1. 賃貸需要がない
  2. 地形が平坦でない
  3. 規制がかかっている

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.賃貸需要がない

田舎の土地活用が難しい最大の理由は、「賃貸需要がない」という点です。
土地活用は「建物を貸す」または「土地を貸す」ことで賃料収入を得ることを基本としています。

しかしながら、人口の少ない田舎ではそもそも借り手がほとんどいないため、必然的に他人に貸す土地活用が難しくなってしまいます。

他人に貸す土地活用が難しい場合は、「自分で使う」方向性に考え方を切り替える必要があります。
土地活用の中にも、太陽光発電等の自分で使うケースの活用方法は存在します。

土地活用は「他人に貸す」タイプの方が収入も安定しますし、リスクも低いです。
そのため、田舎であっても最初は「他人に貸す」土地活用を探してみて、やっぱり無理であれば2番目の選択肢として「自分で使う」土地活用を探すというのがセオリーとなります。

1-2.地形が平坦でない

田舎の場合、地形が平坦でないことから土地活用ができないことも多いです。
特に、山林を活用する場合、地形が障害となって土地活用を断念せざるを得ないことがよくあります。

地形に関しては、造成工事を行えば平たんにすることもできますが、造成工事には多額の費用がかかります。

田舎の場合、たとえ造成工事をしたとしても、その後の賃料が安いため費用対効果に見合わないことが多いです。

地形が障害となっている場合、地形を生かした活用方法を考えていく必要があります。
例えば、キャンプ場やアスレチック施設、サバイバルゲーム場などは山林の地形を生かした活用方法であり、ほとんど造成工事をせずにできます。

1-3.規制がかかっている

田舎の場合、規制がかかっていることで活用の大きな障害となっていることもあります。
土地活用の大きな障害となっている規制は、「農地法」と「都市計画法」の2つです。

まず農地については農地法の規制がかかっているため、農地以外に転用することに大きな制限を受けています。

農地を農地以外にするには転用許可を得る必要がありますが、農地には複数の種類があり、下表のように「転用できない農地」と「転用できる農地」が定められています。

(土地の種別と転用の可否)
種別 定義 許可の方針
農用地区区域内農地 市町村が定める農業振興地域整備区域内において農用地区域とされた農地 原則不許可
甲種農地 市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地(8年以内)等の特に良好な営農条件を備えている農地 原則不許可
第1種農地 10ha以上の規模の一団の農地、土地改良事業等の対象となった農地等の良好な営農条件を備えている地域 原則不許可
第2種農地 鉄道の駅が500m以内にある等の市街地化が見込まれる農地または生産性の低い小集団の農地 周辺の他の土地に立地することができない場合等は許可
第3種農地 鉄道の駅が300m以内にある等の市街地の区域または市街化の傾向が著しい区域にある農地 原則許可

転用が原則不許可の農地に定められている場合、基本的に農地以外の活用ができないことになります。

例えば、農地で太陽光発電を行うことは農地を雑種地に転用することですので、転用ができない農地では原則できません。(例外として営農型太陽光発電ができるケースもあります。)
転用できない農地の場合には、農地として貸す方法や市民農園、農家民宿といった活用手段を考える必要があります。

2つ目の大きな規制は、都市計画法で指定された「市街化調整区域」です。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域であり、原則として建物を建てられないエリアのことを指します。

市街化調整区域は政令指定都市にも指定されており、周辺に多くの人が住んでいるにも関わらず建物を建てることができないため、残念ながら十分な土地活用ができない状況となっています。

2.田舎でできる土地活用法の具体例20種

はじめに、田舎でできる土地活用には具体的にどのようなものがあるのかをお話ししましょう。
土地の種類として「宅地」「雑種地」「農地」「山林」がありますので、それぞれについて順番に紹介していきます。

2-1.宅地でできる土地活用

宅地とは、建物が建てられる土地のことを指します。
田舎は法律上、そもそも建物を建てられない土地も多いですが、ここでは建物の建築が可能な宅地の土地活用を紹介します。

