【徹底解説】親名義の土地をどう活用するかで変わる！資産の守り方を伝授

親世代が高齢となってくると、所有している土地の管理を持て余してしまうこともあります。そのような場合、親名義の土地を子どもに生かしてもらうことを考える方も多いのではないでしょうか。

親名義のまま土地を子どもが活用することのメリットには、以下のようなものがあります。

• 子どもが収入を得られる
• 若いうちから不動産経営に触れられる
• 築古物件を相続しなくて済む

これらのメリットはすなわち、納税対策のキーにもなります。
親名義の土地を、誰がどのように活用するかによって、相続税の納税対策は可能です。

「資産を守る」という観点から考えると、節税対策だけでなく、納税対策も必要になってきます。
納税対策のキーとなるのは、「親名義の土地を誰がどう活用するか」です。

そこでこの記事では、どういった活用方法があるのか、それらのメリット・デメリットについて解説します。

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1.親名義の土地を活用した場合のメリット・デメリット

まずは親名義の土地を活用することで生まれるメリットとデメリットを表にまとめました。

【親名義の土地を活用することのメリット・デメリット　一覧】

上記は子どもの視点からのメリット・デメリットですが、親にとっても管理を任せられるなどのメリットがあります。

この章では親名義の土地を活用するメリット・デメリットについて解説します。

1-1.【メリット】子どもに蓄えが生まれる

親名義の土地を使って子どもが土地活用をすると、子どもは収入を得られると同時に、来る相続に備えて経験値も積めるようになります。
つまり、子どもに経験や資産を蓄える期間が与えられるということです。

1-1-1.子どもが収入を得られる

子どもが親名義の土地を活用した場合の最大のメリットは、子どもが収入を得られるという点です。

親が自分名義の土地で土地活用を行うと、親の手元に資金が貯まり続けます。せっかく土地活用で土地の評価額を下げられても収入によって現金が増えてしまうため、相続の際は資産総額が膨れ上がっている可能性もあるでしょう。

しかし、子どもが親名義の土地で活用を行えば、子どもに資金が貯まっていく仕組みを作れます。ある意味、親から子への資金移動です。

また、現金納付が原則の相続税の納税対策としても有効な方法と言えるでしょう。

1-1-2.若いうちから不動産経営に触れられる

老々相続では、初心者の子どもが高齢になってから急にアパート経営を引き継ぐということがよくあり、高齢の相続人が不動産経営を一から始めることにセンシティブになり、受け継いだ土地や物件を売却してしまうケースも見られます。

現役世代である子どもが早いうちから賃貸経営者になれば、今のトレンドにマッチした経営をすることが可能であり、ノウハウも蓄積されていくというメリットがあります。

不労収入を得られるとも言われる賃貸経営は簡単なように見えますが、実際はさまざまな問題に直面することも多く、「やったことのある人」と「やったことのない人」との間では対応に大きな差が生じるものです。

財産の承継だけでなく経営の承継もできるという点で、子どもが親の土地で活用することにはメリットがあります。

1-1-3.築古物件を相続しなくて済む

相続では、子どもが築古物件を引き継ぐという問題にさらされることがよくあります。相続の時点で既に築30年以上経っているようなケースも多く、手の施しようがない場合は売却してしまうという流れに至ってしまうこともあるでしょう。

子どもは、現金で相続税を納めます。
手持ちの現金が激減してしまうため、築古物件を引き継いでも取り壊しやリフォーム等の対策が取れません。
賃貸経営の知識や手持ち現金が無いことに加え、いきなり難易度の高い物件を渡されるため、手の施しようがないのです。

もし、相続前から子供が親名義の土地で活用をすることができれば、子供が新築物件を扱うことが可能になり、相続で問題物件をいきなり渡される、手の施しようのない物件をいきなり引き継ぐ、という事がなくなるため、資産を守ることにもつながります。

