土地の生前贈与は慎重に！デメリットと他に取り得る方法とは？

近年、土地価格の上昇が続いているため、土地の生前贈与を考えている人も少なくありません。
しかしながら、実は、土地の生前贈与はデメリットが多い節税方法であることをご存知でしょうか。

土地は金額が大きいため、贈与税を少しでも回避するために、通常は「相続時精算課税制度」を利用します。
相続時精算課税を使って土地を生前贈与するには、制度の仕組みをしっかりと理解することが必要です。

また、親の土地を活用したいという希望がある場合でも、必ずしも子が所有権を持つ必要はありません。
生前贈与をしないと実現できないことというのはほとんどなく、生前贈与以外の手法も知っておくことが重要です。

相続時精算課税制度の仕組みはもちろん、生前贈与以外の方法でできる土地活用や所有権の確実な移転の方法についても理解いただくことで、ベストな選択ができるようになるでしょう。

お持ちの土地を生前贈与するかどうか迷っているのであれば、ぜひ最後までお読みいただき、この記事で得た知識を判断材料として役立ててください。

1. 贈与税計算の基本

贈与とは、個人から土地や家屋、金銭などの財産を個人へ贈り与えることを指します。
個人と個人との間の取引であり、個人から法人や法人から個人の取引は贈与にはなりません。

贈与を行うと、受贈者(財産を無償でもらった人)側に贈与税が課されます。

贈与税の計算は、以下の式で計算されます。

贈与財産から控除している110万円は基礎控除額と呼ばれます。
贈与税は、1年間（暦年単位)に贈与を受けた財産の合計額をもとに計算されます。

つまり、毎年110万円まで贈与しても110万円の基礎控除額を引くことができるため、110万円までの贈与であれば贈与税は非課税となります。
この「毎年110万円までの贈与」のことを暦年贈与と呼んでいます。

資産家の中には、相続税対策として毎年110万円ずつの現金を親から子へ贈与している人もいます。
110万円ずつ贈与すれば、被相続人である親の財産をちょっとずつ減らすことができますし、子供にも相続税の納税資金を蓄えさせるという効果があるためです。

ただし、贈与に関しては相続前の3年以内に贈与されたものは相続財産の課税価格の中に組み戻されます。

相続の直前に意図的に財産を減らすようなことはできないということです。
資産家にとっては、110万円程度の贈与では、財産を減らす効果はあまり大きくはありません。

暦年贈与は、時間をかけて徐々に行っていく性質のものになります。

一方で、土地のような金額が大きな資産を生前贈与する場合、暦年贈与では基礎控除額が小さすぎるため、贈与税は高くなってしまいます。
そのため、控除額の大きい「相続時精算課税」を利用するのが通常です。

2. 土地を贈与するなら相続時精算課税

相続時精算課税制度は、2003年から導入された制度であり、一定の者からその者の推定相続人(孫を含む)に財産を贈与した場合に、利用できる贈与制度です。

相続時精算課税制度は、基礎控除額が2,500万円まであります。

2,500万円を超える部分について一律20％の税率をかけて贈与税額を求めます。

相続時精算課税制度が選択できる場合は、以下の組み合わせのケースになります。

親から子への贈与であれば、贈与者と受贈者の要件を満たすため、相続時精算課税を利用することができます。

相続時精算課税は、基礎控除額が2,500万円まであるため、金額の大きな不動産を一度に贈与したい場合に向いています。

ちなみに、暦年贈与で2,500万円を非課税で贈与しようとすると、最短で23年（毎年110万円を贈与し続ける場合）かかります。

一方で、相続税精算課税制度を用いると、相続税評価額が2,500万円までの土地であれば、贈与税の支払いをすることなく一回で贈与することが可能です。

ただし、相続時精算課税で贈与した財産は、相続時にその贈与財産を相続財産に加算して相続税が計算されます。

加算される財産の評価額は相続開始時の評価額ではなく、贈与時の評価額であることがポイントです。

贈与財産の評価額は、相続税評価額になります。
相続税評価額は、更地の場合には相続税路線価となり、建物については固定資産税評価額となります。

既に納付した贈与税は相続税から支払われますが、それ以上に納税すべき相続税があれば納付することになります。

具体的に以下のケースで見てみます。

贈与する土地の相続税評価額：3,000万円
贈与者Ａの贈与時の財産：6,000万円(3,000万円の土地を含む)
受贈者はＢ(贈与者の子供)