2-1-1.民泊

こんな人に向いている
  • (正式なホテルや旅館の経営に必要な)旅館業法上の許可が必要ないため、「時間や手間を省いて、すぐに土地活用を始めたい」という人に向いている。
メリット
  • 普通の一軒家であっても(特に外国人旅行者などが相手であれば)一定の集客を見込むことができる。
  • 年間の営業日数が180日以内であれば都道府県への届出だけで済むため、運営のハードルが低い。
デメリット
  • 大きな額の収益は期待できない。
  • 部屋を汚されたり、壊されたりするリスクがある。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
民泊

田舎でも、周辺に観光資源があるエリアであれば、民泊の土地活用があります。
民泊は、年間180日以内なら都道府県への届出だけで全国どこでも営業することができます。
民泊には、「家主不在型」と呼ばれるものもあり、無人での貸し出しも可能です。

国内外の旅行者をはじめ、外国人観光客などからもニーズがあります。
特に外国人の場合、私たち日本人にとっては日常的な存在である民家に泊まることを「日本の生活を体験できる貴重な経験」と感じる旅行者もいるため、普通の一軒家であっても十分にチャンスがあります。

2-1-2.サブスク住宅

こんな人に向いている
  • 自宅をそのまま貸し出す形で収入を得ようとしている人。
  • 賃貸アパート・マンションに近い形の継続的な収入を得たいと考えている人。
メリット
  • 都会の一等地でなくても集客できる。
  • 物件は運営会社のホームページなどに載せられるため、集客しやすい。
  • 宿泊料などのスポット的な収入ではなく、継続的な収入が得られる。
デメリット
  • 通常の集合住宅に比べて賃料が安めであることから、マナーの悪い入居者が入ってくるリスクが比較的高い。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
サブスク住宅 ×

サブスク住宅とは、サブスクリプションサービスで提供されている住宅のことです。
サブスクリプションサービスとは、定額料金を払うことで一定期間利用できるサービスになります。

サブスク住宅は、サブスク住宅の運営会社に物件登録すると、家を貸し出すことができます。
サブスク住宅の利用者は、全国の田舎にある家を転々として楽しみながら生活するため、都会の一等地でなくても可能な土地活用です。

2020年のコロナ禍において、多くの企業でテレワークが採用されたことを受け利用者が増え、いわゆる「ワーケーション(仕事と旅行を兼ねた宿泊)」用に使える施設として、ニュースや新聞でも取り上げられるようになりました。

2-1-3.介護施設

こういう人に向いている
  • 郊外などにまとまった広さの土地(床面積にして25平方メートル以上)を保有している人
  • 大きな施設を建築するための工事費用を負担できる資金力がある人
メリット
  • 建築費の10分の1を上限として補助金を受けられる。
  • (一定の条件付きで)固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられる。
  • 相続税を抑える節税効果がある。
デメリット
  • 施設の規模が大きいため、工事費用が大きい。
  • 他の介護施設との経営競争となり、経営を任せたサービス事業者が破綻・撤退するリスクがある。
  • 高齢者向け住宅として建設した後に他の用途へ転用するのは難しい。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
介護施設

介護施設は田舎でも比較的高い需要の見込まれる土地活用の一つです。
介護施設を建て、介護事業者に建物を一棟貸しします。
駅から離れていても、バス停から徒歩5分圏内のような立地であれば、賃貸需要があります。

オーナーは自ら介護施設など等を経営するわけではないので、介護業界の知識がなくても心配いりません。
建物を建築したら、介護サービス事業会社に一括で賃貸するか、不動産会社などが間に入って一括借り上げする形態が一般的なので、安定収入が見込めます。

2-1-4.サテライトオフィス

こういう人に向いている
  • 個人よりも法人を取引相手としたい人。
メリット
  • 総務省がバックアップするなど、社会をあげて発展させていく機運があり、将来性が見込まれる。
  • 企業が顧客なので、収益性が高く、利用マナーも良い。
デメリット
  • オフィスとして使用するのに必要な設備(WiFi・通信関連など)を整える必要があるため、初期の準備コストがかさむ。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
介護施設