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1-2.【デメリット】相続税対策が難しくなる

親名義の土地を活用する際には、デメリットも生じます。
今のうちに発生するリスクに備えて対策を練っておくことが大切です。
ここでは事前に知っておきたいデメリットを3つ紹介します。

1-2-1.相続税の節税対策にならない

親が土地活用をすれば相続税の節税対策となりますが、子どもが土地活用をしてしまうと節税対策にはなりません。

通常、土地活用ではローンを組むことが多く、この借入金が相続対策の大きな役割を担います。借入金は、その残債が相続財産からマイナスできるためです。
また、アパートのような賃貸収益物件を建てると建物には借家権割合による評価減、土地については貸家建付地となり評価減が適用され、相続税評価額が下がります。

しかし、仮に親子間で、タダで土地を借りているような場合には、土地に関して貸家建付地評価減は適用されません。

なお、子供が親にどの程度の地代を払えば貸家建付地評価減が適用されるかというのは、税務署の判断によります。

1-2-2.子どもに初期投資額がのしかかる

子どもが親名義の土地で土地活用する場合、物件建築などの初期投資は子ども負担になります。

経済的には、相続税を納めてでも親からアパートを相続したほうが安上がりです。そのため、子どもが親の土地で土地活用をするのは相続税対策にもならず、かつ子どもが負担する金額も増えることから、資産の購入という点に関してはメリットがありません。

1-2-3.権利が複雑になる

土地と建物で所有者が分かれると、権利が複雑化します。
権利が複雑になってしまうことから、途中で売却しにくくなるというのもデメリットです。

子どもがアパート等の建築資金を借入する場合、抵当権を設定することになりますが、その抵当権は通常、土地と建物に設定されます。
つまり、親の土地に対しても子供の借入金の抵当権が設定されます。

もし、売却を希望するのであれば、親と子供が同時に土地と建物を売却することで一番高く売却できるでしょう。

相続税対策のポイントについては、こちらの記事も参考にしてみてください。

2.【図解】親名義の土地を活用する3つの方法

親名義の土地を子どもが活用する方法は主に3とおりです。

この章では、それぞれの方法について解説します。

2-1.親名義の土地で子どもが賃貸経営する

子どもに資金が生まれるようにするには、親名義の土地を子ども名義で活用する必要があります。
建物投資は子どもが負担し、建物所有者を子どもとします。この場合、土地所有者は親のままです。

通常、第三者から借地をして建物を建てる場合、地主に対して地代の支払を行いますが、親子の場合では地代を無償または著しく低い地代で借地するような場合も多く、地代を無償、または著しく低く設定した場合の借地は使用貸借権として扱われます。

借地権と使用貸借権の違いは権利の強さの違いです。

きちんと地代を支払い借地権が認められれば、土地を借りている借地人は使用権を守られるべき権利として認められます。

それに対し、使用貸借では借主の権利は守られません。
地主が出ていってほしいという話になれば、出ていかざるを得ないのが、使用貸借による借地です。

使用貸借では、親が子どもを立ち退かせるようなことをしないという信頼関係が前提となっています。

他に、使用貸借によって建物を建てる例としては、社長が個人で持っている土地の上に、社長が経営している会社が土地を借りて建物を建てるようなケースがあります。

なお、固定資産税の負担については、土地については引き続き親が負担します。建物については子どもが負担することになります。

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2-2.親名義の土地を法人で活用する

親名義の土地を活用する場合、新たな法人を作ってその法人で建物を建てる方式があります。

子どもが個人で親の土地を活用したとしても、資金移転のメリットを享受できるのは、本人の代だけです。孫や曾孫の代のことを考えれば、資金移転に関しては結局あまりメリットがありません。

しかし、法人を設立して土地活用することで、個人では得られないメリットまで受けることが可能になります。

まず、新たに法人を設立します。
法人への出資は、親が出資したほうが相続で株を安く譲り受けることができるため、コスト的にメリットがあります。また、借入も法人で行います。

