90坪の土地にアパートを建てる場合の建築費の相場は、アパートの構造や延べ床面積によりますが、約9,000万円～1億3,000万円程度かかるケースが多いです。
この記事を読むと、90坪の土地に建つアパート建築費用の相場や、期待できる収益、利回りが分かります。
また、90坪の土地にアパートを建築する際におすすめのアパート建築会社・ハウスメーカーも紹介していますので、建築プラン策定にお役立てください。
以下は、90坪の土地に建てるアパートの建築費用例を構造別にまとめたものです。
- 木造2階建てアパート：9,936万円（延床面積108坪・1DK10室）
- 軽量鉄骨造2階建てアパート：9,315万円（延床面積90坪・2DK6室）
- 鉄筋コンクリート造3階建てアパート：1億3,800万円（延床面積120坪・1LDK8室）
アパート建築に必要な初期費用には、主に建築工事費と諸費用、設計料があります。
詳しくは、「1.90坪の土地に建てるアパートの建築費用相場」をご確認ください。
アパートの収益性を知るには「実質利回り」と年間利益を確認しましょう。
90坪の土地に建てるアパートの実質利回りと収益をシミュレーションした場合、
- 利回り：約9.3%
- 年間利益：864万円（1戸の家賃が15万円の場合）
となります。
※あくまで参考数値です
詳しくは、「2. 90坪の土地に建てるアパートの収益性と利回り」をご確認ください。
目次
1.90坪の土地に建てるアパートの建築費用相場
90坪の土地で平均的な建ぺい率60％の場合、建坪数54坪のアパートが建てられます。
また容積率を300％とした場合の延床面積は、単純計算で2階建てで108坪、3階建てで162坪となります。
この延べ床面積に坪単価をかけるとおよその建築費を把握する事ができます。
アパート建築費用
＝坪単価×坪数（延床面積の広さ）
またアパート本体を建てる建築費用の他に、税金、地盤改良のための費用など様々は諸費用がかかる事を覚えておきましょう。
諸費用の目安は建築費用の10％です。
諸費用＝アパート建築費用×10％
他にもアパートを建築に必要な設計料もかかります。設計料は依頼方式により変わりますが建築費用の５％程度が相場です。
アパート建築の費用については、下記の記事でも詳しく解説していますのでご参考ください。
1-1.構造別建築費坪単価と90坪の建築費事例
アパートの建築費は構造によって価格が大きく異なります。
構造別に坪単価相場が変わるためです。構造別の坪単価の一覧は以下の通りです。
| 構造 | 坪単価 |
|---|---|
| 木造 | 77～100万円 |
| 鉄骨造 | 80～120万円 （軽量）80～100万円 （重量）90～120万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 90～120万円 |
| 構造 | 坪単価 | 延床面積 | 建ぺい率 | 建築事例 | 初期費用の例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 木造 | 80万円 | 108坪 | 60％ | 1DK・10室 | 建築工事費：8,640万円 諸費用：864万円 設計料：432万円 初期費用：9,936万円 |
| 鉄骨造 | 90万円 | 90坪 | 50％ | 2DK・6室 | 建築工事費：8,100万円 諸費用：810万円 設計料：405万円 初期費用：9,315万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 100万円 | 120坪 | 60％ | 1LDK・8室 | 建築工事費：1億2,000万円 諸費用：1,200万円 設計料：200万円 初期費用：1億3,800万円 |
1-2.アパート建築費用の内訳について
費用は大きく分けて以下の3つに分類されます。
- 建築工事費（本体工事費・付帯工事費）
- 設計料
- 諸費用
それぞれの目安は
- 建築工事費が総予算の85%程度
- 設計料は総予算の5%程度（依頼方式によっては8％）
- 諸費用は総予算の10%程度 です。
アパート建築費用の詳細については、下記記事で詳しく解説していますのでそちらをご参考ください。
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2.90坪の土地に建てるアパートの収益性と利回り
アパートの収益性を知るには「実質利回り」と年間利益を確認しましょう。
本章では、一般的に想定される設定条件をもとに、90坪の土地に建てるアパートの収益性と利回りをシミュレーションしました。
その結果として、
- 利回り：約9.3%
- 年間利益：864万円（1戸の家賃が15万円の場合）
というシミュレーション結果が出ました。
※あくまでも参考にしていただく為の結果です。
条件・状況によって数字は大きくぶれますのでご注意ください。
土地やアパートの条件は以下の通りです。
- 延床面積：90坪
- 構造 : 軽量鉄骨造
- 階数 : 2
- 間取り :2DK
- 部屋数 : 6室
- 家賃 : 15万円
建築費や資金についての条件は以下のように設定します。
- アパート建築費：9,315万円
- 自己資金：2,795万円
- 家賃収入に対する諸費用の割合：20%
- 借入期間：15年
- 金利：2%
以上に基づいて算出されるアパートの収益性と利回りは以下の通りです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 月の手取り | 約30.1万円 （（864万円/12ヵ月）-41.9万円） |
