土地活用は共有名義でも大丈夫！ 必ず見つかる解決方法とは？

相続などをきっかけに、土地が共有名義となってしまうことがあります。
一般的に、共有名義の土地活用は難しいと考えられていますが、共有名義であっても土地活用することは可能です。

共有名義の土地活用は、複数地権者による土地活用の一つです。
複数地権者による土地活用は、特殊なものではなく成功例もたくさんあります。

例えば都心部の大規模再開発ビルなどは、複数地権者による土地活用の成功例です。

個人間の共有名義の土地であっても、土地活用を成功させることはできます。
ただし、共有名義の土地活用は、土地活用後の権利形態をどのようにするかによって、アプローチの仕方が異なってきます。

まずは、土地活用後の権利形態にはどのようなものがあるかを知り、自分たちに適した選択肢はどれなのかを決めていくことが活用の第一歩です。

そこでこの記事では共有名義の土地活用の始め方について解説します。
竣工後にどのような権利形態があるのかを知ることができ、それぞれの特徴を理解できる等になります。

ぜひ最後までおつきあいいただき、あなたに合った土地活用を始めてください。

1.共有名義のまま土地活用をするメリット

一般論として、土地は単独名義に変更してから土地活用することが望ましいです。
しかしながら、共有名義のまま土地活用することにもメリットは存在します。
そこで、この章では共有名義のまま土地活用をする2つのメリットについてご紹介します。

1-1.余計なコストがかからない

共有名義の土地をそのまま活用すれば、余計なコストがかからないというメリットがあります。

共有名義の土地を単独名義に変えるには、他の共有者の持分の買取が発生します。
単独名義となる人に、かなりの資金が必要です。

建物を建てる土地活用では、建物の登録免許税や不動産取得税等において一定の自己資金が必要となっていきます。
また建築費についても自己資金割合が多い方が竣工後のキャッシュフローが良くなります。

