【価格別実例あり】アパート一棟の価格はいくら？相場や費用を抑える方法を解説

この記事では、アパート価格の相場から価格別の実例、建築費を抑える方法まで幅広くご紹介します。

アパート経営を始めるにあたり。アパート価格を抑えることができれば、その分、高い利回りを実現しやすくなるでしょう。

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アパートの建築費はいくら？

1.アパートの価格は「構造」と「坪単価」で変わる

アパートの価格はアパート建築費の「建築工事費」「設計料」「諸費用」が関係します。

中でも建築工事費の「構造」と「坪単価」が大きく影響してきます。
まず、 アパートの価格は構造によって大きく変わります。
構造ごとに材料費は異なり、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造は強度や耐震性が高い分コストも高く、木造や軽量鉄骨造はコスト・建物性能ともに標準的なバランスのよさがポイントです。

坪単価とは「延べ床面積（床面積の合計）1坪当たりの建築価格」のことです。
以下の計算式で算出します。

アパート本体価格÷延べ床面積＝坪単価

例えば、延べ床面積80坪のアパートの建築価格が 8,000万円であれば、8,000万円÷80坪＝100万円が坪単価となります。
なお、1坪は約3.3平米です。

アパートの建築費はいくら？

1-1.アパート建築費の計算方法

アパートの建築費用の相場は、構造ごとにおおよその坪単価を把握していると考えやすくなります。
アパート建築費を求めるには、構造別の坪単価を使って概算します。比較的リーズナブルに建築可能なのは木造や軽量鉄骨ですが、4階建て以上となる場合や、強度や耐震性を求めるなら鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造を選択することとなります。

アパート建築費を求めるには、 構造別の坪単価を使って概算します。比較的リーズナブルに建築可能なのは木造や軽量鉄骨ですが、4階建て以上となる場合や、強度や耐震性を求めるなら鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造を選択することとなります。

アパート建築費＝坪単価×坪数（延床面積の広さ）

HOME4Uの提携企業の請負工事金額から算出した構造別の坪単価が以下の表となります。

アパートの建築費用の 大部分を占めるのが「本体工事費」ですが、建築費用にはそのほか、電気工事費や給排水工事費などの「付帯工事費」や「設計料」などが含まれます。

建築会社によっては、これらの項目が坪単価に含まれない場合（別途必要になる場合）がありますので、見積もりを確認する際にはご注意ください。

地域別・構造別の坪単価について、詳しくはアパート建築の坪単価の記事でもご紹介していますので、そちらもご確認ください。

延床面積は、土地の容積率が分かれば大まかに把握することができます。例えば、100坪で容積率100％の土地の場合、建てられるアパートの延床面積の上限は100坪となります。

1-2.諸費用の計算方法

アパート建築には、建築費用のほかに諸費用がかかります。諸費用の項目として代表的な例は以下のとおりです。

• ローン手数料
• 火災保険料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）　など

金額の目安は、 建築費のおよそ10％程度が相場となるため、以下の式で概算できます。

諸費用＝アパート建築費用×10％

2.アパート価格の相談はどこでできる？

ざっくりでもアパート価格の目安が見えてきたとして、気になるのは「自分で計算はしたものの、正しい価格？」「想定よりも高くなってしまったから、もう少し抑えることはできないのか」
など、疑問や不安が生じるかもしれません。

建築費や諸経費を把握することはアパート経営でとても重要なことです。一人で考えるよりも、まずは プロに相談をすることをおすすめします。

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3.アパート価格が変動するケースもある

ここまでご紹介したように、アパート価格は採用する構造と延床面積が分かれば概算することが可能です。ただし、 以下のような場合は建築費が通常より高くなるケースが多いため注意しましょう。

• 狭小地
• 川や池の近くや崖地など地盤が弱い土地
• 住宅密集地や変形地、旗竿地

その他、ハウスメーカーにて構造や設計、仕様を規格化したアパートが安価な場合もありますので、比較して検討してみましょう。ローコストであるだけでなく、部材を工場であらかじめ作って現場で組み立てるプレハブ工法が多く採用されているため、品質が一定である、工期が短くなるなどのメリットもあります。