| 月の返済額 | 約41,9万円 |
| 年間家賃収入 （満室時） |
1,080万円 |
| 年間支出 | 216万円 |
| 年間手取り | 864万円 |
| 表面利回り | 11.6% |
| 実質利回り | 約9.3% |
※このシミュレーションは空き室がないことを前提にしています。
本章で解説した利回りについて、言葉の意味や計算方法など詳しくはこちらの記事で解説しています。併せてご確認ください。
アパート経営の利回りの相場や目指すべき数値については下記記事で詳しく解説しています。
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3.90坪のアパート経営を成功させるポイント
90坪の土地でアパート経営を成功させるためのポイントは以下の5つです。
- 自己資本比率を上げる
- 戸数を増やす
- ニーズに合う間取りや設備を検討する
- 適切な構造を選ぶ
- 競合物件との差別化を考える
3-1.自己資金比率を上げる
自己資金比率とは、建築費に対して自分で用意する資金の割合のことです。
多くの場合、自己資金以外の部分はアパートローンを活用します。
アパート経営に必要な自己資金の目安は、経営資金総額の10%～30%と言われています。
しかし、アパートローンの金利は自己資金比率が高いほど低くなり、返済負担が軽減できるので、できれば経営資金総額の3割以上を用意し、ローン返済がアパート経営を圧迫しないよう収支計画をたてるとよいでしょう。
3-2.戸数を増やす
戸数を増やすことで、家賃収入が増えます。
また、空室リスクを分散させることも可能です。
ただし、戸数を増やすと建築費や管理費も増えるため、利回りも考慮して決めるのをおすすめします。
3-3.ニーズに合う間取りや設備を検討する
間取りや設備は、アパートの立地やターゲットに合わせて検討することが大切です。
たとえば、駅から徒歩圏内の土地は単身者向けのワンルームの需要が高い可能性があります。
そのため、エリアのニーズにワンルームが合うのなら、ワンルームを選択するのが無難です。
また、設備については防犯カメラやオートロックなどの付加価値の高いものを設置することで、入居者の満足度や入居率を高められます。
3-4.適切な構造を選ぶ
アパートは、構造によって建築費や工法、性能などが異なります。
一般的に木造は2階以下、鉄骨造は2～5階建て、鉄筋コンクリート造は3～5階建て以上のアパートに使用されることが多いですが、集客したいターゲットや予算に応じて最適な構造を選択することが大切です。
複数社から建築プランを取り寄せて、比較して選ぶ事をおすすめします。
3-5.競合物件との差別化を考える
賃貸アパートは戸建て賃貸と比べて数が多いため、競合物件と差別化を図る必要があります。
しかし、差別化しようとして過剰に設備投資を行うと収支計画を圧迫してしまいます。
まずは、入居者にとって最低限必要な設備を整えていくようにし、後から差別化の為の設備投資を行うのがおすすめです。
競合物件と差別化を図る設備投資の具体例として、以下のようなものがあります。
- 無料インターネットサービスをつける
- 広めの収納を確保する
- 屋根つきのバイク・自転車置場を設置する
- 宅配ボックスを設置する
- ペット飼育可とする
- 防音室をつくる
差別化になる設備は、アパートの立地やニーズによって異なります。ぜひ以下の記事も参考にしてみてください。
4.90坪の土地にアパートを建てる際におすすめの、アパート建築会社・メーカー
本章では、90坪の土地にアパートを建てる際におすすめのアパート建築会社・メーカーを2つ解説します。
| 会社名 | 積水ハウス株式会社 | 住友林業株式会社 |
|---|---|---|
| ブランド名 | シャーメゾン | フォレストメゾン |
| 特徴 |
|
|
4-1.積水ハウス株式会社
【積水ハウス株式会社によって建てられたアパートの特徴】
- デザイン性が高い
- 独自の構造で自由度が高い
- 耐震性・防音性・断熱性など住宅の性能が高い
積水ハウスの賃貸住宅「シャーメゾン」は、高い技術力と確かな安心感からオーナーからも入居者からも人気を集めるブランドです。
賃貸経営のサポート体制も手厚いため、初心者にもおすすめのハウスメーカーとなっています。
公式サイトにて2LDK・6戸の建築実例を紹介していますので、ご参考ください。
太陽光発電とペット共生で、初めての賃貸経営に安心感をプラス。 | 建築実例 | 賃貸住宅経営（アパート・マンション経営） | 積水ハウス
積水ハウスの「シャーメゾン」について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみてください。
4-2.住友林業株式会社
【住友林業株式会社によって建てられたアパートの特徴】
- デザイン性が高い
- 自由設計が可能
- 自然素材によって上質な空間を演出できる
- 遮音性に優れている
住友林業グループでは、森林経営から流通・木造建築・バイオマス発電まで「木」を軸に事業活動を展開しています。
住友林業の賃貸住宅「フォレストメゾン」は、戸建て住宅と同様のクオリティで建てられる品質の高さが魅力です。
木の魅力が活かされた住宅は入居者にも高い評価を得ています。
公式サイトにて3LDK・4戸の建築実例を紹介していますので、ご参考ください。
実例 賃貸住宅｜賃貸住宅・土地活用｜住友林業
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