サテライトオフィスとは、本社を、支える衛星(サテライト)として配置されたオフィスのことです。

国が推進する「働き方改革」の一環であるリモートワークや企業拠点の地方への分散に貢献する存在として期待されており、総務省からのバックアップを受けるなどの動きもあり、将来的な発展が見込まれます。

高速通信環境が整備されているエリアでは、「徳島県神山町」のようにIT企業がサテライトオフィスを構えるケースが増えています。

2-1-5.倉庫

こういう人に向いている
  • 高速道路のインターチェンジ付近など、都市部からのアクセスの入り口にあたる場所に土地を持っている人。
メリット
  • 人件費などのランニングコストがほぼかからない。
デメリット
  • 収益化までのスパンが長めになりやすい。
  • 得られる収益額は小さい。
  • 節税効果がほぼない。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
トランクルーム ×

近年はインターネット通販が普及したことから、全国的に倉庫の賃貸需要が高くなっています。
田舎でも、高速道路のインターチェンジ近くに大きな土地がある場合には、倉庫を建てて貸す土地活用が可能です。

トランクルーム専門会社に相談すれば、周辺の収納ニーズを調査し、コンテナの配置などを提案してもらえます。

2-1-6.アパート経営

こういう人に向いている
  • 駅から徒歩圏内に土地を持っている人
  • 不動産以外に給与所得や事業所得などの収入源があり、アパート・マンション経営との損益通算によって節税効果を得たい人
メリット
  • 家賃を高く設定でき、高い収益を見込める
  • 固定資産税や相続税をはじめとした節税効果が大きい
デメリット
  • 一般的に、建築費用としてローンを組むため、負債を抱えるリスクが生じる
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
アパート経営 ×

田舎でもある程度人が住んでいる地域では、アパート経営も可能です。
アパートは、木造や軽量鉄骨造等の比較的建築コストが安い材料で建てることができ、投資額を抑えながらできる土地活用になります。

投資額を抑えれば借入金も少なくなるため、土地活用のリスクを下げられます。
そのため、田舎のような空室リスクが高いエリアであっても、比較的取り組みやすい土地活用です。

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2-1-7.戸建て賃貸

こういう人に向いている
  • 広々とした土地を持つ人
  • 土地を手放すという出口戦略を検討している人
メリット
  • 賃貸として経営後、借主に物件を売却して手放すという選択も可能
デメリット
  • 一つの建物に何世帯もの人を住まわせられない分、アパート・マンションより収益性が劣る
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
戸建て賃貸

田舎の土地活用として、戸建て賃貸の選択肢もあります。
田舎では、二地域居住を目的とした戸建ての賃貸ニーズが存在します。

二地域居住とは、都市部の人が、週末や一年のうちの一定期間を田舎で暮らすライフスタイルのことです。

二地域居住では、田舎に土地と家をいきなり購入する人も多いですが、購入の前段階として賃貸物件を借りることで二地域居住のお試し期間を設ける人もいます。
賃貸であれば、借りる人が気軽に二地域居住を始めることができる点がメリットです。

昨今は、企業のリモートワークが浸透してきたことから、郊外の広い家を求めて地方に移住する人も増えてきています。

都市部からの移住者をターゲットとする場合、高速通信環境を整えておくことが望ましいです。
これからは、田舎でもリモートワークがしやすい環境を整えておくと、都市部の人のニーズを捉えやすくなります。

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2-1-8.コンビニ

こういう人に向いている
  • トラックも停められる広めの土地(400坪〜500坪以上)を持っている人
メリット
  • 賃料を高く設定できるため、高収益が見込める。
デメリット
  • 商業ニーズがあるエリアを選ぶ必要がある。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
コンビニ ×

コンビニは田舎でもできる数少ない商業系の土地活用の一つです。
田舎のコンビニの場合、輸送用のトラックを停車させることが求められるため、400〜500坪以上あるような土地だと出店の可能性がでてきます。

