中古アパートを引き継いだ方のために、安定収入を得るための確認事項と対処を紹介します。空室の目立つ築古物件でも、しっかりと早期に対応しましょう!

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公開日
2021年06月03日
変更日
2021/09/08
カテゴリ
記事, 大家さん向け, 賃貸住宅の建て替え

相続した中古アパート経営を成功させるには?確認事項と対処を解説

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相続した中古アパート経営を成功させるには?確認事項と対処を解説

相続で中古アパートを引き継いだら、まずは経営状況を確認することがポイントです。
状況によっては、「管理会社の切り替えや」「リノベーション」「建て替え」「買い替え」「売却」といった新たな行動をとる必要も出てきます。

では、中古アパート経営を引き継いだら、どのような確認をして、どのような対応を取っていけばいいのでしょうか?気になりますよね?

そこでこの記事では、相続などで中古アパート経営を引き継ぐ方をメインの対象とし、

を中心に解説していきます。

ぜひ最後までおつきあいいただき、中古のアパート経営を成功させる礎としてください。

1.相続で中古アパートを引き継いだら確認すべき7点

相続で中古アパートを引き継いだら確認すべき7点

相続で中古アパートを引き継いだら、確認すべきことは以下の7点です。

(1)入居状況と募集家賃の確認
(2)預り敷金の額の確認
(3)管理会社と管理方式の確認
(4)大規模修繕履歴の確認
(5)今後発生する大規模修繕の内容の確認
(6)借入金残高と返済予定表の確認
(7)残りの減価償却費計上期間の確認

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.入居状況と募集家賃の確認

相続で中古アパートを引き継いだら、まず入居状況と募集家賃の確認を行います。

入居状況は、まず入居率(または空室率)を確認します。
健全なアパート経営の入居率は95%程度、空室率に換算すると5%程度です。

例えば10室あるアパートがある場合、1つの部屋が6ヶ月以内の空室で収まっていれば入居率が95%以上あるため、健全なアパート経営がなされているといえます。

【入居率の計算方法】

全入居月数 = 部屋数 × 12ヶ月
      = 10室 × 12ヶ月
      = 120ヶ月

年間空室月数 = A室(1ヶ月) + B室(3ヶ月) + C室(2ヶ月)
       = 6ヶ月

空室率 = 年間空室月数 ÷ 全入居月数
    = 6ヶ月 ÷ 120ヶ月
    = 5%

入居率 = 1 - 空室率
    = 1 - 5%
    = 95%

入居率を計算してみて、入居率が70~80%程度だと若干苦戦している状況といえます。
入居率が50%以下であれば、かなり苦戦している状況です。

空室については、半年以上の空室が続いている部屋がないかどうかを確認します。
募集をして半年以上入居者が決まっていない場合には、募集家賃や部屋の仕様等に問題があるケースがあります。

募集家賃は周辺の類似の物件(立地、部屋の広さ、築年数等が近い物件)と比べて、高すぎないかどうかのチェックが必要です。
募集家賃が周辺の類似物件と比較して高くない場合、部屋の仕様や管理会社の対応等に問題があるケースがあります。

入居者がいる部屋に関しては、契約始期、契約期間、賃料、更新回数等を調べます。
長く借りてくれている入居者は賃料も高く、大切にすべきロイヤルカスタマーに該当します。

今後、温水洗浄便座やエアコンを交換する場合には、空室部分を交換するのではなく、ロイヤルカスタマーを優先して交換してあげるとさらに長く入居し続けてくれるようになります。

空室が発生すると、入居者を決めるために新たに仲介手数料等の費用が生じてしまいます。
そのため、長く入居してくれる入居者はできるだけ長く入居してもらい、退去させない方が費用は節約できるのです。

入居率によってアパート経営の現在の良否がわかるので、まずは入居状況や募集家賃を確認するようにしてください。

1-2.預り敷金の額の確認

相続で引き継いだアパートは、預り敷金の額を確認します。
預かっている敷金は、入居者が退去したら返還することが必要です。

相続した賃貸物件は、賃貸人の地位が親から子に引き継がれています。
賃貸人の地位が引き継がれた場合、借主は退去時に新たな賃貸人に対し敷金の返還請求をできる権利を有し、新たな賃貸人は敷金を返還しなければならない義務を負います。

