マンション経営の収益がどれくらいかシミュレーション!収益アップのコツを大公開!土地活用を検討している方、必見です!

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公開日
2021年11月19日
変更日
2021/11/19
カテゴリ
マンション経営, 記事, 賃貸住宅の新規建築, 収益改善

マンション経営で成功するには?収益アップの5つのコツを伝授

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マンション経営で成功するには?収益アップの5つのコツを伝授

もし土地活用でマンションが建てられるのであれば、前向きに検討すべきです。
賃貸マンションは資産性も高く、少なくとも50年以上は稼ぎ続ける優良資産 となります。

この記事では、現在土地をお持ちでマンション経営を検討している方に向けて、

などを紹介します。

ぜひ最後までおつきあいいただき、高い収益が得られる土地活用を実現する足掛かりにしてください。

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1.マンション経営の収益に関する3つの項目

まず初めに、マンション経営の収益に関する3つの項目を解説します。

  1. 初期投資
  2. 収入項目
  3. 支出項目

それではひとつずつ見ていきましょう。

1-1.初期投資

マンションの初期投資には、「建築費」および「諸経費」がかかります。

マンションは、主に鉄筋コンクリート造で建築されることが一般的です。
5階建て以下のマンションであれば、「重量鉄骨造」や「壁式プレキャストコンクリート造」でも建てることができます。
6階以上のマンションとなると、基本的に鉄筋コンクリート造となります。

それぞれ建築費の坪単価相場は以下の通りです。

構造 坪単価 適正階数
鉄筋コンクリート造 坪100万円~120万円 3階以上~
重量鉄骨造※1 坪90万円~115万円 5階以下
壁式プレキャストコンクリート造※2 坪80万円~100万円 5階以下

※1:重量鉄骨とは、一般的に6mm以上の厚さの鉄骨を使用した構造を指します。
※2:壁式プレキャストコンクリート(壁式PC)造とは、あらかじめ工場で製作された鉄筋コンクリートの壁で建物を支えていく工法のことです。

建築時の諸経費に関しては、以下のような費用が発生します。

支出のタイミング 費用項目 目安
計画時に必要な費用 現況測量費 20万円~30万円程度
地盤調査費用 1ポイント50万円程度
確認申請手数料 50万円~60万円程度
着工時に必要な費用 奉献酒・初穂料 奉献酒は5,000円、初穂料は2~5万円程度
水道分担金 100万円~500万円
設計料 工事費の1~3%
印紙代 請負工事金額による、6万円~16万円程度
工事期間中の費用 追加工事 必要に応じて発生
竣工時に必要な費用 火災・地震保険料 1年分は請負工事金額の0.05%程度
融資関連費用 事務手数料だけなら5~10万円程度
抵当権設定登記費用 債権金額×0.4%
新築建物登録免許税 固定資産税評価額×0.4%
司法書士手数料 6~7万円程度
新築建物不動産取得税 固定資産税評価額×0.3%が基本
入居者募集費用 管理委託方式の場合 賃料の1ヶ月
家賃保証サブリースの場合 賃料の3~6ヶ月

諸経費は、ざっくり言うと建築費の5%程度かかります。
マンション建築をする際は、建築費の5%程度を予備費として確保し、諸経費の支払いに充てることが通常です。

1-2.収入項目

マンション経営の収入項目は基本的に「家賃」です。
その他、マンションの規模によっては以下のような収入も考えられます。

  • 駐車場収入
  • 自動販売機設置料

また、マンションの場合、1階を店舗にして2階以上を住宅とするようなプランもあります。
1階を店舗とする場合には、店舗の賃料も収入となります。

1-3.支出項目

マンション経営の支出項目としては、下表のものが挙げられます。

支出の性格 費用項目 家賃収入に対する目安
経済的に生じるもの 固定資産税及び都市計画税 15~20%程度
建物損害保険料
管理委託料
ビルメンテナンスコスト
水道光熱費
偶発的に生じるもの 仲介手数料 5~10%程度
修繕費

「経常的に生じるもの」としては、固定資産税および都市計画税や、建物の損害保険料(火災保険や地震保険)、管理委託料、ビルメンテナンスコスト、水道光熱費といったものが挙げられます。

ビルメンテナンスコストや水道光熱費は共用部がある賃貸マンションに生じる費用です。
賃貸マンションには共用部にエレベーターや水道のポンプ、自動扉等の機械設備があるため、これらの維持や点検等のビルメンテナンスコストがかかります。
また、機械設備を動かすために、水道光熱費(主に電気代)も生じます。