敷地内でトラックの切り返しができて、ゆったりと駐車できるようなスペースがあると理想的です。

コンビニは、賃料が高く、建築費も大きくないことから収益性が非常に高い土地活用方法となります。

2-2.雑種地でできる土地活用

田舎では建物が建てられない「雑種地」も存在します。
ここでは雑種地でできる土地活用について紹介します。

2-2-1.駐車場

こんな人に向いている
  • 大きなリスクを負わず、少なめの初期費用で土地活用を始めたい人。
  • 都市に近いエリア(都市農村)に土地を持っている方
メリット
  • 初期投資がほとんどかからない。
  • 他の用途に簡単に転用できるので、短期間だけの土地活用にも向いている。
デメリット
  • アパート経営等に比べると収益性が低い。
  • 固定資産税・都市計画税などの税制優遇がない。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
駐車場 ×

駐車場は、雑種地でできる最も収益性の高い土地活用です。
収益性は月極駐車場よりも時間貸し駐車場の方が高くなります。

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2-2-2.資材置場

こういう人に向いている
  • 建設用重機などの大型車両を停められる広めの土地を保有している人
  • 必ずしも長期的な土地活用を志向していない人
メリット
  • 初期費用が不要
  • 借地借家法(オーナーの都合で貸し手を出て行かせることができない)の適用対象ではないため、いざという時の契約解除が比較的容易
デメリット
  • 収益額の期待値が低い
  • 主な用途である工事や作業がいつまでも行われるとは限らないため、継続的な活用は困難
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
資材置場 ×

駐車場のニーズがないような土地になると、次に考えられる土地活用は資材置場です。
収益性は低いですが、木材等の一時保管場所として、貸せる場合があります。

どこでも需要があるとは限りません。近くで建築工事が行われていたり、周辺に工場や作業場が多い場合には借り手が見つかりやすいでしょう。

資材置場として向いている土地は、全面道路の幅員が4〜5m以上あり、間口が広い土地です。
幹線道路や高速道路が近ければ、最適です。

広い土地が好まれますが、100坪未満のニーズもあります。

2-2-3.野立て看板用地

こういう人に向いている
  • 手軽に土地活用を始めたい人。
メリット
  • 手間や維持費用が掛からない。
デメリット
  • 借主がすぐに見つからない可能性がある。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
野立て
看板用地

場所によっては野立て看板用地として貸し出すことも可能です。
野立て看板とは、主に車のドライバー向けに表示している案内板や宣伝用の広告看板のことを指します。
ただし、野立て看板は掲出者から「看板を出させて欲しい」と依頼を受けて行うがあるのが一般的です。

2-2-4.太陽光発電用地

こういう人に向いている
  • 人口密度が低い田舎や、郊外の地域などに土地を持っている人
メリット
  • 自宅などで使う電気に転用することで電気代を減らすことができる
  • 停電時も使える電源が得られる
  • 地域によっては補助金がある。
デメリット
  • 初期投資にかかる費用が大きい
  • 収益額が低い
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
太陽光発電用地 ×

広大な土地であれば、太陽光発電用地として活用できる可能性があります。
再生可能エネルギーで発電した電気を、国が定める価格で一定期間、電気事業者が買い取ることを義務付ける固定価格買取制度(FIT制度)の適用により収益化しやすくなります。
基本的には余剰売電が対象となりますが、10年間の農地転用許可対象となる場合、災害時に電力を活用できる機能を設置することで全量売電も可能となります。

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2-3.農地でできる土地活用

農地の中には農地以外に転用できないものもあります。
ここでは転用できないケースに向けて、農地でできる土地活用について紹介します。

2-3-1.市民農園

こういう人に向いている
  • 農地を持っている人
  • ローリスクで土地活用を行いたい人
メリット
  • 初期投資にかかる費用が少ない
  • 建造物を建てずにスタートできるため、後で別の用途に転用しやすい
デメリット
  • 収益額の期待値が低い
  • 農業委員会への申請などの手続きがやや煩雑
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
市民農園 ×

農地は、農地として貸し出す場合でも原則として農地法の許可が必要です。
しかしながら、貸し農園や観光農園といった市民農園であれば、農地法の許可を不要として貸し出すことができます。
市民農園には、以下の2種類があります。