相続で引き継いだ時点の入居者は、敷金を実際に預かったのは親(被相続人)で、敷金を返還しなければならないのは相続人になるという関係です。

相続人は実際には敷金を預かっている立場ではありませんが、親の時代に入居した借主が退去したら、相続人が自分の貯蓄の中から敷金を返還することになります。

退去は相続後、すぐに発生する可能性もありますので、アパートを引き継いだ方はとりあえず敷金は返せるように準備しておくことが必要です。

尚、敷金は、借主の家賃不払い等の債務不履行を担保するために預かっているものとなります。

過去に入居者の家賃不払いがあり、滞納分を敷金から充当している場合は、充当分を差し引いた額が返還すべき金額です。

そのため、敷金は過去の家賃滞納の有無と敷金から充当した額の履歴も含めて確認することがポイントになります。

1-3.管理会社と管理方式の確認

中古アパートを引き継いだら、管理会社と管理方式の確認も行います。

一般的には、1つの物件に対して1社の管理会社が管理し、入居者募集も1社の管理会社が窓口となって行うケースが通常です。

ただし、稀に部屋によって管理会社を変えている場合や、入居者募集は管理会社以外の複数の不動産会社にも依頼しているケースもあります。

複数の管理会社や複数の不動産会社が入居者募集に関わっている場合は、親が何らかの理由があってそのような管理体制に変更していった可能性があります。

複雑な管理体制になっている場合、その管理方法がベストなこともありますので、経緯や理由も調べておくことをおススメします。

また、管理方式の確認も行います。
アパートの管理方式は、主に「管理委託」、「パススルー型サブリース」、「家賃保証型サブリース」の3種類があります。
サブリースとは転貸形式の管理のことです。

管理委託とパススルー型サブリースは実質的にほぼ同じ管理方式になります。
管理委託は、アパートオーナーが管理会社と管理委託契約を行い、アパートオーナーが管理会社に管理料を支払う管理方式です。

パススルー型サブリースは、アパートオーナーが管理会社(サブリース会社)と賃貸借契約を行い、管理会社が管理料を差し引いた賃料をアパートオーナーに支払う形式の管理方式になります。

管理委託もパススルー型サブリースもアパートオーナーが空室リスクを直接負う点は共通で、収益性も基本的に同じです。

管理委託ではアパートオーナーが入居者と直接賃貸借契約を締結し、パススルー型サブリースでは管理会社が入居者と転貸借契約を締結します。

管理委託方式の管理料は家賃の5%程度です。
パススルー型サブリースは入居中の部屋の家賃から5%の手数料を差し引かれた金額が賃料としてアパートオーナーに支払われます。

パススルー型サブリースは入居状況に応じて、管理会社から支払われる家賃が変動するという点が特徴です。

一方で、家賃保証型サブリースは、アパートオーナーが管理会社(サブリース会社)と賃貸借契約を行い、管理会社が固定額の賃料をアパートオーナーに支払う形式の管理方式になります。

転貸方式であることはパススルー型サブリースと同じですが、管理会社から振り込まれる家賃が家賃保証型サブリースは固定額になるという点が異なります。

家賃保証型サブリースでは、満室想定時の家賃から15%程度の手数料を差し引いた固定額がアパートオーナーに振り込まれます。

空室状況が変動しても家賃が固定額となることから、家賃保証または空室保証等と呼ばれています。

アパートの収益性は管理方式が「管理委託またはパススルー型サブリース」なのか、もしくは「家賃保証型サブリース」かによって大きく異なります。

管理方式は収益性を決める重要な要素なので、引き継いだアパートがどのような管理方式が採用されているのか確認するようにしてください。

1-4.大規模修繕履歴の確認

中古アパートを引き継いだら、大規模修繕履歴の確認をすることも必要です。
アパート経営では、賃貸人(貸主)に修繕義務があります。
建物の修繕は「予防保全」と「事後保全」の2種類に分かれます。

予防保全とは、故障する前に予兆を捉え、適切な処置を施す修繕のことです。
それに対して、事後保全とは、事故や不具合が生じてから行う修繕のことを指します。

大規模修繕とは外壁塗装や排水管の高圧洗浄等が該当し、修繕の種別としては予防保全に該当します。

予防保全は壊れてから行うものではないため、緊急性が低く、建物オーナーによっては実施していないこともあります。

予防保全は、例えば外壁塗装なら築11年~15年目に行うなどの適切な実施時期があります。

仮に親(被相続人)が適切な時期に大規模修繕を施していなかった場合、早めに予防保全を行うべき箇所の修繕をする必要があります。

大規模修繕の履歴は管理会社が把握していることも多いです。
いつ、何の大規模修繕を実施していたかわからない場合、管理会社にヒアリングするとわかる可能性があります。

1-5.今後発生する大規模修繕の内容の確認

中古アパートを引き継いだら、今後発生する大規模修繕の内容の確認も必要です。
今後発生する大規模修繕の内容も、管理会社に聞くと教えてくれます。

大規模修繕に関して全くアドバイスをくれない管理会社はパートナーとして適切とはいえないため、切り替えても良いと思われます。

国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、築年数別のアパートの大規模修繕費の目安を公表しています。

