土地活用・賃貸経営のお悩み解決サイト
大家の右腕税理士事務所、一般社団法人大家の右腕代表税理士の吉田（細江）博之です。
本連載では、「地主さんのための経営指南」をテーマにしています。
賃貸経営における一つの目的は「予定通り儲かる大家さん」になることです。
今回は法人活用の３つの方式の１つである、転貸（サブリース）方式について解説させて頂きます。
不動産管理法人は、「管理料徴収方式」「転貸（サブリース）方式」「不動産所有方式」の３つ方式に分類することができます。
大家さんが所有する物件を不動産管理法人（同族法人）に一括で貸し付けます。
不動産管理法人（同族法人）は大家さんに借上げ賃貸を支払い、一方で借り上げた物件について入居者を募集し「家賃収入」を得ます。その受け取る家賃と支払う家賃の差額が、不動産管理法人（同族法人）の収益になります。
入居者からの家賃のやり取りは全て不動産管理法人が行い、不動産管理法人が賃料を保証し、大家さんに定額の賃料を支払います。空室が出た場合に不動産管理法人にリスクが生じます。そのために、空室リスクの分を大家さんが不動産管理法人に対し「空室保証料」を支払う（実際は家賃収入から差し引きして支払う）というのがポイントです。
さて、サブリース方式の管理料・保証料をいくらに設定するのが妥当かですが、結論を言えば、空室保証料・管理料については築年数・地域・管理業務内容によってバラバラなので、一概に何％とは言い切れません。
一般的には15％～20％と言われているようですが、「管理料徴収方式」の記事でも記載したように、同族会社の行為計算否認（法人自体を否認される）ケースもあります。そのためしっかり対策をすることが必要です。
実際には、築年数や地域によって変動しますが、所得移転・分散効果が高い物件もあるので、専門家にシミュレーションを依頼することをお勧めします。
まず、貸地・定期借地契約による貸地・貸店舗・貸事務所などは、管理の必要性が乏しく、一般的にサブリース契約の対象とはされていません。サブリースすると否認リスクが高くなります。よってサブリース方式はNGです。
サブリースOKの賃貸物件であっても、押さえなければならない手続きがあります。
入居者へのオーナーチェンジの通知ないし、賃貸借（転貸借）契約書の巻き直し、または、既存の一括借り上げ（管理）会社との賃貸借（転貸借）契約書の巻き直しを行い、マスターリース契約書の作成を行う必要があります。
そのほか、家賃の入金口座の変更、請求書や家賃明細書等の書類の相手先の（不動産管理法人への）変更を行う必要があります。
加えて、サブリースによる家賃保証期間が長ければ長いほど、空室リスクが高まり、故に家賃保証料率も高くすることが出来ます。これにより税務リスクと家賃再計算の事務負担が低減され、所得分散・移転効果も高められます。
特別の事情がない限り、3年の家賃保証期間（契約期間）としましょう（3年超の契約形態は一般的とはいえない為）。
なお、貸店舗・貸事務所については、1棟のアパートの下層階部分が貸店舗・貸事務所となっており、建物として一体といえる物件については、サブリース方式による節税は問題ないでしょう（一般的にあり得る形態といえる為）。
サブリース方式は法人のキャッシュが増加し、個人オーナーへはマスターリース家賃として定額で家賃が入って来ますが、法人化前と比べて家賃が少なくなるので、所得税は圧縮できる一方で家賃収入が減少します。
減った分を役員報酬で補填するなどしないとキャッシュフローは悪化するので注意が必要です。
サブリース方式は法人活用の方式の１つで特に築浅の物件における節税に効果的です。
空室保証率は築年数・地域によって差がありますが、15％～30％程度の所得分散移転効果が見込まれます。
この記事の執筆者
この記事の執筆者
吉田博之
所属 大家の右腕税理士事務所 代表税理士
職業 税理士
税理⼠登録以来、主に⼤家さんの税務に従事し、顧問先の⼤家さんに多⽅⾯の節税対策を提案し、所得税を年間500万円以上節税提案、相続税を1億円以上の節税提案をした実績がある。 自身も地主系大家の家系に養子縁組し、3代目大家として承継中。⼤⼿ハウスメーカー主催セミナー、⼤⼿管理会社主催のセミナーの講師、宅建協会主催研修、名古屋⼤家塾講師など、セミナー講師として累計300回ほど登壇実績あり。
【太田垣章子の賃貸トラブル110番】＃3 年表づくりのススメ
土地活用・賃貸経営のお悩み解決サイト
大家さんひとりひとりが笑顔になれるよう、NTTデータグループ会社による正しい情報と、頼れる有識者サービスを提供していきます。
