更新日: 2025.01.23

カテゴリ: 相続・税金

タグ: ノウハウ相続税節税

アパート経営での相続税対策　節税額シミュレーション

この記事では、アパート経営による相続税対策を検討している方に向けて、相続税の節税額のシミュレーションを紹介しています。

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この記事のポイントまとめ

アパート経営による相続税評価額の計算方法

【貸家建付地（アパートが建っている土地）の評価額計算式】

・土地の相続税評価額(貸家建付地評価額)
　＝自用地としての価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

【収益物件（アパート）の建物評価額計算式】

・建物の建物評価額
　＝建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)

詳しくは「1. アパート経営による相続税評価額の計算方法と用語」をご覧ください。

アパート経営で相続税をいくら節約できる？

下記の前提条件で相続税のシミュレーションを行った結果、1,300万円以上の減額できることがわかりました。

【シミュレーションの前提条件】
	アパート経営を行った場合	何もしなかった場合
被相続人の資産	現金3,000万円を自己資金として使い、借入金7,000万円を用いて1億円のアパートを建築する。建物の請負工事金額：1億円(自己資金3,000万円＋借入金7,000万円) 借入金：7,000万円建物の固定資産税評価額：5,000万円借地権割合：60％借家権割合：30％賃貸割合：100％	下記資産をそのまま相続する。現金：3,000万円土地(更地)の相続税評価額：1億円
相続人	子2人

【シミュレーションの結果比較】
	アパート経営を行った場合	何もしなかった場合
相続税額	50万円	1,360万円

計算過程の詳細については「3.いくら節税できる？節税効果シミュレーション」をご覧ください。

1. アパート経営による相続税評価額の計算方法と用語
2.アパート経営による相続税評価額シミュレーション
3.いくら節税できる？節税効果シミュレーション

1. アパート経営による相続税評価額の計算方法と用語

相続税評価額を求める際は、土地と建物をそれぞれ分けて計算します。

自宅・更地・誰も住んでいない空き家など、賃貸物件以外の土地・建物の計算式は以下のとおりです。

土地の相続税評価額＝路線価×土地面積
建物の相続税評価額＝建物の固定資産税評価額

一方、アパートの場合は土地・建物ともに賃貸部分の相続税評価額が下がるため、以下のように計算が行われます。

【貸家建付地（アパートが建っている土地）の評価額計算式】
自用地としての価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

【収益物件（アパート）の建物評価額計算式】
＝建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)

また、相続税評価額の計算で使用される主な用語は以下のとおりです。

【相続税評価額の計算に関する用語一覧】
用語	意味・計算方法
相続税評価額	相続税額を計算するための基準となる金額
路線価	道路に面している土地の1㎡辺りの評価額路線価が定められていないエリアでは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する全国地価マップで確認できる
建物の固定資産税評価額	固定資産税を決定するための基準となる金額水準は実際の建築費の5〜6割程度市町村から毎年届く納税通知書で確認できる
貸家建付地評価額	貸家建付地の税額を求めるための基準となる金額貸家建付地：自分でアパートなどを建てて賃貸している自己所有の土地
借地権割合	借りている土地の権利のうち、借地が何割あるか示すもの財産評価基準（路線価図・評価倍率表）で確認できる
借家権割合	全国一律で30%と定められている
賃貸割合	相続時における入居率計算式：（課税時期において賃貸されている床面積の合計）÷（その貸家の床面積の合計）

2.アパート経営による相続税評価額シミュレーション

ここでは前述の計算式を用いて、アパート経営を実施した場合の相続税評価額のシミュレーションを行います。

下記で行う、計算の流れとしては以下の通りです。

自家用としての土地と、建物の相続税評価額を求める
アパートとしての土地・建物の相続税評価額を計算する
自家用と、アパート用の評価額を比較する

【シミュレーションの前提条件】
土地面積	300㎡
路線価	220千円/㎡
借地権割合	60％
借家権割合	30％　※全国一律
賃貸割合	100％
建物の固定資産税評価額	5,250万円

まず、自家用としての土地・建物の相続税評価額を求めます。

【自家用の土地と建物の相続税評価額計算シミュレーション】

計算式：自家用の土地の相続税評価額＝路線価×土地面積
・土地：220千円/㎡×300㎡＝6,600万円

計算式：建物は固定資産税評価額のまま
・建物：5,250万円

次に、アパートとしての土地・建物の相続税評価額を計算します。

【アパートの土地・建物の相続税評価額計算シミュレーション】

計算式：
自家用地としての価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
6,600万円×(1－60％×30％×100％)＝5,412万円

計算式：
建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)
5,250万円×(1－30％×100％)＝3,675万

自家用とした場合とアパート経営を行った場合の相続税評価額の比較は以下のとおりです。

【アパート経営による相続税評価額の比較】
	アパート経営を行った場合	自家用とした場合
土地の相続税評価額	5,412万円(△1,188万円)	6,600万円
建物の相続税評価額	3,675万(△1,575万円)	5,250万円
総額	9,087万円(△2,763万円)	1億1,850万円

このように、アパート経営を行うと相続税評価額を大幅に減額できます。

また、アパートの状況によっては、小規模宅地等の特例やアパートローンの借り入れによる節税効果を付加することも可能です。

3.いくら節税できる？節税効果シミュレーション

ここでは、「アパート経営した場合」と「なにもしなかった場合」の相続税額を比較計算し、いくら節税できるかシミュレーションを行います。

【シミュレーションするケース】

＜被相続人の資産＞

現金：3,000万円
土地(更地)の相続税評価額：1億円

＜相続人の構成＞

子2人

3-1.何も対策せず相続した場合の相続税額

まずアパート等にせず、何も対策せず相続した場合の相続税額の計算シミュレーションを行います。

下記で行う、計算の流れとしては以下の通りです。

「基礎控除額」と「課税遺産総額」を計算する
各相続人の法定相続分に応じた「取得金額」を計算する
「取得金額」に応じた税率と控除額を確認する
「相続人1人あたりの算出税額」と「相続税の総額」を計算する

前提条件によると、被相続人の資産は合計で1.3億円(現金3,000万円・土地1億円)です。
相続税の計算においては、基礎控除額を超えた財産が課税遺産総額となります。
被相続人(他界した人)の財産は、現金3,000万円、土地1億円(相続税評価額)であるため、合計で1.3億円です。
相続税では、基礎控除額を超えた財産が課税遺産総額となります。

基礎控除額と課税遺産総額の計算式は以下のとおりです。

【基礎控除額と課税遺産総額計算シミュレーション】

基礎控除額：3,000万円＋600万円×2人(法定相続人の数)
＝3,000万円+600万円×2
=4,200万円

課税遺産総額：遺産総額－基礎控除額
＝1.3億円－4,200万円
＝8,800万円

次に、各相続人の法定相続分に応じた取得金額を算出します。

【各相続人の法定相続分に応じた取得金額計算シミュレーション】

法定相続分に応じた取得金額：課税遺産総額×法定相続分(子2人のため50％)
＝8,800万円×50％
＝4,400万円

取得金額を計算したら、以下の表を参考に該当の税率を乗じて計算します。

【取得金額ごとの税率と控除額一覧】
法定相続分に応じた取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円