そのため、土地の買取で自己資金が減ってしまうと、建物を建てる段階になって十分な自己資金がなくなってしまう可能性があります。

一方で、共有名義のまま土地活用をすれば、建物を建てる段階まで自己資金を十分に残しておくことができます。

単独所有への変更は、買い取る側に相当の資金力がないとできないため、共有名義のままの土地活用の方が、むしろ現実的といえるかもしれません。

共有名義の土地活用は、買取などの余計なコストがかからないという大きなメリットがあります。

1-2.土地をそのまま活かせる

共有名義のまま土地活用を行うと、土地をそのまま生かせるというメリットがあります。

共有名義の土地は、買取だけではなく分割することで単独名義に変えることもできます。
土地を切って分割することを分筆(ブンピツ)と呼びます。

例えば、600平米の土地を3人の共有者で等分に分筆すれば200平米の単独所有地に変更することが可能です。

しかしながら、600平米なら賃貸マンションや介護施設のような幅広い土地活用も考えられますが、200平米となってしまうと土地活用の選択肢も限られてしまいます。

また分筆の仕方によっては、間口の狭い土地や不整形な土地も発生してしまい、分筆することで逆に土地の価値を落としてしまうこともあります。

土地は、一般的には広い方が用途の多様性が生まれます。
土地活用の選択肢も増えるため、広い土地の方が土地活用はしやすいです。

都市部の再開発などは、広い土地にするためにわざわざ隣地所有者を巻き込み、共同でビルを建てる事例もあります。

もし共有地が広い土地の場合、分筆はせずにそのまま活用した方が、良い土地活用をできるケースが多いです。

広い土地であれば、共有名義のまま、その土地を活かすことをおすすめします。

2.竣工後の権利形態がポイント

共有名義の土地活用は、竣工後の建物の権利形態として「共有」と「区分」、「借地」の3つのケースが考えられます。
それぞれのケースを詳しくみていきます。

2-1.共有で持つ

共有名義の土地活用では、竣工後の建物を共有で持つことが考えられます。

共有では土地をAが50％、Ｂが30％、Ｃが20％で持っている場合、竣工後の建物の持分割合もAが50％、Ｂが30％、Ｃが20％とします。

建物建築費用も、Aが50％、Ｂが30％、Ｃが20％ずつ出し合うことで、建物の所有権割合も土地の所有権割合と同一にします。

土地も建物も全て共有ということで、権利形態としてはもっとも単純なケースになります。

2-2.区分で持つ

共有名義の土地活用では、竣工後の建物を区分で持つことも考えられます。

区分とは、一棟の建物の一部を独立した所有権の対象とする所有方法です。
身近な例としてはマンションが区分所有建物になります。

マンションは、土地の所有権は、共有で土地の所有権を持っています。
土地は共有ですが、部屋は独立した単独所有となっています。

竣工後、建物を区分とする共有名義の土地活用の場合では、例えば、A・B・Cの3人で3分の1ずつ土地を共有している場合、6階建ての建物を1～2階はA、3～4階はB、5～6階はCというような分け方をします。

それぞれの区分所有は独立した単独の所有権であるため、マンションのように区分所有者が自由に売買やリフォームを行うことが可能です。

2-3.単独所有で一部借地する

共有名義の土地活用では、竣工後の建物を単独所有で一部借地することも考えられます。

例えばA・B・Cの3人が3分の1ずつ持っている共有地で、Aだけで土地活用を行い、ＢとＣへは借地料を支払う方式です。

日本の不動産は土地と建物が別の不動産であるため、土地を利用する場合、所有権もしくは借地権の土地に関する権利が必要となります。

A・B・Cの3人が3分の1ずつ持っている共有地の場合、そのままだとＡには3分の1しか土地を利用する権利がありません。

Ａが全て土地を利用したい場合には、B・Cから土地を買って所有権を持つか、土地を借りて借地権を持つかのいずれかになります。

借地権を設定すれば、Ａは土地を買わなくても全て土地を利用することはできます。
B・Cには地代を支払う必要はありますが、建物は全てＡの単独所有として活用することができるのです。

3.建物を共有としたときのメリット・デメリット

この章では建物を共有としたときのメリットとデメリットについて紹介します。

3-1.メリット

家賃に差がなくなる

建物を共有としたときは、共有者間で家賃の差がなくなり、平等な運営ができるというメリットがあります。

共有とは、建物全体をAが50％、Bが30％、Cが20％のように共有持分で持つことをいいます。

共有は、建物全体に及ぶため、Ａは1階も50％、最上階も50％のように全ての部分を持分割合で保有することになります。

例えば、ワンルームマンションの土地活用をした場合など、どうしても貸しにくい部屋や貸しやすい部屋が発生してしまいます。

ワンルームマンションの中には、薄暗くて人気のない部屋や、角部屋で日当たりも良く人気のある部屋などがあります。

竣工後の建物を区分所有で持ってしまうと、保有した部屋によっては不公平感が生じることがあります。

共有であれば、入居者が決まりやすい部屋のメリットと決まりにくい部屋のデメリットを共有者全員が平等に受けます。

共有は全員が運命共同体となるため、不公平感が生まれにくいというメリットがあるのです。

一元的な運営ができる

共有は、建物を一元的に運営できるというメリットがあります。

例えば、土地活用でオフィスビルを建てた場合を考えます。
オフィスビルのテナントは、2フロアだけ借りるとか、3.5フロア(3フロア＋半フロア)を借りるといった借り方をします。

