この記事では、新築アパート経営において利回りの相場や、最低どのくらいの利回りを確保すべきかについて解説します。
また、最後に高い利回りを得るコツについてまとめています。
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一般的に新築アパートにおける、最低目標の利回り基準は「実質利回りで3％〜3.5％以上」と言われています。
不測の事態に備えるためにもできるだけ利回りには余裕を持たせるとよいでしょう。
余裕のある実質利回りは5%以上です。
詳しくは「1.新築アパートで抑えておくべき利回り相場と最低目標ライン」をご覧ください。
利回りを計算する方法には、大きく分けて以下の2つがあります。
- 表面利回り
- 実質利回り
複数の物件の比較段階では、概算で算出する「表面利回り」で確認を行い、物件を絞り込んだ段階ではより実際の収益に近い数値を出す「実質利回り」で確認をするようにしましょう。
詳しくは「2.新築アパートの利回り計算方法」をご覧ください。
新築アパートの利回りを確認する際に、注意したいポイントは下記の5つです。
- 実質利回りで確認をする
- 修繕費は含まないようにする
- 空室リスクを考慮する
- 金利変動リスクを考慮する
- 家賃下落のリスクを考慮する
詳しくは「3.新築アパートで利回りを確認するときの注意点」をご覧ください。
1.新築アパートで抑えておくべき利回り相場と最低目標ライン
利回りとは、物件価格に対して1年で得ることができる収入（リターン）や利益の割合のことを指し、大きく分けて下記の2種類があります。
1. 表面利回り（ざっくり/簡単）
税金や経費を含めないで、物件の購入金額と1年間の家賃収入を基準で計算する
2. 実質利回り（より正確/やや難しい）
税金や経費を加味した状態で、物件の購入金額と1年間の家賃収入で計算する
新築アパートを経営するうえで、抑えておくべき利回りの相場は、以下の通りです。
- 実質利回りの最低目標ライン
実質利回りで3％〜3.5% - 実質利回りの理想的なライン
実質利回りで5％以上
もし実質利回りが3%を下回った場合、赤字になる可能性が大変高くなります。
アパートローンの金利は2％〜4.5％が相場と言われています。
したがって5%を上回る実質利回りが実現できていれば、手元にお金を残せる経営ができることでしょう。
1-1.【都道府県別】新築アパートの利回り相場
都道府県別と、間取り別で新築アパートの利回りの相場（表面利回り）を表にまとめました。
| 都道府県 | ワンルーム | 2DK | 3LDK | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 月額平均家賃（円） | 年額賃料単価（円/坪・年） | 利回り（%） | 月額平均家賃（円） | 年額賃料単価（円/坪・年） | 利回り（%） | 月額平均家賃（円） | 年額賃料単価（円/坪・年） | 利回り（%） | |
| 北海道 | 43,730 | 69,390 | 6.9% | 53,121 | 52,682 | 5.9% | 65,101 | 39,731 | 4.4% |
| 青森 | 44,310 | 70,310 | 7.0% | 49,445 | 49,036 | 5.4% | 55,744 | 34,020 | 3.8% |
| 秋田 | 41,078 | 65,182 | 6.5% | 49,682 | 49,271 | 5.5% | 61,974 | 37,823 | 4.2% |
| 岩手 | 47,812 | 75,867 | 7.6% | 52,070 | 51,640 | 5.7% | 57,055 | 34,821 | 3.9% |
| 山形 | 40,541 | 64,330 | 6.4% | 53,551 | 53,108 | 5.9% | 59,123 | 36,083 | 4.0% |
| 宮城 | 48,876 | 77,555 | 7.8% | 56,754 | 56,285 | 6.3% | 66,796 | 40,766 | 4.5% |
| 福島 | 44,958 | 71,338 | 7.1% | 52,294 | 51,862 | 5.8% | 58,069 | 35,439 | 3.9% |
| 群馬 | 41,758 | 66,261 | 6.6% | 48,592 | 48,190 | 5.4% | 55,044 | 33,593 | 3.7% |