一例を挙げると下表の通りです。

【木造10戸(1LDK~2DK)の大規模修繕】

築年数 工事内容 戸あたり 総額
5~10年目 ベランダ・階段・廊下(塗装)
室内設備(修理)
排水管(高圧洗浄)
約9万円 約90万円
11~15年目 屋根・外壁(塗装)
ベランダ・階段・廊下(塗装)
給湯器(修理・交換)
排水管(高圧洗浄)
約64万円 約640万円
16~20年目 ベランダ・階段・廊下(塗装)
室内設備(修理)
給排水管(高圧洗浄等・交換)
外構等(修繕)
約23万円 約230万円
21~25年目 屋根・外壁(塗装・葺替)
ベランダ・階段・廊下(塗装・防水)
浴室設備等(修理・交換)
排水管(高圧洗浄)
約98万円 約980万円
26~30年目 ベランダ・階段・廊下(塗装)
室内設備(修理)
給排水管(高圧洗浄等・交換)
外構等(修繕)
約23万円 約230万円

大規模修繕は予定の時期と金額を把握し、計画的に実施していくことがポイントです。

1-6.借入金残高と返済予定表の確認

相続でアパートを引き継いだら、借入金残高と返済予定表の確認を行います。
アパートを引き継いでも、アパートに紐づいた債務は自動で引き継がれません。
アパートを引き継いだ人は、銀行に連絡し、債務を引き継ぐ手続きを行います。

債務を引き継いだら、銀行から返済予定表を受領します。
返済予定表には、借入金残高と毎月いくら返済するか、返済はいつ終わるか等の情報が全てわかるようになっています。

毎月の返済額は、アパートローンの収益の中から返済できるようになっているはずです。
もし、毎月の返済額がアパートの収益を上回ってしまっているようであれば、早急に対応することが必要となります。

満室にしたら返済できるのであれば、すぐに空室を埋めていく対策を行います。
また、賃貸経営の継続が難しい状況であれば、売却を検討することも一つです。

1-7.残りの減価償却費計上期間の確認

中古アパートを引き継いだら、残りの減価償却費計上期間の確認を行います。
減価償却費とは、建物や備品、車両等の固定資産の価値を減少させていく会計上の手続きで生じる費用のことです。

減価償却費が計上される期間は、耐用年数の期間内となります。
耐用年数は建物の構造によって定められており、構造別の耐用年数は下表の通りです。

構造 耐用年数
木造 22年
木造モルタル 20年
鉄骨造(3mm以下) 19年
鉄骨造(3mm超4mm以下) 27年
鉄骨造(4mm超) 34年
鉄筋コンクリート造 47年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年

減価償却費は、実際にお金が支出される費用ではありませんが、会計上の費用であるため、計上させると利益が小さくなります。

税金は利益に対して課税されるため、減価償却費が計上されている間は、税金も少なくなります。
つまり、減価償却費には節税効果があるということです。

耐用年数が満了すると、減価償却費が計上されなくなります。
耐用年数が満了した以降は減価償却費による節税効果が無くなるため、税金が大きくなります。

例えば、相続で築20年の木造アパートを引き継いだとします。
木造アパートの耐用年数は22年ですので、築20年の物件を引き継いだ場合、あと2年間は減価償却費が計上されることになります。
そして、3年目になると減価償却費が計上されなくなり、突然、税金が増えます。

既に耐用年数が満了している物件であれば、減価償却費の計上は終わっているため、突如として税金が増える心配はありません。

それに対して耐用年数が残っている物件は、減価償却が計上されなくなると、突然、税負担が増えるため、あと何年後に減価償却が終わるか知っておくことが適切です。

また、耐用年数が満了した以降も借入金の返済が残っている場合、耐用年数満了以降は税金が増えることで、手残り(キャッシュフロー)が急激に悪くなります。

本来であれば、耐用年数満了までにアパートローンも完済していることが理想です。
相続で中古マンションを引き継いだ場合には、減価償却費はあと何年計上されるのか、また、耐用年数満了時以降も借入金の返済が続くのかどうかを確認するようにしてください。

