【徹底解説】5階建てマンションの建設費は？構造別の相場・収益例も紹介

マンションはアパートとは異なり、縦に建物を伸ばすことができます。
4～5階建てのマンションは、収益性も高く、マンション経営をはじめようと思っている方にとって、最初に検討すべき規模感といえるでしょう。今回は、5階建てのマンション建設費はいくらになるのか、以下のポイントを中心にご紹介します。

• 5階建てマンション建設費の計算方法
• 実例をもとにしたシミュレーション
• マンション建築で知っておきたいポイント

ぜひ、ご自身の土地に合ったマンションを建築する参考としてください。

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1.マンション建設費の計算方法

5階建てマンションの建設費を知るには、まずは計算方法を押さえておきましょう。この章では、5階建てマンションの建設で可能な構造と、建設費の計算方法について説明します。

1-1.【5階建てマンション】で可能な構造とは？

マンションの建設費を知るには、まずは構造を決める必要があります。建築費は構造によって変わるため、計算のもととなる構造別の坪単価を使用する必要があるからです。

5階建てマンションの場合、木造などの構造は現実的に難しく、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）を検討することが一般的といえるでしょう。それぞれの特徴は以下のとおりです。

• 重量鉄骨造：3つの中ではコストは一番低い。広い空間を作りやすいのが特徴
• 鉄筋コンクリート造：防音性、耐火性、耐震性に優れ、設計の自由度が高いのが特徴
• 鉄骨鉄筋コンクリート造：防音性、耐火性、耐震性に優れる。主に分譲マンションや超高層マンションで採用され、最もコストが高い

その他、法定耐用年数などに違いがあります。それぞれの法定耐用年数は以下の表のとおりです。

1-2.マンション建設費の計算方法

マンションを建築する際の費用には、大きく分けてマンション建築費（本体工事費＋付帯工事費）と諸費用がかかります。

• 本体工事費：建物そのものの建設工事費
• 付帯工事費：屋外給排水・電気・ガス工事費、駐車場・アプローチ・塀などの外構工事費、地盤改良工事費、空調設備など
• 諸費用：ローン手数料、火災保険料、印紙税、不動産取得税、登記費用（登録免許税、司法書士報酬）など

それぞれの費用の内訳については以下の図をご確認ください。

マンションの建設費は、以下の計算式で概算できます。マンションの構造によって坪単価が異なるため、採用する構造の坪単価を当てはめて計算します。

HOME4Uの提携企業の請負工事金額から算出した坪単価は以下のとおりです。

マンション建設費の基本的な考え方はこちらの記事でも解説しています。

2.【構造別】5階建てマンション建設費シミュレーションと収益事例

5階建てマンションの建設費は広さや構造によって変化するため、ご所有の土地の広さや採用する構造によってシミュレーションを行う必要があります。

この章では、5階建てマンション建設費のシミュレーションと収益事例をご紹介します。

2-1.【重量鉄骨造】50坪×5階建て

まずは50坪の土地に重量鉄骨造4階建てのマンションを建てる場合の部屋数と間取りの例を紹介します。建築費用の計算は、重量鉄骨造の場合の坪単価を105万円と仮定して概算します。

• 重量鉄骨
• 1K7室、1LDK2室、2LDK1室（延床面積175坪）

この場合の建築費の例は以下となります。

建築費用＝105万円（坪単価）×175坪（延床面積）＝1億8,375万円
諸費用＝1億8,375万円（建築費用）×10％＝1,838万円
合計：2億213万円

1K7室が8万円／月、1LDK2室が13万円／月、2LDK1室が18万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：100万円＝8万円×7室＋13万円×2室＋18万円×1室

2-2.【鉄筋コンクリート造】80坪×5階建て

80坪の土地に5階建てマンションを建てる場合の実例は以下のとおりです。建築費用の計算は、鉄筋コンクリート造の場合の坪単価を110万円と仮定して概算します。

• 鉄筋コンクリート造
• 1～5階：7室（延床面積310坪）

この場合の建築費の例は以下となります。

建築費用＝110万円（坪単価）×310坪（延床面積）＝3憶4,100万円
諸費用＝（建築費用）×10％＝3,410万円
合計：3億7,510万円

35室の間取りとなり、25室の家賃が8万円／月、10室の家賃が11万円／月とすると、収入の目安は以下のようになります。

家賃収入：310万円＝1室8万円×25室+1室11万円×10室

なお、具体的なマンション建設費用を知りたい方は、「HOME4U オーナーズ」から土地の情報を入力すると、複数のメーカーから建築費を含めた土地活用プランの提案を受けられます。