なお、ご自身の土地にアパートを建てた場合の具体的な建築費用を知りたい方は、「HOME4U オーナーズ」から土地の情報を入力すると、複数のメーカーから建築プランの提案を受けることができます。

アパートの建築費はいくら？

4.【価格別】どんな新築アパートが建つ？実例紹介

アパート価格は、どの構造でどんな土地にどれくらいの規模のアパートを建てるかによって変わってきます。この章では、新築アパート一棟の値段ごとに建てられるアパートの実例をご紹介します。

4-1.アパート建築費2,000万円の場合

アパート建築費2,000万円で建てられるアパートの一例は以下のとおりです。

• 木造：ワンフロア12坪（1LDK）×2階建て

この場合の建築費の例は以下となります。
※木造の坪単価を77万円と仮定

建築費用＝77万円（坪単価）×24坪（延床面積）＝1,845万円
諸費用＝1,845万円（建築費用）×10％＝185万円
合計：2,033万円

1LDKが2室の間取りとなりますので、家賃が10万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：20万円＝1室10万円×2室

2,000万円前後のアパートの特徴は30坪程度の小規模アパート建築費の記事でも紹介していますので、ぜひそちらもご覧ください。

4-2.アパート建築費3,000万円の場合

アパート建築費3,000万円で建てられるアパートの一例は以下のとおりです。

• 木造：ワンフロア16坪（ワンルーム×2室）×2階建て

この場合の建築費の例は以下となります。
※木造の坪単価を86万円と仮定

建築費用＝86万円（坪単価）×32坪（延床面積）＝2,752万円
諸費用＝2,752万円（建築費用）×10％＝275万円
合計：3,027万円

ワンルームが4室の間取りとなりますので、家賃が7万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：28万円＝1室7万円×4室

4-3.アパート建築費5,000万円の場合

アパート建築費5,000万円で建てられるアパートの一例は以下のとおりです。

• 木造：ワンフロア30坪（ワンルーム×4室）×2階建て

この場合の建築費の例は以下となります。
※木造の坪単価を80万円と仮定

建築費用＝80万円（坪単価）×60坪（延床面積）＝4,800万円
諸費用＝4,800万円×10％＝480万円
合計：5,280万円

ワンルームが8室の間取りとなりますので、家賃が7万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：56万円＝1室7万円×8室

4-4.アパート建築費8,000万円の場合

アパート建築費8,000万円で建てられるアパートの一例は以下のとおりです。

• 軽量鉄骨：ワンフロア30坪×3階建て

この場合の建築費の例は以下となります。
※軽量鉄骨の坪単価を90万円と仮定

建築費用＝87万円（坪単価）×90坪（延床面積）＝7,830万円
諸費用＝7,830万円×10％＝783万円
合計：8,613万円

ファミリー向け2室の家賃を12万円／月、ワンルーム8室の家賃を8万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：88万円＝1室12万円×2室＋8万円×8室

なお、具体的なアパート建築費用を知りたい方は、「HOME4U オーナーズ」から土地の情報を入力すると、複数のメーカーから間取りや建築費を含めたプランの提案を受けることができます。

最適な間取りや建築費はいくら？

5.中古のアパートの物件価格

新築のアパート価格は坪単価と延床面積から計算できることが分かりましたが、中古の場合はどうなるのでしょうか。この章では、中古アパートの物件価格や諸費用、気を付けるべき注意点についてご紹介します。

5-1.物件の購入価格以外の費用は？

中古のアパートを購入する場合、新築でアパートを建てるときと同様に諸費用がかかります。 新築でアパートを建てるときに発生する費用と同じものもありますが、不動産仲介手数料などは仲介を受けて購入する際に特有のものとなります。

• ローン手数料
• 火災保険料
• 印紙税
• 不動産取得税
• 登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
• 不動産仲介手数料　など