アパートなどの建築は法人で投資を行い、法人が賃料収入を得る形にします。
ここでポイントとなるのは子どもを法人の役員にするという点です。役員報酬という形で子供に資金を移転することができます。

法人は親から借地をすることになります。
地代はタダ同然で使用貸借権とするか、しっかりと地代を支払い借地権とさせるかは、自分たちで選択することになります。
法人がしっかりと地代を支払えば、親の土地に貸家建付地評価減が発生し固定資産税や相続税を節税できます。

また、法人とすると、相続対象が不動産ではなく株式に変わるため、分割しやすいという点もメリットです。

法人化についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

2-3.親名義の土地に家を建てて住む

親名義の土地に家を建てて住む場合、方法は主に3つに分かれます。

• 無償で親名義の土地を借りる
• 有償で親名義の土地を借りる
• 無償または市価より安く親名義の土地を譲り受ける

無償で借りるケースを示した図が上記です。
建てた分の子ども名義の物件が増えるだけで、金銭の授受、贈与税は発生しません。
相続時、土地は自用地としての扱いになるため借地権の節税効果は得られない土地活用方法です。

有償で土地を借りる場合は、地代の他に権利金という借地権に対する金銭を親に対して払う場合と地代のみを払う場合があります。

この際、注意しておきたいのが地代のみを払う場合です。
土地の権利移譲があったとみなされると贈与税がかかります。
地代として固定資産税程度の少額を払っている場合は贈与があったとはみなされません。
また、地代と権利金を払っている場合も、贈与税はかかりません。

相続時は地代などとして支払った金額によって評価額が変わるため、場合によっては節税効果が期待できます。

親が土地の所有権にこだわっておらず手放したいと考えている場合、無償または市価より安く土地を提供されることもあるでしょう。
その場合、土地の所有権移譲に贈与税がかかります。

親からの贈与では、相続時精算課税制度を利用することも可能です。
これは、贈与にかかる課税を相続時に生産する仕組みで、納税を先延ばしできます。今後、土地の評価額が上がりそうな場合に有利な課税制度です。

贈与税の仕組みについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

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3.【親名義の土地の扱い】土地を含む相続でよくある問題事例

相続財産の中に土地があることで、問題やトラブルが発生することがあります。
よくある問題は大きく3つが挙げられます。

• 相続財産のうち不動産の割合が大きく、納税の現金が用意できない
• 親名義の土地の広さが十分でなく、分割が難しい
• 親名義の土地に不良債権化しつつある賃貸物件が建っている

以下、それぞれの事例を紹介します。

3-1.不動産の割合が大きく、相続税が納付できない

相続が発生すると、相続財産は共有状態で引き継がれます。
相続人にAとBの2人がいて、相続財産は不動産が50、現金が50だったとし、相続税を納税しなければならないケースを考えます。

土地が共有状態では使いにくいため、AとBとの間で遺産分割協議を行い、その後、名義変更を行います。

ここで、納税前に相続財産について、不動産50をAに、現金50をBに分けたとします。一見すると、このような分け方は平等であり、完璧のような気がします。

しかし、相続税は現金で納税しなければならないため、実はAとBでは納税の負担感が異なります。

Bは現金を受領したため、納税資金はそこから捻出することができます。
最終的にもらえる現金は減ってしまいますが、納税そのものに苦労することはありません。
一方で、全部不動産で受け取ってしまったAは納税のため、自分で貯金してきたお金の中から支払うことになります。

3-2.親名義の土地の分割相続が難しい

土地の相続でもっとも頭の痛い問題となるのが分割の問題です。

土地が大きく、分筆できるような場合や、土地を相続する人物が代償分割できるだけの資金力がある場合以外は多くで問題になると言っても過言ではありません。

60坪の土地を相続人3人で分割する場合、分筆するとなると１人当たり20坪となってしまい、場合によっては使い勝手の悪い土地を引き継ぐことになります。
土地は間口が道路に面しているほうが使い勝手がよくなるため、同じ坪数で分割しても不公平感が生まれてしまいがちです。

