【徹底解説】土地信託を相続対策に活用するための基礎知識＆メリットとデメリット

土地信託とは、信託会社や金融機関に所有地を貸し出して土地活用そのものを委託する資産運用の一つです。
土地活用に対するポテンシャルを持っている土地であれば、有効な土地活用方法と言えるでしょう。しかし、どのような土地でも選択できる方法ではありません。
特徴を確認するため、メリットとデメリットをまとめました。

【土地信託のメリット・デメリット】

この記事では、土地信託の基礎知識とメリット・デメリットをお伝えします。所有地で土地信託が可能か、どのように始めるべきかが分かる内容です。

1.土地信託とは

信託とは、信じて託すという文字通り、所有している土地をそのまま信託会社などに委託して管理・運用してもらうことです。
まずは基礎知識となる土地信託の仕組みを解説します。

1-1.土地信託の仕組み

土地信託の仕組みは「株式投資」と似ています。

例えば、配当利回り5％の会社の株式を100万円分買うと、投資家の懐には年5万円の配当金が入ります。配当金は、投資家が働いて稼いだお金ではなく、企業の経営者や従業員が働いて稼いだ利益の一部です。
会社に託す資産が「お金」である株式投資に対し、専門会社に「土地」を託して配当金をもらうのが、今回のテーマである「土地信託」の考え方です。

土地を託された専門会社は、その土地に建物を建て（土地活用して）賃料収入を得ます。
賃料収入を得るのは専門会社自身ですが、土地を託した地主のもとには毎月配当金（賃料収入の分け前）が入ってきます。

地主は土地を専門会社に貸すだけです。土地活用に必要な出費や手間をかけずに配当金を得られます。
なお、土地の所有権は、一時的に専門会社に渡るものの、信託期間が終わると返してもらえます。

自分の大切な土地を他社に預ける土地信託では、信託先の選定が極めて重要です。
信託先の種類はおおむね、

• 信託業務を行う信託銀行
• 信託業務を専門に行う信託会社

の2つに大別できます。

1-2.向いている人

土地信託に向いている人は、おおむね次の2パターンです。

1. 相続対策をしたい人
2. 手間をかけずに土地活用したい人

土地信託で可能な相続対策は、

• 誰に（孫の代まで指定可能）相続させるかを、契約内容で決めておける
• 更地に建築物を設けることで、土地の相続税評価額を落して節税対策できる

の2つの側面で可能になります。
よって「相続対策をしたいけれど、知識も資金もない」というときに検討される土地活用方法です。

また、土地信託は、手間をかけずに土地活用したい人にも向いています。それは、地主に代わって信託会社が土地活用をしてくれるからですが、プロに一任することで地主は次の大きな手間を省くことが可能です。

• 資金調達
• 土地活用の選定
• 建物の運営

信託会社に任せれば信用力を使って、事業プランによっては多額の資金調達ができるようになります。

さらに、一口に土地活用といってもさまざまな選択肢があります。どの活用法が所有地で儲けられるか見当がつかなくても、土地活用のプロである信託会社に任せれば、土地に見合った最適な事業プランを立ててもらえます。

2.土地信託の目的別メリット

信託会社に土地を預けて配当を受取る「土地信託」ですが、目的は大きく分けると2つです。目的別にメリットを評価します。

それぞれのメリットを詳しく解説します。

2-1.相続対策

土地信託は、相続対策に役立ちます。
相続対策のリスクは、

• 遺産分割の親族争い
• 相続手続きが煩雑

などが挙げられます。これらを土地信託で相殺できます。

2-1-1.(1) 相続のもめごとを抑止できる

土地信託で相続のもめ事を回避できる理由は、あらかじめ「誰が誰に相続するか」を契約段階で決めておくことができるからです。
特に、孫世代の相続争いを防ぐのに最適です。

通常の相続では、地主の土地を子どもへ相続し、さらに遠い将来、その土地は子どもから孫へ相続されます。
一方、土地信託を行えば、相続する資産が「土地ではなく信託受益権」となり、孫世代までの相続先を決められます。

