アパートを一棟買いして自分も住むことはできる？メリット・デメリットを解説

これから土地活用でアパートやマンションを建てようとご検討の際、その建物の一室に、ご自分も自宅として住めたらいいのに、とお考えになる方は少なくないと思います。

土地活用という視点で見たときには「ご自分の賃貸物件に自分で住む」方法として、最も適しているのは、賃貸併用住宅を建てて、そこに自宅として住むことです。

本記事では、土地オーナーが、ご自分で経営するアパートに自分で住む方法と、その注意点などをまとめています。

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1.一棟買いしたアパートに自分で住む方法

経営するアパートに、ご自分も住む方法には、賃貸併用住宅を建てて住む、投資用アパートを建ててその一室に住む、という2通りの方法があります。結論から言うと、土地活用としてスタートするのであれば、1つ目に解説をする賃貸併用住宅が最適な方法です。

1-1.「賃貸併用住宅」として建物のマイホーム部分に住む

収益物件の一部に自宅として住むのであれば「賃貸併用住宅」という方法があります。賃貸併用住宅とは、一つの戸建ての中に、マイホームと、賃貸用に貸し出す部分が同居している建物のことです。

自宅と賃貸用不動産を一度に手に入れることができる上に、ローンを入居者の家賃で返済できるので、実質、入居者がマイホームのローンを支払ってくれるという、経済的にも心理的にも負担が軽くなる不動産投資の方法です。

賃貸併用住宅についての詳細をご希望の場合は、「賃貸併用住宅」の関連記事をご参照ください。

1-2.投資用アパート一棟の一室に住む

もう一つの方法は、投資用のアパートを一棟持ち、その一室に住むという方法です。アパート一棟を手に入れる方法には、不動産市場で売っている投資用アパート物件一棟を購入する方法と、土地活用でご所有の土地にアパートを一棟建てる方法があります。

ただし、この方法で住むことは不可能ではありませんが、実際にご自宅として住むためには、さまざまな制約があり、さらに経営上のリスクも多いため、おすすめはできません。

例えば、この方法には、以下のようなリスクが伴います。

上記のように、投資用不動産にご自分で住んでしまうと、マイホームならば当然に使えるはずの住宅ローンと住宅ローン控除、投資物件であれば使える減価償却費という節税の、どちらもが使えなくなってしまいます。

そのため、投資用のアパートやマンションの一室にご自分で住むという方法は、土地から最大の収益を長期的に得るという、土地活用本来の目的にかなっていないため、おすすめはできません。

アパートを建て、そのどこかに自分も住む前提で土地活用をお考えの場合には、はじめからマイホーム部分が確保できて、住宅ローンも控除も利用でき、さらに、賃貸部分には減価償却も適用できる、賃貸併用住宅にするほうが良いと言えます。次章からは、賃貸併用住宅での土地活用に関してやさしく解説をしていきます。

賃貸併用住宅の建築をお考えの際は、まずご所有の土地にどのくらいの大きさの建物が建てられるのか、どのくらいの賃貸部分が設けられるのかなどを確認するために、ハウスメーカーや建築会社に建築プランを請求してみてください。

はじめての土地活用や賃貸併用住宅の建築プランには、NTTデータグループの運営する「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をおすすめします。ご所有の土地の広さやエリアなどを入力していくだけで、最大10社に建築プランを請求できます。複数のプランを見比べながら、どんな賃貸併用住宅が建つのかを、具体的にイメージできるようになります。

賃貸併用住宅の建築費はいくら？

2.一棟買いしたアパートに自分で住むメリット

本章では、賃貸併用住宅を建ててご自分で住むことのメリットをまとめています。賃貸併用住宅は、建物の一部に、もともとマイホームとして使える部分があるという前提の賃貸経営です。そのため、土地活用をした建物にご自分が住んでも、問題が起きる可能性が極めて低い方法です。

賃貸併用住宅には、次の5つのメリットがあります。

2-1.住宅ローンが使える

賃貸併用住宅には、マイホーム部分と賃貸部分がありますが、このマイホーム部分の専有面積が全体の50％以上という適用条件※をクリアすれば、賃貸併用住宅の建築費に、住宅ローン適用ができます。