分割相続の対策を練るためには、事前によく話し合っておくことが大切です。法人を設立してアパート経営をするなど、対策方法はいくつかあります。

3-3.不良債権化しつつある賃貸物件を相続

相続税対策として親世代がアパートなどを建てて賃貸経営することはよくあるケースです。
しかし、アパートは新築から時がたてばたつほど空室リスクが高まるため、中には相続したときにはほとんど利用価値がなくなっているというケースもあります。

親であるAは相続対策として60代からアパート経営を始め、80代で亡くなったケースでは、相続が発生した時点でAが建てたアパートは築20年で、ローン返済がわずかに残っており、空室が目立つ物件で、経営維持費やローン返済、固定資産税などの負担が収入を上回っている状態でした。

こうした場合、多く選択されるのが売却です。
相続の時点で不動産経営のノウハウを知らない子のBがアパート経営を立て直すのは至難の業と言えるでしょう。

また、Bに納税資金が無ければ、アパートを売却しなければ相続税を納められません。結局のところ、節税対策によって税額だけを減らしたとしても資産を守り切れないということです。

4.今からできる！親名義の土地の相続対策

親名義の土地の相続問題は、事前に動いておくと解決に導けます。
土地の相続対策として有効な方法は主に4つです。

• 相続財産の分割方法を決めておく
• 不要な土地は手放す
• 土地に子名義の賃貸物件を建てて現金を蓄える
• 生前贈与を選択する

それぞれの方法について解説します。

4-1.相続財産の分割方法を決めておく

相続に土地が絡むと分割の難易度は一気に上がります。
事前に話し合っておく相続人間の妥協点が見いだせると安心です。

相続の話し合いは親の万が一について話し合うことに他ならず、話題を持ち掛けることすらはばかられると考える方も多いでしょう。

しかし、事前に話し合いを設けることは親にとってもメリットがあります。それは、自分の意思を子に伝えやすいということです。
親の意向が理解できていれば、分割方法もスムーズに決まりやすくなります。

土地の場合、評価額に変化がみられることも多いため、定期的に分割方法の見直しを行っておくことも重要です。

4-2.不要な土地は手放す

相続予定の土地の利用価値が低い場合、売却を考えます。

土地は相続税を計算するとき時価ではなく相続税評価額で計算するため、実際は利用価値が低いにもかかわらず評価が高くなっていることもあります。
土地の広さによっては実際と相続財産としての価値のかい離が大きくなり、相続税の負担が大きくなってしまうこともあるでしょう。

そうした場合、売却を検討するわけですが、利用価値が低い土地はそれだけ売却が難しくなります。まずは隣接地の所有者を当たるなどの対策が必要です。長期化も考慮して早めに動くとよいでしょう。

4-3.土地に子名義の賃貸物件を建てて現金を蓄える

相続税納税対策として効果的な手段として挙げられるのが、親名義の土地を子どもが土地活用することです。

例えば、親名義の土地で子どもがアパート経営を始めると、賃貸収入は子どもに入ります。

相続税節税の観点からすると、実は親が賃貸経営をしたほうが土地の評価額が下がったり、借入金を相続財産からマイナスできたりするため有効です。
しかし、子どもに現金納付が原則の相続税を賄う資金力がなければ、土地を手放して税額分の現金を用意しなければなりません。
こうしたときに子どもに資金力をつけられる賃貸物件があると安心です。

また、親世代が賃貸経営をすると所得が増えるため、結果的に相続財産の総額が膨れ上がることもあります。そうした対策にも子どもが親名義の土地を活用するメリットがあるでしょう。

4-4.生前贈与を選択する

相続対策として、真っ先にイメージするのは生前贈与という方も多いのではないでしょうか。生前贈与をすれば、親名義の土地が子名義となり、確実に受け継ぐことが可能です。

贈与には贈与税がかかります。大きな金額が動くことになる土地の贈与の場合、多くで相続時精算課税制度が利用されます。
この制度は一般的な贈与税の暦年課税制度とは異なり、贈与した土地の課税を相続時に精算するというものです。

