東京のでマンション投資の！プロが教える成功する探し方・選び方５選

政治や経済が安定し、治安が良い「東京」の不動産市場には、世界各国から投資マネーが集まっています。

東京は、今や世界中のプロの投資家が認める熱い不動産市場です。

東京都は、単独でも1国として十分に成り立つ経済規模を誇ります。身近にこんなに良い市場があるのならば、東京の不動産に投資しない手はありません。

個人投資家が投資をするのであれば、規模的にはワンルームマンションがお勧めです。ワンルームマンションには23区それぞれで定めた規制があり、需要があるにもかかわらず供給量が抑えられていることが理由にあります。

そこで今回の記事では、東京のマンション投資について詳しくご紹介します。物件の探し方や投資リスクなどを把握することで、東京でのマンション投資を成功に導くことが可能な内容です。

1. マンション投資をするなら東京を選ぶべき理由

マンション投資において、長期的な視点は非常に重要です。その点、東京では長期的に見てもマンション投資に有利に働く条件が揃っているといえます。ここではマンション投資なら東京を選ぶべき理由を解説します。

1-1. 需要が増えている

総務省の統計による2020年の人口移動報告では、47都道府県のうち転入超過はわずか8都府県しかありません。

コロナ禍の影響があり超過数が縮小傾向になったものの、東京圏への転入超過は26年連続で発生しています。

東京には、20年以上ずっと人が集まり続けていることになります。不動産に関しては、人口が多いということは重要な要素です。

狭い土地に人口が多いということは、その分、土地の争奪合戦が激しくなります。土地の争奪合戦が激しければ土地価格は高くなります。

土地価格が高くなると、その分家賃も上がります。東京は家賃がとても高いです。

逆に言えば、東京は、家賃も下がりにくい、土地価格も下がりにくい安定したエリアと言えます。

東京は、投資のリスクが非常に低く、初心者でも安全な投資ができるエリアと言えます。

1-2. 供給量が少ない

需要が多くても、それ以上にマンション供給が多いのではあまり意味がありません。

しかしながら、東京のワンルームマンションは建築規制が厳しいため、供給量が非常に抑えられているというのが特徴です。

東京都では、23区が全国で一律に適用される建築基準法とは別に、各区の事情に即して規制を設けています。

また、各区で中高層建築物に関する条例もあります。その中では、特にワンルームマンションに関する規制が多いです。

東京は人が増えすぎているため、ワンルームマンションに規制を設けないと、住環境の悪い住宅が乱立する懸念があります。こうした事態を避けるために条例では、「最低住戸面積は25平米以上」「管理人が日中4時間以上駐在」といったお金のかかることを定めています。

23区内においては、条例の規制によって、ワンルームマンションは建築コストに見合わない建物になっているといえるでしょう。

建築コストに見合わないとなると、ワンルームマンションを建てる人が減ります。その結果、ワンルームマンションの供給量が抑制されています。

つまり、供給量が制限されているということは、投資対象として東京のワンルームマンションは最適な物件といえるでしょう。

一方、アパートのような建築規制がほとんどない建物は、供給過剰が懸念されています。供給過剰になりがちなアパートは、投資対象としてはリスクが高いものです。

不動産投資において需要がある地域で事業を展開することが成功の秘訣です。その上、東京では供給が抑えられがちなワンルームマンション投資は特に注目するべきといえます。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリットについてもっと知りたい方はこちら

2. 東京のワンルームマンションの探し方5つのポイント

需要がある地域にもかかわらず供給が不足しがちな東京のワンルームマンションは、おすすめの投資方法といえます。そこで、東京のワンルームマンションの探し方を解説します。注目すべきポイントは5つです。

2-1. 人気の沿線

不動産投資の成否は立地で大半が決まります。

東京で良い立地を探すには、まず良い駅を見極めるということがポイントです。

ただ、良い駅とは何かという問題もあります。良い駅は、人気の沿線上にあります。良い駅を知る前に、人気の沿線を知ることが重要です。

東京の人気の沿線といえば、JR中央線が思い浮かぶ方も多いのではないでしょうか。

JR中央線には、吉祥寺や荻窪、西荻窪、高円寺、三鷹、中野、新宿、四谷等々の「なるほど」と思える良い駅が揃っています。吉祥寺などは、若者が住みたい街No.1に何度も輝いています。