2.引継ぎ後の確認が済んだら検討すべきこと

引継ぎ後の確認が済んだら検討すべきこと

前章にて確認した結果が問題ないものなら良いのですが、一般的には何らかの問題が生じているケースが多く、次の4点について検討すべき状況にあります。

(1)管理方式および管理会社の切り替え
(2)リフォーム
(3)建て替え
(4)買い替えまたは売却

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.管理方式および管理会社の切り替え

中古アパートを引き継いだら、管理方式および管理会社の切り替えはぜひ検討したいポイントです。

次のようなケースでは、積極的に検討すべきです。

(a)立地条件が良く、入居率も95%以上なのに「家賃保証型サブリース」を採用しているケース
(b)6ヶ月以上入居者が決まらない部屋があるケース

ケースaにおいては、管理方式を見直した方が良く、入居率が95%以上であれば、管理委託またはパススルー型サブリースに切り替えた方が収益性は高くなります。

ケースbにおいても、入居者を集める力は管理会社によっても大きく異なり、同じ物件でも管理会社を変えると空室が埋まることがよくあるので、検討をおススメします。

なお、管理会社を見直すなら、「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」が便利です。

複数の管理会社が、管理業務のメニューや手数料など、様々な賃貸経営プランを無料で提案してくれるサービスとなっていますが、提案に参加している管理会社は賃貸仲介の実力がある管理会社ばかりです。

自分で管理会社を選び直すとアパート経営が格段にやりやすくなりますので、相続後は管理会社を切り替えることをおススメします。

2-2.リフォーム

中古アパートを引き継いだら、リフォームも検討事項です。
6ヶ月以上空室が続いている部屋は、部屋のプラン自体にも問題がある場合があります。

貸しにくい部屋の例としては、例えば以下のような仕様があります。

  • 和室がある
  • バスが2点ユニットまたは3点ユニットとなっている※1
  • リビングが狭い
  • モニター付きインターフォンがない
  • トイレに温水洗浄便座を設置できる電源がない
  • キッチンが古い
  • バスやキッチンの水栓がツーバブル混合栓※2である
  • ドラム式洗濯機が置けない
  • 家具が機能的に配置できない
  • 玄関扉がシングルロックとなっている
  • 都市ガス供給エリアでプロパンガスを採用している

2点ユニット 3点ユニット ツーバブル混合栓

※1:2点ユニットとは「風呂と洗面所が一体型のタイプ」、3点ユニットとは「風呂と洗面所、トイレが一体型のタイプ」のこと。
※2:お湯と冷水のハンドルが別々のタイプのもの。入居者に好まれるのはシングルレバー式の混合水栓タイプ。

アパートは、新築当初は入居者を募集しやすいプランで建てられますが、その後、時代の変化とともにニーズが変わることで当時のプランのままでは徐々に貸しにくくなっていきます。

貸しにくいプランのまま放置しておくと、家賃を下げて募集をせざるを得なくなり、収益性が低くなります。
よって、貸しやすい部屋に変えるためには、リフォームによって今のトレンドにあった部屋に変えることが必要です。

「どこをどうリフォームすれば効果的なのか」「費用はいくらが適切なのか」などは、初めてアパート経営に着手する方には判断が難しいことでしょう。

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適切な判断をくだすために、ぜひご利用になってみてください。

2-3.建て替え

入居者がほとんどいないアパートであれば、建て替えを検討します。
例えば、10室あるアパートで2室しか埋まっていないような状況であれば、建て替えを検討すべきといえます。

建て替えをする場合、現在の入居者を立ち退かせないといけないため、入居の数が十分に減っている段階で着手しないと立ち退き料の負担が大きくなってしまいます。

入居者との契約が普通借家契約(更新ができる契約のこと)の場合、貸主から賃貸借契約を解除するには借主に立ち退き料を支払う必要があります。
アパートの立ち退き料は、1戸あたり40万円~80万円程度が相場です。

建て替えには、立ち退き料の他、取り壊し費用や新たな建物の建築費が発生します。
そのため、立ち退きに着手する前に、建て替え後の投資採算性を十分に検討しておくことが適切です。

なお、建て替えの建築プランを検討するなら、「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」がおススメです。

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2-4.買い替えまたは売却

中古アパートは、買い替えまたは売却も検討事項の一つです。
引き継いだアパートを売却し、より良い立地の物件に買い替えれば、今後、さらに安定した賃貸経営をすることができます。

また、まとまった現金が必要となった場合や賃貸経営そのものが難しくなった場合には、買い替えではなく単純売却をすることも一つの選択です。

中古アパートを売却するのであれば、「不動産売却 HOME4U」による無料一括査定サービスを利用することをおススメします。

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まとめ

いかがでしたか。
「中古のアパート経営」について解説してきました。

相続で中古アパートを引き継いだら、できるだけ早期にこの記事で紹介した確認事項を調べ、問題があれば、「管理方式および管理会社の切り替え」、「リフォーム」、「建て替え」、「買い替え」「売却」について検討を進めるようにしてください。

問題がある場合、放っておいても状況は悪化するばかりなので、できるだけスピーディーに行動し、わからないところやプランの提案は、HOME4Uの各サービスを通じてプロの力を借りると良いでしょう。

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