お悩みQ&A

知らない間に入居者が無断で同居？「たまたま泊まりにきているだけ」とはぐらかされます。

2025.03.05
違法
Q&A
先輩大家
騒音問題

N.Kさん

自主管理をしているアパート大家です自分の所有するアパートの入居者さん（女性）が無断で同居をしているようです。

アパートの周辺の簡単な掃除と見回りを日課にしているのですが、先月、たまたまその入居者さんの部屋に別の方（男性）が出入りしているのを見ました。

どうやら合鍵を作っているようでした。

それ以降も何回か、買い物の行き帰りや、朝の出勤？（男性はうちのアパートから出勤しているようです）も見かけました。

先日、思い切って入居者さんに「同居人の方ですか？」と尋ねると、「たまたま泊まりに来ているだけ」と言われてしまいました。

ほぼ毎日一緒にいるように見えるのでとてもモヤモヤしています。

うちのアパートは1Rで入居者おひとりで住むタイプの部屋ですし、契約書にも「無許可で同居人を加えることを禁止する」旨も書いています。

なにか事を荒立てず解決する方法はないでしょうか？

できれば、うちのアパートのルール通り、おひとりで住んでいただきたいです。

追伸：女性の入居者さんは、同居のこと以外トラブルは一切なく人柄もとてもいい方です。

N.K /50代 /神奈川県横浜市

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藤井健太郎さん

単身物件での同居は、契約違反や騒音トラブルなど、大家さんにとって多くのリスクを伴いますので、早期に対応が必要です。

2人入居による生活音の増加は、会話や音が響きやすく騒音トラブルの原因になります。実際に騒音トラブルから同居が発覚して、契約解除をした例もあります。

また、2人での使用は、1人の場合と比較して部屋や設備の劣化・消耗を速め、原状回復にかかる費用が増加する可能性があります。さらに、定額で水道使用料をもらっている場合なども水道使用量が増えていたケースもありました。

他の入居者と不公平が出ないように基本的には契約解除（退去通告）で話を進めますが、話し合いの中で改善がみられたケースもあります。

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回答者

藤井健太郎さんプロフィール

200戸を自主管理と委託管理で運営し、自ら原状回復工事やリフォームも行う。新築～築古、単身～ファミリーと幅広く展開中。
夜逃げや孤独死、火事、訴訟、デッドクロス、資金ショートetc.多くの事を経験し賃貸業の難しさと怖さを知る。
数年前より物件分析、市場分析、月次、年次分析などを取り入れた賃貸経営にシフトし、キャッシュフローが改善し現在に至る。

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後藤謙治さん

単身者用の物件において、オーナーに無断で同居人を迎える場合、契約違反となります。
違反の程度や改善の見込みがないときには、契約解除による退去勧告も選択肢に入ることになります。

１．まず事実確認を
そもそも同居人がいるかどうか、オーナーが正確に把握しなくてはなりません。本人たちに確認しても、このご相談者の方の例のように、「たまたま泊りに来ているだけ」とはぐらかされてしまうでしょう（そもそも、オーナーと何度も顔を会わせるほど頻繁に宿泊してい
るのであれば、それ自体が「同居」と判断する余地は出てきます。）。

まずは、同居していると判断できるような客観的な根拠を集めることです。共用部やエレベーター内の監視カメラに出入りの様子が映っていないか、水道代や電気代が明らかに増加していないか、郵便物や宅配物の宛名が入居者以外の氏名ではないか、家賃の引き落とし口座の変更がないか、などを中心に確認します。

こうした客観的な情報のほか、他の入居者からも情報収集することもあります（騒音とまでいかなくとも、部屋で会話する声が聞こえる、大型の家具家電の搬入する様子を見かけたなどといった情報も有益です。）。
また、オーナー自身が同居人と思われる人物と遭遇した日時や状況も、メモに残しておくことが望ましいです。

２．無断で同居している場合－催告と契約解除を検討します
事実確認の情報が集まり、同居していると判断できる場合、まずは入居者宛に契約違反の疑いがあることと違反解消の催告（改善要求）を文書で送付します。直接ポストに投函してもよいですが、簡易書留などの文書が配達され、相手の手元に到達したことが確認できる郵便方法が望ましいです。
口頭での注意や直接投函での警告を無視し続けているといった悪質な例では、内容証明郵便の方法を利用することも考えられます。
文書到達後、一定の猶予期間を設けても何らかの回答や改善が見られない場合、賃料不払い等の場合と同様に、オーナー（貸主）と入居者（借主）の間の信頼関係が破壊されたものとして、改めて契約解除の通知を送り、退去を求めることになります。