都心から少し遠いですが、立川までは投資対象として考えることが可能です。

他に人気のある沿線としては、私鉄なら東急東横線、東急田園都市線、京王井の頭線の渋谷をハブ駅とする私鉄があります。

地下鉄では、東京メトロのほうが都営地下鉄よりも人気が高く、銀座線、丸ノ内線、日比谷線、東西線、千代田線あたりが人気です。

路線だけでなく、個別に見ても、人気の駅がたくさんあります。良い駅を選ぶ観点としては、乗換駅や快速停車駅、始発駅等を選択することがポイントです。

また、東京には「戸越銀座」や「谷中銀座」、「ハッピーロード大山」といった元気な商店街も顕在しています。このような元気な商店街のある明るい街も人気です。

2-2. 人気の区

東京の「千代田区」「中央区」「港区」は都心三区と呼ばれるビジネスの中心地です。

都心三区に「渋谷区」と「新宿区」を加えたものを都心五区と呼びます。近年は「品川区」もビジネス拠点として急速に発展しているため、品川区も加えて都心六区と表現することもあります。

都心六区は、ビジネス街であるため、その中にあるワンルームマンションはもちろん人気です。

また、ワンルームマンションは社会人の単身者が住むため、都心五区に通勤しやすい周辺の区も人気です。

中でも目黒区は渋谷区と品川区に挟まれた好立地に存在し、区の中央には桜で有名な目黒川も流れていることも好印象に取られて、若者には絶大な人気があります。

中目黒や自由が丘、祐天寺などは目黒区になります。また品川区ですが、JR目黒駅から一駅の不動前のワンルームマンションも人気です。

山手線で言うと、東京駅から新宿駅までの下半分のエリアにワンルームマンションの高い賃貸需要が存在します。

一方で、投資家目線で考えると、台東区も良い区です。台東区は千代田区と中央区の東側に隣接しています。千代田区と中央区に西側に隣接している区は港区です。

台東区は港区よりも、地価が安いという特徴があります。ただ、都心部からすると台東区は港区と同じような距離関係にあるため、ワンルームマンションの賃料は港区とほぼ同じです。

賃料が高いのに地価が安いという特徴を持っている台東区は、都内の物件にしては高い利回りが期待されます。台東区は投資家にとっては狙い目です。

2-3. 狙い目の賃料帯

東京のワンルームマンション投資では、月額賃料を意識する必要があります。投資対象として狙い目の賃料は、ズバリ「10万円以下」の物件です。

東京のワンルームマンションのターゲットは20～30代の社会人がメインになります。

20～30代の独身社会人にとっては、家賃が10万円を超えると、かなり痛い出費になります。

23区内においては、家賃が10万円を切る物件は、空室になってもすぐに次の入居者が決まります。一方で、10万円を超える物件は、反応が悪いです。

この事実を知っているかどうかで、物件を選ぶ目が大きく変わります。家賃が10万円以下の物件に投資すると、空室はほとんど発生しませんが、10万円超の物件に投資すると、都内であっても空室に苦しむことが増えます。

物件選びで立地や建物スペックを重視する人は多いですが、賃料帯を気にする人は少ないです。賃料帯を気にするだけでも、物件選びはかなり上手になります。

2-4. 狙い目の広さ

23区の中高層建築物の条例では、最低住戸面積を25平米以上としている区がほとんどです。区によっては、最低住戸面積を28平米や20平米にしている区もあります

「狭い部屋が嫌い」という理由から28平米を好む人が多いと考えるかもしれません。しかしながら、この感覚で28平米のような広めの部屋を選択してしまうのは危険です。

部屋が広くなれば家賃設定が高くなります。家賃の高い物件は敬遠されがちです。そのため、25平米を投資対象の選択基準とし、基本的にはそれ以下の物件を選ぶことがポイントになります。