※ローン申し込みをする金融機関によって指定する専有面積には違いがあります。

住宅ローンはアパートとローンと比べると、借入期間が長く金利も低くなるため、賃貸部分と合わせて総合的に考えると、非常にメリットが大きいと言えます。

住宅ローン適用に関しては、金融機関や提携ローンによって制度や条件が違いますので、複数の金融機関、ハウスメーカーの担当者に確認をしておく必要があります。

2-2.住宅ローン控除が使える

賃貸併用住宅には「マイホーム」部分がありますので、マイホーム部分に対しては住宅ローン控除が適用されます。前項同様、自宅としての専有面積が全体の半分以上であるという条件以外に、ローン期間が10年以上必要になります。

住宅ローン控除は、長期間にわたって年収から税金を控除できる、強力な節税制度ですので、マイホームを購入・建てるのでしたら、使わないでおくのはもったいない制度です。
【参照：国税庁　土地・建物（住宅ローン控除等）】

2-3.将来の相続税対策としても使える

住宅を相続する場合は、不動産の固定資産税評価額をもとに相続税額を計算します。賃貸併用物件には、自宅と賃貸部分が共存していますので、自宅でありながら貸家でもあります。

このような貸家の要素がある不動産には、「人に部屋を貸しているので、ご自分の自由には土地建物を使えない」という不自由さを考慮する特例などが適用され、相続税額が減額されます。

この減額方法では、賃貸併用住宅におけるマイホーム部分と、貸家部分との比率は考慮されないため、賃貸併用物件であれば、マイホーム部分の広さとは関係なく、相続税対策として使えます。
【参照：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」】

2-4.間取りや設計に自由度がある

賃貸併用住宅の自宅と賃貸部分の配分の範囲内で、自由な設計が可能です。

家の設計に関したことは、不動産のプロフェッショナルであるハウスメーカーや建築会社に建築プランを請求して現地調査をした後に、担当者に要望をご相談いただく方が、より具体的なマイホームの大きさや階数などがわかり、イメージをしやすくなります。

2-5.限りなく投資用物件に近い設計にもできる

賃貸併用住宅を作るときに、住宅ローン適用をしないという選択をすれば、限りなく投資用物件に近い、自宅としても使える建物にすることもできます。自宅部分が建物全体の50％以下になると、建物全体への住宅ローン適用や、住宅ローン控除は使えなくなりますが、その分、賃貸部分が増やせるため、土地活用の賃料収入は増えることになります。

賃貸併用住宅へのローン取り扱いがある金融機関の多くでは、自宅部分は、最低建物全体の25％は必要というところが多いので、めやすとしては、全体の1/4または1/3くらいを自宅として考えておき、残りを賃貸部分として賃料収入をシミュレーション計算してみてください。

以下の例のように、延床面積に対して1/4または1/3を自宅にすればよく、自宅以外の残りの部分は、賃貸部分として、収益最大化できるように設計することができます。

この方法だと、マイホームにできる部分の大きさには制限が付きますが、その分、家賃収入は多くなりますので、繰り上げ返済などで早期完済を目指し、早期の資産拡大も可能です。

また、このスタイルは賃貸併用住宅でありながら、ほぼ投資物件であるため、普通の賃貸併用住宅と比較すると、投資家にとっても「投資物件」として判断され、売却をしやすいのもメリットです。

3.一棟買いしたアパートに自分で住むデメリット

本章では、賃貸併用住宅を建てて自分でそこに住むことのデメリットと、その対策方法についてまとめています。

3-1.マイホーム部分の設計に制限がある

賃貸併用住宅の大きなメリットの一つである、建物全体に住宅ローン適用をするためには、建物の延べ床面積のうち、50％以上が自宅部分である必要があります。

そのため、自宅にする部分に広さの制限がつくため、一般的な戸建てのマイホームのような、理想通りの家が建つわけではありません。
代わりに、賃貸部分からは家賃が発生するので、ローン返済に追われることなく、精神的・経済的に気持ちのラクな返済スタイルをとることができます。