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アパート・マンションの階数別の建築費を知りたい方は以下の記事をご覧ください。

3.【5階建てマンション】建設費を考えるポイント

最後に、5階建てマンションの建設費を考える際に押さえておきたいポイントをご紹介します。

3-1.まずは建てられる規模を確認する

5階建てマンションは、どこにでも建てられるわけではありません。建設費を考える前に、まずは土地の制限を確認し、建てられる規模を把握することが必要です。最低限確認すべきポイントは建ぺい率、容積率、接道義務、用途地域などです。

3-1-1.建ぺい率、容積率

建ぺい率とは、敷地面積に対して何％まで建物を建てられるかを制限する規制です。容積率は、敷地に対して何％の延床面積の建物を建てられるかを制限したものです。

仮に80坪の土地で建ぺい率60％、容積率200％であれば、敷地のうちワンフロアの面積は48坪まで、延床面積は160坪が上限となります。5階建てのマンションを建てることを考えるなら、土地の容積率は高くなくてはそもそも建築自体ができません。

3-1-2.接道義務

接道義務とは、建築物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという規制をいいます。災害時の避難経路や、消防車・救急車などの緊急車両のために定められています。

土地の前面道路が4m未満の場合は基本的にマンションの建築はできませんが、セットバック（道路と土地の境界線から間口を後退させ、道路の中心から2m離れた位置を間口とする方法）を行うことで建築が可能となる場合もあります。

3-1-3.用途地域

用途地域とは、都市計画法により建築できる建物の用途等を定めた規制のことをいい、住居系8種類、商業系2種類、工業系3種類の計13種類の区分があります。

土地の区分によってはマンション建設が難しかったり、高さに制限があったりするため、事前に調べておくことが必要です。例えば第一種・第二種低層住居専用地域の場合、共同住宅を建てるなら選択肢は低層のアパートのみとなります。

ご所有の土地にどのくらいの規模の建物が建てられるか知りたい場合は、プロに問い合わせてみるのがおすすめです。「HOME4U オーナーズ」を使い、パソコンやスマートフォンから1分程度の簡単な入力をするだけで、最大10社に問い合わせをすることができます。

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3-2.土地のニーズに合った物件にする

マンション経営では空室対策が非常に重要ですが、エリアのニーズに合った物件を建てることが最も大きな空室対策となります。繁華街近くの土地であればセキュリティにこだわった物件、駅から少し距離のある住環境の良いエリアならファミリー向けの物件など、周辺のニーズをリサーチしましょう。

5階建てのマンションは初期費用も高くなるため、よりシビアな見極めが必要となります。どのような物件であればニーズを満たせるのかは、周辺のマンションで満室となっている物件、空室が目立つ物件などを比較し、検討することをおすすめします。

3-3.建物や内装のグレードは予算に応じて決める

賃貸マンションは数が多いため、ただ建てるだけでは、競合物件に埋もれてしまう危険性もあります。ただ、差別化のため行き過ぎた設備投資をしてしまうと収支計画を圧迫してしまうため注意が必要です。

競合物件をリサーチしたうえで、建物や内装のグレードは最低限必要な設備から整え、その後、予算に合わせて差別化のための対策をするのがおすすめです。

適切な予算に収めるには、複数の建築会社に相談し、各社の見積もりを比べるのが必須です。そうすることで、建てたい5階建てマンションに最適な建築費が見えてきます。

3-4.収支計画を厳密にチェックする

5階建てマンションを建設する場合、必然的に投資額は大きくなります。そのため、キャッシュフロー含め収支計画を厳密にチェックしておくことが重要です。

建築会社からの提案を確認する際、初期費用や建築プラン（どんな建物を建てるか）に注目してしまいがちですが、提案してもらう際には収支計画までしっかり確認しておきましょう。

特に確認しておきたいのは借入金返済後に残るキャッシュフローです。手残りがわずかな収支計画となっている場合、少しのきっかけでマイナスに転落してしまう可能性があります。

余裕のない返済計画になっている場合は建築費を落とすよう働きかける、自己資金を多く準備するなど工夫しましょう。

3-5.複数の建築会社に相談して比較する

ご所有の土地に合った5階建てのプランを選択するには、複数の建築会社に相談しプランを比較検討することから始まります。比較には、以下のような観点で見てみましょう。

• 間取りや設備は魅力的か
• その場合の建築費用はいくらか
• エリアのニーズに合っていて、入居率が保てそうか
• 収支計画は現実的か、キャッシュフローには余裕があるか

信頼できるパートナーを選ぶには、まずはプランの一括請求をして、その土地に対して各社が提案してくれるプランを比較するのがおすすめです。

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