これらの費用は、 合計で物件価格の10％ほどかかることが一般的です。あらかじめ確認しておきましょう。

中古アパートを取得すると新築アパートの価格より安くなるため、初期投資が少なくて済む（＝高い利回りが期待できる）、借入金を少なくできる点はメリットです。

ただし、築年数が経つほどに空室リスクが高まる、物件によってはすぐに修繕やメンテナンスが必要となる点はデメリットといえるでしょう。
中古のアパートを取得する際は、価格だけでなく、現実的な利回りや将来の収支についても検討したうえで選びましょう。

5-2.中古アパートの場合「一棟」と「区分」で分けられる

アパートやマンションを 丸ごと一棟単位で販売している物件が「一棟物件」です。

建物と土地が一緒に購入できるため、建て替えや物件売却も可能です。アパート一棟単位での販売なので戸数は関係ありません。戸数が多くなれば家賃収入も増えます。

対して、アパートやマンションを 部屋単位で所有することが「区分」です。

一棟売り物件の場合、上記のようなメリットだけではありません。一棟なだけあって購入時の金額、初期費用も多くかかり、維持費やメンテナンス費用のコストも大きくなります。

他にも建物の劣化、空室リスクがあげられます。検討するときの参考にしてください。

最適な間取りや建築費はいくら？

6.新築アパートの価格を抑える方法

新築アパートの場合、なるべく価格を抑えて建てることが高い利回りにつながります。 抑える場所は抑えてメリハリのある予算配分にすることは、安定した経営に欠かせません。

この章では、新築アパートの価格を抑える方法をご紹介します。

6-1.設備や仕様に予算をかけすぎない

入居率の高いアパートを目指すならある程度の設備投資は必要ですが、行き過ぎた設備投資でアパート価格が上がると、その分、収支計画を圧迫してしまいます。設備や仕様の予算を適切に抑えるための工夫は、以下を参考にしてみてください。

• 内装のクロスや床材をオーソドックスなものにする
• 部材や設備は複数提案してもらい、価格と品質のバランスを見て採用する
• バルコニーやバスの追い炊き機能は本当に必要か吟味する
• エレベーターは設置しない

上記はあくまで一例ですが、なるべくアパートの価格を抑えるなら、 入居率に直接関わらない部分はシンプルに抑える工夫が必要です。

ただし、シンプルに抑えるといっても、エリア内の競合物件と比べたときに見劣りしてしまうことは避けたいものです。 競合物件をあらかじめリサーチし、必要な設備や仕様はどのくらいか見極めましょう。

6-2.配棟や間取りはなるべくシンプルにする

配棟計画を見直す、間取りをなるべくシンプルにすることでアパート価格を抑える方法もあります。

例えば、以下のような三角形の土地でアパートを建てる場合、余計な壁面が増えれば増えるほど、建築費が高くなる傾向にあります。

アパートはシンプルな長方形の形が最も建築費を安くできるため、配棟計画を見直すだけでもアパート価格は変わってきます。ただし、シンプルな形状にして部屋数が減るとその分収益も落ちますので、バランスを見て判断することが大切です。

場合によっては、デッドスペースとなった土地を売却するか、戸建てを建築して賃貸として利用するなども考えられます。

6-3.複数の建築会社から見積もりを取る

アパートを適正な価格で建て、安定した経営につなげるなら、複数の建設会社から見積もりを取ることも価格を抑える近道です。

建築会社によって、得意とする構造や提案力は異なるため、同じ土地に対して提案してもらっても、その内容や価格は異なるのが普通です。そのため、比較検討したうえで価格と内容のバランスが良い建築会社を探しましょう。

• どれくらいの価格でアパートが建てられるのか
• その場合、間取りや設備はどんな内容か
• 収支計画は現実的か、納得のできるものか

上記のような観点から提案内容を比較し、不明点があれば担当者に確認しましょう。信頼できるパートナーを選ぶには、まずはプランの一括請求をして、その土地に対して各社が提案してくれるプランを比較するのがおすすめです。

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