オフィスビルを区分所有としてしまうと、入居者が他の区分所有者のフロアにまたがって借りたいとなったとき、不都合が生じてしまうことがあります。

他の区分所有者が、「あのテナントには貸したくない」というようなことを言い出すと、自分が区分所有で持っているフロアまで貸せなくなってしまうことも起こり得ます。

また、ロードサイド型の店舗や老人ホームのように一棟貸の土地活用をする場合も、区分は馴染みません。

借主は1人なのに、場所によって建物オーナーが異なれば、賃貸借契約書が複数となり借りにくい物件となってしまいます。

オフィスビルや一棟貸のような土地活用は、建物を区分で分けるのではなく、一元的に運営した方が貸しやすくなります。

土地活用の内容によっては、区分よりも一元的に運営できる共有の方が望ましい場合もあります。

3-2.デメリット

自由に意思決定できない

共有物は売却や修繕など、単独で自由に意思決定できないというデメリットがあります。

共有物件は、まず他人に賃貸する、賃貸借契約を解除するなどの「共有物の管理」に関する事項は共有者の過半数の同意が必要です。

A・B・Cで3分の1ずつの共有持分を持っている場合、入居者に貸すか貸さないかに関しては、少なくとも2人の同意が必要となります。

また、増築や建替え、売却などの「共有物の変更」に関する事項は共有者全員の同意が必要です。

現在、共有名義の土地で揉めており、既にデメリットが顕在化している場合には、共有を選択すると一層揉めてしまう可能性が大きいです。

建物の所有権も共有のままとするには、最低でも現時点で仲良く意思決定できるような状況にあることが条件と言えるでしょう。

相続でさらに共有者が増える可能性がある

建物を共有すると、2次相続、3次相続で共有者がさらに増えてしまうというデメリットがあります。

共有物件のデメリットは、「意思決定のしにくさ」にあります。
意思決定のしにくさは、共有者が増えれば増えるほど難しくなっていきます。

たまに相続で共有を放置した結果、共有者が30人を超えるような多人数物件を見かけることがあります。

多人数物件は、大規模修繕の意思決定が困難になることから、どんどん建物の老朽化が進んでいきます。
老朽化が進み、売却しようにも意思決定が図れず売却すらできなくなることが多いです。

相続が3世代くらい進むと、共有者が全国にバラバラに散らばり、連絡すら取れず、誰が所有者なのか共有者自身でも分からないということが起こってしまうのです。

現在、国内では所有者が分からない所有者不明土地というのが九州の面積以上に存在しているといわれます。
所有者不明土地の発生原因は、相続を繰り返して共有者が多人数となってしまうことが原因です。

土地と建物を共有のままにするということは、所有者不明物件を生み出すきっかけにもなってしまいます。

建物も共有のままとする場合には、竣工後、どこかのタイミングで共有者が他の共有持分を買い取って行くなどの対応も考えておいた方が良いでしょう。

4.建物を区分としたときのメリット・デメリット

この章では建物を区分としたときのメリットとデメリットについて紹介します。

4-1.メリット

市場性があり売却しやすい

区分所有物件は市場性があるため将来的に売却しやすいというメリットがあります。

区分所有物件は、平たく言うとマンションみたいなものですので、単独の意思で自由に売却することが可能です。

共有物件でも、共有物全体の売却は共有者全員の同意が必要ですが、共有持分に関しては単独で売却することはできます。

しかしながら、共有物件は意思決定がしにくいため、第三者で共有持分だけを購入してくれる人はほとんどいません。
そのため、共有持分の売買市場は成立していないというのが実態です。

一方で、区分に関しては、例えばワンルームマンションや区分所有オフィスなど収益物件としての売買市場が存在します。

将来的に売却したいと思えば、他の共有者の同意を得ることなく自由に売却できるというメリットがあります。

賃貸マンションのような区分所有に馴染む土地活用をする場合には、竣工後は区分とすることおススメします。

意思決定がしやすい

区分所有は、区分の部分に関しては単独所有であるため意思決定しやすいというメリットがあります。

前述したように、共有物件では、他人に賃貸する、賃貸借契約を解除するなどの「共有物の管理」は共有者の過半数の同意が必要でした。
「共有物の変更」に関しては全員の同意が必要です。