3-2.普通の賃貸と比べて空室リスクが高め

一般的な賃貸物件と比較すると、賃貸併用住宅の賃貸物件は、空室リスクが高めになります。この原因は、同じ敷地内にオーナー（大家さん）が住んでいることを、好まないタイプの方がいるためです。

入居者募集をする時点で、不動産会社からは、賃貸併用住宅であることを説明しますが、住んでいるうちに、やはり心理的な負担を感じて退去してしまうケースもあります。

またオーナー側も、マイホームでありながら、完全に自分たち家族だけの家ではないため、入居者に対する配慮が負担に感じることもあります。例えば、小さい子供がいる場合は騒ぎ声や足音の問題、大きな音でテレビや音楽をかけないなど、一軒家に家族だけで住んでいれば、あまり気にしないで良いことも、賃貸併用住宅では気にしておく必要があります。

3-3.建築費が割高になる

本来であれば、一つの戸建てに対して一つだけあればよい、お風呂・トイレ・玄関・建具などが、賃貸物件の部屋数だけ必要になるため、普通のマイホームの金額と比較すると、建築費が割高になります。

4.一棟買いしたアパートに自分で住む際の注意点

自分で経営するアパートに住むという前提で土地活用をする場合に、注意しておくべきポイントを5つにまとめています。

4-1.賃貸ニーズのあるエリア条件であること

賃貸部分があるマイホームである以上、賃貸併用住宅は、入居者がいることが土地活用成功の大前提となります。まずは、ご所有の土地周辺に、賃貸ニーズがあるかどうかを確認してください。

賃貸ニーズの高い場所とは、駅前・駅近などの利便性が良い場所以外にも、少し駅歩があっても、近隣にスーパーやドラッグストアがあるなど、生活に便利な環境が整っているエリアのことです。

実際にどのくらいの賃貸ニーズがあるのかは、ご自身で調べるよりも、土地活用プランや建築プランを請求するハウスメーカーや建築会社の担当者に確認をしてもらう方が、確かな回答が得られます。

現地調査後、エリアの賃料相場、人の属性などの専門的なデータをもとに、賃貸経営がうまくいくかどうかを、不動産のプロフェッショナルの目で判断してくれますので、アドバイスとして参考になります。

ご所有の土地であまり賃貸ニーズがなかった場合でも、他の土地活用方法も併せて提案がありますので、より良い土地の有効活用の仕方がわかるようになります。

4-2.自宅部分の専有面積に注意すること

賃貸併用住宅で手堅い経営を望むのであれば、マイホームと賃貸部分の割合は、半々でつくれば、収益の最大化が期待できることになります。また、建物全体の建築に住宅ローンを使う予定であれば、やはり自宅の専有面積は50％以上必要になります。

ここで問題になるのが、家族のマイホームへの希望と、実際の専有面積の広さが、かみ合わないこともあるという点です。一般的なファミリー向け2LDKのマンションの部屋は、およそ50平米（約15坪）前後ですので、ご自宅の広さに最低でも50平米くらいを求めるのは、マイホームを建てるのであれば、ごく普通の要望になります。

仮に、自宅部分を50％にした場合、マイホームに50平米ならば、賃貸部分も同じく50平米になりますので、この賃貸併用住宅の専有面積は、合計100平米（約30坪）の広さが必要になります。

さらに、賃貸併用住宅は普通の家とは違い、賃貸部分がありますので、階段や廊下などの共用部分が、延床面積の1割くらいは必要になります。つまり、希望する広さのマイホームを確保するためには、自宅+賃貸＝100平米ならば、1割のプラス10平米分を足した、110平米分の延べ床面積が必要です。

オーナーとその家族が、どのくらいの広さ、どんな間取りの部屋に住みたいかによっても、賃貸部分の広さと延べ床面積が決まっていき、マイホーム部分が広くなれば賃貸部分は狭くなっていきます。

土地が広く、建築条件にも余裕があって専有面積自体が大きく取れる土地であれば問題ないのですが、そうではない場合は、マイホームの広さをどのくらいにするのかは、家族にとって大きな問題となります。