所有権を信託会社に預けて運用してもらえるということは、身内に不幸があったとしても、身内の誰かが判断することなく土地活用は継続されることとなり、要らぬトラブルを抑止する効果があります。

契約期間は10～30年と長期です。定期的に信託契約の見直しをして、都度調整するとよいでしょう。

2-1-2.(2) 節税効果がある

土地信託は、相続税の節税にも役立ちます。
信託会社が賃貸マンションを建てれば、相続税評価額が現金の約10分の1になるケースもあります。
実際に相続が発生すると、相続税評価額が約10分の1になった信託受益権を相続することになります。

2-1-3.(3) 土地が建物付きで戻ってくる

信託契約が満了を迎えると、土地と建物が地主のもとに戻ります。
建物も地主のものとなります。
そのまま運営して賃料収入を得ることもできますし、売却してまとまった資金を得ることも可能になります。

2-2.土地活用対策

土地信託を使った土地活用では、あらゆる情報収集や判断、各種手続きをプロに任せられます。
具体的なメリットをご紹介します。

2-2-1.(1) 資金調達をしなくてよい

資金調達を信託会社に任せられるのは大きなメリットです。
土地活用は始める際、賃貸マンションや商業施設の建築に必要な初期投資コストを金融機関から借り入れます。
金融機関から融資を受けるにしても、その人の属性によっては獲得できる融資額が限定的になる可能性もないとはいえません。
ところが、信託会社の大きな信用力があれば、資金調達に頭を悩ませることはなくなります。

信託会社の資本力・信用力を使って、個人の力では難しい土地活用が、土地信託では可能になるわけです。

2-2-2.(2) 土地活用の知識が必要ない

土地信託は、土地活用の知識がない人にも最適です。
信託会社は土地活用のプロ集団です。地主本人に知識がなくても、事業計画の立案から管理まで全てを一任することができます。

2-2-3.(3) 多様な土地活用が可能

信託会社は土地活用のプロなので、その土地に合う多様な土地活用をプロデュースしてくれます。
土地活用の種類は実に多岐に渡ります。

• 賃貸マンション
• 高齢者施設
• 駐車場
• トランクルーム
• コインランドリー
• 商業施設
• オフィスビル
• 医療施設

こうした多くの選択肢から、土地に合った事業を興してくれるのが土地信託です。

2-2-4.(4) 信託受益権を売買できる

土地を信託する際に信託会社から受けるのが、毎月一定の配当がもらえる「信託受益権」です。信託受益権は売買できます。資産運用として柔軟な一面もあるのです。

契約満了で土地と建物、ローン残高が戻ってくる前に、その権利を他人に売ることが可能です。
逆にいえば、他人の信託受益権を買って配当収入を増やす選択肢も考えられます。

2-2-5.(5) 自己破産しても信託財産は処分されない

万が一自己破産・民事再生しても、信託財産は処分されません。
口座凍結の心配もありません。相続人は変わらず配当を受け取れます。

ただし、地主が自己破産・民事再生することを踏まえたうえで信託した場合は例外になります。

3.土地信託のデメリットは4つ

土地信託が通常の土地活用と変わるのは、プレイヤーと収益の仕組みだけです。それぞれの土地活用に向き不向きがあるように、土地信託も便利な分デメリットもあります。

地主はどんなことに気をつければよいのでしょうか。それぞれ解説します。

3-1.利益の有無にかかわらず信託報酬が発生する

土地活用の運用益から信託会社に支払われる「信託報酬」が、利益の足かせとなることがあります。
また、契約時に設定される信託報酬は、運用利益が出なくなったとしても支払わなければいけません。

信託報酬に見合った運営をしてくれるのは、信託会社の実力に依存することになります。

3-2.配当は約束されない

信託受益権があるからといって、配当が約束されるわけではありません。

土地活用で賃貸マンションをたてても、入居者が決まらず長らく空室が続けば、信託会社は十分な収入が得られなくなります。収入が少なくなったからといって、そこから差し引かれる運営コストや信託報酬が少なくなるわけでもありません。