区分所有のワンルームでは、投資家が管理会社を切り替えたり、部屋をリフォームしたり等、管理や変更を自由に行っています。

区分所有であれば、それぞれの所有者の工夫次第で、保有している区分の収益力を上げることができます。

出費を伴うリフォームなど、誰の反対も受けずに行うことができるため、物件の維持管理の状態を良好に保つことができます。

売却しやすい、維持管理もしやすいという点に関しては、共有よりも区分の方がメリットはあるといえます。

4-2.デメリット

管理規約が必要となる

建物を区分で所有するとなると、管理規約が必要となってきます。

建物を区分で区切っていくと、専有部と共用部の所有関係が分かれます。
区分所有の建物は、部屋の専有部分は単独所有となりますが、廊下やエレベーター、階段等の共用部分は共有で保有することになります。

共用部分は、共有者全員の共有物となるため、管理の仕方にルールを定める必要があります。
共有部分の管理のルールが管理規約です。

管理には清掃等の定期的な費用も発生しますので、管理費も発生します。
また、外壁塗装や屋上防水の貼替等、大規模修繕に備えて修繕積立金も積み立てていく必要があります。

いわゆる普通の分譲マンションに管理規約があるように、区分所有する場合には、マンションで行っているようなことを全て作り上げていかなければなりません。

区分の場合、将来的に区分だけの売却が可能なので、全くの第三者が建物の所有者に加わる可能性もあります。

今は兄弟や親戚同士の共有であっても、将来第三者が加わることも想定し、管理のルールや修繕積立金の額等をしっかりと決めておきましょう。

所有割合の調整が必要となる

区分で建物を持つ場合、最終的に所有権割合の調整が必要となるケースが多いです。

土地をAとBで50％ずつ共有している場合、最終的にそれぞれ50％ずつの資産を持つことが本来の姿です。

ここで、1階にコンビニを入れるような5階建のマンションの土地活用を考えます。
1階のコンビニは住宅に比べると賃料が高いため、資産価値としては高くなります。

建物には、資産価値の高いところと低いところがあるため、最終的には各区分の資産価値を計算して割り振る必要がでてきます。

例えば資産価値を50％ずつ割り振ろうとすると、Aは1階と2階の2フロア、Bは3階から5階までの3フロアを割り当てることで資産価値として50％ずつ持つことができるようなケースもあります。

区分所有の建物は、単純に面積だけで割り振ってしまうと、元々の土地の共有持分の資産価値と同じにはならないため、建物が竣工した後に所有割合の調整が必要となってきます。

区分所有にすると、面倒な資産の割り振り調整が必要になってくると理解しておきましょう。

5.建物を単独所有で一部借地したときのメリット・デメリット

この章では建物を単独所有で一部借地したときのメリットとデメリットについて紹介します。

5-1.メリット

土地活用を推進しやすい

単独所有で一部を借地とする場合、土地活用を推進しやすいというメリットがあります。

基本的には1人で土地活用するのと同じであるため、全ての意思決定を1人でスムーズに行うことができます。

また、共有の場合、共有者間で経済的な背景が異なることもあります。
ある共有者が土地活用を推進したいと思っている部分でも、他の共有者が土地活用をする余力がなく反対するようなケースも生じます。

借地であれば、土地活用をしたい人だけがすれば良いので、土地活用をスムーズに推進できます。

さらに、地主に徹する共有者は労せずに地代収入を得ることができます。
別の共有者に頑張って土地活用を行ってもらい、何もせずに地代収入だけもらえることから、借地は他の共有者の同意を得やすいです。

土地活用をしたいのに、共有者間で話がまとまらない場合には、借地を提案してみるのが良いでしょう。

建物が単独所有となる

借地では建物を単独所有できるというメリットがあります。

単独所有であれば、大規模修繕やリフォーム等も1人の建物所有者の意思決定によってスムーズに行うことができます。
区分所有規約も作る必要がないため、管理のルールも単純です。