贈与したことで、Ａの財産は3,000万円まで減りました。
その20年後、相続が発生しました。

Ａの相続時の財産：5,000万円

Ａは20年間のうち、アパート経営などをして財産が3,000万円から5,000万円に増えていたと仮定します。
また、相続人は「配偶者」と「子供Ｂ」のみとします。

するとＡの相続財産は以下のように計算されます。

相続財産が8,000万円で相続人が配偶者と子供1人の場合、1人当たりの相続税額は235万円となります。(簡略化のため法定相続分で相続するものと仮定します。)

ここでＢは贈与時に100万円の贈与税を支払っていました。
よってＢの納税額は以下のようになります。

上記のように、相続時精算課税制度では、贈与財産が相続時に再度加算されることで精算できることがポイントとなります。

3. 相続時精算課税を使ってメリットがある資産はズバリ2つ

相続時精算課税制度を使ってメリットがあるのは、「将来値上がりする資産」と「収益を生む資産」の2つだけです。

どういうことか、それぞれ詳しく解説します。

3-1. 将来値上がりする資産

相続時精算課税制度は、将来値上りする可能性のある資産を贈与する場合にはメリットがあります。

前章の計算例でも見たように、相続時精算課税では、贈与時に贈与した財産を相続時に再度加算して相続税額を計算していました。

ここで、再度加算する際、財産額が相続時の評価額ではなく贈与時の評価額を加算するという点がポイントとなります。
そのため、将来的に値上がりが見込める土地にとっては、有効な手段となります。

例えば、贈与時に3,000万円で評価されていた土地が、20年後の相続時に6,000万円の評価額であったとしても、相続時に加算するのは3,000万円で良いことになっています。

逆に言えば、贈与時に3,000万円で評価されていた土地が、20年後の相続時に1,000万円の評価額となったとしても、相続時には3,000万円を加算しなければなりません。

もし、相続時の評価額が贈与時よりも安くなってしまうようなケースでは、相続時精算課税を利用すると損をしてしまうことになります。

つまり、相続時精算課税は、将来、値上がりすると予想される資産に使うと節税効果がありますが、値下がりする資産に使ってしまうと損をしてしまうことになります。

今どき、将来値上りする資産というのはほとんどありません。
近年、相続時精算課税が積極的に利用されるケースは、親が成長企業の会社を経営しているケースです。

親が会社を経営していて、その会社の業績が順調な場合、親の持っている株価がどんどん高くなってしまいます。

株は相続財産となるため、株価が高くなると、子供の相続税がきつくなります。
そこで、相続時精算課税を利用して、早めに株を子供に移転することで株価上昇に対する相続対策を行うことができるのです。

ただし、株の親子間の相続については、2018年4月以降に事業承継税制ができたことから、今後は事業承継税制を使った株の移転が増えるものと予想されます。

相続時精算課税制度は、理屈としては値上がりする資産に使うと得をします。
しかしながら、将来、値上がりが期待できる資産というのは、そう多くはないため、使いにくいという実態があります。

3-2. 収益を生む資産

相続時精算課税制度では、収益を生む資産の贈与にもメリットがあると考えられています。
収益を生む不動産とは、具体的にはアパートやワンルームマンションなどの建物付きの収益物件です。

相続税対策の一つとして、納税対策というものがあります。
納税対策とは、相続税を支払う相続人が納税資金用の現金を貯める対策です。

相続税は原則、現金納付であるため、相続人である子供たちに現金がないと相続税を支払うことができません。

相続人が不動産だけを相続すると、納税するためには相続人の貯金の中から相続税を支払うことになります。
相続人に十分な納税資金がなければ、引き継いだ不動産は売却せざるを得ません。

不動産は、現金よりも相続税評価額が低くなるため、被相続人がアパート経営などを行うと、節税対策にはなります。

しかしながら、アパート収入は親に行ってしまうため、相続人である子供に資金は移転しません。
子供に納税資金がなければ、せっかくアパートで相続対策したとしても、相続時に相続人がアパートを売却することになります。