しわ寄せを被るのは、地主の配当金です。配当金の減額リスクは、常に頭の片隅に入れておかなければなりません。

3-3.成否が信託会社に委ねられる

土地信託を行うと、土地活用の成功・失敗の命運は信託会社に託す格好となります。

信託会社が土地信託に失敗すると、その失敗と損失を地主が穴埋めしなければならないことがあります。

例えば賃貸マンションの空室が埋まらないとき、

• 募集広告を出す
• リフォームして新しくする

といった追加投資が必要になるときがきます。
そのとき信託会社は、地主に支払う配当金を使って追加投資を踏み込むことがあります。

もっとも追加投資の判断、追加投資のコストをどれだけ抑えることができるかどうかは、信託会社の手腕にかかっています。

3-4.すべての土地が信託可能ではない

土地信託は、収益性が見込める土地でないと契約してもらえません。

信託会社としては、自分らがもらう「信託報酬」と、地主に支払う「配当金」を土地活用によって毎月確保しなければなりません。
そのため、収益性の高そうな土地がどうかは極めて重要になってきます。

おおむね基準は、

となってきます。

4.土地信託を始める前にしておきたい2つのこと

土地信託は、土地を所有していれば誰でもできる不動産投資というわけではありません。検討段階では見極めが必要になってきます。

• 所有地が土地信託の対象になるか
• 信託会社の実績

この2つのポイントをどのように見極めるか解説します。

4-1.所有地が土地信託の対象になるか見極める

土地信託は、土地の利益性を見込めなければ契約すらできません。土地信託が可能な土地の特徴は以下のようなものが挙げられます。

土地の広さがあれば、さまざまな土地活用方法が検討できます。

最も優位性があるのが、集客が見込めるかどうかです。
これは商業施設としての集客力だけでなく、マンションなど集合住宅としての集客力も含まれます。

土地活用のジャンルについて、トレンドを知りたい方はこちらもご一読ください。

4-2.信託会社の実績を見極める

土地信託で成功するかどうかは、信託先の会社の力量が全てです。そのため、信託する先は、慎重に見極めなければなりません。

ある程度所有地のポテンシャルを見極めておき、予想される土地活用ジャンルでの実績がある信託会社から検討するのも一つの手です。

信託会社を見極める際は、以下のような点を重視します。

• 土地信託の実績が豊富
• 信用性が高い

土地信託を検討する際は、信託先として複数の候補を検討するのがおススメです。

5.土地信託の契約から満了までの流れ

土地信託は、10年から30年の長期期間契約が一般的です。
土地信託の全体の流れは、次の4ステップです。

1. 信託契約を締結し、信託受益権を取得する
2. 信託会社が運用する
3. 委託者への配当
4. 信託契約の終了後、土地建物が返還される

それぞれ簡単に説明します。

5-1.信託契約を締結し、信託受益権を取得する

土地信託をする際に必要な手続きは、

• 信託契約を締結する
• 信託受益権を取得する

の2つです。

信託受益権とは、地主が信託会社から「配当」を受取る権利のことです。

土地活用するのは信託会社です。土地活用して得られた収益の一部を配当として、地主は収益を得ることができます。自分で土地活用せずに、収益を得ることができます。

信託契約を締結する上で、地主はパートナーとなる信託会社を選びます。
信託会社は大きく次の2種類です。

自分に合う信託先を選び、信託契約を締結します。
信託契約を締結すると、土地の所有権が信託会社に移ります。同時に、地主は「信託受益権」を得られます。

所有権が信託会社に移るので、地主は不安になるかもしれませんが、信託受益権を確保できるため、その土地の実質的な地主は、ご自身のままなので安心できます。

この2つの登記手続きは、法務局で行います。

• 所有権移転登記（所有権を地主から信託会社に移す）
• 信託登記（信託会社から信託受益権を得る）

それぞれ同じタイミングで登記します。

5-2.信託会社が運用する

さて、土地の所有権を信託会社に預けた後の業務は、信託会社に一任できます。