これらの経常的に生じるものは、合計すると家賃収入の15~20%程度になることが一般的です。

「偶発的に生じるもの」としては、入居者を決めたときの仲介手数料や、クロスの張り替え等の修繕費があります。
偶発的に生じる支出は、基本的に空室が生じたときに生じるものが多いです。

空室が生じなければ仲介手数料やクロスの張り替え費用等は生じないため、金額は年によって異なります。
偶発的に生じる支出も、平均するとおおむね家賃収入の5~10%程度です。

上表の「経常的に生じるもの」と「偶発的に生じるもの」は、NOI(エヌオーアイ:Net Operating Incomeの略)を計算するための費用に該当します。
NOIは不動産投資の利回りを算出するための収益であり、自己資金100%で投資をした場合の手残りに相当します。

【NOIの求め方】

NOI = 年間家賃収入 - 年間費用(NOIの費用となるもの)

【NOIの費用となるもの】

固定資産税及び都市計画税
建物損害保険料
管理委託料
ビルメンテナンスコスト
水道光熱費
仲介手数料
修繕費

NOIの費用となるものは家賃収入に対して20~30%程度であるため、年間家賃収入を100%とした場合、NOIは概ね家賃収入の70~80%程度となります。

2.マンション経営の収益シミュレーション

この章では、マンション経営の収益シミュレーションについて解説します。

【条件】

(土地)
土地の面積:100坪
容積率:400%
土地の固定資産税評価額:3億5,000万円

(建物)
延床面積:470坪
容積対象床面積:400坪
専有床面積:360坪
建築費坪単価:110万円/坪(対延床面積)
構造:鉄筋コンクリート造
戸数・階数:50戸・12階

(収益単価:対専有面積)
賃料単価:13,000円/坪・月
ビルメンテナンスコスト:400円/坪・月
水道光熱費単価:120円/坪・月

上記の条件でシミュレーションしていきます。

【NOIシミュレーション】

(建築費)
建築費 = 延床面積 × 建築費坪単価
= 470坪 × 110万円/坪
= 5億1,700万円

(収入)
専有面積:360坪、賃料単価:13,000円/坪・月ですので、年間賃料は以下のようになります。

年間賃料 = 360坪 × 13,000円/坪・月 × 12ヶ月
= 5,616万円

(NOIの支出)
■土地の固定資産税及び都市計画税
戸数が50戸であるため、当該敷地は全て小規模住宅用地の特例が適用されます。
小規模住宅用地の特例とは、課税標準額が固定資産税は固定資産税評価額の1/6、都市計画税は固定資産税評価額の1/3となる特例です。

土地の固定資産税及び都市計画税 = 固定資産税 + 都市計画税
= 3億5,000万円 × (1/6) × 1.4% + 3億5,000万円 × (1/3) × 0.3%
= 117万円

■建物の固定資産税及び都市計画税
建物の固定資産税評価額は新築工事費の50%程度となります。
固定資産税の税率は1.4%、都市計画税の税率は0.3%で合計税率は1.7%です。

建物の固定資産税及び都市計画税 = 固定資産税評価額 × 1.7%
= 5億1,700万円 × 50% × 1.7%

■ビルメンテナンスコスト
賃貸マンションのビルメンテナンスコストの相場は、賃貸面積に対して月額400円(低グレード)~800円(高グレード)程度です。
本件のビルメンテナンスコストは400円/坪・月の想定をしています。

ビルメンテナンスコスト = 賃貸面積 × ビルメンテナンスコスト単価 × 12ヶ月
= 360坪 × 400円/坪・月 × 12ヶ月
= 173万円

■水道光熱費
賃貸マンションの水道光熱費の相場は、賃貸面積に対して月額120円~150円程度です。
本件の水道光熱費は120円/坪・月の想定をしています。

水道光熱費 = 賃貸面積 × 水道光熱費単価 × 12ヶ月
= 360坪 × 120円/坪・月 × 12ヶ月
= 52万円

■管理費
管理費は家賃収入の5%が相場です。

管理費 = 家賃収入 × 5%
= 5,616万円 × 5%
= 281万円

■損害保険料
損害保険料は新築工事費の0.05%程度となります。

損害保険料 = 新築工事費 × 0.05%
= 5億1,700万円 × 0.05%
= 26万円

■仲介手数料
仲介手数料は偶発的に生じる費用ですが、平均入居期間を設定することで想定します。
ワンルームマンションの平均入居期間は4年程度ですので、4年に1回は全部が入れ替わって仲介手数料が生じるものと考えます。
よって、1年間に発生する仲介手数料は1ヶ月分の家賃を4年で割ったものとして想定します。