大金を投じるマイホームに妥協はしたくないものですが、賃貸併用住宅でマイホームを建て、さらに賃貸経営としての成功も望むのであれば、マイホーム部分の割合は50％を大きく超えないように注意しておく必要があります。

4-3.経営計画・返済計画は慎重に作ること

賃貸併用住宅では、家賃収入をローン返済費用として充当するため、毎月の家賃のほとんどは返済に充てられます。その分、ローン返済をご自分で負担しなくても良いため、賃貸併用住宅のローンはマイホームのローンだと考えると、負担の軽いマイホーム取得になります。

毎月の家賃の中から賃貸経営の支出として最も大きいのはローン返済額ですが、そのほかにも、管理費・修理費・税金など毎月・毎年かかる経費、数年ごとに手入れをする修繕費などが発生します。

これらをすべて支払った上で、家賃収入からの手取りはいくらに設定するのか、途中の繰り上げ返済はするのかなど、長期にわたる返済計画は、何度もシミュレーション計算をして、確実に完済できる方法を選ぶようにしてください。

経営計画や返済計画は、借入総額がハッキリしないとわかりにくい部分がありますので、賃貸併用住宅で土地活用を検討し始めた段階で、一度、複数のハウスメーカーや建築会社に建築プランの請求をして、プラン内容と総額などを比較してみることをおすすめします。

どの会社でも、はじめの提案では概算見積もりを出しますが、現地調査をしてご家族のご意向や、収支の希望などを確認した後には、かなり現実的な建築プランと経営プランが提案されます。

これらの内容は、実際に金融機関に審査申込をするときに添付する、経営計画書のたたき台にもなりますので、慎重に比較をしたうえで「これならできる！」と思えたプランから選ぶようにしてください。

4-4.賃貸併用住宅に実績のあるハウスメーカー選びをする

ハウスメーカーや建築会社はたくさんありますが、できるだけ、賃貸併用住宅の建築と運営の両方に実績がある会社から選ぶようにしてください。賃貸併用住宅はマイホームとしても、賃貸経営としても、不動産市場全体の中では少数派であることは間違いありませんので、前例をたくさん持つ会社の方が、良いプラン提案ができます。

例えば、設計一つにしても、入居者の付きやすい外観、人気の出やすい間取りなど、エリアや入居者層に合わせて過去データや、時代やトレンドを反映した設計プランが作れます。賃貸経営のしやすい提案ができるような会社であれば、マイホームとしても賃貸経営としても満足度の高い買い物となります。

基本的に、大手ハウスメーカーや建築会社であれば、全国での施工例も多く、経営開始後のサポートとして系列会社の管理会社などの管理サポート体制も万全であることが多く、スタートから経営まで安心した土地活用ができます。

4-5.複数の建築プランを比較する

一棟買いをしたアパートに自分で住む方法として、賃貸併用住宅を検討するのであれば、まずは、なるべく数多くのハウスメーカーや建築会社に建築プランの請求をして、たくさんの建築プランを比較するようにしてください。

ネット情報だけを見て決めた1社に申込をしてしまうと、比較対象がないため、そのプランの本当の良し悪しを判断することができません。賃貸併用住宅は、マイホームとしての居住性の良さに加えて、賃貸経営として成功するという命題もありますので、適切な建築プランが提案できる会社を探し出す必要があります。

複数のハウスメーカーや建築会社に建築プランを請求する際には、NTTデータグループの運営する、日本最老舗の不動産情報の比較サイト「HOME4U オーナーズ」の一括プラン請求をご利用ください。

ご所有の土地の広さとエリアなどの質問に答えていくだけで、日本全国の賃貸併用住宅に実績と信頼のあるハウスメーカーや建築会社から、相性の良い会社を最大10社までに絞り込んで紹介をしています。

この時に、なるべく数多くの会社にチェックをし、たくさんの建築プランを比較してください。気になる提案がある会社には、早い段階で現地見積もりをしてもらうことで、実際にどのくらいの専有面積のある、何階建ての賃貸併用住宅が建てらえるのかが、ハッキリとわかるようになります。

賃貸併用住宅の建築費はいくら？