【徹底解説】中古アパート相続・取得時の確認事項チェックリスト

相続で中古アパートを引き継いだら、まずは経営状況を確認することがポイントです。
状況によっては、「管理会社の切り替えや」「リノベーション」「建て替え」「買い替え」「売却」といった新たな行動をとる必要も出てきます。

この記事では、相続などで中古アパート経営を引き継ぐ人向けに

• 引き継いだらすぐに確認すべき項目
• 適切な対応の取り方

を中心に解説していきます。

1.相続で中古アパートを引き継いだら確認すべき7点

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.入居状況と募集家賃の確認

相続で中古アパートを引き継いだら、まず入居状況と募集家賃の確認を行います。

入居率(または空室率)の確認

健全なアパート経営の入居率は95％程度、空室率に換算すると5％程度です。
（入居率70〜80%だとやや厳しく、入居率50%以下だとかなり苦しい状況です。）

例えば10室あるアパートがある場合、1つの部屋が6ヶ月以内の空室で収まっていれば入居率が95％以上あるため、健全なアパート経営がなされているといえます。

【入居率の計算方法】
全入居月数　＝　部屋数　×　12ヶ月
　　　　　　＝　10室　×　12ヶ月
　　　　　　＝　120ヶ月

年間空室月数　＝　A室(1ヶ月)　＋　B室(3ヶ月)　＋　C室(2ヶ月)
　　　　　　　＝　6ヶ月

空室率　＝　年間空室月数　÷　全入居月数
　　　　＝　6ヶ月　÷　120ヶ月
　　　　＝　5％

入居率　＝　1　－　空室率
　　　　＝　1　－　5％
　　　　＝　95％

空室の確認

半年以上の空室が続いている部屋がないかどうかを確認します。
募集をして半年以上入居者が決まっていない場合には、募集家賃や部屋の仕様、管理会社の対応等に問題があるケースがあります。

・募集家賃
募集家賃が周辺の類似の物件(立地、部屋の広さ、築年数等が近い物件)と比べて、高すぎないかどうかのチェックが必要です。

・入居者の状況
入居者がいる部屋に関しては、契約始期、契約期間、賃料、更新回数等を調べます。
長く借りてくれている入居者は賃料も高く、大切にすべきロイヤルカスタマーに該当します。

今後、温水洗浄便座やエアコンを交換する場合には、空室部分を交換するのではなく、ロイヤルカスタマーを優先して交換してあげるとさらに長く入居し続けてくれるようになります。

空室が発生すると、入居者を決めるために新たに仲介手数料等の費用が生じてしまいます。
そのため、長く入居してくれる入居者はできるだけ長く入居してもらい、退去させない方が費用は節約できるのです。

1-2.預り敷金の額の確認

預かっている敷金は入居者が退去したら返還することが必要です。

相続人は実際には敷金を預かっている立場ではありませんが、親の時代に入居した借主が退去したら、相続人が自分の貯蓄の中から敷金を返還することになります。

退去は相続後、すぐに発生する可能性もありますので、アパートを引き継いだ方はとりあえず敷金は返せるように準備しておくことが必要です。

なお、過去に入居者の家賃不払いがあり、滞納分を敷金から充当している場合は、充当分を差し引いた額だけの返済で構いません。

そのため、敷金は過去の家賃滞納の有無と敷金から充当した額の履歴も含めて確認することがポイントになります。

また、滞納があって差し引く場合のお金以外に「敷金償却（退去後も返さなくてよいお金のこと）」は返還不要です。

1-3.管理会社と管理方式の確認

まず、管理会社の確認をします。稀に部屋によって管理会社を変えている場合や、入居者募集は管理会社以外の複数の不動産会社にも依頼しているケースもあります。
複雑な管理体制になっている場合、経緯や理由も調べておくことをおすすめします。

また、管理方式は収益性を決める重要な要素なので、引き継いだアパートがどのような管理方式が採用されているのか確認するようにしてください。
アパートの管理方式は、主に「管理委託」「パススルー型サブリース」「家賃保証型サブリース」の3種類があります。

アパートの収益性は管理方式が「管理委託またはパススルー型サブリース」なのか、もしくは「家賃保証型サブリース」かによって大きく異なります。

1-4.大規模修繕履歴の確認

中古アパートを引き継いだら、大規模修繕履歴の確認をすることも必要です。
大規模修繕の履歴は管理会社が把握していることも多いです。

大規模修繕は、故障する前に予兆を捉え、適切な処置を施すために行います。
具体的には、外壁塗装や排水管の高圧洗浄等があります。
仮に親(被相続人)が適切な時期に大規模修繕を施していなかった場合、早めに予防保全を行うべき箇所の修繕をする必要があります。

1-5.今後発生する大規模修繕の内容の確認

今後発生する大規模修繕の内容も、管理会社に聞くと教えてくれます。

国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、築年数別のアパートの大規模修繕費の目安を公表しています。

一例を挙げると下表の通りです。

大規模修繕は予定の時期と金額を把握し、計画的に実施していくことがポイントです。

1-6.借入金残高と返済予定表の確認

アパートを引き継いでも、アパートに紐づいた債務は自動で引き継がれません。
アパートを引き継いだ人は、銀行に連絡し、債務を引き継ぐ手続きを行います。

債務を引き継いだら、銀行から返済予定表を受領します。
返済予定表には、借入金残高と毎月いくら返済するか、返済はいつ終わるか等の情報が全てわかるようになっています。

