【徹底解説】アパートを相続する際の手順とコツ

1. アパートを相続すべきか売却すべきか

1-1.「アパートを相続する」メリット・デメリット

「アパートを相続する」メリット・デメリットは以下の通りです。

特に、

場合は相続しても経営が容易にできる可能性があります。

1-2.「アパートを売却する」メリット・デメリット

一方、「アパートを売却する」メリット・デメリットは、以下の通りです。

特に、

の場合は売却を強く検討すべきでしょう。

2. アパートを活用した相続税の節税方法について

3. 相続をスムーズに行うために知っておくべきコツ

3-1.事前にしっかり準備する

多くの節税対策は相続発生前に開始しなければなりません。
また、資産の目録作成や権利関係の書類の在処等は、お亡くなりになられた後では調査が困難な場合も多く、苦労されやすいポイントです。

相続に向けて事前に準備しておくと、スムーズ度合いが大きく変わります。

3-2.専門家の手を借りる

相続は、手続き期限がある一方、税金や法律が絡むので素人には分かりづらくて手続きも煩雑なので、多くの方が専門家の支援を何らかの形で受けながら手続きを進めています。

多少報酬を払っても、専門家の手を借りる事をおすすめします。
（例えば税理士報酬の相場は、遺産総額の0.5～1％前後）

手続きの内容毎に支援を受けられる専門家も異なってきますので、相続する遺産の規模や中身に合わせて、どの手続きを任せるか判断しましょう

4. アパート相続手続きの流れ

アパート相続は、主に以下のステップで行うことが一般的です。

＜図　アパート相続手続きの基本的な流れ＞

【主要な相続手続きと手続き可能な場所・期限の一覧】

必要な手続き	手続きが可能な場所	期限
1.遺言書の有無を確認する	貸金庫 書斎 公証役場 法務局	なるべく早く
2.遺産と債務を確認する	関係する金融機関等	2ヶ月までを目安に
3.遺産分割協議をし、相続放棄する等判断する	相続人同士の話し合いの場	3ヶ月以内
4.準確定申告を行う	税務署	4ヶ月以内
5.名義変更を行う	法務局	なるべく早く （相続登記の期限は３年以内になる予定）
6.相続税の申告と納税を行う	税務署	10ヶ月以内

それぞれの手続きについて、以下にまとめました。

4-1.遺言書を確認する

相続が発生したら、最初に確認するべきことは遺言書の確認です。
下記の表で、誰がどこで、いつまでに行うべきかをまとめました。

遺言書とは、被相続人(他界した人)の生前の意思で遺産の分割方法を指定できる書面のことを指します。

遺言書があれば、原則として遺言書に従って遺産を分割します。
遺言書の中にアパートを引き継ぐ人が指定されていれば、その指定された人がアパートを相続します。

よくある遺言書の形式は、以下の2種類です。

2020年の制度改正で、自筆証書遺言も法務局に保管できるようになりました。この場合、開封時の家庭裁判所の検認は必要ありません。

4-2.遺産と債務を確認する

遺言書の有無を確認した後に行う手続きは、「遺産と債務の確認」です。
下記の表で、誰がどこで、いつまでに行うべきかをまとめました。

相続税を計算するために、全ての資産と債務の確認をします。

アパートの相続が発生する場合、相続税を節税するために被相続人(他界した人)がわざとローンを残すこともあり、資産だけではなく負債もしっかり確認しましょう。
物件が複数ある場合には、どのローンがどの物件に紐づいているのかも確認する必要があります。

4-3. 遺産分割協議をし、相続放棄する等判断する

遺産と債務の確認をした後に行う手続きは、「遺産分割協議をし、相続放棄する等の判断をする」です。
下記の表で、誰がどこで、いつまでに行うべきかをまとめました。

相続人が複数いて、遺言書がないor遺言書通りに相続すると都合が悪い場合、相続人全員で遺産の分け方を話し合うのが「遺産分割協議」です。

遺言書があれば基本それに従いますが、アパート等の不動産は分割しにくい事もあり、相続人同士で協議し、「不動産を全部譲る代わりに現金を多めに相続する」等、後々のトラブルを避けるような配分にしておくことが賢明です。

話し合いの内容は書面で残します。
これを「遺産分割協議書」と呼び、法的な有効性があります。

また、「相続放棄」とは、相続の権利を全て放棄することです。
被相続人(他界した人)の遺産がプラスの資産よりもマイナスの債務の方が大きい場合に主に利用されます。
協議の結果、例えば親の事業を継いだ相続人に事業所を全て相続させるために他の相続人が相続放棄する様なケースも多々あります。

遺産分割協議は相続税の納付期限である10ヶ月後までに行えばいいのですが、相続放棄は、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内の手続きが必要です。
なので本記事では、「3ヶ月以内」に両方の判断を行う事をお勧めしています。

4-4.準確定申告を行う

特にアパートをはじめとする賃貸物件の絡む相続の手続きにおいて、遺産分割協議や相続放棄の確定をした後に行う手続きは「準確定申告」です。
下記の表で、誰がどこで、いつまでに行うべきかをまとめました。

相続財産にアパートが含まれている場合、被相続人が収益を得ていることが多いため準確定申告を行う必要があります。

準確定申告とは、被相続人が他界した年の1月1日から他界日までの所得に関する確定申告のことです。
準確定申告の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です。

4-5.名義変更を行う

準確定申告後に行う手続きは、「名義変更」です。

下記の表で、誰がどこで、いつまでに行うべきかをまとめました。

アパート経営を引き継ぐには名義変更（相続登記）が必要です。
名義変更の方法には、主に以下の3種類があります。

また以下のように、変更方法によって必要な書類が異なります。

遺言書が自筆証書遺言で自宅などに保管していた場合には、法務局に提出する前に、家庭裁判所による検認が必要となります。
検認とは、家庭裁判所による遺言書の存在および内容の確認のことです。ただし、法務局保管の場合は検認の必要はありません。

書類を揃えたら名義変更を行います。

名義変更が終わったら、新所有者として以下の手続きを行います。

4-6. 相続税の申告と納税を行う

相続税の納税義務のある人は、相続税の申告と納税を行います。
相続税の申告と納税の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内です。

ただし、10ヶ月以内というのは必ずしも十分な時間ではないことから、法定申告期限から5年以内であれば後から申告内容を修正できる「更正の請求期限」というのが定められています。

5. 【事例】アパートの分割相続の方法を2パターン紹介

5-1.パターン1：代償分割でアパートを１人が相続する

代償分割は1人の相続人がアパートの全ての権利を引き継ぐ方法です。
引き継いだ相続人が、他の相続人に対して現金などで相続の相応額を分配します。

この方法を選択すれば、故人の遺したアパート物件を所有し続けられます。
この方法が向いているのは以下のようなパターンです。

5-2.パターン2：換価分割でアパートを売却する

相続人が管理できないなどの理由でアパート物件を必要としない場合に選択されるのが換価分割です。
アパートを売却することで得た現金を相続人で分配します。

この方法が向いているのは以下のようなパターンです。

ただし、売却には手数料や譲渡所得税がかかることがあり、分配金が目減りする可能性があります。
相続税の分配についてのコツはこちらの記事で詳しく解説しています。

6. 相続したアパートを経営する際の3つの注意点