アパート経営での相続税対策　節税額シミュレーション

1. アパート経営による相続税評価額の計算方法と用語

2.アパート経営による相続税評価額シミュレーション

3.いくら節税できる？節税効果シミュレーション

3-1.何も対策せず相続した場合の相続税額

まずアパート等にせず、何も対策せず相続した場合の相続税額の計算シミュレーションを行います。

下記で行う、計算の流れとしては以下の通りです。

前提条件によると、被相続人の資産は合計で1.3億円(現金3,000万円・土地1億円)です。
相続税の計算においては、基礎控除額を超えた財産が課税遺産総額となります。
被相続人(他界した人)の財産は、現金3,000万円、土地1億円(相続税評価額)であるため、合計で1.3億円です。
相続税では、基礎控除額を超えた財産が課税遺産総額となります。

基礎控除額と課税遺産総額の計算式は以下のとおりです。

次に、各相続人の法定相続分に応じた取得金額を算出します。

取得金額を計算したら、以下の表を参考に該当の税率を乗じて計算します。

今回の法定相続分に応じた取得金額は4,400万円でしたので、税率は20%が該当します。

下記の計算式に当てはめると、相続人1人あたりの算出税額は以下のとおりになります。

最後にそれぞれの相続人の算出税額を合計して、相続税の総額を求めてください。

計算の結果、アパート経営せずそのまま相続した場合の相続税額は1,360万円となりました。

3-2.アパート経営を行って相続した場合の相続税額

次に、前提条件で持っていた資産を活用してアパート経営を行い、その後相続した場合の相続税額を計算します。

なお、現金3,000万円を自己資金として使い、借入金7,000万円を用いて1億円のアパートを建てることを想定しています。

アパート経営を行って相続した場合の相続税額を算出する流れは、以下です。

アパート建築後の資産の条件は以下のとおりです。

はじめに、遺産総額を計算します。

よって、課税遺産総額は以下のとおりになります。

最後に、先ほどと同様の手順で相続税総額を求めます。

計算の結果、アパート経営を行って相続した場合の相続税額は50万円となりました。

3-3.相続税額の比較

ここまでのシミュレーションの結果、アパート経営を実施して相続した場合とそうでない場合の相続税額は以下のとおりになりました。

今回のシミュレーションでも、アパート経営を行って相続することで、相続税を大幅に減らすことができました。

ここまで大幅に相続税を減らすことができた要因としては、「借入金」があったことです。「借入金」はそのままマイナス分の財産として、差し引くことができるためあえてローンをして、相続税の節税をする方もいます。

しかし、許容範囲を超えたローンを組んでいる状態で相続をすると、むしろ負担が大きくなってしまう可能性も高いため、事前に被相続人としっかり相談しておくことがおすすめです。