毎月の返済額は、アパートローンの収益の中から返済できるようになっているはずです。
もし、毎月の返済額がアパートの収益を上回ってしまっているようであれば、早急に対応することが必要となります。

1-7.残りの減価償却費計上期間の確認

中古アパートを引き継いだら、残りの減価償却費計上期間の確認を行います。
減価償却費はあと何年計上されるのか、また、耐用年数満了時以降も借入金の返済が続くのかどうかを確認するようにしてください。

2.引継ぎ後の確認が済んだら検討すべきこと

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.管理方式および管理会社の切り替え

中古アパートを引き継いだら、管理方式および管理会社の切り替えはぜひ検討したいポイントです。

次のようなケースでは、積極的に検討すべきです。

（a）立地条件が良く、入居率も95％以上なのに「家賃保証型サブリース」を採用しているケース
（b）6ヶ月以上入居者が決まらない部屋があるケース

ケースaにおいては、管理方式を見直した方が良く、入居率が95％以上であれば、管理委託またはパススルー型サブリースに切り替えた方が収益性は高くなります。

ケースbにおいても、入居者を集める力は管理会社によっても大きく異なり、同じ物件でも管理会社を変えると空室が埋まることがよくあるので、検討をおすすめします。

2-2.リフォーム

中古アパートを引き継いだら、リフォームも検討事項です。
6ヶ月以上空室が続いている部屋は、部屋のプラン自体にも問題がある場合があります。

※1：2点ユニットとは「風呂と洗面所が一体型のタイプ」、3点ユニットとは「風呂と洗面所、トイレが一体型のタイプ」のこと。
※2：お湯と冷水のハンドルが別々のタイプのもの。入居者に好まれるのはシングルレバー式の混合水栓タイプ。

アパートは、新築当初は入居者を募集しやすいプランで建てられますが、その後、時代の変化とともにニーズが変わることで当時のプランのままでは徐々に貸しにくくなっていきます。

貸しにくいプランのまま放置しておくと、家賃を下げて募集をせざるを得なくなり、収益性が低くなります。
よって、貸しやすい部屋に変えるためには、リフォームによって今のトレンドにあった部屋に変えることが必要です。

2-3.建て替え

入居者がほとんどいないアパートであれば、建て替えを検討します。
例えば、10室あるアパートで2室しか埋まっていないような状況であれば、建て替えを検討すべきといえます。

入居者との契約が普通借家契約(更新ができる契約のこと)の場合、貸主から賃貸借契約を解除するには借主に立ち退き料を支払う必要があります。
アパートの立ち退き料は、1戸あたり40万円～80万円程度が相場です。

建て替えには、立ち退き料の他、取り壊し費用や新たな建物の建築費が発生します。
そのため、立ち退きに着手する前に、建て替え後の投資採算性を十分に検討しておくことが適切です。

2-4.買い替えまたは売却

中古アパートは、買い替えまたは売却も選択肢の一つです。
引き継いだアパートを売却し、より良い立地の物件に買い替えれば、今後、さらに安定した賃貸経営をすることができます。

また、まとまった現金が必要となった場合や賃貸経営そのものが難しくなった場合には、買い替えではなく単純売却をすることも一つの選択です。

3.中古アパート経営に強い管理会社を選ぶためのポイント

ノウハウが豊富な管理会社であるかどうか、また誠意を持って管理をしてくれる会社であるかどうかは、アパート経営が成功するかどうかに直結します。

アパートを相続したオーナーとしては、物件自体のスペックだけでなく、管理会社選びの大切さを意識したいところです。

以下、「中古アパート経営について安心して相談できる管理会社」を選ぶために重要なポイントについてお伝えします。

3-1.評判・口コミ

管理会社の評判や口コミについては、インターネットを活用することによって業者の立場から独立した中立的な意見を拾うことができます。

特に近年では、通常のGoogle検索の他に、SNS上で情報を探すことによって「生のユーザーの声」を見つけやすくなっているので、ぜひご活用ください。

3-2.問い合わせへの対応

問い合わせへの応対が手厚い会社であれば、実際に契約を結んだ後のフォローの質にも期待できるでしょう。

気になる管理会社があれば、事前にメールで相談してみて、担当者がどれぐらい丁寧に応対してくれるかを確かめるのも一手です。

まずは「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」を活用し、「中古アパート経営に強い」管理会社をピックアップしてみましょう。
その上で、疑問点や気になる点について個別に質問してみることをおすすめします。

「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の運営会社は、情報サービス事業では業界最大手であるNTTデータのグループ会社「NTTデータ スマートソーシング」です。
大手が運営しているサイトということもあり、活用の種類別にプロである一流企業と提携しており、ご自身の土地に合った最適な提案を期待できます。
ぜひ一度、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」をご活用されることをおすすめします。

中古アパートを相続する時の情報以外にも、多くのオーナーの方々が知りたがっているマンション経営関連の情報について『アパート経営に関する記事一覧』にまとめています。

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