また、管理会社の切り替えや取り壊し、建替え等の将来発生する事象に対しても、単独であるため自分で自由に判断することができます。

収入に関しても、建物の所有権を100％持つため、土地活用する人は収入も大きくなります。

「一部借地している」という以外には、単独所有者による土地活用とは異ならないため、借地による土地活用はメリットが多いです。

5-2.デメリット

地代が発生する

借地による土地活用は、地代が発生するため、土地建物の完全所有による土地活用よりは収益は若干劣ります。

借地料は土地の固定資産税の3倍程度を目安とすることが多いです。

借地料は当事者の合意で決めれば良いのですが、例えば固定資産税と同額程度の地代しか支払わないと、借地ではなく「使用貸借」とみなされてしまいます。

使用貸借とは駐車場を一時的に借りているのと同じ権利であり、借主の立場が弱くなります。

具体的には、地主が土地を返して欲しいと言えば、建物を取壊して更地返還しなければいけなくなります。

借主の地位を強固なものにするには、相応の地代を支払う必要があり、その一つの目安が固定資産税の3倍です。

相応の地代を支払えば、建物所有を目的とした借地権として認められ、借地借家法により借主の立場が保護されます。

竣工後、安定した土地活用をするには、相応の地代を支払う必要があるということを理解しておきましょう。

借地関連の承諾料が発生する

借地の場合、商習慣で一時金の授受が行われることがあります。
商習慣ですので、契約書に記載がなくても一時金の授受は行われます。

例えば、借地上の建物を売却する場合には、地主に対して「借地権の譲渡承諾料」を支払うケースがあります。

建替えや増改築する場合も「建替えもしくは増改築承諾料」というのを支払うこともあります。

借地関連の一時金の一般的な目安は以下の通りです。

一時金は結構な金額となるため、譲渡や建替えの障害となることもあります。

借地関連の一時金は、あくまでも商習慣で行われているだけであり、全ての借地で金銭の授受がなされているわけではありません。
基本的には、地主と借地人が第三者の関係である場合に行われています。

共有名義の土地の場合には、共有者が兄弟や親族であるケースが多いです。
そのため、必ずしも借地関連の一時金は発生するわけではありません。

しかしながら、相続等で代替わりしていくと、他人のような関係になっていくため、将来的に子供や孫たちが一時金で揉めるようなことも考えられます。

借地関連の一時金のトラブルを防ぐには、借地の契約書で一時金の取扱についてしっかりと明記しておくことが重要です。

一時金を発生させたくない場合には、「発生しないもの」と明記し、発生させる場合には「金額」を明記しておくと良いでしょう。

いずれにしても、借地の場合、竣工後に底地(借地権が設定されている土地のこと)を買い取るとデメリットを解消することができます。

建物を建てる人は、将来的な底地の買取も視野に入れながら土地活用をすることもおススメします。

6.等価交換も検討してみよう

共有名義の土地活用をする場合、等価交換も駆使すると、活用しやすくなります。
等価交換とは、完成した建物と土地の所有権を等価で交換する方法です。

例えば、1億円の資産価値のある「土地」を、AとBが50％ずつ所有しているケースを考えます。

その土地の上に、Ａが単独で1億円の「建物」を建てます。
このままだと、Ａは土地の50％をＢから借地している状態です。

そこで、Ａの「建物」の25％(2,500万円)をＢの「土地」の25％(2,500万円)と交換します。
Ａは25％の土地所有権を得て、25％の建物所有権をＢに譲ります。

すると、Ａは土地と建物を75％ずつ持ち、Ｂは土地と建物を25％ずつ持てるようになります。

Ｂは持分こそ減りますが、何もせずに25％分の土地建物の収益物件を得ることができます。
仮に、共有者の一人が「土地活用は面倒だけど、ちょっとでも分け前を欲しい」となった場合、等価交換なら共有者を納得させやすいです。