品川区や杉並区は最低住戸面積が20平米です（条件あり）。そのため、品川区や杉並区の物件を良く見ると、たまに25平米以下の物件を見つけることができます。

広さを確認したら同時に賃料帯も確認するようにしてください。家賃も10万円以下の物件であれば、その物件は入居者を非常に獲得しやすい物件です。

2-5. 狙い目の中古マンション

東京に人口集中が続く中、各区が定める中高層建築物条例は年々厳しくなる方向になっています。

今ではほとんどの区が最低住戸面積を25平米とする一方、全国の各自治体が定める建築条例では、18平米以上としているところが大半です。

東京23区のワンルームマンションは全国のワンルームマンションに比較しても広いことになります。東京の場合、この広さ故に家賃も高くなり、空室を発生させる要因にもなっています。

ところが、23区が昔から最低住戸面積を25平米以上と定めていたわけではありません。各区の中高層建築物条例は、2008年以降から厳しくなった傾向があり、以前は最低住戸面積が18平米でも建てられる時代もありました。

都内の中古物件の中には、18平米時代に合法的に建てられた「お宝物件」というのが今でも残っています。18平米台の物件となると、家賃は7～8万円となるため、空室が発生してもすぐに埋まるでしょう。

建築に関する法律や条令というのは時代とともに変化し、当時の条例では合法であっても今では建築できない建物というものが存在します。

このような建物を「既存不適格建物」と呼びます。既存不適格建物は、たまたま今の法律に照らし合わせるとあっていないだけであり、特に違法な建物というわけではありません。

東京でのワンルームマンション投資を考えた場合、最低住戸面積が小さかった時代に建てられた既存不適格建物は狙い目です。

3. 選んじゃいけない東京のワンルームマンション5つの事例

ワンルームマンション投資には東京という立地がアドバンテージになります。しかし、そこだけをクリアすれば投資がうまくいくわけではありません。ここでは、東京のワンルームマンションでも選んではいけない物件について事例をもとに解説します。

3-1. 外国人向け高級賃貸物件

東京には外国人や芸能人が住むような超高級賃貸物件も存在します。家賃が月200万円を越す意味不明な物件もあります。

このような物件は、金額だけ見ると儲かりそうな気がします。しかしながら、外国人向け高級賃貸物件はリスクが高すぎるため手を出してはいけません。

リーマンショック前もこのような物件は一時もてはやされました。ところが、リーマンショックによって外資系企業が日本から大量に撤退したことで、超高級賃貸物件が一気に値崩れした時期がありました。

このような超高級物件は、特殊な賃貸マーケットであるため、何かの要因で一気に値崩れすることも珍しくありません。

一方で、リーマンショックによっても、社会人の単身世帯向けのワンルームマンションは、賃料の下落などの影響をほとんど受けませんでした。

外国人向け高級賃貸物件は、借手が限られて人であるため、一度退去されると次の入居者を見つけるのが大変です。借手が見つからないと、大幅に賃料を下げる対応も取らざるを得ません。

外国人向け高級賃貸物件は、非常にリスクが高いので、避けた方が良いでしょう。

3-2. 広めの部屋の物件

東京のワンルームマンションは、家賃10万円がひとつの目安です。借りる単身者にとっては、毎月10万円の家賃は正直高いと思っている人が多いです。

都内では、25平米で10万円というのが、相場というよりも1つの限界点となっており、このラインを意識する必要があります。

ところが、都内には30平米台の中途半端な広さのワンルームマンションが存在します。こうしたワンルームとなると、家賃は10万円を軽く越してしまいます。

30平米台のマンションは、2人で住むには狭すぎます。一方で、1人で住むには家賃が高過ぎます。

そのため、30平米のような広めの物件を購入してしまうと、入居者募集に苦戦してしまいます。広めの部屋で家賃が高くなるような物件は避けるようにしましょう。

3-3. 形の悪い物件

ワンルームマンションは狭いため、形の悪い物件を購入してはいけません。形の悪さというのは、狭いほど悪影響が大きくなります。

ワンルームマンションは25平米しかないため、L字型や台形などの不整形な形をしていると、ベッドなどの大型家具の配置がしにくくなります。使い勝手が悪くなると入居者に敬遠されやすいでしょう。