(市民農園の種類と定義)
市民農園の種類 内容
農園利用方式 園主の指導の下、農地を貸さずに利用者に継続的に農作業をしてもらう方式
貸付方式 利用者に農地を貸す方式

農園利用方式は、法律の制限対象ではないため、特段手続きを経ずに行うことができます。
一方で、貸付方式は、農地法の許可は不要ですが、特定農地貸付法による手続きが必要となります。
特定農地貸付法の手続きとは、農業委員会に申請して承認を得ることを要します。
貸付方式の市民農園を行うには、以下の要件を満たしていることが必要です。

【貸付方式の要件】

  • 10a(1,000㎡)未満の貸付け
  • 相当数の者を対象とした貸付け(複数人へ貸し付けることが必要)
  • 貸付期間が5年を超えない
  • 利用者が行う農作物の栽培が営利を目的としないものであること

また、農園利用方式や貸付方式であっても、農地内に施設(トイレ、手洗い場、水飲み場、農機具収容施設、駐車場等)を設ける場合には、市民農園整備促進法の手続きが必要です。

いずれにしても、市民農園なら農地法の許可手続きが不要であるため、農地を活用しやすくなります。

2-3-2.農家民宿

こんな人に向いている
  • 自宅を使ってスタートできるので、建物や設備を建てる必要がある他の土地活用に比べて開業のハードルが低い。
メリット
  • 普通の一軒家であっても(特に外国人旅行者などが相手であれば)一定の集客を見込むことができる。 
  • (民泊と異なり)365日営業できる。
デメリット
  • 大きな額の収益は期待できない。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
農家民宿

農家民宿とは、農林水産省令で定める農村滞在型余暇活動等に必要な役務を提供する民宿のことです。

旅館業法と食品衛生法の許可手続きが必要ですが、大幅な規制緩和がなされており、農家の人が簡単に民宿を経営できるようになっている制度です。
民泊ではないので、365日の民宿営業ができます。

農山漁村滞在型余暇活動とは、具体的には以下のようなサービスを指します。

  • 農作業の体験指導
  • 農産物の加工または調理の体験指導
  • 地域の農業または農村の生活および文化に関する知識の付与
  • 農用地等の案内
  • 農作業体験施設等を利用させる役務
  • 上記役務提供のあっせん

サービスの中に「上記役務提供のあっせん」とありますので、農地所有者が自らサービスを提供する必要はなく、サービス提供会社に委託してあっせんする形でも大丈夫です。

農地があり、その近くに空き家があるケースであれば、その空き家を農家民宿とすることができます。

2-3-3.農業集積を目的とした賃貸

こんな人に向いている
  • 転用できない農地を持っている人
メリット
  • 賃貸収入として継続的な資金流入を期待できる。
  • 節税効果は期待できない
デメリット
  • 農地法に定められた「3条許可」を得る必要がある。
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
農業集積を目的とした賃貸 ×

転用できない農地の場合、農業集積を目的とした賃貸の可能性があります。
いわゆる「農地を農地として貸す」活用方法です。

農地の売買や賃貸に関しては、全国農地ナビができたことで以前よりもかなり話がスムーズに進むようになりました。

全国農地ナビとは、全国農業会議所が運営している公的なサイトです。
農業委員会等が整備している農地台帳および農地に関する地図を、インターネットで公開しているサイトになります。

「売りたい」または「貸したい」農地の情報が航空写真でわかりやすく掲載されており、農地を探している全国の人に情報が届きやすくなっています。

農地を農地として貸す場合も、「3条許可」と呼ばれる農地法の許可が必要です。

2-4.山林でできる土地活用

山林の中には、法律の規制によって造成や伐採ができないケースがあります。
ここでは山林のままでできる土地活用について紹介します。

2-4-1.サバイバルゲーム場

こんな人に向いている
  • 通常よりも広い土地を持っている人
メリット
  • 予約サイトを通じた集客が期待できる
デメリット
  • エアガンの弾が外に出ないようにするためのバリケードなど、設置が必要な設備が多く、初期投資に費用がかかる
  • 節税効果が少ない
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
サバイバルゲーム場 × ×