仲介手数料 = 1ヶ月分の賃料 ÷ 平均入居期間
= 468万円 ÷ 4年
= 117万円

■修繕費
修繕費も偶発的に生じる費用ですが、1年あたり平均して新築工事費の0.2%程度で想定します。

修繕費 = 新築工事費 × 0.2%
= 5億1,700万円 × 0.2%
= 103万円

以上より、NOIを求めると以下の通りです。

大項目 項目 金額 対家賃割合
(収入) 年額賃料 5,616万円 100.0%
(支出) 土地固都税 117万円 2.1%
建物固都税 439万円 7.8%
ビルメンテナンスコスト 173万円 3.1%
水道光熱費 52万円 0.9%
管理費 281万円 5.0%
損害保険料 26万円 0.5%
仲介保険料 117万円 2.1%
修繕費 103万円 1.8%
支出計 1,308万円 23.3%
(収益) NOI 4,308万円 76.7%

本件では家賃収入に対してNOIが76.7%となっています。

次にキャッシュフロー(手残り)を計算します。
キャッシュフローは最終的な手残りですので、NOIから税金と借入金の元本返済額を控除したものとなります。

キャッシュフロー = NOI ― 税金 ― 借入金の元本返済額

税金に関しては、不動産所得のみで他の所得はないものと仮定します。
また、借入金の元本返済額については、簡略化のため、金利も含む元利均等返済額に置き換えて計算します。

【キャッシュフローシミュレーション】

(税金)
不動産所得は以下の式で求められます。

不動産所得 = 年間賃料収入 - 必要経費
= 年間賃料収入 - (NOIの費用 + 減価償却費)
= NOI - 減価償却費

必要経費には、NOIの費用の他、減価償却費も含まれます。
減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分することで生じる会計上の費用です。
実際に支出されるお金ではありませんが、会計上の費用となるため、必要経費に算入することができます。

減価償却の計算は定額法を用います。
定額法とは、耐用年数の期間中、毎期均等額の減価償却費を計上する計算方法です。
鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年となります。
よって、減価償却費は簡易的に以下のように計算されます。

減価償却費 = 新築工事費 ÷ 耐用年数
= 5億1,700万円 ÷ 47年
= 1,100万円

よって、不動産所得は以下の通りです。

不動産所得 = NOI - 減価償却費
= 4,308万円 - 1,100万円
= 3,206万円

個人の所得税の税率は、所得が1,800万円以上4,000万円未満は40%(控除額279.6万円)です。
所得税は以下のようになります。

所得税 = 所得 × 所得税率 - 控除額
= 3,206万円 × 40% - 279.6万円
= 1,004万円

(借入金)
借入金の条件を以下のようにします。

借入金:4億1,360万円(建築費の8割)
借入金利:2.0%
借入期間:35年
年間返済額:1,644万円(元利均等返済)

以上より、キャッシュフローを求めます。

キャッシュフロー = NOI ― 税金 ― 借入金の元本返済額※
= 4,308万円 - 1,004万円 - 1,644万円
= 1,661万円
※本来は元本返済額だけですが、簡略化のため金利も含む元利均等返済額を用います。

まとめると下表のようになります。

項目 金額 対家賃割合
年額賃料 5,616万円 100.0%
NOI 4,308万円 76.7%
税金 1,004万円 17.9%
返済額 1,644万円 29.3%
キャッシュフロー 1,661万円 29.6%

3.マンション経営のメリット

前章でマンション経営の収益性の高さを感じて頂けたかと思いますが、本章ではマンション経営のメリットについて、以下の3点を解説していきます。

  1. 収益が安定している
  2. 賃料が下がりにくい
  3. 長期間収益を生む資産となる

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.収益が安定している

マンション経営は、収益が安定しているという点がメリットです。
同じ賃貸経営でも、店舗やオフィスビルは賃料や入居状況が景気に大きく左右されます。

それに対して、住宅系であるマンションは、景気変動の波は受けにくい です。
会社の業績が悪くなっても、社員の給料が急に下がることは少ないため、住居系の賃貸物件は収益が安定しています。

またコロナ禍のような事態においても、住居は人々の暮らしにとって非常に重要なものであるため、家賃の支払いが苦しい人に対する補助金の制度などが設けられやすい状況となっています。