また、形に関してはリフォームのしようがないということも知っておく必要があります。設備等に関してはお金をかければ改善ができますが、形に関しては改善ができません。

3-4. 繁華性が高すぎる物件

駅から近くても、居酒屋や風俗店が建ち並ぶような繁華性が高すぎるエリアの物件の購入もNGです。

このようなエリアは治安も悪く、近くにスーパーなどもないことから、住環境としては劣ります。特に女性の単身者は好みませんし、男性も住みたくないと思う人は多いです。

またオフィスビルしか建ち並んでいないようなオフィス街の物件も避けるべきです。オフィス街はスーパー等の生活利便施設もなく、土日は閑散としているため、住みにくいです。

ワンルームマンションは、ある程度、住環境を重視して選ぶ必要があります。単身者だから、何でもいいというわけでは決してありません。

少し静かで品が良く、適度にオシャレなアーバンライフが楽しめるような街に人気があります。

3-5. バルコニーのない物件

都内のワンルームマンションは、狭い敷地に目いっぱい面積を確保するように建てられることが多いため、バルコニー（ベランダ）が無い物件が存在します。バルコニーのない物件もNGです。

単身者にとって、バルコニーは洗濯物を干すために存在するものではありません。

ではバルコニーがなぜ必要かというと、「ゴミ」置き場として必要です。

単身者はゴミを出し忘れることがよくあります。バルコニーがあれば、数日溜めたゴミを部屋の外に置くことができますが、バルコニーがないと部屋の中にゴミを溜め込むしかありません。ゴミが部屋に長期間あれば、部屋が臭くなります。

そのため、バルコニーのない部屋は単身者には不人気であり、バルコニーがないことが理由で入居希望者が部屋を選ばなくなることも少なくありません。

バルコニーは「あって当然」と思われがちなため、無いことを見落としてしまう人がいます。特に、入居中の物件を図面だけを見て購入する場合には、見落としがないように注意をする必要があります。

またデザイナーズマンションでも、斬新でカッコ良いマンションだと思ったら、実はバルコニーがなかったということもあります。バルコニーの有無については、注意して確認するようにして下さい。

4. 東京の投資マンションのリスク

東京は人口密度も高く、ワンルームマンションの供給量も抑えられているため、不動産投資には最適な環境にあります。

しかしながら、東京の物件ならどこでも良いかというと、そういうわけではありません。

東京も狭いようで広いため、「投資すべき場所を間違える」リスクが存在します。

例えば、同じ港区でも「六本木一丁目」と「芝大門」には違いがあります。地方の人は、この違いがすぐには分かりません。

六本木一丁目は、六本木という全国的にも有名な地名ですが、実際には高速道路の高架が存在を主張しているエリアで、谷町ジャンクションに向かってすり鉢状の地形をしており、住むにはあまり向かないエリアです。

一方で、芝大門は近くに増上寺という有名なお寺があり、街も全体的に明るく雰囲気が良いです。実際、芝大門は単身者にはとても人気なエリアです。

このような微妙な差というのは、実際に東京に詳しい人でないとなかなか分かりません。

特に、地方の人が都内の物件に投資する場合、「港区ならどこでも一緒だろう」という感覚で行うと失敗するケースが多いです。

逆に東京の人が札幌の物件を投資する場合でも、同じような失敗はします。

不動産は、地元の人でないと本当に良いところが分からないという難しさがあります。「あそこは昔からの一等地」という場所も、外部の人から見ると分からないことも多いです。

物件選びを間違わないようにするには、東京に精通した不動産会社の意見を聞きながら、慎重に物件を選ぶ必要があります。

5. 東京の投資マンションの空室対策

不動産投資では長期的な視野をもった事業展開が必要になってきます。そのための一つとして、あらかじめ空室対策を練っておくと安心です。ここでは東京の投資マンションで考えられる空室対策を3策ご紹介します。