山林の活用方法としては、ここ数年、サバイバルゲーム場としての利用が増えています。
サバイバルゲーム場とは、エアガンを使って戦闘を模する本格的な遊び場のことです。

株式会社矢野経済研究所の「オタク」主要分野別市場規模推移によれば、トイガン(エアガン)とサバイバルゲームの市場規模の推移は以下のようになっています。(2019年度は予測値)

(トイガンとサバイバルゲーム市場規模の推移)
トイガンとサバイバルゲーム市場規模の推移

近年は、雑木林のような山林でも、サバイバルゲーム場として利用されており、数少ない山林の活用方法となっています。
サバイバルゲーム場の予約サイトなどもあり、一定の市場が形成されています。

2-4-2.キャンプ場

こんな人に向いている
  • 通常よりも広い土地を持っている人
  • 法令による制限が緩い分野で、細部に縛られない土地活用を営みたい人
メリット
  • (テントを利用客が持ち込む形式であれば)旅館業法上の許可を得る必要がない
  • 営業形態の縛りがなく、参入にあたってのハードルが低い
  • 節税効果が少ない
デメリット
  • キャンプ場として人気を得るためには企画面やPRを工夫する必要があり、魅力を打ち出せない場合はまったく集客できない可能性がある。 
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
キャンプ場 ×

近年はキャンプがブームになっていますので、山林をキャンプ場として活用する方法もあります。
日本オートキャンプ協会による「オートキャンプ白書2019の概況」によると、オートキャンプ参加人口はここ数年、伸びています。

キャンプ場は宿泊施設等を設置すると旅館業法の許可が必要となり、ハードルが上がりますが、利用者が自分でテントを張って宿泊するだけなら旅館業法の許可は不要です。
また、焼き場を提供するだけなら、飲食店業の許可等も不要となります。
営業形態に決まりはありませんが、簡素な営業形態にすればかなり参入はしやすい業態です。
自然に富む魅力的な立地ほど人気が出ますので、田舎でもやりやすい活用方法となります。

2-4-3.アスレチック施設

こんな人に向いている
  • 通常よりも広い土地を持っている人
メリット
  • 山の地形や樹木を施設として転用できる
  • 節税効果が少ない
デメリット
  • アスレチック設備の建設にある程度の資金が必要となる
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
アスレチック施設 ×

山林の活用方法としては、アスレチック施設を運営する方法もあります。
アスレチックは山の地形や樹木をそのまま利用することができるため、伐採費用や造成費を安く抑えることができます。

森林でアスレチックを運営する場合、パカブ(ネットを張り巡らせた遊具)やジップライン(木々の間に張られたワイヤーロープを滑車できる遊具)などの人気の施設を取り入れると集客力が上がります。

2-4-4.産業廃棄物処理施設

こんな人に向いている
  • 通常よりも広く、かつ周囲に人が生活していない山奥の土地を持っている人
  • 土地に廃棄物を埋められることに心理的抵抗感を感じない人
メリット
  • 一度稼働すれば収入は安定しており、かつ金額も大きい。
デメリット
  • 廃棄物を埋めることになるので、他の用途に転用することは非常に難しい
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
産業廃棄物処理施設 × ×

山林でできる土地活用には産業廃棄物処理施設への賃貸もあります。
産業廃棄物の処理施設を建築するには、立地条件を満たす必要があります。
産業廃棄物の処理施設の立地条件は、基本的には人の生活空間から一定の距離が離れていることが要件となっています。

そのため、逆に言えば人里離れた山奥でないとできない活用方法です。
産業廃棄物処理業者は、基本的に産業廃棄物処理施設用地を確保することに困っていますので、心理的な抵抗がなければ活用の選択肢の一つになります。