Ａにおいても本来50％しか持分がなかったものが、75％まで持分を拡大することができるため、大きな収益を得ることができます。

また、最終的に建物を区分で持つ場合、建物の所有権割合と土地の所有権割合がピッタリ一致しないことが起こり得ます。

例えば、A・Bで50％ずつ共有している土地で、完成した建物の専有面積割合が60％と40％にしか分けられないといったケースです。

そのような場合には、一部、等価交換を実施することで、建物の所有権割合と土地の所有得権割合を綺麗に案分します。

区分の場合、最終的には等価交換で持分を調整しますので、土地の所有権割合に縛られず、自由に設計して建物を建てることが可能です。

7.共有状態は後からでも解消すべし

共有名義でも土地活用はできますが、建物を運用した後からでも可能であれば共有状態は解消すべきです。

共有者が個人同士の場合、相続の問題があります。
当初、AとBの2人だけの共有物件であったとしても、例えばBに相続が発生して、配偶者Cと子供D・子供Eが相続人となった場合、共有者がA・C・D・Eの4人となります。

さらに、その後Aに相続が発生しても、すぐに共有者が増えてしまいます。
共有者の相手方が法人の場合、相続の心配はありませんが、相手が個人だと将来の相続を考慮しなければなりません。

個人同士の共有物件は、時間が経つと2次相続、3次相続が発生し、共有者が雪だるま式に増えていく現象があります。

そのため、共有者の相続が始まる前に、願わくは単独所有とすべきなのです。
竣工後に単独所有とするには、共有者が他の共有者の持分を買い取ることになります。

竣工後であれば、家賃収入が入ってくるため、将来、共有持分を買い取る資金を貯めることができます。

土地活用前だと他の共有者の持分を買える資金がなかった人でも、土地活用後であれば購入できる可能性も高くなります。

竣工後、単独所有とする場合には、基本的には持分割合が最も大きい人が、持分割合が小さい人の共有持分を購入するのが負担も軽くなり、単独所有としやすいです。

共有者間では、お互いに相続が始まる前には権利を単独所有へと整理することも話し合っておくことをおススメします。

8.方針が決まったらプラン検討してみよう

竣工後の権利形態の方針が決まったら、具体的な土地活用の検討に着手します。
共有物件の土地活用の場合、複数の権利者で意思決定を行うため、意思決定プロセスが大切になります。

どのような建物を建てるかについても、1人が勝手に決めるのではなく、全員の同意を得ながら民主的なプロセスで決めていく必要がでてきます。

初期費用や収益計画を盛り込んだ活用プランについても、複数のハウスメーカーから取得し、横並びにして決めていくと共有者全員に納得感が生まれます。

共有者全員で土地活用を決めるようなケースでは、一流のハウスメーカーから複数の計画を取ると話もまとまりやすくなります。

一流ハウスメーカーから初期費用や収益計画を盛り込んだ活用プランの提案を受けるには、「HOME4U（ホームフォーユー） オーナーズ」の無料一括相談サービスを利用するのが便利です。

まず、初期費用や収益計画を盛り込んだ活用プランを入手するにも、「HOME4U オーナーズ」なら全て無料のため、サービスを受けてみること自体に共有者全員の同意が得やすいです。

「無料だし、良いアイディアも出てくるかもしれないから、お願いしてみよう」と言えば、共有者も興味を持ってくれるはずです。

また「HOME4U オーナーズ」の登録企業は一流のハウスメーカーが多いため、「あの○○社が言うのだから間違いないだろう」ということにもなり、話もまとまりやすくなります。

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複数の地権者の合意形成を図るには最適なサービスですので、「HOME4U オーナーズ」を使ってスムーズに土地活用を実現させてください。

まとめ

いかがでしたか。
共有名義の土地活用について見てきました。

共有名義で土地活用をした場合、竣工後は建物を「共有」または「区分」で持つ、または「借地で単独」で持つという3つの選択肢があります。

権利の整理は土地活用をした後からでも可能ですので、共有名義だから土地活用はできないと決めつける必要はありません。

共有名義のまま土地活用すれば、余計なコストはかからない、土地をそのまま活用できるといったメリットがあります。

共有者間で竣工後の権利形態をどうするか話し合い、自分たちに適した活用方法を選んでください。