3-2.賃料が下がりにくい

賃貸マンションは、一般的には賃料が下がりにくいです。
建物が鉄筋コンクリート造で建てられるため、外壁にタイルや石等の高級感のある仕上げ材を使うことができます。

木造アパートは築20年を過ぎると古さが目立ち始めますが、賃貸マンションは築20年を過ぎても十分に美観が保たれます。

外観上の劣化が少ないことから、築年数が経っても入居者は決まりやすく、賃料も下がりにくくなっています。

3-3.長期間収益を生む資産となる

長期間収益を生む資産となる点もメリットです。
賃貸マンションは、少なくとも50年超は稼ぎ続ける資産となります。

昨今の建築技術は進んでいますので、鉄筋コンクリート造であれば100年は使えるとされています。
子や孫へも引き継げる資産 とすることもできます。

4.マンション経営のデメリット

収益性が高く、長期安定収入が見込めるマンション経営ですが、デメリットも存在します。
本章では、以下の3点を解説します。

  1. 限られた土地しかできない
  2. 初期投資額が大きい
  3. 大規模修繕費が大きくなる

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.限られた土地しかできない

賃貸マンションは、限られた土地しかできない点がデメリットとなります。
中高層の建築物であることから、建築するには土地の容積率(敷地面積に対する延床面積の割合のこと)が高く指定されていることが必要です。

容積率が高く指定されている土地は、例えば駅周辺の利便性の高いエリア等の限られた土地となります。
また、立地だけでなく、面積も相応の広さが必要です。

賃貸マンションが建てられるというのは、とても恵まれた条件の土地を持っていることになります。

4-2.初期投資額が大きい

賃貸マンションは、初期投資額が大きいという点がデメリットです。
初期投資額が大きければ、借入金が増えてしまうため、借入金の返済リスクが高まります。
毎年の借入金の返済額が増えれば、キャッシュフローも悪くなります。
竣工後の収益性をしっかりと確認しておくことで、リスクを回避するようにしてください。

4-3.大規模修繕費が大きくなる

賃貸マンションは、大規模修繕費が大きくなるもデメリットです。
建物規模が大きくなることから、外壁塗装もアパートよりも金額が大きくなります。

また、賃貸マンションにはエレベーターや自動扉、増圧給水ポンプ等のアパートにはない共用設備が存在します。

これらの共用設備の交換には、大きな金額を要します。
頻繁に生じる経費ではありませんが、賃貸マンション経営を始めるなら、遠い将来の大規模修繕費を意識して貯めていくことがコツです。

5.マンション経営で収益を上げるコツ

以下の5つのコツを押さえておくことで、マンション経営の収益を上げることが可能です。

  1. 適切な立地で建てる
  2. ワンルームを主体とする
  3. 適切な建築費で建てる
  4. 適切な管理方式を選択する
  5. 良い融資条件の銀行を選ぶ

ひとつずつ丁寧に解説しますので、ぜひ実践してください。

5-1.適切な立地で建てる

賃貸マンションで収益を上げるには、適切な立地で建てることが大原則です。
立地が悪いと、空室率が高くなり、収益が下がる原因となります。
賃料単価も低くなり、空室が発生すると次の入居者もなかなか決まりにくくなります。

また、支出の中には空室によって発生する仲介手数料やクロスの張り替えの修繕費等がありました。
これらの支出も良い立地であれば抑えることができます。

賃貸マンションに適した土地は、一般的には都市部の駅から徒歩10分圏内にあるような土地です。

賃貸マンションは大きな投資を伴いますので、立地に不安がある場合には、無理をせずにその土地を条件の良い土地に買い替えてから始めることをおススメします。

5-2.ワンルームを主体とする

賃貸マンションで収益を上げるには、ワンルームを主体とすることが基本となります。
理由としては、ワンルームマンションは賃貸需要も高く、賃料単価も高いからです。

ワンルームマンションはターゲットが単身者になります。
単身者は住宅ローンを組んでワンルームマンションを購入する人は少ないため、購入よりも賃貸を選択します。

一方で、ファミリータイプになるとターゲットが家族世帯です。
家族世帯は、住宅ローンを組んで家を購入する人が多いため、賃貸よりも購入を選択します。

よって、ファミリータイプを作ってしまうと、入居者を獲得しにくく、空室が発生しやすいです。

ただし、東京23区には各区に通称「ワンルーム条例」というものが存在します。
ワンルーム条例は、簡単にいうと全戸数のうち一定数はファミリータイプを作らなければならないという条例です。