2-4-5.里山レストラン

こんな人に向いている
  • 農家とのパイプを持っている人
メリット
  • 回転数を高めれば、賃貸や宿泊形式の土地活用よりも高い利益を出せる
デメリット
  • 商品の在庫管理など、管理すべき要素が多く、高い経営センスが必要となる
活用の種類 (1)
初期
投資額
(2)
土地
適応性
(3)
収益性
(4)
管理
難易度
(5)
安定性
(6)
転用性
(7)
節税
効果
里山レストラン ×

山林では里山レストランといった活用方法もあります。

里山レストランの中には、形が悪くて市場に出ない規格外野菜を地元の農家から安く仕入れ、成功しているレストランもあります。
地元の農家との連携は必須であり、地産地消をコンセプトとすると成功しやすいです。

3.田舎でも仮設建築物による活用はできない

都会であっても田舎であっても、仮設建築物による活用はできません。

仮設建築物とは、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める場合に、期間を定めて一時的に設置される建築物のことを指します。
例えば、工事現場にある青いプレハブの現場事務所などが仮設建築物です。

以前、コンテナを置くだけの土地活用が流行った時期がありました。
置くだけのコンテナは、仮設建築物に該当します。

置き型のコンテナが流行り出した当初は、規制の目が届かなかったため、全国の田舎で置き型コンテナの土地活用が見られました。

しかしながら、現在では規制が厳しくなり、仮設建築物である置き型コンテナの土地活用はできないことになっています。

現状、土地活用として行われているトランクルームは置き型ではなく「トランクルームのような建物」を建築している土地活用です。
建物建築であるため、土地は「宅地」であることが必要となります。

また、以前は仮設建築物の土地活用としてドーム型のバッティングセンターもありました。
ドーム型のバッティングセンターも仮設建築物に該当するため、できないことになっています。

いずれにしても、仮設建築物による土地活用は、今ではできない土地活用です。
建物を建てて土地活用をするには、土地が「宅地」であることが必要となります。

4.農地を農地以外で活用するには農地転用が必要なことに注意

農地を農地以外で活用するには、農地転用の許可が必要です。
所有者を変更しないまま農地転用をするには、通称、「4条許可」と呼ばれる許可を要します。

農地以外の利用方法であれば農地転用に該当するため、例えば駐車場や太陽光発電といった簡易な土地活用でも農地転用が必要です。

ただし、市街化区域内の農地であれば、例外的に届出のみで転用することができます。
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域またはおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域のこと
です。

「届出」は「許可」と比べて手続きの負担が少なく、実行しやすくなっています。

届出のみで転用ができる市街化区域の農地は、建物を建てて行う様々な土地活用が可能です。

一方で、市街化区域以外の農地では、原則通り「許可」が必要となります。
しかも農地には、そもそも農地転用できないものも存在し、農地転用できない場合は農地以外に活用方法がありません。

「農地転用できる農地」と「できない農地」の区分は、以下の通りです。

(農地転用できる土地・できない土地)
農地転用できる農地 農地転用できない土地
市街化区域内の農地
第3種農地
第2種農地の一部
農用地区域内農地
第1種農地
甲種農地

第3種農地とは、市街化が進んでいる区域の農地のことです。
第2種農地とは、市街化が見込まれる区域の農地になります。
第3種農地がちょっと都会で、第2種農地が少し田舎の農地といったイメージです。

そのため、第2種農地では必ず農地転用ができるわけではなく、その事業が周辺にある他の土地(農地以外を含む)でも目的を達成できると認められる場合には、許可が下りないことになっています。

農地転用を行うには、まず農地種別調査というものがあり、どの農地に該当するかの調査が行われます。

農地種別調査は回答に2週間くらいかかりますが、農地転用できない農地に該当すれば、農地以外の土地活用はできないということになります。

5.市街化調整区域は「開発許可」に注意

田舎の中に、市街化調整区域があります。
市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域
です。

市街化調整区域は市街化区域に隣接しているため、印象としてはそこまで田舎ではないのですが、規制が厳しいため土地活用が極めて難しくなっています。

市街化調整区域では、建物を建てるのに「開発許可」と呼ばれる許可が必要です。
例えば、現状、建物が建っていない雑種地の土地に建物を建てようとすれば開発許可が必要になります。