相続時精算課税では、土地の評価額が生前贈与した時点の価額となります。
将来評価額が上がった場合は相続税節税につながりますが、評価額が下がると負担感が増えることに注意が必要です。

生前贈与は相続に前倒して土地の権利を譲り受けることになるため、その間に土地で得た収入があれば子に資金の移転が可能になることもメリットとして捉えられるでしょう。

不動産の相続税対策についてもっと詳しく知りたい方はこちら。

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5.親名義の土地を活用するときの3つの注意点

親名義の土地を活用するときは、特に税金面での注意が必要です。

• 土地代設定によって節税効果が変わる
• 相続税節税効果は限定的
• 売却が難しくなる

注意点を把握したうえでその土地活用方法が最適かどうかを検討してください。

5-1.土地代の設定によって節税効果が変わる

親名義の土地を活用する場合、土地代を親に払うケースと無償で借りるケースがあります。
その際、注意しておきたいのが、土地代を払う場合の設定金額です。

土地代とともに権利金を支払っている場合、一般的に贈与税はかかりません。

しかし、権利金名目の支払いがなく、格安で借りている場合などは贈与税の課税対象になる可能性があります。
これは、売買においても同じことで、時価とかけ離れた売買契約の場合は贈与税がかかる可能性が高まることに注意が必要です。

5-2.相続税節税効果は限定的

土地を親名義のまま土地活用する際、無償で土地の権利を借り受ける権利を使用賃借権と言います。
この使用賃借という土地の状態は、貸主に制限がないため貸家建付地としての相続税評価額の減額はありません。

また、土地活用するとなると初期費用がそれなりにかかります。
親が土地活用をして借入金が発生していれば、相続財産を減らすことにも効果的です。
しかし、子ども名義の建物を建てる場合初期費用の負担は子どもになり、土地は親名義であっても借入金が相続財産を減らすことはありません。

5-3.売却が難しくなる

土地を親名義のままにして、子ども名義の建物を建てると上と下で権利者が2人いる状態となり、売却が難しくなります。
もし、子ども名義のアパートだけを売却できたとしても、土地は親名義のままとなっているため、アパートを購入した人の権利は限定的です。
アパート建て替えを検討したとしても自由にしにくい状態となります。

一般的にこうした条件があると物件の売却の難易度は非常に上がります。売却をするなら、双方の合意の下で同時に手放すことが現実的です。

6.親名義の土地の活用を相談できる会社を選ぶポイント

親名義の土地を活用する場合、

• 親名義の土地を活用する場合、
• 法人で行うか

の2種類があります。

節税や分割のメリットまで含めると、親名義の土地活用は法人のほうに軍配が上がるため、法人を作って土地活用をするケースが多い傾向です。

どちらかのスタイルで土地活用をすることを決めた後は、いよいよその土地で何をするかを決めていきます。
しかし、親名義の土地で何ができるのか、収益性の高い方法は何かを探るのは難しいでしょう。

土地活用方法に悩んだら、専門の土地活用会社に相談するのが成功の近道です。土地活用会社であれば、法人化のアドバイスも受けられます。
どこに相談するか、会社を選ぶポイントはずばり「実績」です。同じような土地の活用実績が多い、相続対策としての土地活用実績がある、などの視点から相談先を選ぶとよいでしょう。

土地活用に関しては、「HOME4U オーナーズ」を利用して複数のプラン提案を受けることをお勧めします。

土地活用はアパートだけではありません。
さまざまな有効活用の可能性があるため、複数の大手企業から幅広く意見を聞き、その土地の個性にとってベストな選択をする必要があります。

「HOME4U オーナーズ」は、賃貸住宅や駐車場、その他の土地活用方法をそれぞれ得意とする全国の実績豊富な一流企業と数多く提携しており、最大10社からプラン提案を受けることができます。

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