| 栃木 | 40,327 | 63,990 | 6.4% | 48,191 | 47,793 | 5.3% | 57,117 | 34,858 | 3.9% |
| 埼玉 | 53,272 | 84,531 | 8.5% | 62,744 | 62,225 | 6.9% | 73,510 | 44,863 | 5.0% |
| 茨城 | 42,537 | 67,497 | 6.7% | 47,343 | 46,952 | 5.2% | 55,119 | 33,639 | 3.7% |
| 千葉 | 52,868 | 83,890 | 8.4% | 60,189 | 59,692 | 6.6% | 71,672 | 43,741 | 4.9% |
| 東京 | 69,228 | 109,849 | 11.0% | 84,712 | 84,012 | 9.3% | 91,940 | 56,111 | 6.2% |
| 神奈川 | 59,626 | 94,613 | 9.5% | 76,033 | 75,405 | 8.4% | 85,359 | 52,094 | 5.8% |
| 山梨 | 40,418 | 64,134 | 6.4% | 53,170 | 52,731 | 5.9% | 58,843 | 35,912 | 4.0% |
| 長野 | 42,785 | 67,890 | 6.8% | 51,614 | 51,187 | 5.7% | 57,753 | 35,247 | 3.9% |
| 新潟 | 47,773 | 75,805 | 7.6% | 54,310 | 53,861 | 6.0% | 59,633 | 36,394 | 4.0% |
| 富山 | 43,661 | 69,280 | 6.9% | 50,136 | 49,722 | 5.5% | 59,939 | 36,581 | 4.1% |
| 石川 | 44,079 | 69,944 | 7.0% | 49,362 | 48,954 | 5.4% | 63,888 | 38,991 | 4.3% |
| 福井 | 42,161 | 66,900 | 6.7% | 56,006 | 55,543 | 6.2% | 60,993 | 37,224 | 4.1% |
| 静岡 | 49,234 | 78,123 | 7.8% | 59,047 | 58,559 | 6.5% | 66,656 | 40,680 | 4.5% |
| 愛知 | 50,472 | 80,088 | 8.0% | 56,804 | 56,335 | 6.3% | 61,681 | 37,644 | 4.2% |
| 岐阜 | 44,113 | 69,997 | 7.0% | 48,357 | 47,957 | 5.3% | 57,053 | 34,819 | 3.9% |
| 三重 | 44,430 | 70,500 | 7.1% | 52,967 | 52,529 | 5.8% | 59,180 | 36,117 | 4.0% |
| 滋賀 | 48,592 | 77,105 | 7.7% | 57,650 | 57,174 | 6.4% | 72,833 | 44,450 | 4.9% |
| 奈良 | 45,329 | 71,927 | 7.2% | 59,523 | 59,031 | 6.6% | 61,565 | 37,573 | 4.2% |
| 和歌山 | 41,162 | 65,315 | 6.5% | 50,494 | 50,077 | 5.6% | 54,330 | 33,158 | 3.7% |
| 京都 | 53,022 | 84,134 | 8.4% | 70,711 | 70,127 | 7.8% | 77,533 | 47,318 | 5.3% |
| 大阪 | 56,778 | 90,094 | 9.0% | 66,561 | 66,011 | 7.3% | 77,179 | 47,102 | 5.2% |
| 兵庫 | 51,259 | 81,337 | 8.1% | 59,806 | 59,312 | 6.6% | 67,066 | 40,930 | 4.5% |
| 鳥取 | 38,050 | 60,377 | 6.0% | 45,357 | 44,982 | 5.0% | 58,775 | 35,870 | 4.0% |
| 岡山 | 44,379 | 70,420 | 7.0% | 55,612 | 55,152 | 6.1% | 64,378 | 39,290 | 4.4% |