開発許可が下りなければ、建物を建てることができないため、雑種地としての利用法に留まることになります。
駐車場や資材置場、野立て看板用地、太陽光発電用地等の中から選択せざるを得ません。

市街化調整区域内の土地で、現状が宅地になっていない土地で開発許可を得ることは、実際にはかなり困難です。

役所の宅地課のような窓口に行くと、開発許可が得られる可能性があるかを親切に教えてくれますので、市街化調整区域の土地をお持ちの方は、一度役所に聞きに行くことをおすすめします。

6.山林は「造成」や「伐採」の可否に注意

山林は農地ほど規制が厳しくありませんが、それでも造成や伐採が勝手にできないことがあります。

山林は、場所によって規制がかかっている法律が異なるという点が特徴です。
山林の規制に関連する法律としては、以下のような法律が挙げられます。

【山林の規制に関連する法律】

  • 都市計画法
  • 宅地造成等規制法
  • 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律
  • 都市緑地法
  • 地すべり等防止法
  • 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律
  • 生産緑地法
  • 森林法

法規制の中では、特に造成を規制しているものが多くあります。
勝手に平らにできないとなると、それだけで土地活用のネックとなってしまいます。
造成や伐採が規制されている場合には、山林を山林のまま活用する必要があります。

7.「田舎の土地活用」を安心して相談できる土地活用会社を選ぶためのポイント

田舎の土地での土地活用の方法について知ったら、次のステップはうまく土地を活用するための方法を考えることです。
オーナー自身で情報を集めてプランを練っていく上で、土地活用の専門家からも知見を集めることをおすすめします。

将来的に建物を建てることも視野に入れて、土地活用会社からさまざまなアドバイスを提供してもらうとよいでしょう。

以下、「安心して相談できる土地活用会社」を選ぶために必要不可欠なポイントについてお伝えします。

7-1.土地活用会社の提示する「経営プラン」

多くのオーナーは物件を建築するタイミングで、建築にかかる費用や工法、出来上がる物件などのことばかりを気にかけがちですが、出来上がった後の収益を左右する要素として「完成前・完成後の経営プラン」も非常に重要です。

各メーカーが提示しているランニングコストや収支計画をチェックすることによって「より具体的で現実性が高い計画」を掲げている会社を選ぶことが重要です。
(各社ごとに、意外なほど内容の差があるのがお分かりいただけるはずです)

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、収益性までしっかり考えて提案をしてくれる土地活用に強い会社を選んで複数ご紹介できます。複数の土地活用会社の経営プランを一括請求することができますのでご活用ください。

7-2.得意とする土地活用のジャンル

土地活用会社にはそれぞれ得意な土地活用のジャンルがあります。

会社によっては、「トランクルームの運営ならお任せください!」といったように、特定のジャンルの土地活用に特化した会社もあります。

初めて土地活用にチャレンジするのであれば、さまざまな選択肢の中から最も適した活用方法を選んでもらうためにも、特定のジャンルに特化した会社ではなく、いくつかのジャンルを取り扱っている会社に相談するのがベストかもしれません。
「田舎の土地」といっても立地や条件は様々です。複数の活用法の中から、その条件に合った活用方法を提案してくれます。

7-3.評判・口コミ

土地活用会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

7-4.「田舎の土地の活用」で実績のある会社

田舎の土地の活用で実績や経験のある会社を選べば、どんな立地にどんな活用法を適用すればいくら位儲かるか、リスクはどの程度か等、しっかりした「事業計画」を立ててくれます。
この計画とずれがなければ、活用に失敗する事はありません。

「成功・失敗した経験と実績」が豊富にあって、それを隠さず共有してくれる会社を選ぶと後悔する事もなくなるはずです。

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」では、「田舎の土地活用」に強い土地活用会社を選んで複数ご紹介できます。

HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。ぜひ一度、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。

田舎での土地活用についての情報以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっている土地活用関連の情報について『土地活用に関する記事一覧』にまとめています。

土地活用の疑問を解決し、不安のない不動産経営への一歩を踏み出すための第一歩としてお役立てください。

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