5-1. 募集条件の緩和

募集条件の緩和をすると空室対策になります。

都内は人口も増えていますが、その中でも高齢者の単身者が急増しています。都内のワンルームマンションでは、まだまだ高齢者の単身者の入居を認める物件が少ないです。

単身高齢者の入居を認める物件は圧倒的に少ないため、募集条件の緩和は十分に空室対策となります。高齢者は、契約者を子供にすることで、収入面の不安を回避することが可能です。

ただ、高齢者を入居させた場合、問題となるのが孤独死です。家賃の不払は息子たちを契約者とすることで回避できますが、孤独死を懸念して高齢者の賃貸を拒むオーナーは多いです。

高齢者を入居させる場合には、管理会社に定期巡回を頼むなど、別途対策を取る必要もあります。

その他、募集条件の緩和には、「ペット飼育を可能にする」、「外国人を入居可能にする」等があります。募集条件を緩和すれば、相応のリスクはありますが、一定の効果を生むことはできます。

5-2. クレジットカード払い

家賃の支払いをクレジットカード払いにすると空室対策になります。

ワンルームマンションのターゲットとなる社会人の単身者は、普段からネット通販での買い物も多く、クレジットカードの利用には慣れています。

クレジットカードを利用する特典としては、ポイントが貯まるという点です。電話代や電気代等もクレジットカードで払うと、結構なポイントが貯まっていきます。

ところが、家賃に関してはまだまだクレジットカード払いではない物件が多いです。もし10万円の家賃を毎月カードで支払うことができたら、結構なポイントが貯まるためカード払いを希望する人は多いです。

家賃をクレジットカード払いできる物件は希少性があるため、空室対策として有効です。

家賃のクレジットカード払いがなかなか浸透しない理由としては、カード払いとすると約5％のカード手数料を取られてしまうからです。手数料はカード会社によって異なります。

この5％の減額をどう捉えるかはオーナーとしての判断になります。

5％というのは、365日に対し約19日間になります。例えば、空室が発生して次の入居者が決まるのに19日以上かかるのであれば、クレジットカード払いを導入した方が良いという判断はできます。

退去後、次の入居者がすぐに決まるような物件であれば導入の必要はありません。空室があまりにも長引くようであれば、カード払いを検討するのも良いでしょう。

5-3. ターゲット絞ったリフォーム

東京は人も多いですが、物件の数も多いです。そのため、ワンルームマンションが他の物件から選ばれるような特徴を持たせる必要があります。

他の物件から目立つ存在となるには、ターゲットの絞り込むことが効果的です。

例えば、一棟物のマンションであれば、女性にターゲットを絞り込み、全戸女性専用にしてしまうというのも一つです。

ターゲットを絞り込んでしまったら、需要が減るのではないかと心配もありますが、東京の場合、元々の需要数が多いため、ターゲットを絞っても悪い影響は出てきません。

むしろターゲットを絞ることで、差別化を図り、他の物件から突出するができます。目立った方が効果は高いです。

一戸のワンルームマンションであっても、内装に特徴を出すことでターゲットを絞ることはできます。例えば、男性向けに西部劇風のアメリカンティストにする、もしくは女性向けにお姫様調にするなどがあります。

都内の場合は、需要者が多いため、思い切った内装をしても、それに共感してくれる借主が現れます。ターゲットを絞り込むことで、物件として際立ち、選ばれる物件になるのです。

空室対策についてもっと知りたい方はこちら

まとめ

いかがでしたか？東京のマンション投資について見てきました。

東京は人口密度も高く、ワンルームマンションの供給量も抑えられていることから、投資には最適なエリアです。

東京のワンルームマンションでは、月10万円の賃料帯や部屋の形等を意識することがポイントです。場合によっては、面積の狭い既存不適格物件を狙った投資も可能です。

ただ、東京であっても場所を間違えてしまえば、失敗するリスクも含んでいます。東京でマンション投資をするのであれば、東京の事情に精通した不動産会社とともに物件を選んでいくことが重要です。

この記事を参考にして頂き、東京のワンルームマンション投資を成功させましょう。