３．悩ましい事例では、早めに専門家に相談を
無断で同居しているケースでも、きちんと謝罪して同居を認めてほしいと改めて申入れしてくる場合もあります。
もし、同居を認める場合は、家賃や敷金の増額を条件にすることが考えられますが、今回のご相談例のように、単身者用物件の場合は最終的には同居を解消するか退去するか、いずれかを選択してもらうことになるでしょう。

事前の情報収集の状況や催告文の書き方次第では、うまく決着できる場合もあります。悪質な事例だけでなく、少しでも困ったなと感じたときは、早めに専門家に相談することをお勧めします。

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回答者

後藤謙治さんプロフィール

数万件規模の物件を管理する賃貸管理会社を顧問先として複数有する事務所にて執務。退去・隣地・承継問題など大家さんに関わる様々な法律問題に対応した実績がある。
中小企業から上場企業まで、多数の企業事案を経験しており、クレーム対応にも豊富な実績がある。
相続や離婚・交通事故など一般民事にも幅広く対応可能。
弁護士向けの研修や市民向けセミナー、経営者向けの勉強会などの講師実績あり。
お問合せは下記より。

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福井優太さん

「たまたま泊りに来ているだけ」と「同居・同棲」を区別できるものがあるとすると、いったい1か月もしくは1年の内、何日一緒にいるのか、という点になると思います。
ですが、それを客観的に提示して「同居・同棲」に該当するから契約違反だ、というのは現実的には難しいですよね。

そもそもオーナーとして「無許可で同居人を加えることを禁止する」ことを契約書に記載している理由としては、
①勝手に転貸されることの防止、②反社会的な人の入居防止、③不特定多数の人の出入りの防止（防犯上の観点から）、
などがあげられると思います。
オーナーとしてモヤモヤするのは、そういった点のリスクヘッジができていない状況に起因しているのではないか？と思います。

対処方法としては、まず入居者さんに契約条項に違反する可能性があることと、それは上記の理由があってのことであることを説明し、
Ⓐ同居を継続する場合は同居人も保証会社との契約を締結を条件とする、Ⓑ退去を求める、などが考えられます。

Ⓑの場合、入居者さんのお人柄は問題ないことを強調しつつ、客観的立場から見て①～③の点でリスクヘッジできていないと、ほかの入居者さんに対しても迷惑が掛かる可能性があることをご説明するとよいと思います。

最後に、合鍵を作っている可能性があるとのことですが、もし入居者・同居人が合鍵を作っていることを確認できた場合、これは契約違反となり得るのではないでしょうか。
もし該当する場合、契約条項に反することを再度伝え、違反の結果としての対応（契約解除・退去・違約金の可能性など）もやんわりお伝えしておくと、入居者さんに規則の重要性を認識してもらえるものと思います。

以上、N.Kさんのお悩み解決の一助になりましたら幸いです。

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回答者

福井優太さんプロフィール

前職で１棟での収益不動産の売買を経験。中古物件の買取再販（買取、修繕、保有、入居改善、販売）のほかに、新築賃貸マンション開発（土地仕入、プラン検証、賃料査定、入居付け、販売）などいろいろ経験したことをもとに、今はオーナーさん向けに賃貸経営の勉強会やコンサルティングを行っています。オーナーさんのお役に立てたら幸いです。

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永谷直也さん

自主管理を経験した大家さんとして同じようなの経験を複数回しております。　

“内縁の夫が転がり込んでトラブル起こす”、“いつしか賃借人の息子夫婦が住むようになっており、本人は既に転居していた”などが私の失態です。　
転ばぬ先の杖として、次の3点くらいは入居者さんとコミュニケーションとられるのも一手と思います。

① どんな人なのか？（反社じゃ無いことは確認させて）
② 同居するならまた教えてね
③ 契約書にもあるけど、転貸はできませんからね

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回答者

永谷直也さんプロフィール

二代目大家。10年間異業種で働いたのち家業に携わる。自分なりに、セミナー、書籍等で勉強しつつも「で、ウチの場合どうなの？」と、毎回同じ疑問にぶつかる。賃貸経営のプロとの縁があり、父と一緒に経営状況を分析すると『どんぶり経営』であることに直面。キャッシュが苦しかった原因も明確になる。
その後、様々な分野のプロとチームを組んで父と二人三脚で成果をあげる。
住人同士が仲良く安心して子育てできることを目指した、子育て応援マンションをはじめ、資産50億を目指し、10棟約170戸(賃収約1.2億円)を運営中。

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※回答内容は、すべてのケースに該当するものではありません。
より詳細な回答を求められる場合は、個別で専門家に相談することをお勧めいたします。

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