| 島根 | 43,876 | 69,621 | 7.0% | 55,317 | 54,860 | 6.1% | 58,897 | 35,945 | 4.0% |
| 広島 | 48,165 | 76,427 | 7.6% | 59,919 | 59,424 | 6.6% | 67,327 | 41,090 | 4.6% |
| 山口 | 39,833 | 63,206 | 6.3% | 50,353 | 49,937 | 5.5% | 57,904 | 35,339 | 3.9% |
| 徳島 | 41,664 | 66,111 | 6.6% | 48,607 | 48,205 | 5.4% | 67,722 | 41,331 | 4.6% |
| 香川 | 41,635 | 66,065 | 6.6% | 50,007 | 49,594 | 5.5% | 56,548 | 34,511 | 3.8% |
| 愛媛 | 39,202 | 62,205 | 6.2% | 50,043 | 49,629 | 5.5% | 51,401 | 31,370 | 3.5% |
| 高知 | 42,625 | 67,636 | 6.8% | 52,182 | 51,751 | 5.8% | 60,977 | 37,214 | 4.1% |
| 福岡 | 47,761 | 75,786 | 7.6% | 60,505 | 60,005 | 6.7% | 68,378 | 41,731 | 4.6% |
| 佐賀 | 43,309 | 68,722 | 6.9% | 48,709 | 48,306 | 5.4% | 55,332 | 33,769 | 3.8% |
| 長崎 | 48,632 | 77,168 | 7.7% | 58,396 | 57,913 | 6.4% | 64,915 | 39,618 | 4.4% |
| 大分 | 40,760 | 64,677 | 6.5% | 50,406 | 49,989 | 5.6% | 56,559 | 34,518 | 3.8% |
| 熊本 | 45,081 | 71,533 | 7.2% | 55,793 | 55,332 | 6.1% | 57,882 | 35,325 | 3.9% |
| 宮城 | 44,007 | 69,829 | 7.0% | 50,776 | 50,356 | 5.6% | 53,557 | 32,686 | 3.6% |
| 鹿児島 | 45,681 | 72,486 | 7.2% | 55,612 | 55,152 | 6.1% | 59,598 | 36,373 | 4.0% |
| 沖縄 | 44,579 | 70,373 | 7.1% | 55,187 | 54,731 | 6.1% | 64,456 | 39,337 | 4.4% |
| 全国 | 51,011 | 80,943 | 8.1% | 58,260 | 57,779 | 6.4% | 66,540 | 40,609 | 4.5% |
【参考：全国賃貸管理ビジネス協会(2021年09月の家賃動向)】
上記の相場は、表面利回りで算出されたもので、実際の収益に近い数値を表すのは「実質利回り」です。
「表面利回り」は表面的な収益性を指す数値と考え、目安として参考にしましょう。
実際のアパートの選び方や、購入までの流れが知りたい方は以下の記事がおすすめです。
2.新築アパートの利回りの計算方法
この項目では、「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法について解説します。
2-1.表面利回りの計算方法
表面利回りの計算方法は…
税金や経費を含めないで、物件の購入金額と1年間の家賃収入を基準で計算する
計算式
表面利回り＝年間家賃収入の総額÷物件価格×100
条件
年間家賃600万円、物件価格5,000万円
計算例
600÷5,000×100=12%
よって、表面利回りは12%
表面利回りで計算するメリットは…
複数のアパート建築プランを比較検討する際にわかりやすいこと
表面利回りで計算するデメリットは…
概算の数値であるため運営費や空室の可能性などは含まれていないこと
2-2.実質利回りについて
実質利回りの計算方法は…
税金や経費を加味した状態で、物件の購入金額と1年間の家賃収入で計算する
計算式
実質利回り＝（年間家賃収入ー経費）÷アパート建築時の全費用（物件価格＋購入時の諸費用）×100
条件
年間家賃600万円、物件価格5,000万円、経費200万円、購入時諸費用200万円
計算例