そこで、納税対策としてアパートの建物だけを相続時精算課税にて相続人に贈与することがあります。
大きな家賃収入を得ているのは土地ではなく建物であるため、建物を贈与するのがポイントです。

建物は、資産価値が落ちるため、相続時の精算時点では不利にはなりますが、それ以上に相続人に現金を蓄えさせる効果があります。
建物は更地と異なり収益を生むため、建物だけを先に贈与することは納税対策としての意味があるのです。

4. 相続時精算課税を使った場合のデメリット

高額な資産である土地を贈与税を節税しながら贈与するには、相続時精算課税を利用するのが合理的ですが、相続時精算課税は、将来値下がりする資産に使ってしまうと、相続税が無駄に大きくなるというデメリットがあるため、
土地を生前贈与する場合、その土地が「将来値上がりする資産」か「将来値下がりする資産」かについて慎重に見極める必要があります。

一部の地域の土地は、「将来値上がりする資産」となる可能性はあります。
実際に、東京都の土地などは2013年ごろから5年間上昇が続いています。

しかしながら、2018年の都道府県地価調査においては、全国に18の県の土地は未だに下落傾向を示しています。

今後、日本は人口減少社会に突入するため、東京であっても今の土地価格を維持できるかは不明瞭です。

また、現在は平均寿命も延びているため、相続が相当先になる可能性があります。
相当先の経済状況は、誰も分からないため、土地価格が上がるかどうかはますます分かりません。

土地価格が上がるか下がるかについては、今後の日本の人口を長期的に考慮すれば、下がる確率の方が大きいといえるでしょう。

また、贈与したい土地が宅地である場合は、相続時精算課税を利用すると、相続税で一番減額効果の高い特例とされる「小規模宅地等の特例」の適用ができなくなるという点も、考慮すべきです。

土地は、相続時精算課税を使って生前贈与を行うにはメリットの低い資産です。
土地の生前贈与は、将来資産価格が落ちるというデメリットが生じる可能性が高いため、慎重に行うべきものといえます。

5. 贈与以外の方法も模索してみること

土地を生前贈与する場合、他の選択肢も検討してみる必要があります。

代表的なものを2つご紹介します。

5-1. 活用だけなら借地もある

子供が親の土地を活用したい場合、贈与をしなくても借地をすれば活用することは可能です。
借地で活用した場合、子は親に対して地代を支払うことになりますが、親子の場合、地代は固定資産税の2～3倍で設定することが多いです。

土地の固定資産税が地代に代わるため所有権による土地活用よりは若干収益性は劣りますが、大きく収益性が下がるものではありません。
借地事業というのは世の中にたくさんありますので、活用だけならわざわざ所有権を移さなくても良いことになります。

土地活用の方法の一つとして、借地も検討してみましょう。

「親名義の土地をどう活用するか」については、こちらの記事でも紹介しているので、あわせてご覧ください。

関連記事「親名義の土地をどう活用するかで変わる！資産の守り方を伝授」

5-2. 確実に誰かに引き継ぎたいなら遺言もある

生前贈与を行うと、土地を贈与した人に確実に引渡すことができます。
しかしながら、特定の人に資産を引き継ぎたいのであれば、遺言で相続する人を指定することも可能です。

遺言は、被相続人の生前の意思を反映して資産を分け与えることができるメリットがあります。
遺言の内容は、相続人の全員の合意がないとひっくり返せないため、強力です。

土地を引き継ぐ人を指定したいだけであれば、わざわざ生前贈与をする必要はありません。
遺言で対応することで十分と言えます。

まとめ

いかがでしたか。

土地の生前贈与について見てきました。

土地は今後、バブル時代のように上がり続けるものではないため、相続時精算課税を使うと相続時に損をする可能性があります。

相続時精算課税を適用してメリットがあるのは、「将来値上がりする資産」と「収益を生む資産」の2つだけです。

土地は相続時に値下がりしている可能性もあるため、相続時精算課税のデメリットをもろに受けてしまうリスクがあります。

土地は活用するだけなら借地でも可能です。

また特定の人に土地を引き継がせたい場合には、遺言を使っても同じ機能を果たすことができます。

土地を生前贈与する場合には、デメリットも踏まえ、他の選択肢も考慮押しながら実行するかどうかを決めるようにしましょう。