【基礎から解説】マンション経営で「節税できる税金一覧」と「節税効果・方法」

1.マンション経営で節税できる税金 一覧

2.所得税・住民税の9つの節税方法と効果

2-1.減価償却を活用して節税する

減価償却費とは、年月が経つにつれて建物が劣化していく分の金額を、帳簿上の建物価格から減らす会計処理です。

帳簿上の利益は減るので、課税される税金も減ることにつながります。
これは減価償却による節税効果と言われています。

＜図　マンション経営の資産と費用の推移図＞

マンションの減価償却費は、「建物としての価値がいつまで保持できるか」を判断する法定耐用年数をもとに算出し、費用を経費に計上します。
建物だけでなく、エアコンや照明などの設備も減価償却が可能です。

ただし、土地は「何年経っても価値が減らない資産」という考え方から、帳簿上において土地の減価償却は行われません。

減価償却の計算方法やポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

参考：マンション売却に必要な減価償却計算の基礎知識を徹底解説！｜不動産売却HOME4U

2-2.青色申告特別控除を活用して節税する

マンションなどで10室以上の部屋を賃貸している場合、「事業的規模の不動産の貸付」と呼ばれ、マンション経営をしている方も青色申告を行うことが可能です。

正規の簿記の原則で記帳している場合は65万円、その他の場合は10万円の控除を適用できます。

青色申告特別控除額65万円を適用するには、10室以上のマンションであるとともに、以下の要件を満たす必要があります。

参照：国税庁｜No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分
参照：国税庁｜No.2072 青色申告特別控除

2-3.青色事業専従者給与を活用して節税する

青色申告を行う場合には、青色事業専従者給与を活用して経費を増やせます。

青色事業専従者に該当するのは、以下3つの条件を満たす方です。

配偶者や家族に支払う給与が経費となり、金額を自由に設定できるので、節税対策として非常に効果的です。
ただし、青色事業専従者給与は、仕事に見合った給与でない場合には否認されることがあります。
定期巡回や入出金管理など、マンション管理の業務に従事していることが必要です。

また10室以上など、マンションの規模にも規定があるため、事前に確認しておきましょう。

2-4.経費計上を漏れなく行い節税する

経費として計上できる出費が多いほど節税効果は高まります。
経費として計上できるのは次の通りです。

漏れなく計上すれば帳簿上の利益は減り、課税される税金の額も減ることになります。
青色申告を行う際には、「どのような出費が経費になるのか」を事前に知っておくことが大切です。

マンション経営においてどんな費用がかかるのか等のランニングコストについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

2-5.管理会社を設立して節税する

管理会社の設立もオーソドックスな税金対策の1つです。
マンションなど複数の不動産物件を持っている場合には、自分で設立した管理会社にトータルで物件管理を委託できます。

自分の管理会社に管理委託料を支払うことで経費にできるほか、管理会社に資金を貯めていくことも可能です。
管理料は一般的に家賃収入の3～8％程度が相場なので、私設管理会社への支払いもその範囲に収める必要があります。

私設管理会社の設立は有効な税金対策ですが、ルールを守って行いましょう。

2-6.小規模企業共済を活用して節税する

小規模企業の経営者や役員、個人事業主などの退職金制度である小規模企業共済は、掛金を全額所得控除できるため、高い節税効果があります。

マンション経営でも小規模企業共済を利用できます。積み立てによる共済金は、退職・廃業時に受け取れ、退職金として貯金しておくこともできます。

月々の掛金は1,000～70,000円まで500円単位で自由に設定でき、節税しながら将来のために貯金したい方には最適の税金対策と言えます。

2-7.赤字が発生したら損益通算を利用して節税する

不動産所得が赤字となった場合、マイナス分を他の所得に合算して全体の所得を少なくすることが可能です。
このようにマイナスの所得を利益から差し引くことを「損益通算」と呼びます。

節税効果を高めるためにも「損益通算」の仕組みを理解することが重要です。

例えば、会社員の給与所得が800万円で、マンション経営での所得で300万円のマイナスとなった場合、損益通算を利用すると全体所得が500万円になります。
給与所得の800万円から源泉徴収していた所得税の一部が、確定申告後の還付金で受け取ることができます。

マンションの新築初年度は、登録免許税や入居者募集の仲介手数料なで赤字になりがちですが、その分、損益通算して税金の負担を減らすことが可能です。

2-8.法人化して節税する

一定以上の所得がある場合は、マンション経営を法人化した方が税金の負担を減らす効果があります。

マンション収入が年間1,200万円、必要経費が200万円だったAさんのケースを考えてみます。
Aさんが個人事業主と法人だった場合を比較すると、以下の表のようになります。

（基礎控除などの計算はしていません）

参照：国税庁｜No.1410 給与所得控除
参照：国税庁｜No.2260 所得税の税率

マンション経営を個人事業主で行う場合、収入から必要経費を差し引いた金額が不動産所得となり、所得税と住民税がかかります。

マンション経営を法人化した場合、不動産所得の計算方法は個人事業と同じで、会社所得の1,000万円に法人税と所得税がかかります。
この1,000万円を会社から社長（大家であるAさん）への役員報酬として支給すれば、会社の所得は0円になるため、法人税の課税が0％になります。

ただし、詳細な金額に関しては個人により異なるため、税理士などの専門家に相談するようにしましょう。
不動産経営の法人化のメリットについて以下の記事で詳しく解説しています。

2-9.修繕費を計上して節税する

適切な修繕費を費用計上することも節税のポイントです。
修繕費を費用として計上できるのは、原則として20万円未満になります。

以下の費用は経費として認められる可能性があります。

しかし、物件の間取りを大幅に変更したり、断熱化や耐震補強化といったアップグレードの工事を行ったりすると金額が大きくなります。

このような工事は資産価値向上につながるとみなされ、「資本的支出」として計上されます。
そのため短期的には不動産所得の圧縮効果が低くなり、節税できる金額も少なくなってしまいます。

ポイントは、資本的支出にならない範囲で金額設定することです。
修繕する際には、経費に該当するのか資本的支出に該当するのかを、税理士などの専門家に確認した上で行うのが賢明です。

3.相続税の2つの節税方法と効果

3-1.マンションを新築して節税する

相続税の課税対象は土地のほか、金融資産や現金など、被相続人の遺産すべてです。
この時、マンションを建設するための借入金も遺産としてカウントされます。

遺産総額から借入金を差し引くことで、相続税の節税が可能です。

3-2.借地権割合と借家権割合を適用して節税する

マンションなどの不動産を相続する場合

土地には

• 借地権割合
• 借家権割合

建物には

• 借家権割合

が適用された評価額で相続税が計算されます。

借地権割合と借家権割合を適用することで、相続税評価額を抑えることが可能です。
計算式は以下の通りです。

マンションが立っている土地は「貸家建付地」となり、自己都合で扱えないことからも評価額が下がります。
よって、更地で相続するよりも相続税の負担を減らせます。

相続税対策についてさらに知りたい方はこちらもご覧ください。

4.贈与税の節税方法と効果

5.固定資産税・都市計画税の節税方法と効果