土地を預かった信託会社は、地主の代わりになって、土地活用して収益を得ます。

• 事業計画の立案
• 資金調達
• 建築会社探し
• 建築後の管理

といった本来の土地活用でするべき手間が、土地信託ではふりかかってきません。

信託会社がどのような土地活用をするかは、立地や状況によってさまざまですが、おおむね賃貸経営がメインになります。

5-3.委託者への配当

気になるのは、地主（委託者）がもらえる配当金額です。どの程度もらえるのでしょうか。
配当の算出の仕組みは以下の計算式で表せます。

配当金＝信託会社が得る賃料収入－信託会社が支払う運営コスト－信託会社が得る信託報酬

土地活用で生み出された利益から「運営コスト」「信託報酬」の2つを差し引いた残りが地主の配当として支払われます。

運営コストとは、信託会社が支払うローン返済額や運営管理費、固定資産税などです。

信託報酬とは、土地信託の手数料のようなものです。その手数料は運用利益の5％～20％と会社により振れ幅があります。

5-4.信託契約の終了後、土地建物が返還される

土地信託の契約期間が終わると、全ての資産が信託受益権を持つ地主のもとに戻ります。
戻ってくる資産は、土地だけではありません。信託会社が立てた「建物」「ローン残高」まで、地主のものとして与えられることになります。

残った建物は、そのまま運営するか売却するか、地主が判断しなければなりません。残債がある場合は、返済を踏まえた決断が求められます。

ちなみに信託受益権は、契約満了と同時に消失します。
しかし、そのときの状況によっては、信託契約の延長もあり得ます。信託会社に相談してみることをおすすめします。

6.【事例】土地信託はどのくらい稼げる？

土地信託は、年間どの程度稼げるのでしょうか。以下の事例を追ってみましょう。

前提条件をもとに簡単に計算すると、地主が年間でもらえる配当金は、920万円です。
配当金の計算式は、

配当金＝家賃収入−運営コスト−信託報酬

です。
それぞれ当てはめると、

家賃収入

月6万円×25部屋＝月150万円
月150万円×12カ月＝年1800万円

運営コスト

ローン返済や管理費、固定資産税などを合算して700万円かかると仮定します。

信託報酬

家賃収入の10%と仮定すると、年180万円

配当金は、

1800万円−700万円−180万円＝920万円（配当金）

と920万円が入る計算となります。
※事例は簡単な「目安」です。参考事例として捉えてください。

7.土地信託か？土地活用か？相談できる土地活用会社を選ぶポイント

信託会社に土地活用の所有権を預けられる土地信託は、相続対策・土地活用対策に最適です。

メリットは、子から孫への相続争い抑止にとどまりません。相続税を安くしつつ土地活用の判断・運営を信託会社に一任できます。
とはいえ土地信託にも制約があります。収益性の見込める土地でないと、信託契約ができません。あわよくば契約できても、土地活用に失敗すれば、その損失のしわ寄せは地主が受けることになります。

所有地を土地信託するか、自分で土地活用するかに悩むなら、まず土地活用会社に相談するのがおススメです。
土地活用会社に相談すれば、相続対策にも詳しいプロによるアドバイスが受けられます。所有地の可能性を最大限引き出す土地活用プラン提示から、運用後の管理まで安心のサポート体制が整う企業も多くあります。

相談時には一社に絞るのではなく、複数の企業のプランニングを見比べるとよいでしょう。その際、以下のようなポイントを見極めてみてください。

• 実績豊富な大手企業
• 相続対策に詳しい

土地活用会社に相談する際は「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の一括プラン請求をご活用ください。NTTデータグループが運営する「HOME4U オーナーズ」は多数の実績豊富な大手企業と提携しています。厳選した優良企業のさまざまな提案を受けられるため、安心の将来を見出すことができるでしょう。悩みや希望に寄り添った渾身の活用プランをぜひ比較してみてください。