東京23区では、厳しいワンルーム条例があるため、収益性の高いワンルームマンションを建てられない区もあります。

東京23区内で賃貸マンションを建てるには、一級建築士に設計図面を描いてもらい、収益性を十分に確認した上で投資の可否を判断することがポイントです。

5-3.適切な建築費で建てる

賃貸マンションの収益性を高めるには、適切な建築費で建てることもコツです。
適切な建築費で建てれば投資額が抑えられるため、投資に対する利回りを上げることができます。

建築費の内訳を一つずつ確認するには専門的な知識を要しますので、一般の方が適正な建築費を知るには相見積もりを取ることが最も効果的です。

複数のハウスメーカーから建築費の相見積もりをとるなら、NTTデータグループが運営する「HOME4U(ホームフォーユー) オーナーズ」がおススメとなります。

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最大7社のハウスメーカーから無料で「マンションの建築費」や「将来の収支計画」を盛り込んだ「建築プラン」の提案を受けることができるサービスです。

国内の有力なハウスメーカーのほとんどが参画しており、重量鉄骨造や壁式プレキャストコンクリート造の提案もできるハウスメーカーもあるので、5階建て以下のマンションなら様々な工法で建築費を比較することもできます。

「建築プラン」には、ローンや節税効果のシミュレーションも含まれるので、返済リスクや総合的な収益の判断を客観的に行うことが可能です。

子や孫に感謝されるような優良マンションを建てるために、ぜひ上手に「HOME4U オーナーズ」」を利用してみてください。

5-4.適切な管理方式を選択する

賃貸マンションの収益性を上げるには、切な管理方式を選択することがポイントです。
賃貸マンションの管理方式には、主に「管理委託」と「サブリース」の2種類があります。

管理委託とは、建物所有者が管理会社に管理を委託し、建物所有者と入居者が直接賃貸借契約を締結する管理方式です。
管理委託では、家賃の5%程度を管理会社に管理委託料として支払います。

一方で、サブリースとは、建物所有者がサブリース会社にマンション一棟を賃貸し、サブリース会社が入居者と転貸借契約を締結する管理方式です。
サブリースでは、満室想定時の家賃から15%程度の手数料を差し引かれた残額が建物所有者に家賃として振り込まれます。

管理委託は空室に応じて賃料が変動しますが、サブリースは空室が発生しても賃料は固定になるという点が違いです。
ただし、収益性は管理委託の方がサブリースよりも高くなります。

賃貸マンションができるような土地は立地の良い場所が多いので、サブリースを安易に選択する必要もありません。
立地が良ければ、管理委託でも普通に賃貸経営は成り立ちます。

管理方式は「サブリースありき」ではないので、立地に応じて管理委託も選択肢に入れることがポイントとなります。

5-5.良い融資条件の銀行を選ぶ

賃貸マンションの収益性を上げるには、良い融資条件の銀行を選ぶことがポイントです。
融資条件で着目したいのは「借入期間」と「金利」になります。

借入期間は長いほど毎年の返済額を少なくすることができるため、キャッシュフローが向上します。

不動産投資の借入期間は、減価償却費が計上できる耐用年数の期間内で組むことが原則となります。

鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年ですが、47年でローンを組める銀行はまだまだ少ないです。
長くても35年までとしている銀行が多く、耐用年数よりもかなり短くなっています。

銀行によっては35年を超えても組めるような銀行が一部に存在します。
理論的には47年までであれば組んでも大丈夫ですので、できるだけ長い条件で組める銀行を探すことがポイントです。

また、金利も銀行によってかなり異なります。
一般的に都市銀行よりも地方銀行の方が融資に積極的ですので、選択肢を地方銀行まで広げてみることも適切な探し方となります。

銀行の「借入期間」や「金利」の情報は、実はハウスメーカーがとても詳しいです。
大手のハウスメーカーは複数の銀行と提携しているため、外からは分からない生の情報を良く知っています。
どの銀行が良いかは、ハウスメーカーに相談しながら探すことをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
「マンション経営の収益」について解説してきました。

収益性が高く安定収入が見込めるマンション経営ですが、しっかり収益を上げるなら、「適切な建築費で建てる」、「適切な管理方式を選択する」といったコツの実践も必要です。
HOME4U オーナーズ」でぜひ様々なハウスメーカーの建築プランを比較して、一番リスクが低く収益を最大化できるプランを選択するようにしてください。

長期にわたり収益を生み出すマンション経営を実現するために、この記事の情報がお役に立てば幸いです。

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