（600万円-200万円）÷（5,000万円+200万円）×100=7.69%
よって、実質利回りは7.69%
実質利回りで計算するメリットは…
物件の収益性を、より正確に判断できてリスク管理ができる
実質利回りで計算するデメリットは…
経費を差し引いているため、利回りが低く出やすい
実質利回りを計算する際には、「借入金返済額は含まない」ことが一般的で、自己資金を100％投資した時の利回りとなります。
アパート経営の利回りについてさらに詳しい説明を読みたい方は、以下の記事をご参考ください。
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3.新築アパートで利回りを確認するときの注意点
新築アパートの利回りを確認するときには、いくつか注意点があります。
この項目では、主に以下5つのポイントについて紹介します。
- 実質利回りで確認をする
- 修繕費は含まないようにする
- 空室リスクを考慮する
- 金利変動リスクを考慮する
- 家賃下落のリスクを考慮する
3-1.実質利回りで確認する
新築アパートで利回りを確認する際の注意点として「実質利回りで確認する」ことは重要です。
「2.新築アパートの利回り計算方法」で説明した通り、表面利回りは「おおまかな利回り」であり、「実質的な収益性がわかる」の実質利回りです。
実質利回りは、管理費や固定資産税などの経費が含まれており、収益性を図る指標としては実態に近しいものになります。
そのため、気になる新築アパートがある場合には、最終的には実質利回りを確認するようにしましょう。
3-2.修繕費は含まないようにする
新築アパートで利回りを確認する際の注意点として「修繕費は含まないようにする」とよいでしょう。
実質利回りは、物件が生み出す収益力を表した投資家向けの利回りになります。
そのため、実質利回りを求めるときには「大規模修繕費」を含まない点がポイントです。
実質利回りに含まない理由としては、大規模修繕費は、費用というよりは分母の投資額に反映すべき金額であるためです。
また、物件が生み出す収益力とは直接関係のない「借入金の返済額」や「減価償却費」も含みません。
3-3.空室リスクを考慮する
多くの場合利回りは「ずっと満室」を前提に計算・表示されます。
従って新築アパートで利回りを確認する際の注意点として「空室リスクを考慮する」ことが挙げられます。
空室リスクを考慮する際には、以下2つのポイントがあります。
- 過去のデータから予測する
- 不動産会社にヒアリングする
どんなに想定した利回りがよかったとしても空室ばかりになってしまうと赤字になってしまいます。
過去のデータをしっかりリサーチすることと、不動産のプロに相談することで空き家リスクを減らしましょう。
3-4.金利変動のリスクを考慮する
新築アパートで利回りを確認する際は「金利変動のリスクを考慮」しましょう。
特に以下の金利タイプを選択している場合は、金利変動の結果、返済額が増えるリスクがあるため注意が必要です。
- 変動金利
- 一定期間固定金利
利回りを見る分には良くても、金利変動の結果、返済負担に耐えきれず資金ショートしてしまうなんてこともあり得ます。
3-5.家賃下落のリスクを考慮する
新築アパートで利回りを確認する際の注意点として「家賃下落のリスクを考慮する」ことが挙げられます。
新築アパートであっても、経年劣化に伴い家賃は下落していきます。
数年後も同じ家賃で収支計画をしていると、想定していた利回りが期待できなくなるというリスクが考えられます。
不動産会社へのヒアリングや競合物件を調査し、家賃下落率を予測しておくと安心です。
- 下落率を予測する
- 下落率を収支シミュレーションに加味する
空室率と家賃下落率を加味しても高い利回りを維持できるのであれば、そのアパート経営の収益性は高いといえます。
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4.新築アパートで高い利回りを得るコツ
新築アパートで高い利回りを得るコツは下記の5つです。
- 小さめの間取りを選ぶ
- 建物の仕様を見直す
- 付加価値をつけて家賃を上げる
- 最適な管理方法を選択する
- 複数のハウスメーカーで比較する
適正なコストで「魅力的で居心地のよい」アパートを作り空き室リスククを下げる事は、利回りを高めることに繋がります。
さらに詳しく知りたい方は、以下の記事をお読みください。
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